מחלוקת בדבר מועד רכישת מקרקעין

" במקרה הנידון בפנינו, אין מחלוקת בין הצדדים בדבר קיומה של "קבוצת רכישה", כהגדרתה בסעיף 1 לחוק, אשר התארגנה לצורך רכישת הזכויות במקרקעין על פי המיכרז ולבניית יחידות דיור על המקרקעין בהתאם לתנאי המיכרז.

הנהנה מתחייב לשלם את כל התשלומים מכל מין וסוג שהם לגבי המקרקעין לרבות בגין הבנייה עליהם ומתחייב למלא אחר כל ההתחייבויות המפורטות בהסכם הרכישה ובמסמכי המיכרז במלואן ובמועדן ובאופן שהנאמן לא יישא בכל תשלום מכל מין וסוג שהוא בגין המקרקעין ו/או בגין הסכם הרכישה.

...

זאת ועוד, גם עיון ב"הסכם ההעברה" (נספח 11 לתצהיר העוררת) מחזק את המסקנה כי העוררת היתה חלק מקבוצת הרכישה ורכשה זכויות לא רק במקרקעין אלא גם ביחידות דיור מוגמרות עתידיות והיתה מחויבת במסגרת חוזית כלפי יתר חברי הקבוצה: "והואיל והמעביר [העוררת – א.ו.] מעוניין להעביר לנעבר, מתוך חלקו במקרקעין, חלק יחסי במקרקעין המיועד לבניית יחידת דיור אחת הידועה כיחידה 12/2....

ומטעם זה, גם אם העוררת לא התכוונה בסופו של דבר להחזיק בדירות המגורים – מס הרכישה בו היא חייבת הוא מס רכישה החל על רכישת דירת מגורים.

סוף דבר: אציע לחבריי לדחות את הערר ולקבוע כי העוררת, על אף היותה "גורם מארגן" היתה גם חברה בקבוצת הרכישה, היתה מחויבת למסגרת החוזית של הקבוצה ובהתאם רכשה 27 יחידות דיור שעליהן נדרשת היא לשלם מס רכישה בהתאם לשיעורי ומדרגות מס הרכישה החלות על דירות מגורים.

ביחס לתנאי הראשון, מבהירים התובעים כי אין מחלוקת בדבר הפקעת המקרקעין.

(ב)  בפעולה לפי סעיף זה – לענין סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, יבוא במקום מועד הפירסום של ההודעה על הכוונה לרכוש מקרקעין – המועד של שינוי הייעוד, ושווי המקרקעין ייקבע בשים לב לייעודם מחדש".

...

בנסיבות אלו ולאורו של קושי לקבוע ממצא מושכל לחובת התובעים בהקשר זה, שוכנעתי כי על סכום הפיצויים לשאת הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מהמועד הקובע כהגדרתו לעיל.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנותיי ולאור המקובץ - התובענה מתקבלת בחלקה, ביחס לעצם זכאותם של התובעים לקבלת פיצויי הפקעה.

בהינתן התוצאה אליה הגעתי, המגעים שהתנהלו בין הצדדים עד להגשת סיכומיהם ומכלול נסיבות העניין, אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

כשהוא קובע את הדברים הבאים: "... הצדדים אינם חלוקים במישור הדיוני על האמור בפסק דינו של בית המשפט קמא. המחלוקת היא על מועד התחולה לגבי המבקשים. החלטנו... כי יש הצדקה להאריך את המועד, והדיון יוחזר לועדת הערר לבחינת טענות הצדדים בבקשת הפטור לגופה. פסק הדין ברע"א 8907/13 שניתן ב- 3.9.15 נמצא בדיון נוסף בדנ"א 6298/15, הממתין להכרעה; תשומת לב ועדת הערר מופנית לכך." יובהר: דנ"א 6298/15 עניינו - הועדה המקומית לתיכנון ולבניה פתח תקוה נ' שלום ירושלים דיבון (להלן: "דנ"א דיבון"), העוסק באופן תחולת הפטור מהיטל השבחה לבעלים מרובים במקרקעין.

אי צירוף שומת ההשבחה ומסמכים המעידים על מועד רכישת הבעלות במקרקעין – טענה המערערת, כי שגתה ועדת הערר כשלא דחתה על הסף את הערר מחמת אי צירוף מסמכים חיוניים להודעת הערר, ובפועל העברת נטל ההוכחה אל כתפי המערערת, ובפרט אי צירוף שומת ההשבחה הנתקפת, ואי הוכחת מועד רכישת הבעלות במקרקעין, מחדל המיוחס לערר יוספיאן.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, נחה דעתי כי יש לדחות הערעור.

לסיכום, קובע בית המשפט שם, כי סעיף הפטור מאפשר ליתן פטור לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאיו, והוא אינו קובע מגבלה שלפיה ניתן יהיה להקנות פטור אחד לכל היותר בגין חלקת מקרקעין אחת.

לפיכך, הערעור נדחה אך מובן, כי בהינתן העובדה שהבניין טרם נבנה ידחה תשלום השומה עד לאחר חלוף המועד הנדרש לשם בחינת העמידה בתנאים המזכים את המשיבים בפטור המיוחל.

יחד עם זאת, מקובלת עליי עמדת המשיבים לפיה לא ניתן לשלול על אתר שמערכת עובדות אחרת, הניחה מסד ממשי להנחת המשיבים כי אין צורך להגיש נגד המדינה כל תביעה, בהעדר מחלוקת בדבר זכויותיהם במקרקעין, או בהנתן קיומן אינדיקאציות המלמדות כי המדינה הכירה בזכויות יתר שנזקפו לזכותם.

די בהעדרו של נתון ברור בדבר מועד הכפירה בנאמנות הנטענת, או הפרתה, כדי להכיר באפשרות הלכאורית, ולו הקלושה, שתוכחנה עילות הנאמנות וההשתתפות ברכישת הקרקעות, באופן שאינו מאפשר לסלק את התובענה על הסף.

...

בנסיבות אלו, אין בידי לקבל בשלב זה אף את טענת השיהוי והנזק הראייתי.

סוף דבר העילות העוסקות בהשבחת והכשרת המקרקעין, אינן צולחות את המבחנים שנקבעו בעניין חפציבה וכן את מבחן ההתיישנות ולכן לא נותר עוד מקום לדון בהן בגדרי ההליך שמלפניי.

המקרה הנדון אינו נמנה על אותם מקרים חריגים וקיצוניים בהם יש להורות על סילוק תובענה על הסף והבקשה לסילוק התובענה על הסף - נדחית בזאת.

לכן, לשיטת ד"ר פז, כאשר מוסדות עץ חיים הוציאו בשנת 1928 חוברת "הרצאה לחגיגת יְרִיַּת אבן הפינה" לשכונת עץ חיים וציינו בה כי הם מקימים שיטה "חדשה מיוחדת במינה" לתחזוקת מוסדות האגודה, הדבר דורש הסבר – אם מדובר בהקדש רגיל אזי מה החידוש? אחד מן הציטוטים בחוברת הוא: "באנו לידי הכרה שמוסד התורה זקוק כעת הרבה יותר מכל עת ליצור לו פונד וקרן קַיֶּמֶת של נכסי דלא ניידי בירושלים, שהכנסת הקרן תכסה בעתיד את תקציבו המצומצם". המשמעות של המונח "פונד וקרן קַיֶּמֶת" נימצאת בתקנון האגודה שנוסח סמוך למועד רכישת קרקעות השכונה.

המנהל המיוחד מוסיף כי בנגוד לאמור בתגובת החברות הרוכשות, כאילו הקדשת הנכס צריכה להעשות בד בבד עם רכישתו וישירות מהתורם, אפשר לראות כי באופן עיקבי, ישנו פער זמנים של מספר שנים בין מועד רכישת או קבלת הנכס לבין הקדשתו בפועל, וזאת גם כאשר אין מחלוקת כי מדובר בנכס שמלכתחילה נרכש או היתקבל בכוונה בלעדית וברורה שיהיה הקדש.

...

אנו מאשרים את דו"ח הבדיקה של השופט בדימוס יוסף אלון ואת הדין-וחשבון של המנהל המיוחד והנאמן להקדשות עץ חיים, ונותנים לקביעותיהם העובדתיות והמשפטיות תוקף של החלטה.

בהתאם לראיות שלפנינו אנו קובעים כי ראשי מוסדות עץ חיים רכשו את מקרקעי שכונת עץ חיים בשנת 1928 ובנו בשנים שלאחריה את מבני השכונה, כדי שהן הקרקע והן המבנים יהיו נכסי נאמנות למטרת הקדש דתי בשיפוט בית הדין הרבני.

אנו מורים כי על ענייני היצירה והניהול הפנימי של הקדשות אלו לא יחולו הוראות חוק הנאמנות, התשל"ט–1979.