מחזיק במקרקעין מעל עשר שנים פטור ממכרז פומבי

כך למשך דורש העותר "לקבל את ההחלטות ונהלי המשיבה הרלוואנטיים לאישור הקצאות מקרקעין בפטור ממכרז (ס' 17 לבקשה); עוד מבקש העותר להמציא לו: "העתקי הנוהל אן התקנה או החוק הקובעים כי תנאי להקצאת המקרקעין הוא שהמקרקעין לא יהיו מתוכננים" (ס' 62); וכן "הבהרה מה מספר המכרזים הפומביים בהם שווקו מקרקעין בייעוד תיירותי.. ב- 7 השנים האחרונות" (ס' 72 לבקשה).

מסמכים אלה, הנוגעים לעותר עצמו, נמצאים בחזקתו ואינם מסוג המסמכים אליהם מתייחסת תקנה 11 לתקנות.

בנסיבות אלה, וכאשר ברקע הדברים יש להזכיר כי העתירה עצמה משתרעת על פני 102 עמודים ומונה מעל 700 סעיפים!!, נחה דעתי כי הבקשה שבפני הנה "מסע דייג" המכוון לנבירה באין סוף נתונים ועובדות, אשר אין בהם בכדי לצמצם את המחלוקת אלא לעשותה לבלתי ניתנת להתרה.

...

בפסיקה נקבע לא פעם, כי אין מקום להיעתר לבקשה לקבלת פרטים נוספים מקום בו היא נועדה להפריך או להחליש את טענות המשיב או מקום בו היא נועדה לסרבל את ההליך.

לעניין זה ניתן להפנות בין היתר להחלטת כב' השופטת הוד בעת"מ (נצ') 35525-11-20 סולתם מערכות בע"מ נ' עיריית יוקנעם (4.4.2021): "הנה כי כן, לאחר שעיינתי בסעיפים הרלוונטיים בכתב התשובה ובפרטים הנוספים אשר מבקשות העותרות על סמך הסעיפים האמורים, כמפורט לעיל, מצאתי, כי אין מדובר בפרטים אשר דרושים לצורך הבהרת והשלמת נימוקי המשיבה וצמצום גדר המחלוקת. מקובלת עליי עמדת המשיבה לפיה מדובר במסע דייג. התרשמתי, כי מטרת העותרות היא ניסיון להחליש את טענות המשיבה וכי הן מבקשות לנסות ולדלות פרטים שיאפשרו להן לערוך מקצה שיפורים. אין מקום להיעתר לבקשה שאלו מטרותיה. כאמור, בקשה לגילוי פרטים נוספים איננה מחליפה הליך של גילוי מסמכים. מצאתי, כי אין מדובר בפרטים אשר דרושים לצורך הבהרת טענות המשיבה בכתב התשובה או צמצום המחלוקות ותחת זאת, היעתרות לבקשה עשויה לסרבל את הדיון בעתירה שלא לצורך. עוד מצאתי, כי הפרטים הנוספים אינם דרושים לצורך הכרעה בעתירה שלפני..." בענייננו, בחינת המידע והמסמכים שהתבקשו בבקשה מלמדת כי אלו אינם נחוצים להבהרה או השלמה של כתב התשובה, אלא פותחים פתח להסתעפות ללא גבול של העתירה.

בנסיבות אלה, וכאשר ברקע הדברים יש להזכיר כי העתירה עצמה משתרעת על פני 102 עמודים ומונה מעל 700 סעיפים!!, נחה דעתי כי הבקשה שבפני הינה "מסע דייג" המכוון לנבירה באין סוף נתונים ועובדות, אשר אין בהם בכדי לצמצם את המחלוקת אלא לעשותה לבלתי ניתנת להתרה.

לעניין זה נקבע בעע"מ 3309/11 קוטלרסקי נ' המועצה המקומית תל מונד (6.1.2013): "בית המשפט לעניינים מינהליים הוא איפוא אחיו הצעיר של בג"ץ, והמחוקק ביקש כי ילך בדרכו של בג"ץ ככל שניתן ובשינויים המחוייבים. סעיף 13(2) לחוק מסמיך את שר המשפטים להתקין תקנות בכל הנוגע לביצוע החוק כאשר "סדרי הדין בעתירה מינהלית יהיו במתכונת דומה לסדרי הדין הנהוגים בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, בשינויים שיקבע שר המשפטים, באופן שיבטיחו סעד מהיר ויעיל תוך אפשרות לקיום בירור עובדתי ככל שהדבר דרוש". תקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2001 (להלן: התקנות) מתוות מסלול מהיר ויעיל של דיון בעתירות מינהליות, ללא בקשות ביניים מכבידות, על סמך תצהירים וללא שמיעת עדויות, כאשר  חקירה של מצהיר היא החריג מקום בו מצא בית המשפט "כי הדבר דרוש לשם הכרעה בעתירה" (תקנה 15(א)).

סיכומו של עניין, מצאתי כי דינן של שתי הבקשות להידחות.

פטור מכוח האמור בתקנה 25(1) לתקנות - לטענתם, העסקה פטורה ממכרז, הואיל ומדובר בהתקשרות עם מנהל מקרקעי ישראל ומדובר בהענקת זכויות למי שהוא בעל זכויות במקרקעין, כאשר בעל זכויות במקרקעין מוגדר כצד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של 21 שנים לפחות או מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף עשר שנים לפחות בהסכמת המנהל.

לטענתם, עולה כי הייתה כוונה מפורשת אצל המחוקק לאפשר למחזיקים במקרקעין מעל 10 שנים, גם ללא הסכם, קבלת זכויות במקרקעין ללא מיכרז, כמו קיבוצים או גורמים אחרים במשק.

התובעים מפנים לקביעות בית המשפט באותו עניין כדלקמן: "רידימיקס מחזיקה במקרקעין באופן רצוף עוד מסוף שנות השישים ועד שנת 1996, בהסכמת המנהל, אשר באה לידי ביטוי בהסכמי ההרשאה המתחדשים שנחתמו עד לשנת 1996. מטעם זה לא ניתן ללמוד גזירה שווה מפסקי הדין שאליהם הפנה ב"כ המינהל ובין היתר פרשת אלוורה ופרשת יונה, זאת מאחר ובשני מקרים אלו דובר בפולשים אשר חרף פלישתם לקרקע וחרף העובדה שלא שילמו בגין השמוש שעשו בקרקע – ביקשו לקבל זכויות בפטור ממכרז ולהחיל עליהם את סעיף 25(1) לתקנות. כך גם בפרשת עריית אילת לא היתקיים דיון אלא בשאלה הנוגעת לשיקול דעתו של המינהל האם לקיים מיכרז סגור או מיכרז פומבי. במקרה שבפניי, הסכמת המינהל באה לידי ביטוי גם באופן היתנהלותו מול רדימיקס לאורך השנים שלאחר תום חוזי ההרשאה, כפי שצוין לעיל היתנהלות המינהל למול רדימיקס מלמדת כי נתן הסכמתו, גם אם בשתיקה, להמשך ישיבתה של רדימיקס על הקרקע אף לאחר שנת 1996, ומסקנת בית המשפט היא: לכן ניתן לקבוע כי רדימיקס עונה להגדרה 'בעל זכות במקרקעין' כפי שמוגדרת בתקנה 25(1) לתקנות המכרזים. פועל יוצא מכך שאין מניעות חוקית להחכיר לרדימיקס את הקרקע בפטור ממכרז". טוענים התובעים, כי הם החזיקו במקרקעי המשתלה 17 שנים לפחות עד שהוגשה התביעה לסילוק יד. התובעים ערים לפסק הדין שניתן בבג"צ 11197/07 פרשקובסקי נ' מנהל מקרקעי ישראל (פורסם ביום 2.2.12), אולם לשיטתם שם דובר על בקשה להקצאה בפטור ממכרז שכללה שינוי ייעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לייעוד אחר, ואילו בעיניינם של התובעים כלל לא מבוקש לשנות את ייעוד המקרקעין.

...

כמו כן, עותרים התובעים לחייב את הנתבעות להיענות להצעת התובעים לחילופי מקרקעין, הקניית זכות בעלות ולחילופין הקניית זכות חכירה מהוונת לדורות ללא חיוב בדמי הסכמה היום ובעתיד כנגד זכות בעלות, לשם הסדרת החריגה של המסעדה שאותה מנהלת תובעת 2, ולבצע חילופי השטחים האמורים תוך שלושה חודשים מיום מתן פסק הדין בתביעה זו. עוד ולחילופין מבקשים התובעים לחייב את הנתבעות לפעול בכל דרך אחרת להסדרת המשך השימוש והפעלת המסעדה במיקומה הנוכחי, לאפשר לתובעים לעשות כן ולקבוע כי דמי השימוש שישלמו התובעים בגין מקרקעי המשתלה לא יעלו על סך של 4,500 ₪ לשנה, ולחילופין יחושבו על פי מצב הקרקע ביום תחילת השימוש, ועל פי השימוש בפועל.

אינני סבור, כי שיקולים אלה מצדיקים לנקוט בעמדה לפיה אין מקום לפרסם מכרז, או להביא למסקנה כי עמדת הנתבעות שיש לפרסם מכרז היא עמדה בלתי סבירה.

הוסיף וקבע בית המשפט העליון באותו עניין, כי: "על המינהל להיות מודע לחשיבותו של הליך המכרז ולפרשנות המחמירה בו. גם כאשר ישנה תקנה מפורשת המסמיכה גוף להתקשר בחוזה ללא מכרז יש לפרשן על דרך הצמצום, לאור הכלל הגדול המחייב עריכת מכרז פומבי". התוצאה הנה, שדין התביעה להידחות.

אני מחייב את התובעים בהוצאות הנתבעות בסך כולל של 40,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף, ההלכה הפסוקה בדבר הפטור ממכרז קובעת כי יש לפרש את הפטור ממכרז בצמצום, ודרך המלך היא לערוך מיכרז פומבי.

העותרת אמנם מתגוררת בדירה מעל לעשר שנים, אך היא אינה מחזיקה בה כדין, אלא פולשת.

תקנה 25(1) לתקנות חובת המכרזים קובעת כך: "הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לענין זה, 'בעל זכויות במקרקעין' - צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל;" (הדגשה שלי ש.ד) המשיבה טענה בכתב התגובה כי המדיניות הנוהגת היא כי לא יעשה שימוש בתקנה זו במקרים של פלישה אלא אם הוכחה הסכמה פוזיטיבית של המנהל, קרי ההסכמה הייתה במעשה ולא בשתיקה.

. סרובו של המינהל להחכיר למבקש את השטח בפטור במיכרז, מגלם את האנטרס הצבורי שבהענקת זכויות במקרקעי המדינה על דרך מיכרז, ואת העיקרון 'שלא יצא חוטא נשכר'.

...

לטענת ב"כ העותרת מדובר ביחידה אחת מבין שתי היחידות בהן העותרת מחזיקה, ששטחה של יחידה זו בלבד, יחד עם מרפסת הוא מעל ל130 מ"ר ללא החצר המשתרעת על 150 מ"ר. מקובלת עלי עמדת המשיבה, לפיה על העותרת להגיש בקשה מתאימה לדיור ציבורי, למשרד השיכון, אשר ידון בבקשה בהיסתמך על נתוניה של העותרת.

אשר על כן העתירה נדחית.

סוף דבר דין העתירה להידחות.

המבקשים טענו עוד, כי על אף שסעיף 13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע, כי אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, הרי שהיה על המשיבה לעקוף את האיסור האמור, על ידי מכירה של זכויות בלתי מסוימות במקרקעין ועריכת הסכם שתוף המייחד למשיב את זכות השמוש והחזקה במבנה בלבד, מכוח סעיף 29 לחוק המקרקעין, להותיר בידיה את יתרת החלקה וגג המבנה, ולפרסם באשר להם מיכרז פומבי.

כפי שיפורט להלן, בנסיבות המקרה דנן, הגעתי לכלל מסקנה, כי המשיבה הייתה זכאית למכור למשיב את כל הזכויות בחלקה בפטור ממכרז, והחלטתה האמורה היא החלטה סבירה שאין להתערב בה. כאמור, הפטור ממכרז על פי תקנה 2(3)(ט) לתקנות העיריות מכרזים, חל על מכר מקרקעין שהם "דירת מגורים" או "בית עסק" במכירתם לשוכר המחזיק בהם מעל 10 שנים.

נקודת המוצא הפרשנית בכל הנוגע לזכויות דייר מוגן והפטור שנקבע בתקנות העיריות מכרזים בכל הנוגע למכירת הזכויות בבית העסק בו הוא מחזיק כדייר מוגן, היא העדפת הדייר המחזיק בבית העסק תקופה ארוכה העולה על עשר שנים.

...

בהתייחס לקיומם של אחוזי בניה על החלקה נקבע, כי "עצם העובדה כי ניתן לבנות על אותה חלקה דירות נוספות, היינו לנצל את אחוזי הבנייה עד תומם, אינה מוליכה למסקנה, כי יש לפצל פיצול פיזי", והדגיש, כי "הפיצול הפיזי נועד לבודד את יחידת המס רק במקרים הברורים של גודל חלקה בלתי סביר" (עניין נסל עמ' 437).

יישום הכללים האמורים לגבי "דירת מגורים" או "בית עסק" צמודי קרקע בהקשר של תקנה 2(3)(ט) לתקנות העיריות מכרזים מוביל למסקנה, כי יתרת הקרקע הפנויה הצמודה למבנה וגג המבנה מהווים חלק אינטגרלי מבית העסק ומשמשים אותו, ולא ניתן להפרידם ממנו בעת מכירת החלקה בפטור ממכרז מכוח תקנה 2(3)(ט) לתקנות העיריות מכרזים.

בנסיבות דנן, שעה שהמבנה בו החזיק המשיב כדייר מוגן מהווה את חלקה הארי של החלקה, כתשעים אחוזים משטח החלקה, בעוד יתרת החלקה הפנויה היא בשטח שולי של 16 מ"ר בלבד, ובהינתן שהחלקה נמכרה בהתאם להערכת שמאי בהתאם לדרישות תקנה 2(3)(ט) לתקנות העיריות מכרזים, עומדת למשיב הזכות לרכוש את זכויות הבעלות בבית העסק בו החזיק כדייר מוגן, ואין כל הצדקה לפגוע בזכות זו. בנסיבות אלה, ההחלטה למכור את כלל הזכויות בחלקה לדייר המוגן המחזיק בנכס במסגרת הפטור ממכרז, ובהתאם לתנאים הקבועים בתקנה 2(3)(ט) לתקנות העיריות מכרזים, היא החלטה הגיונית וסבירה שאין מקום להתערב בה. אשר על כן, הנני מורה על דחיית התובענה בתיק זה. המבקשים, ביחד ולחוד, ישלמו לכל אחד מהמשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪, לכל אחד.

אף שהתובעת הביעה נכונות לקבל קרקע חלופית, לא הוקצתה לה גם קרקע חלופית, היא אף לא זכתה לפצוי כספי חרף הנזקים שנגרמו לה. אשר להליכים התכנוניים טענה התובעת כי היא השקיעה זמן וממון רב בתכנון הפרויקט המתוכנן במהלך תקופה העולה על עשר שנים.

לטענת המדינה הוסבה ההרשאה לתיכנון מלכתחילה להסתדרות הציונית במטרה לעקוף את דרישת מנהל מקרקעי ישראל לעריכת מיכרז פומבי, כיון שההסתדרות הציונית פטורה מעריכת מיכרז, וכי לאחר פירסום דוח מבקר המדינה בנושא הליכים פסולים אלו, לא היה עוד מקום לפעול בדרך של מתן הרשאה לתיכנון להסתדרות הציונית וחתימה על הסכם פיתוח בין ההסתדרות הציונית לבין התובעת.

ב"והואיל" השני לחוזה הפיתוח נכתב כי להסתדרות הציונית, אשר הוגדרה כמיישבת, נימסרה החזקה במשבצת מקרקעין בשטח של 80 דונם, בתור בר רשות בלבד, לתקופה בת 5 שנים.

תכנית האב קבעה מיגבלות נוספות בכל אחד מייעודי הקרקע והמתחמים השונים, כגון גובה בניה מאקסימאלי – עד 2 קומות מעל פני הקרקע באיזור עין פטאלין, צמידות דופן של שטח לפיתוח לשטחים מפותחים סבוכים, במטרה להותיר שטחים של נוף פתוח.

...

אם נחזור ליחס בין התקיפה הישירה בבג"ץ לבין העילה האזרחית במשפט שבפני, ברור שככל שהתובעת הייתה עותרת לבג"ץ בשנת 2012 הייתה עתירתה נדחית מחמת השיהוי הרב בהגשתה, ובענייננו קשה שלא להתרשם כי התובעת ביקשה להתגבר על השיהוי הרב, לא רק בסיועה של תקופת ההתיישנות האזרחית, אלא גם בטענה לדחייה נוספת של מירוץ ההתיישנות, על יסוד הודאה כביכול בזכות.

סיכום אשר על כן אני דוחה את התביעה, הן מחמת התיישנותה, הן לגופה.

התובעת תשלם למדינה את הוצאותיה, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסכום של 20,000 ₪.