מחיקת הערת אזהרה בשל עסקה פיקטיבית

בהמרצת הפתיחה התבקש בית המשפט להצהיר, בין היתר, כי העיסקאות למכירת הדירות בבניין לנתבעים 1-8 בטלות לנוכח העובדה כי לא שולמה התמורה בגינן; להורות למשיבים על תשלום סכומי כסף כנזכר בהמרצת הפתיחה; ליתן צו המתיר לתובעים לבטל או למחוק כל הערה שנרשמה לטובת הנתבעים 1-8 ולהתיר להם לפצל את סעדיהם.

עוד ציינו הכונסים שבמסגרת הליך הכנוס התברר להם כי הערות האזהרה הרשומות על שם הנתבעים הנן בגין עיסקאות פיקטיביות ואין מדובר בעיסקאות אמת.

...

מעבר לדו"ח רו"ח פונס ועדויות הצדדים כפי שסקרתי לעיל, סבורה אני כי ישנם חיזוקים נוספים למסקנתי לפיה שולמה התמורה הנטענת בדו"ח עבור הדירות.

אין ספק שלצורך הבנייה נדרש הקבלן להזרים כספים, והעובדה כי "הבניין עמד" תומכת במסקנה כי אכן הוזרמו על ידי הרוכשים כספים כנטען.

סוף דבר התביעה נדחית.

כן נתבקש להורות על ביטול ההסכם בין הנתבעת 2 ל-3 ולהורות על מחיקת הערת אזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת 3 על חלקי הנתבעת 2.

נטען כי עם ידיעת העובדות ע"י התובעת ניסתה סמירה להבריח את חלקיה ע"י עסקה פיקטיבית מול נתבעת 3, מושא התובענה.

...

מסקנה חיובית זו מובילה לשלב השני – האם ניתן לתקן את הטעות לפי סע' 93-97 לפקודה.

 בנוגע לטענת השיהוי, נאמר בע"א 2905/07 יונס מוחמד סולימאן נ' מדינת ישראל -מינהל מקרקעי ישראל (26.10.2009), כדלקמן – "...מאחר וטענת השיהוי מעצם טיבה מאפשרת לבית המשפט להתערב ולשנות את תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק על דרך קיצורה, ולאור ההשלכות הנובעות מקבלת טענת השיהוי, התנאים לקבלתה של טענה מסוג זה הינם, מטבע הדברים, מחמירים וקבלת טענת השיהוי תיעשה בנסיבות נדירות...דחיית תביעה מחמת שיהוי תיעשה במקרים בהם הוכיח הנתבע כי בנוסף לשיהוי התקיימו שני תנאים נוספים: התנאי הראשון הינו שהשיהוי מבטא ויתור על זכויות או ייאוש מצד התובע; התנאי השני הינו כי עקב השינוי הורע מצבו של הנתבע (ראו: עניין צימבלר, לעיל, בעמ' 70-69; עניין תלמוד תורה, לעיל, בעמ' 446; עניין חיים, לעיל, בעמ' 635). תנאי נוסף שנזכר בפסיקה עניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לב של המשתהה (ראו: עניין צימבלר, לעיל, בעמ' 70-69; עניין תלמוד תורה, לעיל, בעמ' 446). מכל מקום, גם כאשר תנאים אלו מתקיימים, עדיין לבית המשפט שיקול דעת להכריע בדבר המשמעות שראוי להעניק לטענת השיהוי במקרה הספציפי שלפניו". יישום הנ"ל מובילני למסקנה כי אין לסלק התביעה על הסף מחמת שיהוי.

בשל כך שטענה זו עלתה כאמור רק בתשובת המדינה לתגובת התובעת, ולא נתאפשר לתובעת להגיב לטענה זו, אני מורה לתובעת להגיב לטענה זו שלכאורה יש בה טעם, במיוחד נוכח הצהרת המדינה כי תכבד כל פסק דין שיינתן בתובענה.

לא מצאתי ממש בטענה כי הערות האזהרה בגין ההלוואות, אמורות היו להמחק עם החזרת כספי ההלוואות במסגרת הסכם המכר, שכן בגין הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבה 3 (מושא ההליך כאן) לא ניתן היה להשלים את רישום הנכס על-שמו של המבקש.

בנוסף, במסגרת ההליך המשפטי בו נקט המבקש כדי להסיר את ההערה לטובת הנושה האחר, אף הוסכם כי שווי הנכס ייקבע על-ידי חוות-דעת שמאית [פסק הדין שניתן בהקשר זה צורף כנספחB(1) להמרצת הפתיחה], כך שאין חשש ל"הברחתו" לידי המבקש על-דרך של מכירה "בנזיד עדשים". קשה להלום כי המבקש - שכאמור לעיל אינו קרוב מישפחה של המשיב 1 - יסכים לשלם סכומים משמעותיים אלה ואף לנקוט בהליך משפטי למחיקת עיקול אחר רק כדי לסייע למשיב 1 לערוך "עיסקה פיקטיבית" (שמשמעותה היא כביכול שהמשיב 1 ממשיך להיות הבעלים האמתי של הנכס).

...

על-אף העובדה כי הצדק עם המשיבה 3 לפיה העברות הכספים שהציג המבקש לתמיכה בטענתו שהעמיד את כספי ההלוואות (מוצגים ת/2) אינן תואמות במועדיהן להסכם ההלוואה הראשון והשני, אני סבור כי בבחינת מכלול הנסיבות והראיות לא די בכך כדי לקבוע כי המשיבה 3 עמדה בנטל הרובץ לפתחה ובאמות המידה המחמירות שיש לבחון את טענותיה.

בנוסף לכל האמור לעיל, מתחזקת מסקנתי בשל כך שהמבקש הצליח להוכיח כי פעל כדי לפרוע את המשכנתא לבנק (נספחים D1-D2 להמרצת הפתיחה), כי שולמו מס רכישה ומס שבח בגין העיסקה [נספח A(ו'1) ונספח F להמרצת הפתיחה], וכן כי אין מחלוקת שהועברו מחשבונו של המבקש ובתו כספים בסך של 1.2 מיליון ₪ (כאשר כאמור לעיל לא עלה בידי המשיבה 3 לסתור הטענה כי לא מדובר בכספו של המבקש ולא הוכח כי הכספים ניתנו בגין עיסקה אחרת).

סוף דבר לאור האמור - התובענה מתקבלת.

המבקשים הגישו תובענה בדרך של המרצת פתיחה ובקשו כי ביהמ"ש ייתן את הצוים הבאים: צו המצהיר כי העיסקאות למכירת הדירות בבניין למשיבים 1-8 בטלות בשים לב כי לא שולמה התמורה בגינן; צו המורה למבקשים להשיב למשיבים סך כולל של 1,351,650 ₪ בשינויים המחויבים או כפי שיורה בית המשפט הנכבד; צו המצהיר כי המבקשים רשאים לבטל ו/או למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת המשיבים 1-8; צו המתיר למבקשים פיצול סעדים והגשת תובענה כספית נפרדת בגין כל הנזקים שנגרמו ו/או יגרמו להם עקב היתנהלות המשיבים 1-8 בשים לב לכך שמלוא הנזקים טרם נתגבשו עד תום וייתכן ויאמירו בצורה משמעותית; כל צו נכון וצודק כטוב וכישר בעיניו;".

כונסי הנכסים טוענים כי במסגרת תיק הכנוס התברר להם כי הערות האזהרה הן בגין עיסקאות פיקטיביות, כאשר רשות המסים לא קיבלה את מחירי הדיווח בהיותם נמוכים בעליל באופן קצוני ממחירי השוק.

...

עיון בטענות שהועלו בהמרצת הפתיחה מעלה כי עסקינן בטענות בדבר תרמית, מרמה והלבנת הון וצפוי שהעניין נשוא התובענה יהיה מורכב מבחינה עובדתית ואף יצריך ניהול הליכים מקדמיים, הליכי גילוי ועיון במסמכים, עדות צדדים שלישיים שאינם צדדים להליך, הגשת חוות דעת וכיוצ"ב. שוכנעתי מבקשת משיבים 1-6 ומהנימוקים שהובאו בגדרה כי אכן אין מקום לדון בסכסוך שבין הצדדים במסגרת של המרצת פתיחה ומן הראוי לנהל את בירור הסכסוך בדרך של תביעה רגילה.

למען הסר ספק אף אציין כי העברת התביעה לפסים רגילים אין משמעותה השלכת התיק ל"ארץ גזרה" והנחתו במזכירות, אלא התיק ינוהל ויטופל כסדרו; אך עפ"י סדרי הדין המתאימים לו. לסיכום: התובענה תועבר לפסים של תביעה אזרחית.

החלטתי זו ניתנת במסגרת תפקידי כרשמת.

לאחר מכן, ביום 22.9.2020, הודיע עו"ד מזרחי לתובע כי קיבל דרישה מב"כ הנתבע, עו"ד עקיבא, למחוק את הערה שנרשמה לטובת המנוח; וצורף לה מכתב של המנוח מיום 10.8.2004 המופנה לנתבע, שלפיו אם הנתבע ישלם למנוח $14,700 ותשלומים נוספים כנזכר שם - תוסר הערת האזהרה, וניתן ייפוי כוח לעו"ד מזרחי להסירה (מכתב המנוח, צורף כנספח יא' לכתב התביעה המתוקן).

במשך עשרות שנים אף לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הגב' אשכנזי בגין עסקת המתנה, והדבר אומר דרשני.

כפי שכבר ציינה כב' סגנית הנשיא השופט שבח בהחלטה מיום 16.8.22 בדחותה את הבקשה למתן צו איסור דיספוזיציה: "הדעת נותנת שבלי צרופם של אחות המשיב, שעל פי צרופות התביעה הדירה הועברה לה במתנה, וכן של יורשי ליאוניד אדז'נסקי, שעל פי הנטען רשומה או הייתה רשומה לזכותו הערת אזהרה - לא ניתן יהיה להכריע בתובענה העיקרית". לא נעלמה מעיני טענות התובע כי ההעברה על שם הגב' אשכנזי במתנה היא עסקה פיקטיבית.

...

בסופו של דבר נבחרה הדרך שמצאה ביטויו במכתבו של המנוח מיום 10.8.2004, שלפיו כנגד תשלום סכום כספי שישולם למנוח או לתובע תימחק ההערה על זכותו של הנתבע בדירה.

אך החליט לבטל את הסכמתו לכך ואת ייפוי הכוח שנתן לה לאחר שגם סער השתלח בו. אין תוחלת בניהול ההליך גם על פי כתב התביעה המתוקן על רקע כל האמור, לאחר עיון במכלול הדברים, סבורני כי גם בכתב תביעה מתוקן זה לא צורפו לתביעה כל הצדדים הרלבנטיים; וכי אין תוחלת בניהול התובענה כפי שהוגשה גם לפי כתב התביעה המתוקן, שכן לא ניתן יהיה לבררה וליתן סעדים כמבוקש בה. לפיכך, אינני מתירה הגשת כתב התביעה המתוקן (שממילא כאמור, לא הוגשה בקשה כדין להגשתו) וככל שלא תוגש בקשה כדבעי לתיקון כתב תביעה בשים לב להוראות החלטה זו, תימחק התביעה.

בקשה לתיקון כתב תביעה בהתאם לדין ולהוראות החלטתי זו תוגש בתוך 30 ימים, שאם לא כן תמחק התביעה ללא התראה נוספת, והדיון שנקבע יבוטל.