מחלוקת בנוגע לשטח דירה, מועד מסירה וליקויים

דירות הנתבעים נימסרו להם במהלך שנת 2014 (לגבי חלק מהדירות קיימת מחלוקת, אליה נדרש להלן, באשר למועד המסירה בפועל).

מהמסמכים שצורפו, לרבות מכתבו של רו"ח ניר המתייחס למחלוקות בין הצדדים (נספח י"ב לתצהירי החברה; יצוין, כי ישנה מחלוקת לגבי קבילותו של מיסמך זה, ונתייחס אליה בהמשך), עולה כי השמאי היתייחס לשטח הדירה וכן לפרמטרים נוספים – כגון, שטח מרפסות וגינות והקומה בה נימצאת הדירה – אותם הוא "תרגם" לשטח לפי מפתח מסוים (שטח אקוויוולנטי).

לפי חוות הדעת שצורפה לתביעה שכנגד, עלויות תיקון ליקויי הבנייה בארבע הדירות מסתכמות בסכום של 137,410 ש"ח. בנוסף, תובעות קלפר פיצוי עבור עלויות הכנות חוות דעת מומחה מטעמן (לגבי כל הדירות ובמספר מועדים) בסך 15,404 ש"ח, ועבור פיצוי שנאלצו לשלם לשוכרים באחת הדירות שלהן בסך 2,250 ש"ח. בהסכמת הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט, מר דן אורמן.

...

המסקנה לפיה נטל הבאת הראיות מוטל על החברה מתחזקת בהתחשב בנקודות הבאות: האחת, המידע לגבי מידת ניצול זכויות הבנייה בפרויקט מצוי בידיעתה וברשותה של החברה, כמי שיזמה את הפרויקט והוציאה אותו אל הפועל, ולמצער היה אמור להיות ברשותה.

מסקנתנו היא, אפוא, כי נטל הבאת הראיה לטענה כי החברה ניצלה את מלוא זכויות הבנייה בפרויקט במסגרת השינוי התכנוני שיזמה במהלך הפרויקט מוטל על החברה.

לפיכך, על החברה לשלם לקלפר בגין מרכיב זה של התביעה שכנגד סך של 305,953 ש"ח. תביעת קלפר – סיכום מהאמור עולה כי במסגרת התביעה שכנגד שהגישו קלפר יש לפסוק לזכותן פיצויים כדלקמן: עבור האיחור במסירת הדירות – 572,659 ש"ח; עבור ליקויי בנייה ועלויות נלוות – 56,674 ש"ח; עבור דמי שכירות לתקופת הבנייה – 9,000 ש"ח; עבור תשלומי איזון – 146,651 ש"ח; עבור ההטבות מכוח נספח החניות – 305,953 ש"ח. סך הכול זכאיות קלפר במסגרת התביעה שכנגד לפיצוי בסך 1,090,937 ש"ח. התוצאה מן האמור לעיל עולה, כי דין תביעת החברה להתקבל, וכך גם דינן של התביעות שכנגד ברובן.

המחלוקת נוגעת לדרישת המוכרים לשחרר את יתרת כספי תמורת המכר המוחזקים בנאמנות ולטענת הקונה מנגד כי המוכרים הפרו את היתחייבותם לתיקון הרישום בלישכת רישום המקרקעין וכן הסתירו ולא גילו ליקויי רטיבות בדירה עליהם ידעו, ולזכאותה בגין כך לעיכוב שיחרור כספי יתרת תמורת המכר ולתשלום הפצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר.

לטענת הקונה עלות תיקון רישום שטח הדירה והחלק ברכוש המשותף על פי הצעת מחיר שצירפה עומדת על סך של 40,000 ₪ בתוספת מע"מ. הקונה טוענת עוד כי המוכרים, אשר ביקשו לדחות מיוזמתם את מועד מסירת הדירה לחודשי הקיץ והצהירו שאין בדירה ליקויים, נזילה ורטיבות, הסתירו קיומם של ליקויים אלה ובחורף הראשון שלאחר מסירת החזקה התגלתה רטיבות וליקויים נוספים שעלות תקונם הוערכה על ידי יועץ איטום מטעמה בסך 179,302 ₪ כולל מע"מ. על רקע זה טוענת הקונה כי המוכרים הפרו הפרה יסודית את הצהרתם בהסכם המכר שאין בדירה נזילות או רטיבות ואת היתחייבותם לתיקון הרישום כנדרש ובמועד והיא מבקשת לחייב את המוכרים בתשלום הפצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר בסך 359,000 ₪.

התשתית הראייתית בעניינינו מלמדת שהקונה עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח שהמוכרים ידעו ויכולים היו לדעת על ליקויי הנזילות והרטיבות בדירה, בעוד שהמוכרים לא השכילו להוכיח שהקונה לא ידעה על כך. המוכרים מסרו בתצהירם וחזרו על כך בעדותם בבית המשפט שהם לא ידעו על ליקויי הרטיבות עד לפניית הקונה אליהם כשנה לאחר מסירת החזקה בדירה, וכי במשך שבע השנים ממועד סיום שפוץ הדירה על ידם בהן התגוררו בדירה לא היו נזילות ולא רטיבות.

...

משהגעתי לכלל מסקנה שהמוכרים הפרו את הצהרתם ואת התחייבותם בסעיף 2(ו) להסכם המכר עת הצהירו שאין בדירה ליקויי רטיבות ונזילות ולא ידוע להם על פגם נסתר, ובאין בדל טענה מצד המוכרים בכתבי הטענות להפחתת הפיצוי המוסכם, אין בידי המוכרים להסתמך על סעיף 6 לחוק התרופות ולטעון שאין תוקף לתניית הפיצוי המוסכם גם אם היא על פניה מנוסחת כתנייה גורפת שאינה מבחינה במידת חומרת ההפרה.

אין בידי לקבל את התביעה לתשלום דמי שכירות בתקופת התיקון ובגין עלות הובלה לדירה החלופית ודמי תיווך.

סוף דבר מכל האמור התביעה בתיק ה"פ 3949-10-19 (תביעת המוכרים ה"ה גיל) מתקבלת, כך שיתרת כספי תמורת המכר המוחזקים בנאמנות תשוחרר למוכרים, תוך 30 יום.

דיון והכרעה המחלוקת בתיק זה מעוררת מספר שאלות - האם יש לראות במערכת ההסכמים עליהם חתמו התובעים במסגרת קבוצת רכישה חוזה למראית עין ובנתבעת כ"מוכר" דירה לתובעים כמשמעותו בחוק המכר (דירות)? האם הנתבעת, כיזמית ומארגנת קבוצת הרכישה הפרה את חובותיה, הטעיתה את התובעים והציגה מצגי שוא בנוגע לנתוני הדירה? האם קיימת אי התאמה לגבי שטח הדירה, מספר החדרים והקומה? שאלת אחריותם של הנתבעים ושל נתבעים 2-3 בפרט לכך? ושאלת הנזק.

בתוכניות הבנייה של "קנדה ישראל" (אותם מכנים התובעים "תכניות השיווק") לגבי דירה מידגם R2 (דגם הדירה של התובעים) בקומות 2 ו-3 צוין "שטח דירה 129 מ"ר" ושטח מרפסת 12 מ"ר. התובעים אינם טוענים שהתוכניות נימסרו להם על ידי מי מהנתבעים ואם הם בחרו להסתמך על תכניות אלה, אין להם אלא על עצמם להלין.

הגם שדו"ח האפס קדם למועד חתימת הסכם השתוף, בטבלאות נקוד עלויות הקרקע ועליות הבנייה של "פז כלכלה והנדסה" שצורפו להסכם השתוף נכללה רק עמודה אחת - שטח ברוטו של הדירה (117.5 מ"ר), מבלי לציין שקיים נתון לגבי שטח הדירה ברוטו, ללא השטחים הציבוריים (96 מ"ר) המצוין בדו"ח האפס כ"שטח פלדלת".

בסעיף 8 לכתב ההצטרפות אישרו התובעים שהממכר הוא זכויות בקרקע ושהנתבעת אינה מתחייבת למסור יחידת דיור גמורה, בסעיף 14 אישרו הסכמתם לפטור את הנתבעת מאחריות לטיב הבנייה ולליקויים בבנייה ובהסכם השתוף אישרו התובעים לגבי הדירה הרעיונית שיוחדה להם שמדובר בתכנון ראשוני היכול להשתנות.

...

התביעה לפיצוי בגין עיכוב במסירת הדירה – דין התביעה בגין רכיב זה, להידחות.

אין בידי לקבל את התביעה בגין רכיב זה. בחקירתה הבהירה התובעת שמדובר בתקופת איחור במסירת הדירה (עמ' 30 שו' 29-30) ולגבי טענת איחור במסירה, כבר קבעתי שאין להטיל על הנתבעת כל אחריות.

רכיב זה לא נתבע בכתב התביעה ודי מטעם זה שלא להידרש לו. גם לגוף העניין אין לקבל את התביעה בגין רכיב זה, לאור מסקנתי שמדובר בהתקשרות במסגרת קבוצת רכישה עליה לא חל חוק המכר (דירות) המגביל את גובה ההוצאות המשפטיות ולאור התחייבות התובעים בהסכם השיתוף לתשלום שכר טרחה זה. סוף דבר מכל האמור, התביעה על כל רכיביה נדחית.

המחלוקת בתיק נוגעת לנושאים אלה: מועד מסירת הדירה ; האחריות לשריטות באריחי הריצפה ; זכותה של הנתבעת לתקן את הליקויים בעצמה או שיש לפסוק לתובעים פיצוי כספי בגין עלות התיקונים.

המומחה היתייחס בחוות הדעת למהות השריטות שמצא ואופן פיזורן בדירה וכתב כי "השריטות לא מופיעות רק באיזור בו ביצעו התובעים עבודות, כגון חפוי הקיר בבריקים, אלא בכל רחבי הדירה, ברוב שטח הריצוף. דבר זה לכאורה מראה שרגישות האריחים לשריטות היא גבוהה ובעייתית". הוא הוסיף כי "אריח אמור להיות עמיד לשריטות בשימוש רגיל, ולכן רק אם יוכח ע"י הנתבעת שבכל שטח הדירה בוצע שימוש לא סביר ובוצעו עבודות שפגעו באריחים, ניתן יהיה להטיל את האחריות על התובעים". על סמך האמור בחוות הדעת של המומחה ביחס לפיזור השריטות בכל שטחי הדירה ובשים לב לכך שהודעה על הליקוי נימסרה מיד לאחר המסירה, ניתן ללמוד כי לא עבודה בנקודה מסוימת בדירה היא שגרמה לשריטות, כטענת הנתבעת.

...

הוצאות: כמו כן, הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך כולל של 12,000 ₪ (בהתאם לתעריף מינימלי כאמור בתקנה 153 לתקנות סדר הדין האזרחי).

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעים את הוצאות שכ"ט המומחה מטעמם וכן את חלקם בתשלום למומחה מטעם בית המשפט( לפי קבלות שיוצגו לנתבעת) בתוספת ריבית והצמדה כחוק מממועד ביצוע התשלום ועד היום.

כן תשלם הנתבעת לתובעים את מלוא האגרה ששלמו, בתוספת ריבית והצמדה כחוק ממועד התשלום ועד היום.

עוד טוענות הנתבעות כי אין בסיס לטענות התובעת לליקויים בדירה, או להפרת התחייבויות בכל הנוגע למיפרט ושטח הדירה.

בכל הנוגע למועד מסירת הדירה, טוענת התובעת לאיחור בן 129 יום במועד המסירה וביחס למועד לו התחייבות הנתבעות בהסכם.

אין בין הצדדים מחלוקת שלפי ההסכם ובהיתחשב בשינויים שהתבקשו ומועד קבלת היתר הבנייה, התחייבו הנתבעות למסור לתובעת את הדירה עד ליום 27.5.18, ואין מחלוקת שהדירה נימסרה לתובעת ביום 3.10.18.

...

בין מכך או בין מכך – הטענה נדחית.

גם טענה זו של התובעת – נדחית.

אשר על כן אני דוחה את התביעה.