מחלוקת בין הצדדים בנוגע למימוש זכויות בניה וניצול הרכוש המשותף

נקבע כי: "העובדה שבשלב זה זכויות הבניה אינן ניתנות לניצול בפועל, אינה מצדיקה שזכויות אלה לא תקבלנה ביטוי נאות בהקצאת חלקים ברכוש המשותף לפי מדד שווי, ולא לפי מדד ריצפה שמפר את האיזון באופן משמעותי" (פסקה י).

לגבי סעיף 57 לחוק המקרקעין (להלן: החוק), לעניין זכויות הבניה היחסיות ברכוש המשותף, החלקים ברכוש המשותף יהיו כדלקמן: יחידה 1 – 9/227 יחידה 2 – 168/227 יחידה 3 – 1/227 יחידה 4 – 49/227 לגבי סעיף 58 לחוק העוסק בחלוקת נטל אחזקת הרכוש המשותף, וסעיף 6 העוסק בנטל שקום הבית במקרה של הריסה, החלקים ברכוש המשותף יהיו: יחידה 1 – 9/227 יחידה 2 – 98/227 יחידה 3 – 71/227 יחידה 4 – 49/227 לפי סעיף 147 לחוק – במקרה של ביטול צו הבית המשותף, החלקים היחסיים בקרקע יהיו: יחידה 1 – 3/100 יחידה 2 – 64/100 יחידה 3 – 13/100 יחידה 4 – 20/100 לידיעת צדדים שלישיים, מצורפים בזה הסכמים מיום 12.8.79 ומיום 22.1.80, שנחתמו בין בעלי הזכויות בתת חלקה 2 ובעלי הזכויות בתת חלקה 3, במסגרתם נמכרו זכויות הבניה היחסיות של תת חלקה 3, ואשר כוללים, בין היתר, התחייבויות של בעלי הזכויות בתת חלקה 3 בקשר לבנייה על החלקה.

" (יוער בנסוח המקורי של סעיף 5 לתקנון הייתה טעות סופר (שאין לגביה מחלוקת), אשר תוקנה בנוסח זה, ההערה שלי, ש.ל.) בהמשך לכך אושרה פסיקתה שבה הוסמכו באי כוח הצדדים להגיש בקשה לתיקון צו רישום בית משותף בשם בעלי הזכויות בחלקה לשם רישום תקנון מוסכם.

רביעית, יש לקבוע בתקנון הוראות לאפשרות ניצול זכויות הבניה והוראות בקשר לזכויות עתידיות לתיקון התקנון ותיקון תשריט הבית המשותף באופן שיאפשר לממש את הוראות ההסכמים והוראות צו המניעה ובהתאם לעקרונות ההסכמים.

הפר צד תנאי כלשהוא מתנאי הסכם זה – יחוייב בתשלום מלוא ניזקו של הצד שכנגד עקב הפרה זו. כל הודעה מצד אחד למישנהו תישלח בדואר רשום לפי הכתובות דלהלן: הדיירים – רח' יהושע בן נון 33, ירושלים הקונה – רח' הלל 24, ירושלים ולראיה באו הצדדים על החתום: הדיירים: _______________ הקונה: _______________ _______________ נספח ב' – הסכם משנת 1980 נספח להסכם שנערך ונחתם בירושלים בתאריך ד' שבט תשמ' (22.1.80) מתאריך יט' אב תשל"ט (12.8.79) בין : מר נחשי יעקב ומלכה מרח' יהושע בן נון 33 ירושלים (להלן צד א') לבין : מר לוי אדמונד ת.ז. 7655041 מרח' הלל 24 (חברת אדמית) ירושלים (להלן צד ב') הואיל : ובין הצדדים נחתם הסכם באשר להיות צד א' נאמן ברכישת זכויות בניה מאת מינהל מקרקעי ישראל לטובת צד ב'.

...

(2.2) מתוקף סמכותי לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, אני מורה כי בלשכת רישום המקרקעין תירשם הערה בפנקס הבתים המשותפים על תתי חלקות 2 ו-3 בבית המשותף כדלקמן: "ניתן פסק דין בת"א 67688-03-18 בקשר לתתי חלקות 2 ו-3." רישום ההערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין יבוצע על ידי בא כוח התובעת.

(2.3) מתוקף סמכותי לפי סעיף 132(א) לחוק המקרקעין אני מורה כי בד בבד עם רישום ההערה לעיל, תימחק מפנקס הבתים המשותפים ההערה בדבר צו המניעה על תת חלקה 3 שניתן מכוח פסק הדין.

בנסיבות אלה, הנתבעים יישאו בהוצאות התובעת בסך כולל של20,000 ₪, באופן שלוי ישלם 15,000 מתוך הסך הנ"ל ואילו יתר הנתבעים ישלמו 5,000 ₪.

התביעה נוגעת לבסיס ההסכמה ההיסטורית בין הצדדים, לאופן ניצול הזכויות, ולהשלכתה על החלוקה בפועל של זכויות החכירה הרשומות השוות, לרבות זכויות בניה עתידיות.

בנוסף, הנתבע העלה שלל טענות מקדמיות, ביניהן מעשה בית דין, בשל הסכם הגישור שקבל תוקף של פסק דין, שקבע הסדר מחייב בעיניין אופן יישוב המחלוקת בין הצדדים, והתיישנות ושיהוי, בשל הסכמה בהתנהגות של התובעים לחלוקת החזקה והשמוש ברכוש המשותף בינם לבין הנתבע במשך עשרות שנים, מאז תחילת השכנות בין הצדדים בשנת 1964.

רק הפרדה בין הצדדים, במיגבלות שטח המקרקעין והוראות החוק בנוגע למקרקעין הרשומים כבית משותף, תאפשר בניה עתידית ומימוש הזכויות של התובע, תוך שמירה על בסיס ההסכמה – קיום הפרדה בין הצדדים.

...

לנוכח האמור לעיל בדבר התנהלותו חסרת תום הלב של הנתבע בהליך דנן, כמו גם בהליכים קודמים, שהלכה למעשה, הכשילה וטרפדה כל ניסיון של התובע להביא לידי סיום את המחלוקת, בין אם בהסכמה ובין אם בהכרעה שיפוטית, כאשר הוא כופר בסיום הליכי הגישור, ללא תוכנית חלופית על ידו, על אף עמדה נחרצת של האדריכלית המוסכמת הדוחה את הצעותיו לחלוקה, ובמשך שנים רבות ומיותרות, בהן נגרעה מהתובע אפשרות לממש את זכויות הבניה, אני סבורה כי ראוי להטיל את ההוצאות הריאליות על הנתבע בגובה אותן דרש הנתבע עצמו.

לסיכום: אני מורה על סילוק יד הנתבע משטח המפורט בתוכנית האדריכלית ד 4 המצוי בצדו המזרחי של המגרש, בסמוך לגדר ההפרדה הקיימת, כמשורטט בתוכנית האמורה, ועיגון בסיס ההסכמה בין הצדדים – הפרדה פיזית בניהם על פי הגבולות ששורטטו על ידי האדריכלית.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחה בסכום כולל של 100,000 ₪ (שהוא, כאמור, הסכום שאף ציין הנתבע בסיכומיו כסכום הוצאותיו בהליך).

לבסוף יובהר כי אין למעשה מחלוקת בין הצדדים בנוגע לכך שכל מיתקני הבית המשותף (מיתקני גז, מים, טלפון וכיוב') ממוקמים בעורף הבנין ובהיעדר גישה אל החלק האמור מתוך האגף הימני (גישה שנחסמה כאמור באמצעות הקיר התומך שבחלק האחורי של הצד הימני) הרי שהגישה אליהם, הנתנת לכל נותני השירותים, היא דרך השער שבכניסה השמאלית לו. המצב העובדתי, כעולה מעדויות הצדדים וראיותיהם, ושאלת קיומו של שימוש ייחודי- התובעת ואיתן היו בעלי זכויות בדירות בבית המשותף עובר לרכישת דירות פרבשטיין ובודן על ידי האחרונים.

לאור חשיבות הדברים אביא כאן את עקרי הדברים כנוסחם בהסכם (נספח א' לכתב הגנה של פרבשטיין – להלן: נספח א') – "לבקשתכם, הננו מאשרים, מצהירים ומסכימים בזאת, באופן בלתי חוזר, כי תהיו רשאים לממש את מלוא זכויות הבניה היחסיות הצמודות ליחידה הנ"ל מתוך כלל הזכויות שבבנין ואשר בחלקן כבר נוצלו על ידי בעלי יחידה 4, ולבנות תוספת ליחידה שתרכשו, לרבות בשטח המהוה רכוש משותף והמצוי בסמוך ליחידה שתרכשו. ובתנאי שניצול זכויות בניה אלו יעשה באופן חוקי ויתקבלו היתרי הבניה המתאימים מעריית חיפה. (ובתוספת בכתב יד נרשם – הבהרה שלי - ק.מ.פ) 'בעל הדירה מתחייב בנוסף לאישור הערייה להציג את התכניות העתידיות לעיון החתומים מטה ולאישורם הסופי.'

...

לסיכום, מצאתי כי אף שאכן נעשה על ידי כל דיירי הבית המשותף שימוש ייחודי בחלקים שונים ברכוש המשותף, הרי ששימוש זה נעשה על פי הסכמה מפורשת של מי שתובע ביטולו ומניעתו כעת או שנעשה בשל כורח המציאות ואינו אלא בגדר זוטי דברים ועניין של מה בכך.

מכל אלו אני דוחה את התביעות ההדדיות שלפניי.

בשים לב לתוצאה מצד אחד, ולבניה שאינה תואמת את ההיתר של קיר התמיכה במדרגות הכניסה השמאלית מן הצד האחר - אני קובעת כי כל צד, לרבות בודן ואיתן, יישאו בהוצאותיהם.

ועדת הערר התייחסה גם לכך שהבקשה להיתר בניה כוללת שינויים בשטחים המשותפים במצב בו ברור שקיים "רוב חוסם" המונע את מימוש הבקשה, גם בהיבט זה. החלטת ועדת הערר לפיה יש לדחות את הערר בהיעדר תימוכין קניינים, וכן הואיל והבקשה להיתר כוללת שינויים ברכוש המשותף ( בעיניין חניות, שטחי פריקה וטעינה ועוד), וכי יש להמתין עם הבירור התיכנוני עד לאחר הכרעה במחלוקת הקניינית, היא החלטה תכנונית ראויה וסבירה, העולה בקנה אחד עם הדין וההלכה הפסוקה.

בעניינינו כאמור אין מחלוקת בין הצדדים, כי הגג הוצמד ליחידת העותרת שבקומה העליונה, והוצא מן הרכוש המשותף.

העובדה כי הוועדה המקומית ראתה בעותרת כמי שרשאית ליזום ולהגיש את התוכנית (כמי שהגג הוצמד ליחידה שבבעלותה בקומה העליונה), אין בה כדי לגרוע מסמכותה של הוועדה המקומית לעכב את מתן היתר הבניה לקומה נוספת על הגג שעה שהובא בפניה כי קיימת מחלוקת בין בעלי הזכויות בבית המשותף, באשר לזכויות הבניה, מחלוקת שאין לוועדות התיכנון סמכות להכריע בה. התוכנית אמנם מאפשרת תוספת בניה על הגג הצמוד ליחידת העותרת, אולם התכנית אינה מסדירה היבטים קניינים בין בעלי הזכויות ואינה קובעת שזכויות הבניה מכוח התכנית, מוקנות לעותרת מבחינה קניינית.

כאמור זכויות בניה שיוריות, נוספות וחדשות הן נכס משותף של כל בעלי היחידות בבית המשותף, לזכויות בניה ערך כלכלי, ובעניין זה ככל והעותרת מבקשת לנצל את זכויות הבניה המשותפות, על בעלי הזכויות ביחידות להגיע להסכמות או שעליה להצטייד בהכרעה של הערכאה המוסמכת בעיניין זה. דומה כי העותרת סברה כי משעה ששטח הגג הוצמד ליחידה שבבעלותה ממילא גם זכויות הבנייה על הגג שייכות לה. אין כך הדבר, הצמדת הגג ליחידה מסוימת משמעותה אחת, אותו שטח שהוצמד ליחידה, ובעניינינו הגג, חדל להיות חלק מהרכוש המשותף.

...

איני מקבלת את טענת העותרת כי בשל כך שהועדה המקומית אפשרה לה ליזום את התוכנית, ולתוכנית ניתן תוקף כדין, ואף הוגשה בקשה למתן היתר בניה תואם את התוכנית, מושתקת הועדה המקומית ומנועה מלדרוש מהעותרת הצגת תימוכין קניינים.

סוף דבר בנסיבות המפורטות לעיל מתייתר הצורך לדון באותו חלק בהחלטת ועדת הערר שעניינו בשינוי ברכוש המשותף המבוקש על פי ההיתר, מה עוד שנראה כי נושא זה ניתן לפתרון בהמשך לאחר שתוסדר המחלוקת הקניינית בעניין זכויות הבניה.

נוכח כל האמור לעיל, העתירה נדחית .

בית המשפט קבע כי מהפסיקה שעסקה בזכויות בנייה בבתים משותפים, עולה שלצורך ויתור על זכויות בנייה בבית משותף נידרשת הסכמה ברורה ומפורשת בין בעלי הזכויות בו; כי לא ניתן ללמוד מעצם הצמדת גג ליחידה בבית משותף, על העברת זכויות הבנייה המוקנות לבית המשותף לבעלים של אותה היחידה, גם כאשר הגג הוא המקום היחיד שבו ניתן לממש בפועל זכויות אלו; וכי לא ניתן להסיק בהכרח מהסכמה לבנייה מסוימת על הגג, על כוונה להעברת כלל זכויות הבנייה הנוספות שהוקנו לבית המשותף.

בית המשפט ציין: "העקרון המשתזר ועולה מן הדברים הוא ברור: ויתור על זכויות בנייה בבית משותף יכול להעשות אך בגדרי הסכמה ברורה בין בעלי הזכויות בו. הצמדת גג ומתן זכות לבנות עליו – לחוד, והעברת כלל זכויות בנייה בבית המשותף – לחוד. הדברים מקבלים משנה חשיבות כאשר במוקד הדברים עומדת טענה שעניינה ויתור מלא ושלם על כלל זכויות הבנייה בבית המשותף, ובפרט כאשר עסקינן בזכויות בנייה עתידיות. מכל מקום, בחינת הקף ההסכמות בין הצדדים תיעשה בכל מקרה בהתאם לנסיבותיו ועל יסוד הראיות הקונקרטיות מהן נלמד אומד דעת הצדדים" (פסקה 29).

ביישמו את העקרונות על ענייננו ציין בית המשפט כי הצדדים חלוקים בשאלת מקורן של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות – המבקשות טענו כי אלה אושרו כבר בשנות השבעים אך לא נוצלו על ידן, ואילו המשיבים טענו כי הן נוצרו רק בשנות התשעים, עם אישור תכנית הגגות.

בהתאם, כך נפסק, יש לראות בזכויות היתרה ככאלה השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

בית המשפט בחן את התשתית העובדתית אשר הוצגה בפני בית המשפט המחוזי ויישם את הפסיקה הנוגעת לעניין בקובעו כי ההסכמות בין הצדדים לא התייחסו לזכויות שבמחלוקת ולא עולה מהם כוונה מפורשת של בעלי הזכויות בבניין להעביר את זכויות היתרה למבקשות בבלעדיות.

...

בסיכומו של דבר נקבע כי בנסיבות העניין המבקשות מיצו את זכויותיהן לאורך השנים עם השלמת הבנייה שנעשתה על-ידן זה מכבר בגג הבניין.

עיינתי בטענות המבקשות ובאתי לידי מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

אשר על כן, הבקשה נדחית.