מוכר הפעיל לחץ על לקוח לחתום על הזמנה

חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין.

כן טענו כי הנתבעים הפעילו לחץ לרשום זכרון דברים ולחתימה על זכרון דברים למרות שבשם המוכרים חתמה רק המוכרת הגב' יוליה קידר ובעלה כלל לא חתם.

...

" מכל המקובץ עולה כי טופס זיכרון הדברים הובא ע"י אחד מהמתווכים אם כי אין וודאות כי היו אלו הנתבעים.

עם זאת, שוכנעתי כי למרות שהטופס מולא ע"י התובעים הרי שהנתבע 3 נכח בשעת מילוי זיכרון הדברים וסייע במילוי הטופס באופן השולל את הזכאות לשכר טרחה.

סיכום בסופו של יום שוכנעתי כי הנתבעים לא היוו "הגורם היעיל" שהביא לחתימת ההסכם וכי ההסכם נחתם במו"מ ישיר בין התובעים למוכרים על בסיס מחיר שונה מזה שהוצג ע"י הנתבעים ונחתם בזיכרון הדברים.

סעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים במקרקעין"), קובע, כדלקמן: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין מוסיף וקובע, כי: " (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

הנתבעת העידה, כי חתמה על הזמנת התיווך בה היו רשומים רק סכומי הנכסים "מבלי לקרוא כי נתתי בו אמון, וגם הייתי לחוצה...ברכב שלו כי לקח אותי עם הרכב שלו והחזיר אותי. אני חתמתי מתוך לחץ... מטמון בכל זאת לקח אותי להראות לי את הבתים. אנחנו יצאנו לסיור בתים ואני כתבתי את השם שלי ותעודת הזהות שלי, ואם הייתי קונה את הבתים שהראה לי היה מקבל את שכרו" (ע' 25 ש' 3, 5, 9, 27-29 לפרוטוקול).

יריב העיד, כי סרב לחתום על שירותי תיווך, שכן המשמעות היא "לחתום על בלעדיות שגם אם אני מוכר באמצעות אתר יד 2 הרי שיש בכך בלעדיות למתווך" (ע' 47 ש' 2-3 לפרוטוקול).

בע"א (ת"א) 2314/00 גוסטה פרנק נ' י.י.י מקרקעין וניהול בע"מ (פורסם ביום 6.02.2002), קבע בית המשפט, כי די במסירת פרטי הנכס על ידי המתווך כדי לזכותו בדמי התווך, למרות שהעיסקה טופלה אחר כך על ידי אחרים, מאחר והלקוח מנע מהמתווך מלהמשיך בפעולת התיווך "מובן מאליו שאם מתווך מבצע את הפעילות הראשונית והבסיסית המוטלת על כתפיו, קרי מוסר לקונה פוטנציאלי את פרטי הממכר, ולאחר מכן נימנע ממנו להמשיך בבצוע מלאכתו ע"י פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב, המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך, הרי שאין בכך לשלול את זכאותו לאותם דמי תיווך. אם לא תמצי כן, התוצאה תהא כי במרבית המקרים ניתן יהיה למנוע ממתווך את דמי התיווך ע"י יצירת נתק עימו לאחר שפעולתו יצרה את הגורם הראשוני למפגש בין הצדדים". בהשקיף על מכלול הראיות והנסיבות שפורטו, קשה להיתעלם מכך שהקשר הראשוני בין יריב לבין הנתבעים התבצע באמצעות התובעת ולאיינו, כפי שהנתבעים ביקשו.

...

שוכנעתי, כי לא היו מגעים עצמאיים בין יריב, מוכר הדירה, לבין הנתבעים טרם הובא לידיעתם, באמצעות התובעת, כי הדירה נשוא התובענה עומדת למכירה, זאת בטרם ראו את המודעה לגבי הדירה באתר יד 2.

משכך, ובשל הכשלים כפי שפורטו לעיל, סבורני כי אין מקום לחייב את הנתבעים בתשלום דמי התווך כאילו התובעת השלימה את העיסקה (ראה לעניין זה - ע"א 724/97 יצחקוב הנ"ל).

לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

לפיכך, גם לא חתמו המוכרים על טופס הזמנת שירותי תיווך.

לדבריו, הוא חיפש מלכתחילה, נוכח מצבו הכלכלי, דירה זולה בהרבה, וחתם על טופס ההזמנה, בהנחה כי המחיר שרשום בו – 2,280,000 ₪ – הוא מחיר ראשוני, הנתון למשא ומתן (הנתבע ציין בחקירה נגדית כי קיווה להוריד את המחיר לסך של 2,100,000 ₪).

יתרה מכך, המתווך לא ביצע במקרה הנוכחי פעולה כלשהיא לצורך קידום העסקה, וגם לאחר שהנתבע פנה אליו, כשכבר ידע את מחירו המבוקש הנכון של הנכס, ובקש ממנו לפעול להפחתתו, לא עשה התובע דבר לטובת העסקה (אלא הפעיל לחץ על הנתבע בנוגע לדמי התיווך בלבד).

בשלב זה, שבו הלקוח כבר מודע למחירו המבוקש הנכון של הנכס, ומבקש מהמתווך לפעול להפחתתו, והמתווך, מסיבה זו או אחרת (לשיטת הנתבע היה זה מתוך תקווה להפעיל לחץ ולזכות בדמי תיווך גבוהים יותר), אינו עושה כן, כך שהעסקה נכרתת, למעשה, חרף היתנהלותו של המתווך, ולא כתוצאה ממנה, ברי כי לא ניתן לראות במתווך הגורם היעיל בעיסקה.

...

נוכח האמור לעיל, אני קובע כי התובע לא "היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב" וכי הוא אינו זכאי לפיכך, נוכח הוראות סעיף 14(3) לחוק המתווכים, לתשלום דמי תיווך.

המסקנה בדבר העדר זכאות לדמי תיווך, נתמכת גם בכך שבטופס הזמנת שירותי התיווך לא צוינו פרטי המתווך-התובע, וזאת בניגוד לדרישת חוק המתווכים והתקנות, אך נוכח המפורט לעיל, דברים אלה נאמרים מעבר לדרוש.

סיכומו של דבר, התביעה נדחית.

הנתבעת מאשרת כי חתמה ההזמנה על מנת לראות את הדירה, וכי התובע הבטיח לה כי יוכלו "להיסתדר" על עמלה נמוכה מהמודפס בה. הנתבעת טוענת כי התובע מס' 2 הפר את חובת הגילוי, שבסעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") ומסר לה פרטים לא נכונים בעיניין הנכס, בהיתחשב בחוסר הכרותה את האיזור (לטענתה אמר לה כי קיר שסמוך לדירה הוא קיר הדף בעוד שהיה מקלט, כי עץ ייעקר ע"י העיריה ועל חשבונה, אם תדווח על המבנה כמסוכן, אך דיווח זה אינו לטובתה ועקירת העץ תהיה על חשבונה, ועוד הטעיה אותה ביחס לשטח הדירה, וביחס למחיר).

התובע הציג בדיון את הזמנת שירותי התיווך, עליו חתמה המוכרת (ת/1), ובה נרשם מחיר המכירה 820,000 ₪ ("K820") ואת דמי התיווך המוסכמים ביניהם, 7,000 ₪, וקבלה לפיה שילמה המוכרת 6,000 ₪.

על אף התחושה כי הנתבעת מבקשת להמנע מקיום היתחייבותה לשלם דמי שכירות, משנקבע כך בחוק, אין מנוס מלכבד את הוראת סעיף 12 לחוק, שנוסחו: "מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מיסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לישכת עורכי הדין, תשכ"א–1961". התובעים הנם בעלי הידע והנסיון בתיווך, והכרות עם החקיקה הרלוואנטית, והיה עליהם להמנע מלבצע פעולה אסורה, שתכשיל את קבלת שכר טירחתם.

התרשמתי גם כי פעולת התובע מס' 2, שהדפיס את זיכרון הדברים בעצמו, שילב בו את הפרטים של העסקה, ועמד על כך שישלח לעו"ד כלשהוא, אף שידע (שעולה מהמסרון מיום 10/9/15) כי אין זה העו"ד שייצג את הנתבעת בעיסקה, נועדה להפעיל לחץ על הנתבעת לחתום על מיסמך מחייב, שיש בו כדי להשפיע ישירות על סכוייו לקבל שכר טירחה.

...

לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בראיותיהם, אני קובעת כי הנתבעת לא הוכיחה כי התובעים הפרו את חובת הגילוי.

על אף התחושה כי הנתבעת מבקשת להימנע מקיום התחייבותה לשלם דמי שכירות, משנקבע כך בחוק, אין מנוס מלכבד את הוראת סעיף 12 לחוק, שנוסחו: "מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961". התובעים הינם בעלי הידע והנסיון בתיווך, והיכרות עם החקיקה הרלוונטית, והיה עליהם להימנע מלבצע פעולה אסורה, שתכשיל את קבלת שכר טרחתם.

"נשללת זכאותו של הורוויץ לדמי תיווך מכוח הפרתו את הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, אשר אוסר על מתווך לערוך או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ושולל את זכאותו לדמי תיווך באם האיסור מופר". התביעה נדחית.

התובעת התריעה מראש כי אינה מסתדרת עם סוג כזה של מכשירים, אך רכשה את המכשירים עקב לחץ שהופעל עליה.

ואילו בסעיף 36(א)(2) לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971 נקבע, בין יתר התנאים לקבילותה של ראיה כרשומה מוסדית, התנאי הבא: "דרך איסוף הנתונים נושא הרשומה ודרך עריכת הרשומה יש בהן כדי להעיד על אמתות תוכנה של הרשומה;" היות שהנתבעת לא הוכיחה את טענתה כי לא ניתן לשנות בדיעבד את האמור בגיליון הלקוח, והיות שניסוח גיליון הלקוח הוא בשפה חופשית ולא במינוחים מקצועיים בהכרח, אני סבור כי הנתבעת לא הוכיחה את התקיימות התנאים להכרה בגיליון הלקוח כרשומה מוסדית.

אני מקבל את עדותם של התובעת וילדיה לפיה התובעת רכשה את המכשירים לבדה, ואף מקבל את הטענה כי ראוי היה שהנתבעת תמליץ לתובעת להעזר בילדיה טרם החתימה על ההזמנה.

טענת התובעת היא לקיום זכות לביטול עסקה בשל חוסר התאמה, וזאת לפי הוראות סעיף 11 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 הקובע כדלקמן: "המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –

...

לצד זאת, אני מקבל את טענת התובעת, שהוכחה בעדותה ועדות ילדיה, כי היא באמת ובתמים חדלה מלהשתמש במכשירים מכיוון שהם לא היו לה נוחים והשימוש בהם אף הסב לה סבל, וממילא דוחה את טענת הנתבעת לפיה התביעה הוגשה בחוסר תום לב. העובדה שהתובעת, בסופו של דבר, לא הצליחה לעשות שימוש מועיל במכשירים ונאלצה לזנוח את השימוש בהם, מעידה על כך שהנתבעת לא הדריכה וליוותה את התובעת כנדרש.

אולם, אין בכך כדי לסתור את המסקנה כי, בסופו של דבר, התובעת לא הצליחה לעשות שימוש מועיל במכשירים.

לאור כל האמור אני קובע כי התובעת זכאית לפיצוי בגין הפרת ההסכם, או בגין קיומו בחוסר תום לב, בשיעור 50% ממה ששילמה עבור המכשירים, כאשר פיצוי זה מגלם אף את עוגמת הנפש שנגרמה לה. מפיצוי זה יש להפחית 20% בגין אשם תורם.

היות שהסכום ששולם ע"י התובעת, כפי שעולה מהחשבוניות שצירפה הנתבעת, הינו 19,710 ₪, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סכומים כדלקמן: פיצוי בסך 7,884 ₪.