מחיקת הערת אזהרה על מקרקעי עמותה בשל חלוקה פסולה

החלטה בבקשת המנהל המיוחד שמונה לעמותה, שיורה בית המשפט על מחיקת הערת אזהרה שנרשמה על מקרקעי העמותה לטובת "חברת שומרי אמונים בע"מ" [מכאן ולהלן, ומטעמי נוחות – "העמותה"; ו-"החברה"].

בבסיס הבקשה מקבץ נרחב של טענות, בכללן – חלוקה פסולה, מהלך המתבסס על חוזה למראית עין (ככל שיפוי הכח אשר על בסיסו נרשמה ההערה הוא בכלל חוזה; ועל כך שלא רשומה בו תמורה, אין חולקין כלל), היתנהלות בנגוד עניינים מצד חברי העמותה ובראשם האדמו"ר ראטה זצ"ל, ועוד.

הבסיס לבקשה, בהוראות סעיף 34ג(א) לחוק העמותות, הקובע כדלקמן: "עמותה אינה רשאית לבצע חלוקת רווחים לחבריה, במישרין או בעקיפין, לרבות למייסד העמותה, וכל חלוקת רווחים שבוצעה על ידה תיחשב לעניין פרק זה כחלוקה אסורה". כבר בנקודה זו אבהיר, שמושג חלוקת הרווחים דלעיל טעון פרשנות מרחיבה, וברי, שכוונת המחוקק הנה, שכל מתן של טובת הנאה משמעותית עשויה להוות חלוקת רווחים לצורך סעיף זה, ולרבות, כמובן, רישום הערת אזהרה.

...

ראשית, הקרבה בין העמותה לבין החברה אינה כלל במחלוקת ולא נצרך אפילו לדון בשמם הדומה של שני התאגידים כדי להגיע למסקנה המתחייבת.

סוף דבר, ניתן בזה צו למחיקת הערת האזהרה הרשומה על מקרקעי העמותה לטובת חברת שומרי אמונים בע"מ [הידוע כחלקה 243 בגוש שומה 30088 הרשום בספר ירושלים מס' 1015 דף 6410].

על חלקות 73, 74 ו-75 בגוש 30032 נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבה 2, וזאת לפי הסכם עם רשות הפיתוח, וביום 18.2.16 נרשמה חכירה ראשית לטובת עמותת גבריאל שר ישראל, גם היא על הבעלות של רשות הפיתוח, על חלקה 76 בגוש 30032.

הגם שההסכם שבין רשות הפיתוח למשיבה 2 מתייחס כאמור רק לחלק מחלקה 26, נרשמה הערת אזהרה על כל חלקיה החדשים של חלקה 26 ההיסטורית, ובכלל זה חלקה 73.

כעולה מנסח רישום המקרקעין, ביום 4.3.09, נרשמה על שם המשיבה 2 הערת אזהרה על כל חלקה 26 בגוש 30032 (חלקה ישנה) וזאת בנגוד לזכויותיה האמיתיות וללא הסכמת רמ"י. לאחר שנודע לרמ"י על הרישום, היא פנתה ביום 20.12.10 אל רשמת המקרקעין אשר תיקנה את הערת האזהרה ביום 29.12.10 על ידי מחיקת המילה "בשלמות" מהערת האזהרה שנרשמה על ידי המשיבה 2 (פנייה אל רשמת המקרקעין צורפה כנספח יד לתובענה.

יתר על כן, הגב' כהן נישאלה מפורשות על ידי בית המשפט האם קיים מתוה כלשהוא לבצוע העסקה והשיבה כדלקמן: "יש פיתרונות רבים שניתן להציע שלא אפרט עתה. אני מדברת על פיתרונות רלוואנטיים. ניתן תמיד להגיע לפתרונות" (עמ' 21, ש' 21-22); ובהמשך (עמ' 23, ש' 31): "אני לא פוסלת אפשרות של עריכת עסקה". המבקשים מפנים לעדותה של הגב' מיכל אשר כהן ממנה עולה כי דוקא בעבר הנטייה הייתה להקצות זכויות חכירה לדיירים מוגנים.

...

לסיכום, נקבע כי המנהל הפעיל סמכותו כדין כאשר פנה לברר מהו התכנון החל על השטח.

יש לקבוע אפוא, כי במישור החוזי לא "נולד" הסכם, שני הצדדים היו ערים לקביעות בפסק הדין והיה ברור כי עמדת הרט"ג אינה בבחינת תנאי מתלה אלא שיקול אחד מתוך מכלול השיקולים אותם בוחנת המשיבה.

לאור כל האמור לעיל, התובענה שהגישו המבקשים נדחית.

ביום 16.7.1998 נרשמה בלישכת רישום המקרקעין הערת אזהרה על הדירה להבטחת העיקול הנ"ל. מעיון בנסח הרישום של לישכת רישום המקרקעין אשר העתק ממנו צורף לתצהיר התובעים עולה כי עובר לרישום הנ"ל, על הדירה היתה רשומה, ביום 6.7.1998, הערת אזהרה בגין צו מניעה לטובת אישתו של המנוח גב' סימי אוחנה, אשר היתה חסויה ויוצגה על ידי עמותת ש.פ.ר ששמשה כאפוטרופסית שלה (להלן "החסויה").

יובהר כי הדו"ח הכספי שהוגש על ידי הנתבע כאמור, התבסס מצד אחד על העברת מחצית תמורת הדירה לידי החסויה באמצעות עמותת ש.פ.ר, בעבור זכויותיה של הראשונה בדירה (אשר טרם נרשמו בלישכת רישום המקרקעין עד לאותו מועד), ומצד שני, ניכוי הוצאות הכנוס לרבות שכר טירחת הכונס והחובות שרבצו על הדירה (שכללו על פי הנטען, חובות שהגיעו לעריית קריית ביאליק במסגרת תיק הוצל"פ 12-05382-98-2) מהמחצית השנייה של התמורה המגיעה לעזבון המנוח, וחלוקת היתרה (לאחר ביצוע הנכוי הנ"ל) בין הנושים שהם עיזבון המנוחה ועיריית קריית ביאליק, לפי חלקם היחסי בנשייה.

עוד טענו כי הנתבע העביר את החלק מהתמורה שנתקבלה לרשות המקומית שאותה ייצג ואשר ביקשה את מינויו ככונס נכסים, ובכך גרם להעדפה פסולה של נושים.

אמנם כב' ראש ההוצל"פ מחק את ההסתייגות שהוגשה על ידי התובעים לעניין חלוקת כספי המכירה, אולם התביעה שבפנינו עילתה בהפרת ההסכם שנחתם בין באי כח הצדדים כמצוין לעיל, ורשלנות מקצועית המיוחסת לנתבע, וברי הוא כי לתובעים פתוחה הדרך לממש את זכותם המשפטית הנובעת מההפרה הנטענת על ידם, בתוך פרק הזמן המוקנה להם על פי חוק, ולא ניתן לראות בהתנהלותם הנ"ל משום חוסר תום לב או שימוש לרעה בהליכי משפט כטענת הנתבע.

...

בנסיבות אלה, אני סבור כי עלי להתנצל בפני מייצגי עזבון המנוחה על שגייתי, ולהורות על מחיקת בקשתם באשר אין בנמצא כלל אפשרות כפי שטעיתי לחשוב שתהיה.

הנתבע הכחיש את טענות התובעים וטען כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות ו/או מחמת מעשה בית דין ו/או שימוש לרעה בהליכי משפט.

המסקנה מהאמור לעיל היא שהתובעים לא הצליחו להוכיח, במידה הנדרשת בהליך זה, כי נפל דופי בחלוקת כספי המכירה על ידי הנתבע.

המסקנה מכל האמור לעיל היא שהתובעים לא הצליחו להוכיח את טענתם בדבר הפרת ההסכם על ידי הנתבע ו/או את טענתם בדבר הפרת חובותיו של הנתבע ככונס נכסים, ומשכך, דין התביעה להידחות, וכך הנני מורה.

התובעים ישלמו לנתבע שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

עוד נטען בתובענה כי נכסים אלה נרכשו בכספי יחידי קהילת ברסלב יבנאל שתרמו לעמותה התובעת, לחשבונו של הרב המנוח וכן לחברה המשיבה 7 ובאמצעות תרומות אלו נרכשו המקרקעין הנ"ל, בהתאם למצג מובהק מטעם הרב המנוח בדבר כוונתו להקדיש את נכסי ההקדש והשמוש המעותד בהם לצרכי קהילת חסידיו מאנשי ברסלב ביבניאל באופן ספציפי.

נטען כי קיים חשש שעם סיום תפקידו של מנהל העזבון ומחיקת הערות האזהרה על המקרקעין הנ"ל בגין מינויו וכן העברת תמורתה של חלקה 1 הנ"ל שנמכרה, יש חשש כי תאויין כל מהותו של ההליך העקרי.

עוד קבע בעיניין זה כב' השופט ערפאת, כי הגשת בקשה חדשה למתן צו מניעה זמני, מהוה ניסיון פסול לעקוף החלטה שיפוטית שניתנה ע"י ערכאה שיפוטית מוסמכת.

...

לאחר שקילת מכלול השיקולים, סבורני כי דין הבקשה להידחות.

סיכומו של דבר, הבקשה למתן צו איסור דיספוזיציה נדחית.

אני מחייב את המבקשת לשלם למשיבים 1 ו-2 הוצאות בסך כולל של 5,000 ₪.

לפניי בקשת המנהל המיוחד של עמותת מרכז מוסדות שומרי אמונים בארץ ישראל (בפרוק) (להלן: "העמותה"), למחיקת הערת אזהרה שנרשמה על נכס הרשום בבעלות העמותה, לטובת חברת שומרי אמונים בע"מ (להלן: "החברה") רקע והליכים קודמים חסידות שומרי אמונים היא חצר חסידות במיגזר החרדי שנוסדה על ידי האדמו"ר – הרב אהרן ראטה ז"ל, שעלה לארץ בשנת 1928 עם חלק מחסידיו.

לדידו של המנהל המיוחד, משעה שנירשם הנכס על שם העמותה ללא סייג, לא ניתן לצבוע את רישום הערת האזהרה 7 שנים לאחר מכן כתנאי לרישום נכס זה. היות וכך, רישום ההערה עולה כדי חלוקת נכסי העמותה לחברה ללא תמורה: ומכאן שמדובר בחלוקה אסורה.

עוד נקבע בהסכם (סעיף 4) כך: " 4. מוסכם ומקובל על מוסדות שומרי אמונים שחברת שומרי אמונים תרשום הערת אזהרה וכל הערה אחרת שהיא לשם הבטחת האמור לעיל וזכויותיה כאמור בהסכם זה. להבטחת ביצוע האמור לעיל מוסדות שומרי אמונים תחתום במעמד חתימתו של הסכם זה על ייפוי כח בלתי חוזר המייפה את כוחה של חברת שומרי אמונים לחתום בשמה ומטעמה על כל מיסמך ו/או שטר ו/או אישור ככל שיידרשו לשם רישום הערת האזהרה ו/או כל הערה אחרת שהיא. וכן לחתום על מה שקשור במקרקעין תוכניות וברשויות או בכל משרד אחר." החברה הקימה בשלב ראשון מוסדות ציבור זמניים על המקרקעין שבבעלות העמותה (הסכמים והצעות מחיר עם קבלנים צורפו כנספח 21 לתגובת החברה).

הטענה בדבר רישום ההערה מכוח ייפוי כוח המנהל המיוחד טען במסגרת השלמת הטיעון, כי הערת האזהרה נרשמה על בסיס ייפוי כוח בלתי חוזר, ללא קשר להסכם משנת 2011, באופן פסול.

...

מדובר, אפוא, בעסקה לגיטימית בנכסי העמותה ואין לראות בכך "חלוקה אסורה". בהקשר זה, איני מקבל את טענת המנהל המיוחד כי ההחלטה על רישום הערת האזהרה לא התקבלה כדין.

אמנם, על פי סעיף 132(א)(2) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ימחוק בית המשפט הערת אזהרה כאשר עילת הערת האזהרה בוטלה, אך עם זאת לא שוכנעתי כי בוטלה עילה זו. עצם העובדה כי רק לאחר כמה שנים ממועד ההתחייבות נרשמה הערת האזהרה, אינה מלמדת על כך שאין קשר בין רישום ההערה להתחייבויות החברה לרוכשי הדירות: הן משום שההסכמה לרשום את הערת האזהרה התקבלה בין העמותה והחברה כמה שנים לפני רישומה בפועל כאמור, והן משום שגם לו התרשלה העמותה בביצוע הרישום בעת מועד העברת הנכס לעמותה בהעברה בלתי מסויגת, אין הדבר פוטר אותה מלרשום את הערת האזהרה לאחר מכן.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, בקשת המנהל המיוחד נדחית בזאת.