מבנה מסוכן שאינו ניתן לחיזוק או תוספת בנייה

בנוסף, צורף לצוו דו"ח של המפקח שי דמתי (להלן: "המפקח דמתי"), אשר אף הוא מתאר את העבודות האסורות בדומה לתאור מעלה, ומוסיף כי במהלך הביקור הוא פגש את אחד מהמשיבים בשטח, וגם בפניו נטען כי המדובר בהריסת גג הרעפים של התוספת הישנה, ביצוע חזוק למבנה על ידי שינוים קונסטרוקטיביים, הוספת חגורת בטון ועמודי בטון, בנית הקיר שנהרס מחדש – והנחה מחודשת של הגג.

המשיבים טענו באותו דיון כי היות ותיק הבנייה אבד, לא ניתן להיתחקות אחר ההיתרים שהיו, או שלא היו, בנוגע למבנה הכולל, לרבות התוספת הישנה.

באשר לבניית הקיר הקידמי (להלן: "הקיר"), קבע ביהמ"ש קמא כי במועד הוצאת הצוו הספיקו המשיבים לבנות רק חלק מהקיר, כך שבנייתו הופסקה באמצע והוא נותר בנוי רק בחלקו, אלא שהותרתו במצב זה הנה מסוכנת.

...

כטענה מקדמית טענו המשיבים כי יש לדחות את הערעור על הסף מכוח תקנה 198 לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב], תשמ"ב-1982, שכן הודעת הערעור אינה מנומקת ואינה מפורטת.

דיון והכרעה - לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, סבורני כי דין הערעור להידחות.

סיכום – נוכח האמור מעלה במקובץ, הערעור נדחה.

בבקשה המתוקנת אין שינוי מהותי לעומת הבקשה להיתר שהועדה המקומית החליטה בהחלטתה הראשונה לדחותה משמצאה שהפרויקט "בעייתי ביותר". "ביום 10.9.2019 דנה כאמור הועדה המקומית לראשונה בבקשה להיתר מושא הערר. הועדה המקומית החליטה לדחות את הבקשה להיתר, הואיל ומצאה שהפרויקט בעייתי ביותר, הן מבחינת ההשפעה על הדירות בבניין, הן מבחינת ההשפעה על הרחוב, ולרבות בשל חוסר במקומות חניה. מעיון בבקשה המתוקנת שהוצגה לנו, לא נמצא כי חל שינוי מהותי בבקשה. מספר מקומות החניה לא השתנה, תיכנון הדירות בבניין לא השתנה, וכך גם ביחס לשינוי המוצע בחלל הפנימי של הבניין. לטעמינו החלטת הועדה המקומית מיום 10.9.2019 היתה החלטה ראויה ושקולה". לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר במתכונתה זו "לאחר שבחנו את טענות הצדדים בהרחבה, עיינו בבקשה ודנו בהשלכות הנובעות מתוספת הבינוי הזכויות והדירות המוצעים, הגענו לכדי מסקנה שלא ניתן לאשר את הבקשה להיתר במתכונתה זו. שונה היה המצב לו היתה מוגשת בקשה להיתר שיש בה היתחשבות ורגישות גבוהה יותר להשלכות שיש לבקשה על הדירות הקיימות, על הסביבה, ואופן הישתלבותו של המבנה המוצע במירקם העירוני הקיים. אנו סבורים שהתוצר התיכנוני שאישרה הועדה המקומית במקרה שלפנינו אינו מהוה איזון מספק בין האנטרס בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה לבין היבטי התיכנון עליהם עמדנו לעיל.

חזוק המבנים הקיימים, במיוחד מבנים מסוכנים, דוגמאת מבנה נשוא העתירה, הנו אינטרס לאומי בעל חשיבות עקרונית.

...

בסופו של דבר החלטת ועדת הערר שביטלה החלטה של וועדה מקומית לאשר בקשה להיתר בניה נותרה על כנה.

בנוסף עמדה ועדת הערר על מאפייני תמ"א 38 כתכנית ארצית ללא תשריט שאינה מכשיר תכנוני "רגיל" המתייחס למגרש מסוים ועל המסקנה הנובעת מכך שלפיה אין התמ"א יכולה לספק "אמירה תכנונית" פרטנית או להבטיח מתן היתרים מכוחה לכלל המבנים הלא מחוזקים, ובקביעות אלה לא נפל כל דופי.

התוצאה העתירה נדחית.

אשר לחריג לתחולת הסעיף לגבי בית מגורים שבנייתו הושלמה לפני תחילתו של החוק, העותרת טענה כי בשנת 2016 ניתן היתר בניה לתוספת קומת מגורים ולא ניתן להתייחס למבנה הקיים בשטח כיום, שהוא בבחינת אתר בנייה, כמבנה שבנייתו הושלמה.

לטענות הערייה כי העותרת עשתה "'ככל העולה על רוחה תוך שהיא בונה במלוא המרץ את תוספת הבנייה...' וזאת במקום לנצל את הארכת ההיתר שניתן לה לשם ייצוב המבנה" (ר' פירוט טענות הערייה בסעיף 11.3 לתשובת העותרת), העותרת השיבה כי מדובר ב"טענה מופרכת" ונתנה שני הסברים: האחד, כי "היתקדמה בבנייה לפי היתר הבניה מיד כשניתן לה אישור לכך" (ס' 11.4.1 לתשובה); והשני, כי הערייה היתעלמה מכך שהיה מדובר במבנה מסוכן ו"מיד עם תחילת העבודות פעלה המבקשת במרץ להסרת הסכנה ולבצוע עבודות חזוק בשטח לשם הבטחת יציבות המבנה", כשמאמציה הביאו לסגירת תיק המבנים מסוכנים.

...

אם כן, אין מנוס מהרושם שהעבודות הנדרשות כעת לטענת העותרת, הן תולדה של החלטתה להתקדם בבנייה על אף שידעה שלא תוכל להשלים את העבודות – כטענת העירייה.

ברם, העותרת נותרה עם הכחשות כלליות בלבד, וכמפורט לעיל אין בידי לקבלן.

סוף דבר הבקשה לצו ביניים נדחית.

לטענת הנתבע, יש להבחין בין שני עניינים, האחד, תוספות הבנייה - שניבנו לפני למעלה מעשרים שנה, באישור, ובתמורה לאי דרישת תשלום בגין חזוק וחידוש המבנה שהיה מסוכן.

כפי שנראה להלן, הסכם השכירות קובע את שלושת התנאים הללו ועל כן קמה עילת פינוי סעיף 3ב להסכם קובע: "השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שנויים או לבצע בו כל תקונים, שכלולים ותוספות בלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר לכך בכתב. כל הפרה כנ"ל דייה להעניק למשכיר זכות לידרוש את פינויו של השוכר מהמושכר וזאת בנוסף לכל סעד אחר לרבות תביעת פיצויים עבור כל מעשה כזה". בהמשך, קובע סעיף 5 להסכם: "בכפיפות לאמור בסעיף 3 לחוזה זה מתחייב השוכר לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל מבנה או תוספת בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר" סעיף 22 קובע: "אסור לדיירים לבנות כל מבנה שהוא בחצר הבית". ועל כולם חולש סעיף 12 הקובע: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה או גם אם השוכר לא ישלם איזה סכום שהוא חייב, אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל יחשב החוזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים הוא יהיה רשאי לתבוע מיד את פנוי המושכר ובכל מקרה הרשות בידי המשכר לתובע מאת השוכר כל נזק שניגרם לו עקב ההפרה או אי קיום כנ"ל..." לא יכול להיות חולק כי תנאים אלו הופרו והנתבע שינה את מבנה המושכר והוסיף לו מבנה כאשר אין בידו להציג אישור בכתב של מי מבעלי הבית במרוצת השנים (ר' בר-אופיר עמ' 44 סעיף :40 "תנאי נפוץ האוסר על ביצוע שינויים או על הוספת מבנה מנוסח בחוזי שכירות באופן הבא: "השוכר מתחייב לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר". פירושם של איסורים מעין אלה הוא שהדייר איננו רשאי לעשות שינוי בתבנית המושכר על-ידי תוספת מבנה").

אעיר כי בעיניין זה איני מקבלת את טענת הנתבע, כי היות שמדובר בבניין שאין לו, מפאת גילו, היתר בנייה, הרי שלא ניתן לקבל היתר בניה לתוספת כלשהיא בו. משנחקק חוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965, הרי שאין משמעות לכך שמדובר בבניין ישן שהוקם עוד טרם הקמת המדינה וכל עבודה בהתאם לפרק ה' לחוק התיכנון והבנייה מצריכה היתר.

...

ועל כן טענת ההתיישנות – נדחית.

נראה כי בסיפא לתגובתו מצוי הטעם והגיון הדברים של הימנעות מהתגוננות מפני תביעת הפינוי: "בסופו של דבר בית המשפט הוא אשר צריך "לישון טוב" עם פסק הדין שיינתן" (ס' 3 לתגובה הנ"ל), והוסיף כי בכל מקרה ניתן לצרף ראיות בערעור.

התביעה מתקבלת.

כך גם לא ניתן להיתעלם מכך שבעניינינו לא קיים קונצנזוס בקרב בעלי הזכויות בבניין לגבי נחיצות פרויקט התמ"א וישנם מתנגדים לכך וכן הליך שבו מבקש מר בן דוד לחזור בו מפוי הכח שנתן ומהסכמתו לפרויקט, שאם יעלה הדבר בידו לא יהיה לכאורה הרוב הנידרש לבצוע התמ"א. מבחינה משפטית, התמריצים מכח התמ"א בענייננו מומשו במלואם מבחינת הבנייה שהסתיימה באופן שניבנו דירות הגג , התקבלה התמורה (תוספות הבניה) ולא שולם המחיר (חזוק הבניין).

לגבי הטענה שהמבנה הוכרז כמסוכן, הרי שלא ניתן להיבנות מטענת מבנה מסוכן כשיקול למתן תמריצי בניה מכח תמ"א שמטרתה חזוק מפני רעידת אדמה, ומדובר בשני מישורים שונים.

...

ועדת הערר מפנה לכך שבמסגרת היתר הבניה אושרו תוספת זכויות בניה כתמריץ לביצוע החיזוק, באשר תוספות הבניה מומשו ובוצעו וזאת בניגוד לעבודות החיזוק שלא בוצעו במלואם, וכך נקבע בהחלטה: "משברור כי מימוש היתר הבניה משנת 2008 חייב את חיזוקו של הבנין לפי תקן 413, הרי שבהתאם להוראות סעיף 4.2 לתמ"א 38 אין אפשרות לאשר כיום מכח הוראותיה תמריץ נוסף לצורך חיזוק הבניין, באמצעות תוספת זכויות." עוד מציינת ועדת הערר כי אישור תמ"א ליזם החדש בעניינינו מהווה מסר לא ראוי לעברייני בניה, ויזמים עלולים לבקש תוספת זכויות כנגד עמידה בחובתם המקורית (לחזק את המבנה), כשהיא מפנה לערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 13022-04-21 אביגור יזמות ופיתוח נדל"ן בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה בת ים (נבו 23.06.2021) (עתירה שהוגשה על ערר זה נדחתה- ר' עת"מ (מינהליים ת"א) 57395-07-21 אביגור יזמות ופיתוח נדל"ן בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (נבו 10.07.2022)) (להלן-עניין אביגור), כן ציינה ועדת הערר כי העובדה שמדובר ביזם חדש והעובדה שהוצע להוסיף לדירות ממ"ד ומרפסת לא משנות מן המסקנה, והמענה לחיזוק הבנין צריך להיות בדרך של אכיפת ההיתר הקודם ולא על ידי מתן זכויות נוספות מכח התמ"א. לטענת העותרים שגתה ועדת הערר בישום הלכת שתיל, משום שהן סעיף 4.2 והן הלכת שתיל מטרתם לשרת את התכלית העיקרית של תוכנית תמ"א שהיא חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה תוך מתן תמריץ כלכלי.

בסופו של דבר ,המבחן אינו אם חוזק הבניין בפועל אם לאו ותו לא, אלא בוחנים גם את מה שכתוב בהיתר הבניה והאם כלל חיזוק הבניין והסיבה לאי החיזוק ובמקרה זה הסיבה לאי חיזוק הבניין היא שהיזם הקודם שקיבל תמריצים כלכליים ניכרים (תוספות ,בין היתר, של שתי דירות גג) לא ביצע את החיזוק והדבר לא מצדיק ולא מכשיר את ביצועי החיזוק על ידי יזם אחר במסגרת היתר חדש.

ברור שהדרך בה מבקשים לילך העותרים, של אישור תמריצים נוספים מכח התמ"א לא מקדמת את המטרה הזו, ולהיפך, היא פורמת עוד יותר את הקשר ההדוק שבין התמריצים לחיזוק המבנה שעל בסיסו בנויה התמ"א. כיוון שנמצאנו למדים שבכל מקרה שלא חוזק הבנין ובשם התכלית של חיזוק מבנים יהיה ניתן לאשר תמריצים נוספים.

התוצאה : לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה .