מגבלות תמ"א 38 בתכנית מתאר מקומית נהריה

טעם נוסף לדחייה הוא כי לא ניתן במקרה זה ליצבור זכויות במקביל מכח תמ"א 38 ומכח תכנית המתאר לעיר נהריה ג/ 10715.

5.6 ההגבלות שנקבעו בתמ"א 38 הן מפורשות ומפורטות.

5.9 לענין טענת העותרת כי ניתן לאשר את ניוד הזכויות מכח הקלה לפי ס' 147 לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה 1965 - בענין זה ראשית כלל לא התבקשה הקלה על ידי העותרת, שאלה נכבדה היא אם הוועדה המקומית יכולה בדרך של הקלה לגבור על הוראות תמ"א 38 ככל שאלו אינן ניתנות על פי הוראות התמ"א לשיקול דעתה, ובכל מקרה מאחר ומדובר בתוכנית מתאר ארצית, הוועדה המקומית לא רשאית ליתן הקלה כאמור ללא אישור המועצה הארצית ,מכח ס' 149 (א)(4) לחוק התיכנון והבניה.

...

לסיכום 8.1 העתירה נדחית.

עיקר נימוקי ועדת הערר לדחיית העררים היו כדלקמן: משהופקדה על ידי הועדה המחוזית תכנית מתאר כוללנית לעיר נהריה, אין הועדה המקומית רשאית ליתן היתרי בנייה הנוגדים את הוראותיה, אלא באישור ועדת המשנה להתנגדויות שליד הועדה המחוזית לפי סעיף 97(ב)(1) לחוק התיכנון והבנייה; המועד הקובע לעניין תחולת הוראות סעיף 97(ב)(1) לחוק התיכנון והבנייה הוא מועד הנפקת ההיתר; ועדת הערר אינה מוסמכת לידון ביחס שבין הוראות התכנית הכוללנית המופקדת לבין הוראות תמ"א 38; תכנית המתאר הכוללנית שהופקדה היא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ולפיכך היא יכולה להגביל את הוראותיה; הועדה המקומית מוסמכת לקבוע מדיניות להפעלת שיקול דעתה בעת דיוניה בבקשות המוגשות מכוח תמ"א 38; המדיניות שקבעה הועדה המקומית היא סבירה וראויה; שיקולים של צדק חלוקתי מחייבים חלוקה של זכויות בנייה מוגבלות בהיקפן בין כלל האוכלוסייה על פני הקצאת הזכויות המרביות אותן ניתן לאשר מכוח תמ"א 38 על בסיס "כל הקודם זוכה". העותרים, מיאנו להשלים עם קביעותיה של ועדת הערר, ומכאן שלושת העתירות שבפניי.

...

סוף דבר סיכומם של דברים.

דין העתירות להידחות, וזאת, מפאת היותן של העתירות עתירות מוקדמות ומאחר שמצאתי, כי הוועדה המקומית רשאית הייתה לאמץ מדיניות ליישום הוראות תמ"א 38 ומדיניות זו, בנסיבות העניין ולאור המצב התכנוני של העיר נהרייה היא סבירה.

כל אחד מן העותרים ישלם לכל אחת מן הוועדה המחוזית, ועדת הערר והוועדה המקומית הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, בסכום של 10,000 ₪ (בסך הכל ישלמו העותרים סך של 90,000 ₪ - 30,000 ₪ לכל אחת מן המשיבות: הוועדה המחוזית, ועדת הערר והוועדה המקומית).

הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז הצפון החליטה להפקיד תכנית מתאר מקומית כוללנית לעיר נהריה (תכנית ג/21011).

בגדרה של התכנית נקבעו מיגבלות על מתן היתרי בניה על פי תכנית המתאר הארצית לחזוק מבנים (תמ"א 38).

הטענה הראשונה שמעלות העותרות הנה כי נפל פגם של אי חוקיות בהוראות סעיף 6.1.1 ז' לתכנית הכוללנית, שכן הוראה זו מתיימרת לגבור על תכנית מתאר ארצית, שכאמור מצויה במדרג הירארכי גבוה מתכנית מתאר מקומית.

...

הלכה היא כי מקום שבו עומדים לעותר הליכים לתקיפת ההחלטה המינהלית בגדרי ההליך המינהלי, אין לאפשר לו לפנות לבית המשפט בעתירה, בטרם מיצה את האפשרויות העומדות בפניו.

סוף דבר אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית העתירה.

העותרות ישלמו למשיבה 1 הוצאות משפט ושכר טרחה, בסך כולל של 7,500 ₪, וסכום זהה למשיבה 2.

אשר לכך, ציינה ועדת הערר כי הנימוק היחיד אשר הובא בהחלטת הועדה המקומית לאישור ההקלה הוא שתוספת הקומות שהתבקשה תואמת את מדיניותה של הועדה המקומית לאיזור, כפי שזו הוגדרה במסמך המדיניות שלה למימוש זכויות בהיתרים מכוח תיקון 3א' לתמ"א 38 מיום 9/5/18, התואמת את נספח העיצוב העירוני בתכנית המתאר הכוללנית שאושרה לאחרונה תא/5000 - שניהם מאפשרים לתכנן באיזור הרלוואנטי בניינים בני עד 15 קומות.

זאת אף זאת, העותרות מפנות לכך שהצדקה מובהקת אשר נקבעה בפסיקה לאישור הקלות נעוצה בעובדה שמגבלות הבנייה במקרקעין מונעות את ניצול זכויות הבניה המותרות בתכנית או על פי תמ"א 38 ללא ההקלה המבוקשת.

יפות לעניין זה, קביעות בית המשפט העליון מפי כבוד השופט מ' חשין בבג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, עמותה רשומה נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, בפיסקה 43: "כך נמצא לנו, ולא להפתעתנו, כי בעולם התיכנון רבות הן הדיעות ורבים הם חילוקי הדיעות וההשקפות לא פחות מאשר בעולמנו שלנו, עולם המשפט. מלחמת חוות הדעת גברה והלכה, וחוות-דעת נערמו על שולחננו כפלא שוליית הקוסם. לא נכניס ראשנו בכל אלה, ולו מן הטעם שאין אנו רואים עצמנו כשירים וראויים להכריע בקונצפציות ובדוקטרינות של תיכנון". (ראו גם –עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד ( 30.10.16) (להלן: "פסק הדין בעיניין דורפברגר"), בעמודים 21-20; עע"מ 6240/12 דנקנר נ' ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז חיפה [פורסם בנבו] (10.5.15); עע"מ 317/10 שפר נ' יניב (23.8.12); עע"מ 7171/11 העמותה למען איכות חיים וסביבה בנהריה ואח' נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה (12.8.13); מיכה גדרון ואהרון נמדר תמ"א 38 (2012), בעמ' 377 .

...

אשר לקביעה זו, הנני מקבלת את ההנמקה העומדת בבסיסה ולפיה טענתם של המשיבים אינה עולה בקנה אחד עם החקיקה הרלוונטית.

בהתאמה לכך, הנני סבורה אף שצודקת ועדת הערר בקובעה כי מקום בו מדובר בנסיבות שהן כלליות ואינן ספציפיות או ייחודיות, הרי שאין לאפשר את ההקלה.

יחד עם זאת, לאור תוצאת ההליך, אינני מוצאת לקבוע מסמרות לעניין זה. סוף דבר; לאור האמור והמפורט נחה דעתי כי דין העתירות להתקבל על דרך השבת הדיון לוועדת הערר וזאת על מנת שתקיים בפניה דיון במסגרתו תינתן לעותרות זכות לטיעון באשר להצדקות למתן ההקלה, מעבר להצדקות כפי שצוינו על ידי הוועדה המקומית בהחלטתה.

במאמר מוסגר אציין כי נוסף לתכניות המתאר אשר פורטו לעיל ואשר אושרו כדין, ביום 17/7/14, החליטה הועדה המקומית על הפקדתה של תכנית מס' רג/מק/340/ג/53 (להלן: "תכנית רג/53") שהיא תכנית נוספת לפי סעיף 23 לתמ"א 38, אשר משנה את תכנית רג/30 ואשר סיימה את שלב ההפקדה ונשמעו התנגדויות שהוגשו לה, אך טרם אושרה וטרם ניתן לה תוקף סטאטוטורי.

יפות לעניין זה, קביעות בית המשפט העליון מפי כבוד השופט מ' חשין בבג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, עמותה רשומה נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, בפיסקה 43: "כך נמצא לנו, ולא להפתעתנו, כי בעולם התיכנון רבות הן הדיעות ורבים הם חילוקי הדיעות וההשקפות לא פחות מאשר בעולמנו שלנו, עולם המשפט. מלחמת חוות הדעת גברה והלכה, וחוות-דעת נערמו על שולחננו כפלא שוליית הקוסם. לא נכניס ראשנו בכל אלה, ולו מן הטעם שאין אנו רואים עצמנו כשירים וראויים להכריע בקונצפציות ובדוקטרינות של תיכנון". (ראו גם –עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (30.10.16) (להלן: "עניין דורפברגר"), בעמודים 21-20; עע"מ 6240/12 דנקנר נ' ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז חיפה (10.5.15); עע"מ 317/10 שפר נ' יניב (23.8.12); עע"מ 7171/11 העמותה למען איכות חיים וסביבה בנהריה ואח' נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה (12.8.13); מיכה גדרון ואהרון נמדר תמ"א 38 (2012), בעמ' 377 ).

כפי שפורט לעיל בהרחבה, טענותיה המעודכנות של העותרת נסבות על הגבלת מספר הקומות במסגרת היתר הבנייה לשמונה קומות וזאת, תחת עשר קומות אשר התבקשו ותשע קומות אשר אישרה הועדה המקומית בנוגע למקרקעין ברחוב אלימלך 6.

...

לטענת העותרת משהחליטה ועדת הערר להעדיף את אינטרס החיזוק על פני התכנון המתחמי ובשים לב לאמירותיה על התכנון המתחמי, הרי שלא היה מקום ששיקול התכנון המתחמי ישפיע על החלטתה בסיכומו של דבר.

אלא שבתכנית זו אף הוקנה לוועדה המקומית שיקול הדעת: "לא לאשר את תוספת הקומות וההקלות מטעמים תכנוניים שיירשמו ובלבד שתנתן למי שעלול להיפגע הזדמנות לטעון". במקרה דנן, בחנה ועדת הערר את נתוני המקרקעין וקבעה כי אמנם נכון שרחוב אלימלך בחלק המשיק למקרקעין הוא ברוחב 12 מטרים ואולם, ועדת הערר הוסיפה וציינה כי למרות זאת, אין לאפשר מעבר לשמונה הקומות אשר אושרו על ידה.

אשר לתכנית זו האחרונה הנני מוצאת להוסיף ולהדגיש כי אינני מקבלת גם טיעונה של העותרת ולפיה למצער יש להתייחס לחלקים המקצועיים בתכנית זו ובכלל כך למשל לקביעתה ולפיה תתאפשר בניית בניינים בני 9 קומות במתחם, קביעה ממנה נובע כי אין בכך בעיה מבחינת היבטים נופיים.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט אינני סבורה כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר בכלל וכזה המצדיק התערבות שיפוטית בפרט ומשכך – העתירה נדחית.