מהם הנימוקים בדרישה לבטל את ההחלטה ליתן היתר למחסן מתחת לדירה בבניין

בתאריך 31/1/18 (ולא 22/2/18 כפי שנכתב בטעות בהחלטת בית משפט קמא) הגיש המערער בקשה לביטול צו ההריסה המינהלי, בנימוק כי הבנייה אינה טעונה היתר מאחר שאין אישורי בנייה באיזור, ובנימוק כי היה מחסן מתחת לבית שנים רבות, והמדובר בהשלמות זניחות של המחסן ובשינויים פנימיים של המבנה שהיה קיים מתחת לבית.

בית משפט קמא קבע בהחלטתו כי לא הוכח לפניו שהעבודה שבגינה הוצא צו ההריסה בוצעה כדין, וכן לא הוכח שלא היתקיימו הדרישות למתן הצוו או שקיים פגם חמור שבשלו יש לבטל את צו ההריסה המינהלי.

סעיף 145 לחוק קובע כי לא יעשה אדם פעולה מבין אלה המנויות בסעיף, אלא לאחר שניתן לו היתר על ידי רשות הרשוי המקומית ובהתאם לתנאי ההיתר, ואין ספק כי הבנייה שביצע המערער, כמתועד אף בתמונות, הנה בנייה הדורשת היתר, ואין המדובר בשינוי פנימי בתוך הדירה שאינו נוגע לצד החצוני של הבניין.

...

בסופו של דבר, ולמרות שניתנה למערער ארכה של למעלה משנה, לא קיבל המערער היתר לבנייה שביצע, והצדדים הצהירו לפרוטוקול במעמד הדיון מ-6/5/19 כי טיעוני הצדדים יוגשו בכתב ולא יהיה צורך בדיון נוסף.

עם כל אי הנחת שבדבר מבחינת קצב התנהלותן של הרשויות, אין מנוס מן התוצאה אליה הגענו".

די בכך על-מנת לדחות טענתו בעניין זה. לאור האמור לעיל, הערעור נדחה.

במבוא להסכם פורטו "העבודות" אותם התחייבו היזמים לבצע, כדלקמן: "חזוק הבניין באופן שיאושר על ידי עריית ירושלים בתואם לתקן הנידרש עפ"י תמ"א 38, וכן הוספת ממ"ד (של 12 מ"ר) לכל דירה, בהתאם להנחיות הג"א והתקנת מעלית בבניין. הוספת מרפסת שמש (כ-5 מ"ר) לכל דירה ובניית מחסן לכל דירה מתחת לקומת העמודים, בשטח של עד 5 מ"ר, ושני אלה ככל שהדבר יתאפשר, היה ומכל סיבה שהיא לא יתאפשר כאמור בניית מחסן ו/או מרפסת כאמור אזי דבר זה לא יהווה עילה לכל דבר ועניין. כל האמור לעיל, כפוף לאישור כל הגורמים המוסמכים לכך ובכללם ועדת תיכנון ובנייה של עריית ירושלים. פירוט העבודות יהיה בהתאם למיפרט הטכני המצורף להסכם זה. וכן ייכלל בעבודות ע"ח היזם כל פיתרון מוסכם שיציע האדריכל לכל בעיה חריגה שתווצר לדעת האדריכל, על פי תלונת הדייר, עקב התיכנון והביצוע של תוספת הבנייה ואשר תרע באופן מהותי את מצבו הקיים של אותו מזמין וכל זאת ובילבד שלא מדובר בפיתרון לבנייה קיימת שאינה חוקית וכן שפתרון זה אינו מרע את מצבו של היזם". היזמים הצהירו והתחייבו כי יש בידיהם את הידע, היכולת, אפשרות המימון והכישורים המקצועיים לרכז את ביצוע, ההקמה וההשלמה של עבודות הבנייה (סעיף 3.1); כי אין כל מניעה חוקית המונעת מהם לבצע את הוראות ההסכם (סעיף 3.2); וכי הם ראו ובחנו את המקרקעין ואת סביבתם ואת מצבם הפיזי, התיכנוני והמשפטי, תוך שהוער כי נוכח העובדה שהרשויות חסרות ניסיון ביחס לתמ"א 38 לא ניתן היה לבדוק את המצב התיכנוני וההנדסי לאשורו.

סעיף 3.4 להסכם קבע כי: "... במידה ותהיינה אי התאמות באפשרויות להוספת יחידות דיור וכן שינוי בגודל שטחן של היחידות החדשות בין מה שציפה לו היזם לבין זכויות הבניה הנוספות בפועל שיהיה ניתן לקבל עבור דירות היזם... אזי זכאי היזם ע"פ שיקול דעתו הבלעדי לבטל את ההסכם מבלי שהדבר יהווה הפרה יסודית או אחרת של הוראות הסכם זה". כלומר, גם אם יש ממש בטענת היזמים לפיה שינוי תכנית גג הבניין פגע בזכויותיהם, לא היה בכך כדי להתיר להם לשנות את מערך הזכויות, ולכל היותר יכולים היו להודיע על ביטול החוזה.

המחסנים לדיירים אמורים להיבנות בקומה שמתחת לקומה זו. יש לדחות את הנמקות הבורר המבטלות את הנימוק בדבר "חוסר ההיגיון הכלכלי". תוספת הגישה למחסן קלר הייתה קיימת גם בתכניות 2014, אך ניסיונו לקבל מחסן נוסף בקומה זו הייתה אחת מהמחלוקות המרכזיות עוד משנת 2014 והיזמים מעולם לא נעתרו לה. ניסיונו של קלר להסתמך על סקיצת 2011 לא יכולה להועיל לו, נוכח האמור עד כה. באשר להתחייבות הנטענת לתשלום שכ"ט הדיירים טענו היזמים כי הגב' קלר הודתה כי מדובר היה באמירת טרום-חוזית לפני שנערך מו"מ וסוכמו התנאים.

הפ"ב 27425-10-18 בפתח הבקשה טענו היזמים כי היא מוגשת נוכח החלטות כבוד הרשמת בר-אשר שניתנו בימים 7.10.2018 ו-8.10.2018 במסגרת הפ"ב 5796-08-18 ולאחר שהיזמים הגישו ביום 20.9.2018 בקשת רשות ערעור על פסק הבוררות ולחלופין בקשה לביטול פסק הבוררות במסגרת רע"א 36855-09-18.

...

משום כך, איני מקבל את טענת היזמים להתקיימות עילת ביטול זאת ביחס לפסק הבוררות.

המסקנה היא, כי הבורר חרג מסמכותו בהוראה על השבת המצב לקדמותו וכן נפגעה זכות הטיעון והבאת הראיות בשאלת הסעד.

התוצאה האופרטיבית המתבקשת בנסיבות העניין היא החזרת הפסק לבורר, על מנת שיאפשר לצדדים לטעון ולהביא ראיות לעניין סעד השבת המצב לקדמותו, ורק אז יכריע במחלוקת שבין הצדדים בעניין זה. סוף דבר התוצאה היא כי ניתן אישור לפסק הבוררות החלקי שניתן על ידי עו"ד אברהם אברמן מיום 9.7.18 בכל הנוגע להכרעתו בדבר הפרתו היסודית של ההסכם שבין הצדדים על ידי היזמים וביטול ההסכם כתוצאה מכך.

בחודש מאי בשנת 2011 הגיש מר ביטן בקשה להיתר 2011/297.00 (להלן – הבקשה) במסגרתה התבקשה הרחבה בסמוך לדירה ובקומה שמתחתיה.

בשל טענותיו של השכן ובכדי לקבל תמונה עובדתית מדויקת ערכה הועדה המקומית סיור בשטח ולאחריו, ביום 16.2.2012, ניתנה החלטה על אישור הבקשה, למעט המחסן המוצע בקומת מגוריו של השכן ומדרגות הגישה אליו.

הבקשה לשינויים בהיתר נדחתה על ידי המשיב ממספר נימוקים: הבקשה מהוה שינויים בפתוח חצר משותפת, אשר לגביהם נידרשת הסכמת דיירי הבניין, ומצמידה בפועל חלק של חצר משותפת לדירה; הבקשה מיתעלמת מהמוצע בבקשת השכן ומונעת ממנו לבצע חלונות כפי שאושר לו; הבקשה לפריצת דלת נוספת מעלה חשד לפיצול הדירה שלא כדין.

לטענת המשיב, האמור בהחלטה בדבר היתעלמות הבקשה לשינויים בהיתר מבקשת השכן, מתייחס לכלל התיכנון שאושר במסגרת היתר הבנייה שניתן לשכן ולא רק לביטול החלון המזרחי כפי שציין העותר, ואילו התיכנון הנכון היה מוצג במלואו, ניתן היה לראות כי הבקשה לשינויים בהיתר למעשה מכסה על דירת השכן מלמטה באופן בלי סביר.

העותר טוען כי הסתירה בין ההיתרים שניתנו לצדדים הוכרעה, כאמור, וכי לו היה רוצה השכן לערור על כך, היה עליו לעשות זאת לפני הגורמים המוסמכים ובמועדים הקבועים בדין, וכן כי הבקשה לשינויים בהיתר והעתירה דנן לא נועדו לפתוח מחדש את ההחלטה בעיניין זה. לטענת העותר, אין כל הצדקה לצרף את השכן כצד לעתירה ולאפשר לו לסכל את ההליך שלא כדין, או לפתוח מחדש את המחלוקת שכבר הוכרעה, והסכסוכים הקיימים בין הצדדים אינם מעניינו של המשיב.

...

אלא שככל שסבר מגיש הבקשה שלא היה מקום שלא לאשר את בקשתו, כפי שהודע לעורך הבקשה עוד ביום 22.3.17, בקשה שניתן להיעתר לה רק בתקופת ביצוע העבודות ובתקופת תוקפו של היתר, שומה היה עליו לפעול מיד בסמוך להודעה, ובהקשר זה אין כל נפקות להבדל בין המסמכים.

כמו כן, יש לדחות את העתירה מן הטעם שלא צורפו אליה בעלי עניין רלוונטיים.

נוכח מכלול הטעמים האמורים, העתירה נדחית.

בהחלטה קיבלה ועדת הערר את הערר, וביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תל- אביב (להלן: "הוועדה המקומית") מיום 9.9.2020 ביחס לבניין הבנוי במקרקעין שבגוש 6914 חלקה 70, המצוי ברחוב גאולה 27, הכובשים 10, תל-אביב (להלן: "הבניין"), לאשר את בקשת העותרים למתן היתר לשימוש חורג מהיתר לשטח שכונה בבקשה "מרתף כלוא", בשטח כ-113 מ"ר, כולל פתיחת דלת מהמבואה המשותפת בקומת המרתף, למשרד למקצוע חופשי, מכוח תכנית מתאר מקומית מס' ע'1 – מרתפים (להלן: "תכנית ע'1" וגם "תכנית המרתפים").

דברי רקע העותרים הם מבקשי ההיתר לשימוש חורג, ובעלי זכויות בתת החלקה נשוא המחלוקת בבניין; המשיבים 2-7 הם בעלי זכויות בדירות בבניין והם מקרב המתנגדים לבקשה להיתר לשימוש חורג; המשיבות 1 ו-8 הן מוסדות התיכנון שדנו והכריעו בבקשה להיתר לשימוש חורג ובערר, בהתאמה, לפי סמכויותיהן וההיררכיה התכנונית.

סעיף 8 טז' לתכנית המרתפים קובעת כי מרתף הוא : " חלק מבניין שחלל בין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא בתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין ושמרבית (למעלה מ 50%) שטח קירותיו החיצוניים נמצא מתחת למפלס פני הקרקע המקיפים אותו". וועדת הערר הקדישה חלק ניכר מהחלטתה למאפייני החלל הכלוא שאינו עומד בהגדרה ובין היתר לאור הדרישה לקיום רצפה, אך לא רק בשל כך. בניית רצפה בחלל מותנית בריקון החול והאדמה.

להלן נימוקי: הוראות תכנית ע'1 הרלוואנטיות למחלוקת סעיף 8טז לתכנית המרתפים מגדיר "מרתף" כך: "חלק מבניין שחלל בין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא בתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין ושמרבית (למעלה מ 50%) שטח קירותיו החיצוניים נמצא מתחת למפלס פני הקרקע המקיפים אותו.." בהוראות המיוחדות שבסעיף 10 לתכנית נקבע: הוראות מיוחדות למשרדים במרתפים בבנייני מגורים חדשים .

. הוראות לקומת מרתף בבניינים קיימים: אין בתכנית זו לפגוע במרתפים שהוקמו כדין שנעשה בהם שימוש כדין על תחילת תכנית זו. בבנייני מגורים קיימים, בהם המרתפים לא נכללו בזכויות הבניה המותרות עפ"י התכנית הראשית או ניבנו ללא היתר או ניבנו בהיתר לשמש כשטחי שירות (כגון חדר הסקה, מחסן משותף וכיו"ב), הכל פני תחילת תכנית "ע" מרתפים (28.11.1985.

החלטת וועדת הערר נסמכת על מספר נימוקים שבכל אחד מהם, ובהצטברותם יחד היה כדי לקבל את הערר, כעולה מהחלטתה.

...

בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות.

כך, נקבע על-ידי וועדת הערר, בין היתר : "..אין מקום לראות בדלת הגישה בוודאי לאחר שנאטמה דלת אשר הופכת את החלל אשר אין חולק כי הינו חלל אטום כיום, למרתף. כאמור, בקשה לפתיחת דלת כמוה כבקשה להקמת מרתף חדש ... נבהיר כי טענה הוועדה המקומית לפיה אישור פתיחת הדלת תואם להיתר המקורי שיצא בשנת 1975 ולמעשה מדובר בהשבת המצב לקדמותו, אינה מקובלת עלינו. נראה כי הדלת שהותרה בהיתר משנת 1975 לא שימשה כניסה לחלל האטום כולו אלא לחדר הסקה שנותק מהחלל האטום וכאמור בשנת 1977 נסגרה בהתאם להיתר משנת 1977 – לביטול חדר הסקה והכללתו בשטח הקירות הכלואים." נמצא על-ידי וועדת הערר כי החלל השיורי שנאטם הוא שטח שצריך להכשירו ולהסדירו פיזית וגם תכנונית, ולא נתן לאפיינו כמרתף על-פי תכונותיו.

."בכל הנוגע לקיר בו מבוקש לפתוח פתח לצורך כניסה לחלל האטום שבבעלות מבקש ההיתר, קיימת מחלוקת בדבר היותו קיר משותף. בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות". אף להבנתי לא ברור מדוע אצה הדרך לוועדה המקומית למתן ההיתר לשימוש חורג עוד בטרם הוכרעה המחלוקת הקניינית בין הצדדים.

התוצאה העתירה נדחית.

הוא הדין באשר לתת חלקה 2 "מחסן" אותו סיפחה התובעת 2 באופן לא חוקי לדירתה.

תת חלקה 3 הממוקמת מתחת למדרגות הבניין שהנן רכוש משותף, סופחה אף היא באופן בלתי חוקי לשטח דירת התובעת 2.

מכאן טענות הנתבעים שיש לדחות את התביעה מכל אחד מהנימוקים הבאים: · ה"הסכם" מיום 16/1/2011 הנו במהותו הסכם שיש בו תנאי מתלה – קבלת היתר בניה כדין מהועדה.

פניתי במס' פניות לנציגי הועדה השונים בניסיון לייתר את הצורך בדיון חוזר בבקשה להיתר הבנייה על הקרקע, והצגתי על גבי טיוטה בלבד של תוכנית הבנייה בקומות הקרקע את ה"תיקונים" הנדרשים בהתאם להחלטת הועדה מיום 12.11.14, שנועדו להפיס את דעתה של הועדה, כי אין כוונה לעקוף בעתיד את דרישתה המפורשת שלא לבנות שתי יחידות נפרדות, אלא רק אחת, במסגרת תוספת הבנייה המבוקשת בקומת הקרקע וכי תוספות הבנייה בקומתה קרקע ישמשו אך ורק כהרחבה לדירה השנייה של התובעות, ולא תשמשנה כיחידות/דירות עצמאיות.

במקום חתימה על הבקשה המתוקנת להיתר הבנייה על הקרקע ושתוף פעולה עם המאמצים לאשר את הבנייה על הקרקע בצוהרי אותו יום 5.1.15 ובמסגרת ת"א 2500-01-15 (שלום ת"א-יפו) הגישו התובעות, באמצעות עו"ד גלילי, תביעה לביטול ההסכם ובקשת סרק למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, אשר יימנע את המשך הבנייה, שהחלה כאמור לעיל בידיעת התובעות 3 חודשים קודם לכן (!).

בשל המחדל שלהם בהגשת הבקשה להיתר בנייה בצורה נכונה ובמועד, לא ניתן היתר בניה של דירות/יחידות התובעות בהתאמה לתוכנית המוסכמת ולתוכניות מפורטות/בנין עיר קיימות.

אין לשכוח לעניין זה שלצורך בניית 3 הדירות על הגג, עשו הנתבעים שימוש במקרקעין השייכים לתובעות באופן שגרע מהם שטחים ויתכן ואף יגביל אותם בעתיד מניצול זכויות בניה במקרקעין אלו.

...

אני דוחה את הדרישה להחזר 600 אלף ₪ מתוך התמורה ששולמה לחברה הקבלנית עבור בניית דירות התובעות.

סוף דבר אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעות את הסכומים הבאים: · סך של 1,350,000 ₪ פיצוי לדירה הצפונית.

אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעות את הוצאותיהן לרבות אגרת בית משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של: 100,000 ₪.