מהו כלל ההשקה הפיזית של מקרקעין גובלים לתוכנית פוגעת ומהם חריגיו

ובהמשך, תחת הכותרת: "אלו הם 'מקרקעין גובלים'", קבעה (בפסקה 25 לפסק הדין): "...דעתנו היא כי יש לקבוע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט". אשר לחריגים, כך נקבע בעיניין ויטנר (פסקה 26 לפסק דינה של כב' השופטת ד' ביניש): "כאמור, דעתנו היא כי כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, לא יהא בכך כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197.

...

בנוסף, כפי שהבהרתי לעיל, המסמכים הנוספים מתייחסים רק לחלקה אחת מתוך 4 החלקות לגביהן קבעה ועדת הערר כי אין להם בהם זכויות, או יש להם בהן זכויות חלקיות, וגם מטעם זה דינן להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל הערעור נדחה.

המערערים ישלמו הוצאות לכל אחת מהמשיבות בסכום של 15,000 ₪ (סך הכל 30,000 ₪).

השקת החלקות בתשריט התכנית המקורי ועדת הערר הוסיפה וקבעה, שלא די בהשקה בנקודה אחת (ב"שפיץ") כדי לקיים את החריג של כביש שכונתי צר או שטח פתוח צר. יפים לעניין זה דברי השופטת מ' רובינשטיין בעמ"נ (ת"א) 41144-09-12 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה הרצליה נ' וולף סילבי תק-מח 2013(2), 27056, שם דחתה כב' השופטת ערעור על קביעת ועדת ערר לפי המקרקעין אינם גובלים ופסקה: "... המערערים טוענים כי די בכך שהכביש משיק בנקודה אחת לקו הכחול, כדי שהחריג של 'כביש שכונתי צר' יתקיים. דין טענה זו להדחות. גבילות תוכר בנסיבות בהן הכביש הוא הגורם שמפריד באופן מהותי בין המקרקעין להקו הכחול, כנאמר 'החריג השני לכלל ההשקה הפיזית הוא כאשר בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין של התובע מפריד כביש צר' (הילכת ויטנר, 277). כאשר הכביש איננו מקביל לתחום התכנית, אלא נוגע בקוו הגבול בנקודה אחת, מובן שאין הוא בבחינת הגורם המפריד. מכאן הסתמכות על חריג זה איננה מועילה למערערים". אם כן, על מנת שמקרקעין יהיו גובלים, לא די במפגש נקודתי בין המקרקעין הגובלים ומקרקעי התכנית ללא השקה פיזית ממשית אשר עשויה לגרום לפגיעה במקרקעין הגובלים.

...

יפים לעניין זה דברי כב' הש' משה סובל בעת"מ (י-ם) 673/07 דיגל השקעות ואחזקות בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב ירושלים (8/02/09) לפיהם אף הגשת מסמך כוזב ע"י יוזם התכנית במהלך הדיונים לאישור התכנית, אינו מביא לבטלות התכנית, וכלשונו: "לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי אין בעובדות המוצגות על ידי העותרת ועל ידי הוועדה המחוזית כדי להצדיק את ביטול תכנית 9240א, שכבר אושרה ואף התפרסמה וקיבלה תוקף חוקי. גם אילו היה מוכח בבירור כי מתכנן התכנית הגיש לוועדה המחוזית מסמך הנחזה להיות אישור של המודד המחוזי אך בפועל הנו אישור שניתן על ידי המודד המחוזי בקשר לתכנית אחרת, עדיין היה מקום לשאלת הנפקות של מעשה פסול זה. כידוע הוא כי לא כל פגם מוביל לביטול ההחלטה המנהלית, אלא - בהתאם לעיקרון 'הבטלות היחסית' או 'התוצאה היחסית' – שמורה לבית המשפט גמישות רבה לברור מבין קשת התוצאות האפשריות את אותה תוצאה העולה בקנה אחד עם הפגם, מהותו וחומרתו, באופן הנותן ביטוי ראוי ומאוזן למכלול הנסיבות הקונקרטיות ולאינטרסים הציבוריים והפרטיים המתעוררים בגדרן..." אם כך בנסיבות של מסמך כוזב, קל וחומר מקום בו לא נפלה אלא טעות סופר, שאין מי מהצדדים חולק עליה.

לכן גם דינה של טענת ההסתמכות על הטעות להידחות.

סוף דבר משהובהר כי מקרקעי המערערים אינם גובלים בתכנית נשוא הערעור כי אז דין טענות המערערים להידחות.

על כן, המקרקעין (המגרשים האמורים) באים בגדריו של החריג לכלל "ההשקה הפיזית" בין התכנית הפוגעת לבין המקרקעין, שנקבע בעיניין ויטנר, לפיו ניתן לעיתים להכיר בקיומה של "גבילות" גם בהעדר השקה פיזית ל"קו הכחול" של התכנית הפוגעת, וזאת "כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר" (טענה זו תכונה להלן: טענת הגבילות הפיזית).

קיומו של מיגרש חוצץ, בין מיגרש 38 לבין גבול התכנית הפוגעת, וקיומו של שטח פתוח המיועד לאיזור חקלאי במרחק של 35 מטרים בין גבול התכנית לבין מיגרשי ההרחבה (כפי שנקבע על ידי ועדת הערר) – אינם עונים על ההגדרה של "שטח פתוח צר", שנקבע, בעיניין ויטנר, כחריג לכלל ההשקה הפיזית.

ובהמשך, תחת הכותרת: "אלו הם 'מקרקעין גובלים'", נכתב: "...דעתנו היא כי יש לקבוע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט". (שם, בפסקה 25; ההדגשה שלי – ח"מ).

...

לעניין נחלה 38 – קבעה וועדת הערר כך: "לאחר שעיינו בתכנית ובתשריטים הרלבנטיים ושמענו בהרחבה את טענות הצדדים וקבלנו השלמות בעניין מדידות שונות שהתבקשו לעשות, אנו מחליטים כדלקמן: מגרש 38 (עורר[ים] מס' 8, מר ציון מסורי (הוא המבקש כאן – ח"מ)) – איננו גובל בתחום התכנית. למגרש 38 צמוד מגרש 39 המהווה חציצה בינו לבין גבול התכנית. בעניין מגרש 38 נטענה טענה נוספת בדיון האחרון... ולפיה קצה המגרש, פינתו הדרום-מערבית, רחוקה מטרים ספורים מתחום התכנית ולפיכך הוא עונה לחריג של שטח פתוח (חקלאי) בן מטרים ספורים שנקבע בפס"ד ויטנר [הכוונה היא ל-עע"מ ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שרונים, פ"ד ס(2), 230 (להלן: עניין ויטנר) – ח"מ]. על פי מדידות הצדדים מדובר במרחק של כ-10 מ' באלכסון לגבול התכנית... מדובר במרחק שגם כשלעצמו הינו מעל מטרים ספורים לעניין שטח פתוח צר שנקבע בפס"ד ויטנר. שנית, אין לקרוא, כאמור לעיל, לתוך פס"ד ויטנר אפשרות למבחן של גבילות נכס על פי המרחק של "שפיץ של החלקה" וקצה חלקה, לבין גבול התכנית.

אדרבה: עיון בפסיקה שאליה הפנו המבקשים עצמם במסגרת טיעוניהם בערכאות הקודמות, מוביל דווקא למסקנה כי עמדתם של ועדת הערר ושל בית המשפט לעניינים מנהליים הנכבד בשאלה המוצגת בבקשה – עולה בקנה אחד עם פסיקתן של ערכאות אחרות שנדרשו לסוגיה.

יתכן וניתן, אמנם, לטעון, בנסיבות מסוימות, כי שוויה של קרקע עשוי לשקף, במקרים חריגים במיוחד, גם ערכים כלכליים המעוגנים בציפיות סבירות (ראו בהקשר זה, לאחרונה: החלטתי ב-בר"מ 2348/10 הועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות נ' גבעת השבילים בע"מ (3.7.2014)) – ואולם, הנטל בעניין זה מוטל על התובע, ובהיעדר ראיה לסתור – חל הכלל שלפיו שוויה של הקרקע נקבע, על פי רוב, לפי התכונות והשימושים שניתן לעשות בה באופן מיידי, והפיצוי לפי סעיף 197 לחוק מחושב בהתאם לזכויות המוקנות לנפגע – בקרקע "במועד הקובע". הדבר נובע מתכליתו של הפיצוי שניתן בגין פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק, שהינה להעמיד את מי שזכאי לפיצוי במצב שבו הוא היה טרם כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת (וראו בהקשר זה גם: שלום זינגר, "על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה", מקרקעין ג/5 (2004) 24, 41 – הגורס כי הזכות לפיצוי כאמור "קיימת בגין פגיעה בזכות קניינית. היא אינה קיימת בגין פגיעה בציפיות, שאינן מתגבשות לכדי זכות קניינית מוגנת... הזכות לפיצוי קמה מקום בו הפעילות השלטונית פגעה בזכות קיימת – לא בערכם של המקרקעין, אלא בזכות הנלווית אליהם"; ההדגשה שלי – ח"מ).

משכך, בצדק דחה בית המשפט לעניינים מנהליים הנכבד את טענתם של המבקשים במישור זה. נוכח כל האמור לעיל – הבקשה למתן רשות ערעור נדחית.

ועדת הערר סקרה את האמור בעע"מ 2775/01 ויטנר נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה "שרונים", פ"ד ס(2) 230 (2005) (להלן: "הילכת ויטנר") בו הותוו קווים מנחים באשר לנסיבות בהן יקבע שמקרקעין גובלים בתכנית, על אף קיום חציצה המונעת "גבילות פיסית". נפסק שהכלל הוא שנדרשת "השקה פיסית", אך לצידו שני חריגים: הראשון - כאשר ההשקה מופרעת על ידי "שטח פתוח צר", שבדרך כלל לא יעלה על מטרים ספורים ; והשני כאשר בין התכנית למקרקעין מפריד "כביש שכונתי צר". הוועדה קבעה, כי החריגים הנ"ל מצמצמים ומוגבלים ואין לקרוא לתוך שיקול הדעת שהוקנה לועדות הערר ולבתי המשפט שיקולים של אזונים ובחינת השפעתה של התכנית על ערך המקרקעין.

גבילות תוכר בנסיבות בהן הכביש הוא הגורם שמפריד באופן מהותי בין המקרקעין להקו הכחול, כנאמר "החריג השני לכלל ההשקה הפיזית הוא כאשר בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין של התובע מפריד כביש צר" (הילכת ויטנר, 277).

...

סבורני, שאין לבחון את התקיימות החריג לפי המרחק הקרוב ביותר, הואיל ואין זה עולה בקנה אחד עם פרשנות מצמצמת של החריג.

על פי טענה זו, בין המקרקעין לקו הכחול מפריד "כביש שכונתי צר" ולאחריו "שטח פתוח צר". דא עקא, בהלכת ויטנר נמנע בית המשפט העליון מלציין כי ניתן להרכיב את החריגים זה על גבי זה. בהיעדר השקה פיסית תוכר "גבילות" אם הגורם המפריד הינו "כביש שכונתי צר" או "שטח פתוח צר". בנוסף, בנסיבות הספציפיות, אף אחד מהחריגים כשלעצמו איננו מתקיים, מהטעמים המפורטים לעיל, ולפיכך וודאי כי שניהם אינם מתקיימים יחדיו.

אימוץ פרשנות זו תגרור אפוא אותה תוצאה בלתי רצויה בעליל שבית המשפט העליון ביקש להימנע ממנה בקובעו את "מבחן הגבילות". סוף דבר: אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, דין הערעור להידחות.

לגופם של דברים, נטען כי החלטת ועדת הערר היא החלטה סבירה המבוססת על מידע מקיף ושקילת כלל השיקולים הרלוואנטיים, אשר לא הייתה הצדקה להתערב בה. ביחס לפרשנות התנאי הראשון, הוסבר שלמונח "מקרקעין גובלים" יש להקנות פירוש המתייחס להשקה של אזור תיכנוני מסוים לאיזור תיכנוני אחר, ולאו דוקא השקה של חלקות צמודות.

בפרשנות הלשונית למונח "מקרקעין גובלים" אנו פוסעים בתלם חרוש במידת מה, שכן ביחס לאותו המונח נקבע בעבר בפסיקת בית משפט זה: "ייתכן כי צודקים באי כוח הועדות בטענתם כי על פי הפרשנות הפשוטה יותר, בלשון היום-יום, המונח 'גובל' משמיענו גבול משותף בין המקרקעין לתכנית [...] אולם אין זו הפרשנות האפשרית היחידה, ודעתנו היא כי המונח 'מקרקעין גובלים' בסעיף 197 יכול להתפרש, מבחינה לשונית, הן כמבטא השקה פיזית והן כמבטא קרבה גאוגרפית ממשית" (ההדגשה הוספה – י' א'; עניין ויטנר, בפיסקה 8).

נקבע, כי מניתוח לשון סעיף 197 האמור והתחקות אחר התכלית החקיקתית והאיזון הראוי בין האינטרסים, יש לקבוע כנקודת מוצא שנדרשת השקה פיזית לגבול התוכנית הפוגעת, תוך קביעת חריגים מצומצמים.

עם זאת, האיזון הראוי בין אינטרס הפרט וזכות הקניין שלו, לבין האנטרס הצבורי הקיים בפתוח סדור ומתוכנן של המקרקעין מגולם במידה רבה בתוכנית המתאר המקומית (ראו: סעיף 61 לחוק התיכנון והבניה; עע"מ 5447/06 דב גראו חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה – השומרון, פסקה 14 (14.12.2008)).

...

מאחר שבפסק דינו של בית המשפט המחוזי נקבעו קביעות נוספות ביחס לפרשנות התנאי הראשון, לא אסתפק באמור, ולצורך החלטתי זו – תוך שאיני מביע עמדה בעניין – אניח כי המתחם, ולא המקרקעין, מוקף בשכונות בנויות שבהן "תשתית עירונית". כפועל יוצא של הנחה זו, יש להידרש למחלוקת בדבר פרשנות המונח "מקרקעין גובלים". האם נדרש גבול משותף בין המקרקעין – במובן של השקה פיזית בין המקרקעין מושא היתר הבנייה לאותם "מקרקעין גובלים"; או שיש מקום לפרשנות רחבה יותר, כך שניתן להסתפק בקרבה מסוימת אחרת או אפילו בהשקה של אזור תכנוני מסוים לאזור תכנוני אחר.

יוצא אפוא, שבמישור התכנוני אין הצדקה להעניק למערערות את הסעד המבוקש.

בכל זאת, אוסיף ואמליץ לכל המעורבים כי ייעשה מאמץ נוסף ליישב את המחלוקות סביב המקרקעין, וכוונתי היא בעיקר למחלוקות הרבות שבין המערערות למועצה המקומית (שאינה צד להליך), אשר כאמור לא הוכרעו בהליך זה. סוף דבר: אציע לחבריי כי נדחה את הערעור וכי המערערות יישאו בהוצאות הוועדה המקומית בסכום נמוך של 10,000 ש"ח. השופט ח' כבוב: אני מסכים.