מחלוקת בין בעל-בית לדייר מוגן על העברת זכויות ושינויים במושכר

בדיון שהתקיים לפניי ביום 18.3.2018 נכחו הנתבעים עצמם, והם יוצגו באותו דיון בידי באי-כוחה של הדיירת היוצאת (גב' מנחם), עורכי הדין נהרי ובן-שאול, אותם עורכי דין המייצגים את הנתבעים גם בהליך זה. בפתחו של אותו דיון הבהיר עו"ד בן-שאול לפרוטוקול כדלקמן: "אנחנו פנינו לבעלת הבית בבקשה להעברת זכויות, ולמעשה הרעיון לחתום על חוזה שכירות חדש ולכלול בו תנאים חדשים הוא לא רעיון שלנו. הבנתנו הייתה שכל השיח והשיג ביחס להסכם החדש ומה לכלול בו או לא, תפסנו את זה כמשא ומתן שלא לפרוטוקול. משעה שהדברים הללו הונחו כאן, השוכר רוצה את הדירה כמות שהיא ועומד על הצעתו." (עמ' 1 לפרוטוקול ההליך הקודם, ש' 14-11, ההדגשה הוספה – ע"י) המחלוקת הפרשנית בין הצדדים נוגעת לשאלה, מה פשר הדיבור "רוצה את הדירה כמות שהיא". הנתבע נידרש להתייחס לעניין זה, ולאחר ששמע את הסבריו המפורטים של בא-כוחו השיב כדלקמן: "כשאמרנו שלוקחים את הדירה כמות שהיא, אף אחד לא התכוון שהיא כמות שהיא, אלא לנושא החוזי של הדירה." (עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 22 – 23) ואם נתמצת את הקונסטרוקציה המשפטית שהציגו באי-כוחם של הנתבעים, אשר נראה כי הנתבע למד היטב, עד כי השתכנע בה בעצמו: מאחר שבין הצדדים הייתה מחלוקת בשאלה אם אגב העברת זכות הדיירות המוגנת ייחתם חוזה חדש עם הנתבעים, שיהיה שונה בהיבטים מסוימים מן החוזה שבו החזיקה הדיירת היוצאת, גב' מנחם, טוען הנתבע כי הכוונה ב"רוצה את הדירה כמות שהיא" היא "רוצה את הדירה על יסוד החוזה הקיים ללא שינויים". אלא שהקונסטרוקציה הזו אינה אלא ניסיון לתרץ בדיעבד את התנהלותם החמורה של הנתבעים, אשר התחייבו לדבר, שנראה כי מלכתחילה לא התכוונו לקיים, ואבאר.

עוד אעיר, כי ככל שסברו הנתבעים כי סרובה של התובעת להתיר עבודות כאלה ואחרות אינו סביר, הייתה פתוחה לפניהם הדרך להגיש תביעה לבית הדין לשכירות, אשר לו מסורה הסמכות להתיר ביצוע תיקונים ושיפוצים בדירה כאשר מתעוררת מחלוקת בין בעל הבית ובין הדייר המוגן.

בעוד שביחס לקבוצה השנייה קובע חוק הגנת הדייר חובת תשלום פיצוי לדייר המוצא עצמו מפונה מביתו או מעסקו (לרוב על דרך של תשלום דמי המפתח המלאים או אף למעלה מכך או חובת סידור דיור חלוף), כאשר הפינוי הוא באשמת היתנהלותו של הדייר המוגן, לא קמה חובה על בעל הבית לפצות את הדייר המוגן על הפינוי.

...

אני סבור שהפרה כזו של החוזה מחייבת סנקציה ראויה, ובענייננו – סעד של פינוי מן המושכר, מחמת הפרתו היסודית של הסכם השכירות, עילת פינוי לפי סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר.

אני מורה אפוא על פינוי הנתבעים מן המושכר כהגדרתו לעיל.

מטעמים הלקוחים מדיני החוזים הכלליים, ולחילופין – כ"סעד מן הצדק הפוך" אני קובע כי התובעת תשיב לנתבעים את החלק בדמי המפתח שקיבלה מהם, בסך של 360,000 ₪.

אלא שבחלוף מספר ימים נוספים, ממועד השיחות שהתקיימו בין הצדדים חזרו בהם בעלי הנכס ובמכתב מ-6/7/15, שנשלח מב"כ בעלי הנכס, הודיע האחרון כי שולחיו מבקשים אכן להחזיר לידיהם את החזקה אך מתנגדים להצעה לחילופי דיירים בהתאם לסעיף 88 של חוק הגנת הדייר, מן הטעמים הבאים: מחלוקת על זכות הדיירים המוגנים לקבל דמי מפתח (הודע כי בעלי הנכס שוקלים הגשת תביעת פינוי לאור הפרת הסכם שכירות ומכוח "עילות הקבועות בדין"); ומחלוקת על דמי המפתח הנקובים בהצהרות שלשיטת בעלי הנכס הנו סכום עתק (בשים לב למצב הנכס, גודלו, שנת בנייתו וערכו הריאלי).

שהרי אם במועד בו הוגשה תביעתם של הדיירים המוגנים לקבלת 85% מדמי המפתח, לפי סעיף 88 הנ"ל, אין לראות בהם כמי שנטשו את הנכס עד אותו שלב, הרי באותו מועד לכל המאוחר, קמה זכותם לקבלת 85% מדמי המפתח; ואפילו העובדה שנטשו, אם נטשו, בשלב מאוחר יותר, לא אמורה איפוא לפגוע בזכותם זו שכבר קמה עובר לנטישה (ממילא המשמעות של קבלת התביעה לפי סעיף 88 הנה שישולם לדיירים המוגנים 85% מדמי המפתח הראליים כפי שייקבע בית הדין לשכירות, כנגד השבת חזקה לבעלי הנכס).

אני מוכן לקבל כי לא חל שינוי בדמי המפתח הראליים בנכס מ-6/15 ועד המועד בו ניתנה חוות דעת השמאי פרח, ב-11/16.

ברור כי יכול ויהיו חריגים לכלל זה. אם למשל זייף פלוני יפוי כוח של בעלי הנכס והשכירו, תוך גביית דמי מפתח ודמי שכירות חודשיים, ספק אם יכולים תעלוליו לחייב את בעלי הנכס (אולם יכול למשל שבמה שאינו שקשור להעברת זכויות אלא לממון, יהא הוא בעל דברם של הדיירים המוגנים לאור מצג השוא שיצר).

אולם אין בכך כדי למנוע הזכות לחלוקה בין בעלי הנכס לבין עצמם כאשר מי מבעלי הנכס שנשא בתשלום יכול לחזור על יתרת בעלי הזכויות כפי חלקם היחסי בזכויות.

אי השמוש הנמשך מלמד גם סובייקטיבית, בשים לב למטרת הנכס וגודלו, כי תריז גמרה אומר שלא להשתמש בו כסטודיו, ורק ניסתה לעגן הסטאטוס שלה כדייר מוגן על ידי איחסון חפצים.

...

אני קובע כי יש לראות בתריז כמי שנטשה הנכס עובר למועד של 8/15 , והיא ובעלה (האחרון מעולם לא עשה ולא היה אמור לעשות שימוש בנכס, שנשכר במקור רק כסטודיו עבור תרייז) איבדו אפוא הסטטוס שלהם כדיירת מוגנים עובר ל 8/15.

אני קובע כי אין הם זכאים אפוא לדמי מפתח , ועליהם להשיב המושכר לבעליו כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, עד 15.9.18.

נדחית אפוא תביעת הדיירים המוגנים לפי סע' 88 לחוק הגנת הדייר, ומתקבלת תביעת הפינוי.

עוד צוין בסעיף 3.11 לחוברת הנ"ל כי: "הזוכה/מציע יקבל על עצמו את כל המחויבויות הנובעות מהיותו בעל הבית והמשכיר של היחידה המוגנת, עפ"י כל דין לרבות דיני הגנת הדייר. למען הסר ספק, מובהר כי הזוכה/מציע ירכוש את זכויות הבעלות בלבד ויהפוך לבעל בית של היחידה בכפוף לזכויות המחזיק ביחידה על פי כל דין. חוזה השכירות של המזמינה עם הדייר יחייב את הזוכה מרגע רכישת זכויות הבעלות, החוזה מצורף כנספח ז' למכרז זה". לשון הוראות חוברת המיכרז הנ"ל, אינה מותירה מקום לספק, כי הסכם השכירות שנערך בין עמידר לאברהם, ואשר על פי תנאי המיכרז, מחייב את הרוכשים של המקרקעין, היינו התובעים, הנו הסכם שכירות דיירות מוגנת, ואינו בבחינת הסכם שכירות "רגיל", כטענת התובעים.

(1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו; (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי; (3) המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים; (4) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להשתמש במושכר למטרה בלתי חוקית; אולם שימוש במושכר ללא רשיון הדרוש לכך על פי דין אין בו, כשלעצמו, משום שימוש למטרה בלתי חוקית; (5) הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו; (6) הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות הענין; (7) המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; אולם אם היה המושכר בית עסק – (א) לא תהיה עילת פינוי אלא אם דרוש המושכר לבעל הבית לקיומו; (ב) רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם הוגשה התביעה במטרה להפיק על ידי הפינוי תועלת מן המוניטין שהדייר רכש לעצמו באותו מושכר, וההפסד במוניטין אלה לא ניתן לפצוי; (8) בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והמושכר דרוש לו לצורך צבורי חיוני, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; (9) בעל הבית הוא גוף צבורי שאישר אותו שר המשפטים לענין חוק זה והמושכר מיועד להשכרה למיעוטי אמצעים, והוא דרוש לבעל הבית למטרה זו, והתנאים שהביאו להשכרתו לדייר זה חדלו להתקיים, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; (10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; (11) לגבי מושכר שהוא חצר או גינה של דירה או של בית עסק, או לגבי חלק מחצר או מגינה כאמור - המושכר דרוש לבעל הבית לצורך הקמת בנין או תוספת לבנין, ובעל הבית קיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

(ההדגשה אינה במקור) סעיף 13 להסכם השכירות קובע כי: "כל הפרה של חוזה זה, לרבות ולא למעט, הפרה שנקבעה בחוזה כהפרה יסודית, תקנה למשכיר זכות פינוי מהדירה, מבלי לפגוע בכל זכות אחרת". ובהמשך סעיף 14 קובע: "המשכיר יהיה רשאי להעביר את זכויותיו לפי חוזה זה למי שימצא לנכון, נבלי לקבל על כך את הסכמת השוכר. והשוכר מתחייב במקרה של העברה כזו למלא את כל התחייבויותיו לפי חוזה זה כלפי מקבל ההעברה". כבר קבעתי לעיל כי הדיירות המוגנת בדירה הנה של אברהם בלבד.

אם כן, עולה כי, שאין מחלוקת בין הצדדים כי מאז חתימת הסכם השכירות, גרים אברהם ועמי בדירה.

...

יוצא אפוא, כי הפרתו של הסכם השכירות על ידי אברהם, עת אפשר לעמי מגורים בדירה ללא הרשאה, בניגוד להוראות סעיף 7 א' להסכם, הפרה שהינה בבחינת הפרה יסודית (סעיף 7 יד'), מקנה לתובעים הזכות להביא לפינויו של אברהם מהדירה, בהתאם להוראות סעיף 131 (2) לחוק.

לסיכום בחנתי את טענות הנתבעים, ולא מצאתי כי יש במי מהן כדי להדוף את תביעת הפינוי.

סוף דבר לאור כל האמור, התביעה מתקבלת.

בית המשפט קבע כי "אין לפרש את המונח 'נזק' כהגדרתו המילונית, במובן של פגיעה או חבלה בנכס אלא כשינוי מהותי, כמותי ואיכותי בנכס... עילת הפינוי הנדונה, נועדה להגן על זכותו הקניינית של בעל הבית ולמנוע מהדייר לעשות במושכר כרצונו, ללא הסכמת הבעלים, גם אם נראה לו כי השינויים שהוכנסו על ידו הם לטובת בעל הבית והנכס. הדגש הוא על עצם עריכת השינוי המהותי במושכר, ללא הסכמת הבעלים, ואין נפקות לשאלה האם השינוי הטיב או השביח את הנכס" (שם, בפיסקה 7 לפסק הדין).

התובעת ביססה טענתה לנטישת המושכר על ידי המנוח ול"התפרקות" מזכויותיו כדייר מוגן על סמך ייפוי כוח עליו חתם המנוח טרם פטירתו, ובו נראה שהעביר את זכויותיו לידי הנתבעים 2 ו-18 (מוצג ת/5).

מבלי לקבוע מסמרות מראש, והואיל והדברים נאמרים בבחינת למעלה מן הצורך, יש במכלול נסיבות העניין, לרבות העובדה שמדובר בהעברה מאב לבניו, כדי לתמוך בטענה כי אפשר שהמנוח חתם על ייפוי הכוח על מנת להסדיר את חלוקת הנכסים לאחר מותו וכדי למנוע מחלוקות בין היורשים.

ככל שהתובעת לא תעביר לנתבעים תוכנית מתאימה, או ככל שלא ניתן יהיה לסיים את השפוץ במועד האמור, או ככל שיתגלעו בין הצדדים מחלוקות באשר לשפוץ או הקפו, תתברר המחלוקת בבית הדין לשכירות, בהתאם להוראות פרק ה' לחוק הגנת הדייר.

...

בנסיבות אלה, ספק בעיניי אם דיון והכרעה בעילה זו היו מובילים למסקנה לפיה מתקיימת עילת פינוי נוספת.

במקרים שבהם דובר בהפרה יחידה לאחר עשרות שנות שכירות, בית המשפט נטה להיעתר לבקשה למתן סעד מן הצדק (ראו, למשל, ע"א (מחוזי ירושלים) 2761-10-13‏ ‏ עמוס נ' זפט (25.8.2014); בקשת רשות ערעור נדחתה: רע"א 6509/14 זפט נ' יעקב (3.11.2014); ע"א (מחוזי ירושלים) 36209-04-11‏ לוי נ' מרקוביץ (2.11.2011), שם נקבע כי מדובר בתביעה ראשונה בעשרות שנות שכירות, ובשכירות שמבוססת על תשלום דמי מפתח); בקשת רשות ערעור נדחתה (רע"א 8952/11 מרקוביץ נ' לוי (18.1.2012)).

סוף דבר, התביעה מתקבלת בכפוף להוראות לעניין סעד מן הצדק כאמור בפסקה 46 לעיל.

כפי שעולה מהחלטת כב' בית המשפט לעינייני מישפחה ( החלטה מיום 30-09-22) העברת זכות השכירות הייתה בבירור דחופה לצורך מימון הדיור והטיפול בתובעת, ילידת 1936 אשר חל שינוי במצבה הרפואי בעוד היא מתגוררת בגפה ובמרוחק מילדיה, כאשר נדרשים הם ליקח הלוואות למימון עובדת זרה עבורה.

המנגנון שבסעיפים אלו קובע הוראות מפורטות שנועדו לאפשר את פיתרון המחלוקת בין הצדדים, תוך כדי עריכת איזון עדין בין האינטרסים השונים, של בעל הבית מחד גיסא ושל הדייר המוגן מאידך גיסא.

  (א)  ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים - ייתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלוקתם, הכל לפי השנוי במחלוקת, ובילבד שבפסק הדין תנתן לבעל הבית רשות, תוך חמישה עשר יום מיום פסק הדין, לשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח, או להשלישו לזכותו, ולהחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר.

...

לגופו של תיק מצא בית הדין כי את תצהירו של אפוטרופוס התובעת יש להכשיר בדיעבד לנוכח האישור שניתן מבית המשפט לענייני משפחה בסופו של דבר.

סיכום לנוכח האמור התוצאה היא כי התביעה מתקבלת ובית הדין מאשר את ההעברה בדמ"פ. ניתנת בזאת הרשות להעביר את המושכר הידוע שברח' בתי אונגרין 180 ירושלים, גוש 30060 חלקה 107, בבניין המסומן כבניין 12, למר שמעון שאטלאנד ורבקה רחל שאטלאנד, כנגד תשלום של: · 630,000 ₪ לתובעת – הדיירת היוצאת.

נוכח התנהלות ההליך ואיזון תוצאותיו ואף בהתחשב בכך שב"כ הצדדים קיצרו את ניהול ההליך בפני בית הדין ככל הניתן נראה כי יש להטיל הוצאות בשיעור של מחצית שכר הטרחה הקבוע בתעריף המינימלי המומלץ לפי כללי לשכת עורכי הדין בגין תביעה לפינוי מושכר הזהה בסיכוניה לתובענה זו. (2% מערך דמי הפינוי עבור התובעת 630,000 ₪ ומע"מ ) משכך פוסק בית הדין כי הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות בסך 7371 ₪ וכן הוצאות אגרה על פני קבלות.