מו"מ לרכישת נכס בתנאי האופציה לאחר מתן האופציה

נקבע בו כי הסכם האופציה הנו חוזה מחייב, העונה על דרישות גמירות הדעת ומסוימות; כי המערער הנו צד ישיר להסכם שהעניק לו אופציה לרכוש את הנכס בתנאים שנקבעו בו; וכי האופציה אכן מומשה, משעשה המערער את הנידרש מבחינתו לשם ממושה במסגרת תקופת הזמן שנקבעה לתוקפה של האופציה, ועל כן היה זכאי לרכוש את הנכס.

אשר למימוש האופציה נקבע בפיסקה 41 לפסק דינה של השופטת ברק-ארז: "אכן, הסכם האופציה לא כלל היתייחסות לאופן ממושה של האופציה, ומוטב היה כי הצדדים לו היו מגדירים במפורש את אופן המימוש המוסכם עליהם. אולם, בנסיבות העניין, אין מדובר בפרט חיוני לדרישת המסוימות, וכמקובל לגבי פרשנות והשלמה של חוזים ניתן לנהוג אף בעיניין זה בהתאם לנוהג הקיים בין הצדדים או לנוהל המקובל בחוזים מאותו סוג, וממילא גם בתום לב ובדרך מקובלת (ראו: ע"א 701/88 שיף נ' עזבון המנוח אברהם גינדי, פ"ד מה(5) 759 (1991)). התנאי לפיו מימוש האופציה יהיה מלווה בתשלום על אתר, לא הופיע בהסכם שנחתם בין הצדדים, והמשיב אף לא הניח תשתית לטענה כי הודעה על מימוש הסכם אופציה אמורה להיות מלווה תמיד בתשלום, עניין זה נתון להסכמתם של הצדדים לחוזה קונקריטי (ראו והשוו: ע"א 798/88 מימון נ' שטינברג, פ"ד מה(3) 529 (1991)). מבלי לקבוע מסמרות בסוגיה הכללית מהי "הדרך המקובלת" למימושה של אופציה, הרי שבנסיבות העניין - משהודיע המערער על רצונו לממש את האופציה ואף הביע נכונות למסור למשיב שיקים בנקאיים על מלוא סכום הרכישה זמן קצר לאחר שניתנה ההודעה - הרי שניתן לקבוע כי המערער עשה די למימושה של האופציה".

הוא טען כי התמורה עבור הנכס אשר התובע התחייב לשלם לו, הן בחוזה האופציה והן במשא ומתן שהתקיים עמו, הנה 3,000,000 ₪.

...

סוף דבר מעודד מפסק הדין בעליון, בו נקבע כי מימוש חוזה האופציה הביא לשכלולו של הסכם מכר בין הנתבע לבינו, הגיש התובע נגד הנתבע והרוכשים החדשים את התביעה השנייה - על מנת לאכוף את מכירת הנכס לו. התביעה הסתיימה בפיצוי כספי שקיבל התובע מגלובל כנגד סילוק כל טענותיו נגד הרוכשים החדשים, ובמחיקת התביעה נגד הנתבע.

עם זאת, בחינה מדוקדקת של ההתרחשויות לאחר מועד שכלולו של הסכם המכר הביאה למסקנה לפיה התובע, ולא הנתבע, הוא שהפר את ההסכם.

אשר על כן, הנני דוחה את התביעה, ומחייב את התובע לשלם לנתבע שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 125,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ביום 17/09/10, הודיע המשיב למר אייל פרידמן שהאופציה פוקעת באותו יום, ואילו מר אייל פרידמן השיב כי הוא מממש את האופציה וכי הוא השאיר מכתב למימוש אופציה מספר ימים קודם לכן אצל עורך הדין שייצג את המשיב במהלך המשא ומתן והחלפת הטיוטות בין הצדדים.

בית המשפט העליון בפסק דין שניתן ביום 07/08/13 קבע כי הסכם האופציה שנקשר בין המשיב לבין המערער, הנו חוזה מחייב העונה על דרישות גמירות הדעת והמסוימות, וכי המערער הנו צד ישיר להסכם שהעניק לו אופציה לרכוש את הנכס בתנאים שנקבעו בו, וכי האופציה אכן מומשה, שכן המערער עשה את הנידרש מבחינתו לשם ממושה בתוך תקופת פרק הזמן שנקבעה.

פסק דינו של בית משפט קמא בית משפט קמא, לאחר שסקר את ההלכה המשפטית הנוגעת לחוזה אופציה ואת קביעותיו של בית המשפט העליון בכל הנוגע למעמדו ותוקפו של הסכם האופציה שנקשר בין הצדדים, קבע כי ביום 20/09/10 (לכל המאוחר), מומשה האופציה בהשתכלל הסכם המכר בין המערער למשיב, אשר התמורה לו הייתה 3 מיליון ₪, ולכן המערער היה זכאי לרכוש את הנכס.

...

הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית, אליה הגיע בית משפט קמא, ואין לגלות במסקנה זו טעות שבחוק.

סוף דבר דין הערעור להידחות.

אנו מחייבים את המערער לשאת בהוצאות הערעור בסך כולל של 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

מהם התנאים שנקבעו במסמך האופציה, המחייבים את הצדדים, החל ממועד מתן הודעות התובע על מימוש הזכות? אלו הם התנאים שהוסכמו: א – הנתבעת מוכרת לתובע את המיגרש ומתחייבת להעביר לו את זכויותיה בו, כשהן נקיות מכל חוב, עיקול, שיעבוד, זכויות צד ג' ו"נקי מכל אדם או חפץ"; ב – התובע רוכש מהנתבעת את המיגרש תמורת הסך של "כ- 10,000,000" ₪; ג –התמורה תשולם "תוך 180 יום מיום חתימת חוזה מכר מחייב"; ד – חוזה המכר ייחתם תוך 14 יום ממועד הודעת מימוש הזכות; ה – כל אחד מהצדדים ישלם את המיסים, האגרות וההיטלים החלים לפי הנוהג והדין על אותו צד; ו – ביחס להיטל השבחה שיחול בגין תכנית שתאושר לאחר החתימה על מיסמך האופציה, הוסכם תחילה שהנתבעת תישא בו, ולאחר מכן הסכים התובע לשאת בו. המשמעות הנובעות מהאמור לעיל היא, שהצדדים היו אמורים לנהל משא-ומתן לשם גיבוש חוזה מפורט וסופי וחתימה עליו, כאשר חוזה זה יכיל בתוכו את התנאים שכבר הוסכמו במסמך האופציה ואת יתר התנאים שיוסכמו עליהם במסגרת המשא-ומתן.

הסעדים הנתבעים על-ידי התובע הסעד העקרי שהתבקש על-ידי התובע הוא הצהרתי: "להורות כי הסכם האופציה מומש כדין ע"י התובע וכי על הנתבעת למכור לתובע את הנכס כנגד ביצוע התשלומים האמורים בהסכם האופציה ובתנאי הסכם האופציה". לסעד זה יש להעתר, לאחר שקבעתי שמסמך האופציה הוא תקף.

לאור קביעתי עתה כי מיסמך האופציה עומד בתוקפו, יתכבדו הצדדים, איפוא, וישובו לנהל משא ומתן לקראת חתימת ההסכם הסופי.

...

תוצאה לאור כל האמור לעיל, אני קובע: תביעת התובע כלפי הנתבעת מתקבלת חלקית, באופן שניתן בזה צו הצהרתי, לפיו, מסמך האופציה נספח 1 לכתב התביעה, כולל התיקון שנעשה בו בנספח 2 לכתב התביעה, עומד בתוקפו, ובהתאם לכך זכאי התובע לרכוש מהנתבעת את המגרש מושא כתב התביעה בתנאים שנקבעו במסמך האופציה, אך עדיין על התובע ועל הנתבעים לנהל משא-ומתן ביחס לפרטים שלא הוסכמו וביחס ליתר הפרטים, שעל-פי הנוהג ועל-פי המקובל, יש לכלול אותם בהסכם סופי, וזאת לקראת כריתתו של הסכם מכר סופי.

בהתאם לכך, נדחית תביעתו של התובע, כמפורט בסעיפים קטנים א' עד ה' בסעיף 35 לכתב התביעה.

התביעה - שכנגד של התובע - שכנגד נדחית, כלפי כל הנתבעים - שכנגד.

עוד נקבע, שהמבקש לא עמד בתנאי האופציה המחייבת הודעה בכתב, ואף אם הייתה מתקבלת טענתו לפיה הצדדים הסכימו לוותר על דרישת הכתב, אזי הוא לא הצליח להוכיח כי אכן מסר הודעת מימוש מפורשת של האופציה.

בית המשפט אף דחה את טענת המבקש לפיה ניהול מו"מ על רכישת המושכר כמוהו כהודעת מימוש וקבע כי המדובר בטענת סרק.

לטענת המבקש עיקר העירעור עומד על פרשנותו של ההסכם שנחתם בין הצדדים כשנה וחודשיים לאחר חתימת הסכם השכירות ולאחר שהמשיב התחייב למכור את הנכס למבקש, דחה אותו בלך ושוב במשך למעלה משנה, ועל מנת שלא להפסיד את כספי השפוץ שהשקיע המבקש (לטענתו בסך של מיליון ₪) הכין המבקש את התוספת להסכם והצדדים חתמו עליה.

בין שני השיקולים הנ"ל מיתקיים יחס של מעין "כלים שלובים", או "מקבילית כוחות", משמע, ככל שסכויי העירעור נראים מוצקים יותר, כך ניתן להקל בדרישה שמאזן הנוחות ינוע לכיוון המבקש, ולהפך, כאשר המדובר בתנאים מצטברים.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בטענות הצדדים, אני מקבלת את בקשת המבקש, כמפורט להלן.

לאחר עיון בטענות הצדדים, ובשים לב כי פינוי המבקש מדירת המגורים, בה לטענתו השקיע סכומי כסף נכבדים, ואשר על פי ההסכמים בין הצדדים תקופת השכירות בדירה נועדה לתקופת זמן ממושכת ביותר, הנפרשת על פני שנים רבות, עלול לגרום לו לנזק בלתי הפיך אם בסופו של דבר יתקבל ערעורו, ועת המדובר בערעור אשר ראוי לדיון, ועולות בו טענות הראויות להישמע, באשר לפרשנות ההסכם אל מול התוספת, אני סבורה כי יש לקבל את הבקשה ולהורות על עיכוב ביצוע פסק הדין.

סוף דבר בקשת המבקש לעיכוב ביצוע פסק הדין מתקבלת.

ביום 6.2.19 כתב המוכר למתווך בדבר תוצאות ההידברות: "מאיר אהלן עידן הבחור שהפנית לרכישת דירת הגן שלי ירד לבסוף מהעיסקה, האמת די התקדמנו בינינו עד שהוא החליט שהוא רצה לעבור לשכירות לשנה ואז לקבל אופציה לרכישה ב 3.8, דבר שלא התאים לי. אני מעדיף למכור ולהתקדם הלאה". בהתאם לפלט השיחות היוצאות של המתווך, כשבועיים לאחר מכן ביום 19.2.19 נערכה היתקשרות שמשכה כדקה וחצי בין המתווך לבין הרוכש, וביום 20.2.19 ניתן להבחין בהתקשרות שאורכה 36 שניות.

כפי שהבהיר כב' הנשיא שמגר בעיניין מוסקוביץ (בעמ' 123) "אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל". כב' הנשיא שמגר המשיך ועמד באותו עניין (בעמ' 123-124) על מספר שיקולים שיש לבחון בהקשר זה, שאינם בגדר רשימה סגורה וממצה: "(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה סופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העסקה...; (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – הקף המגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הרוכש) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך". בד בבד עם השיקולים האמורים, יש לבחון את עמידת הצדדים להסכם התיווך בחובה לנהוג בתום-לב. בכלל זאת, לקוח אשר קיבל מידע מהמתווך ובהמשך מנע ממנו בחוסר תום-לב את האפשרות לתרום לגיבוש העסקה, עשוי להיות מנוע מלטעון נגדו שלא שימש "גורם יעיל" להתקשרות.

...

סבורני כי תקופה של 7 חודשים בנסיבות אלה עד לחידוש המו"מ וחודשיים נוספים עד להשלמת ההסכם היא משמעותית ויש לה נפקות, אולם מן העבר האחר היא אינה מכרעת כשלעצמה, ואין בה לבדה כדי להצדיק ניתוק מוחלט של הקשר הסיבתי בין פעולות התיווך לבין ההתקשרות (למקרה שבו תקופה של חצי שנה ביחד עם שינויים במהות העסקה היוו ניתוק של הקשר הסיבתי, ראו ע"א 18647-11-16 בן ציון נ' ליבנה (27.2.17)).

לאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות ואמות המידה שפורטו לעיל, ובכלל זאת שלא הוכחה מידת מעורבות המתווכת הנוספת, מצאתי כי הכף נוטה לעבר מסקנה שלפיה קיים קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין פעולות התיווך הראשוניות של המתווך לבין ההתקשרות בעסקה, וכי חלוף הזמן של 7 חודשים עד לחידוש המו"מ מבלי לגלות למתווך, ושל 9 חודשים עד לסיום המו"מ המחודש ולקשירת העסקה, לא הוביל לניתוקו.

איזון בין השיקולים השונים, ועצמת ההפרות ההדדיות של הסכם התיווך ושל הדין כאמור בפסקה 9 לעיל, ובפרט בשים לב לכך שהמתווך הוא הגורם המקצועי בעסקה אשר יכול בקלות לשמר קשר מעת לעת עם הקונה, וכי לא הוכחה קנוניה בין הרוכש למוכר, מוליך בנסיבות העניין למסקנה כי עיקר "האשם החוזי" מונח לפתחו של המתווך.

סוף דבר: הנתבע ישלם לתובעים סך של 22,640 ₪ כולל מע"מ. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.