מגבלות ועדות התכנון על זכות הטיעון

בהחלטה מיום 22.5.19 הורתה הועדה המקומית, לבקשת המועצה, על פירסום הודעות לפי סעיפים 78-77 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התיכנון והבניה או החוק), עבור הכנת תוכנית בסמכות הועדה המקומית שעניינה קביעת כמות יחידות הדיור הסופית המתאפשרת במיתחם, ותוספת זכויות עבור מבני ציבור.

טרם שנדרשה לגופה של ההחלטה, ציינה ועדת הערר כי בהחלטה נפלו פגמים שעניינם פגיעה בזכות הטיעון של היזמיות (בכך שנימנע מהן ליטול חלק בדיון שקדם להחלטה) והעדר הנמקה להחלטת הועדה המקומית להעדיף את חוות דעת מהנדסת המועצה על פני חוות דעת המומחה מטעם היזמיות.

בסופו של דבר, ביסודה של הכרעת ועדת הערר בדבר ביטול המיגבלות מצויה הקביעה כי אין הצדקה תכנונית לעריכת "תוכנית ביניים" בסמכות הועדה המקומית לצורך בחינת תוספת הדירות במיתחם, וכי אם מבקשת המועצה לקדם תיכנון מחודש בשכונה, עליה לפנות לועדה המחוזית, אשר התיכנון הכולל במיתחם מצוי בסמכותה.

...

אין בידי לקבל טענה זו. כפי שקבעה ועדת הערר, במסגרת החלטת השלביות קבעה הוועדה המחוזית כי אין מניעה תחבורתית להוספת עוד 150 יחידות דיור, תוך העלאת מספר היחידות שייבנו בשלב הראשון מ-750 ל-900.

לסיכום, גם בעניין זה לא הוצגו טעמים המצדיקים התערבות בהחלטה.

התוצאה של כל האמור היא כי אני דוחה את שתי העתירות, בהיעדר עילה להתערבות בהחלטת ועדת הערר.

הבקשה הוגשה במסגרת עתירה של המועצה המקומית מבשרת ציון (להלן – העותרת או המועצה המקומית) כנגד החלטות של ועדת הערר לתיכנון ולבניה, מחוז ירושלים (להלן – ועדת הערר), אשר קיבלה עררים שהוגשו לה. ועדת הערר הורתה על ביטול תנאים מגבילים שנקבעו על ידי הועדה המקומית לתיכנון ולבניה הראל (להלן – הועדה המקומית), ביחס לתוכנית הידועה כתוכנית 101-0261289 (להלן – התוכנית).

בכלל הטענות עולות טענה בדבר ניגוד עניינים של יו"ר הועדה; טענות לעניין זכות הטיעון של מבקשי ההקלות בפני הועדה המקומית; טענות לעניין הנמקה על ידי הועדה המקומית לעניין העדפתה של חוות דעת מטעמה על פני חוות דעת מטעם המשיבות 3 – 7; אמות המידה במתן הקלות (במקרה זה, תוספת של 150 יחידות דיור מעבר למספר המותר על פי התוכנית); וטענות לעניין העדר תשתית מספקת לקביעה בנושא התחבורתי ובנושא מבני ציבור במסגרת התוכנית.

...

לתמיכה בטענה זו הפניתה לבר"ם 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ [5.3.15], אולם הנסיבות באותו פסק דין שונות בתכלית: באותו עניין נקבע כי היה על המבקשת להעלות את טענותיה "כבר מול השמאי המכריע ומשלא עשתה כן יש לראותה כמי שוויתרה על זכות העיון והטיעון... ואין עוד מקום 'לפתוח' את השומה המכרעת בשלב זה" (פסקה 31 שם).

מעיון בפרוגרמה והשוואתה להיתרי הבניה שהוצגו בפני, ניכר כי במצב החדש, קיימת קשת של אפשרויות לתיכנון על המקרקעין שבנידון והמגבלות שהותוו בתכניות מצב קודם הוסרו כימעט לחלוטין'.

...

תוכן עניינים מבוא 1 רקע והליכים קודמים 1 התכניות החלות על המקרקעין 2 הליכים ומגעים קודמים בין הצדדים 2 תמצית טענות הצדדים בת"א 51962-05-15, בתביעה ובתביעה שכנגד 7 התביעה העיקרית 7 טענות התובעות, בפירוט 8 כתב ההתחייבות 8 תחולת ההלכות בעניין בלוך ובר יהודה באופן רטרואקטיבי 9 אף אם לא היה מקום לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה, מששולם - אין להורות על השבתו 10 כתב ההגנה והתביעה שכנגד 10 כתב ההתחייבות 11 אין להחיל את הלכת בלוך והלכת בר יהודה רטרואקטיבית 12 התובעות חייבות היו להשיב את הכספים שגבו בגין היטל השבחה זה מכבר 13 אין מקום לפטור את התובעות מחובת ההשבה 13 עיקר הטענות בתביעה שכנגד 14 דיון והכרעה בתביעה ובתביעה שכנגד 15 האם ההלכה שנקבעה בפסקי הדין בלוך ובר יהודה צריכה לחול על ענייננו? 17 חבות בהיטל השבחה מכוח כתב ההתחייבות? 22 האם ניתן לקבל את טענת התובעות ולעשות שימוש בכתב ההתחייבות על מנת לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה בגין מגרשים 8 - 11 ו- 12? 23 טענת התובעות לשיהוי בהעלאת טענת הנתבעות לכפיה 23 האם כתב ההתחייבות חוקי, בהתחשב בהלכת דירות יוקרה? 24 האם יש לאכוף את כתב ההתחייבות, או - לחילופין - לפטור את הנתבעות מהשבה, חרף אי החוקיות? 30 האם יש לפטור את התובעות מהשבה בשל נימוקים אחרים שהועלו? 33 "הגנת התקציב" 34 היעדר ניקיון כפיים מצד התובעות 36 סיכום לגבי התביעה והתביעה שכנגד 37 הערעור המנהלי - עמ"נ 933-10-15 38 רקע ותזכורת 38 טענות המערערת 39 טענות המשיבות 39 תשובת המערערת 41 דיון והכרעה בערעור המנהלי 41 טענת השיהוי 41 טענה בדבר קיומו של מעשה בית דין והיות השומה חלוטה 43 השימוש בפרוגרמה: שאלה משפטית או שאלה עובדתית? 44 האם רשאי היה השמאי המכריע לקבוע שומתו גם בהתבסס על הפרוגרמה? 45 סיכום לעניין הכרעות בית משפט קמא בעמ"נ 50 ההוצאות שנפסקו בבית משפט קמא 50 סוף דבר 51 בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 51962-05-15 ועדה מקומית לתכנון המרכז ואח' נ' נתנאל גרופ בע"מ ואח' מבוא לפניי שלושה תיקים הנדונים במאוחד, ואלה הם: בת"א 51962-05-15 עסקינן בתביעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק והמועצה המקומית באר יעקב [בהתאמה - הוועדה המקומית, המועצה המקומית וביחד - התובעות; הנתבעות שכנגד], נגד נתנאל גרופ בע"מ [נתנאל] ושיכון ובינוי נדל"ן (השקעות בייזום) בע"מ [שו"ב] [ביחד - הנתבעות; התובעות שכנגד], שעניינה חיוב הנתבעות בהיטל השבחה, ולחילופין הצהרה כי אינן זכאיות להחזר מה ששילמו זה מכבר (בין 2008 - 2010 שילמו 2,740,059 ₪) כפי שיפורט בהמשך; תביעה שכנגד שהגישו נתנאל ושו"ב נגד הוועדה המקומית והמועצה המקומית, שעניינה דרישה להשבת הכספים שנתנאל ושו"ב שילמו על חשבון היטל השבחה, שהתברר, לטענתן, שאין הן חייבות בו [ביחס למגרשים 8 - 11 נוכח מעמדן כ"בנות רשות").

סיכום לעניין הכרעות בית משפט קמא בעמ"נ לנוכח כל האמור, צדק בית משפט קמא בכל קביעותיו בפסק הדין השני, ואין מקום להתערב בהן.

משכך, דין הערעור להדחות.

סוף דבר התביעה בת"א 51962-05-15 - נדחית.

לטענת העותרים, ההחלטה שקבלה ועדת החוקה פוגעת בזכות הטיעון שלהם ושל אזרחים נוספים שבקשו להשמיע את קולם בנושא, וכן התקבלה בהליך לא תקין.

כך, נטען כי סעיף 118(א) לתקנון הכנסת קובע כי הישיבות של ועדות הכנסת הן פומביות, וכי הגם שהתקנון מאפשר ליו"ר הועדה להגביל את הנוכחות בדיון, הוא אינו מאפשר לשלול זכות דיבור מאדם שהוזמן להישתתף בו. לטענת העותרים הדברים מקבלים משנה תוקף בהיתחשב בהשפעתו הציבורית הגדולה של חוק הקורונה והסמכויות שהוא מקנה לרשות המבצעת.

השלב הראוי לבחון את הטענות נגד חוק מסוים, ובכלל זה טענות בקשר לתקינות הליך חקיקתו, הוא לאחר השלמת הליך החקיקה (ראו: בג"ץ 4711/20 אדם טבע ודין ע"ר נ' המועצה הארצית לתיכנון ובניה, פסקה 4 וההפניות שם (20.10.2020)).

...

אין בידינו לקבל טענה זאת.

שנית, ולגוף הדברים, לא מצאנו כי הטענות שמועלות בעתירה, שהן כוללניות בעיקרן, מקימות עילה למתן סעד – ולא כל שכן סעד חריג של מתן צו המונע דיון במליאת הכנסת.

יש להצר אפוא על כך שעותרים אלה חוזרים ופועלים באותה הדרך, חרף קביעותיו הברורות של בית משפט זה. סוף דבר: העתירה נדחית.

עוד נקבע בהחלטת וועדת הערר כי, זכות הטיעון של העורר לא קופחה על ידי הועדה המקומית; כל טענותיו של העותר זכו להתייחסות על ידי הועדה המקומית; נושא גישת רכבי כיבוי והצלה קיבל ביטוי בהתאם לתנאים שקבעה הועדה המקומית; לעותר התאפשר טיעון רחב גם לפני וועדת הערר; הועדה המקומית התייחסה לטענות העותר בנוגע לתמרור משאיות ופינוי אשפה והתרשמה כי המרפסות המתוכננות לא יפריעו לפינוי האשפה, ולא לחניות המאושרות בהיתר; בנוסף, כחלק מתנאי ההיתר נקבע, כי יש להגיש תוכנית חניה ותנועה, דבר שיש בו כדי לתת מענה לחששות העותר בעיניין זה. בשולי החלטתה ציינה וועדת הערר כי, לנוכח בניית מרפסות בחזית הקדמית בבנין הסמוך ברח' אברבנאל 20, יש מקום לתיקון הבקשה על ידי הוספת הצל של המרפסות בבניין הסמוך.

על פי הפסיקה בית המשפט אינו יושב כמוסד "תיכנון על" ואינו מחליף את שיקול הדעת המקצועי של מוסדות התיכנון בשקול דעתו; לפיכך, היתערבות בהחלטות מוסדות התיכנון נעשית במשורה ורק במקרים חריגים בהם מתקיימת עילה המצדיקה היתערבות, כגון חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממיתחם הסבירות.

עיון בפרוטוקול הדיון בפני הוועדה המקומית ובפני ועדת הערר מעלה כי לעותר ניתנה היזדמנות להעלות טענותיו בהרחבה וללא הגבלה; העותר אף העלה טענות חדשות שלא נכללו בהתנגדות ובכתב הערר, וועדת הערר התייחסה לטענות אלה לגופן.

...

דיון והכרעה לאחר שנתתי דעתי להחלטת ועדת הערר ולטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות.

סוף דבר – העתירה נדחית.

אני מחייב את העותר לשלם לכל אחת מן המשיבות הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.