ליקויים וטענת הפרשי שטח בדירות בראשון לציון

בית משפט השלום בראשון לציון תא"מ 61831-03-14 בן שלום ואח' נ' גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח בע"מ בפני כב' השופט רפי ארניה תיק חצוני: התובעים: 1.אורית בן שלום 2.אלדד בן שלום ע"י ב"כ עו"ד שלו הנתבעת: גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח בע"מ ע"י ב"כ עו"ד שור פסק דין

עוד טענה הנתבעת כי התובעים עשו יד אחת עם מר נתן שווימר (להלן: "שווימר") שהיה מנהל העבודה מטעמה בשטח, וביצעו שינויים בדירה ללא הסכמתה של מינהלת הפרוייקט, אשר במסגרתו ניבנה הבית.

הנ"ל מצא ליקויים ואמד את עלות תקונם, כדלקמן: יש לבצע תיקונים לשקיעות אבנים משולבות+פירוק ריצוף בשביל מהחניה בסמוך למדרגה התחתונה בשביל – 1,500 ₪; יש לבצע ציקוני סדקים בקירות המעקה בגג ולצבוע מחדש – 2,800 ₪; יש לבצע תפרי הפרדה בסדק שבין קיר הגדר לבין קיר המחופה -1,200 ₪; יש לתקן גימור בדופן קורה – 650 ₪; יש לשפר גימור מסביב לפתחי לבני זכוכית – 550 ₪; בקיר החצוני ישנם סדקים אותם יש לתקן – 1,800 ₪; ריצוף במרפסת החצר הותקן בשיפוע הנופל מ - 1%.

הסכום כולל עלות לבצוע באמצעות צד ג', פקוח, ומע"מ. סכום זה ישא הפרישי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת כתב התביעה המתוקן ועד למועד התשלום בפועל.

...

נראה לי שהתובעים כאן עמדו בנטל זה. התביעה שכנגד יש לדחות את טענות הנתבעת בדבר שינויים שבוצעו בבית ללא הסכמתה.

מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם ממצאי פסק הדן אשר ניתן על ידי בית הדין האזורי לעבודה בס"ע 10079-03-11 (נתן שווימר נ' גלעד מאי בע"מ (2.12.2015).

התביעה שכנגד נדחית.

רקע ביום 31.3.2010 נחתם חוזה בין הצדדים לפיו רכשו התובעים מהנתבעת, חברה קבלנית, דירה בת 5 חדרים בראשון לציון ("הדירה"), בבניין שניבנה על ידי הנתבעת.

הנתבעת לא הגיבה בכתב לפנייה זו. ביום 3.7.2013 שלחו התובעים לנתבעת מכתב באמצעות בא כוחם, אליו צורפה חוות דעת מומחה מטעם המהנדס מר מרדכי בס, הכוללת רשימה ארוכה של ליקויים, שעלות תקונם הוערכה בסך של 77,787 ש"ח. בנוסף, במכתב זה העלו התובעים לראשונה טענות על אי התאמות בין תוכניות הדירה לבין נתוני הדירה בפועל, וצרפו חוות דעת שמאית מטעם השמאי אלי סידאוי, אשר קבעה כי נגרמה ירידת ערך בגין אותן אי התאמות בסך של 73,700 ש"ח. אי ההתאמה העיקרית לטענת התובעים הנה בקשר למידות של חדר הממ"ד בדירה.

כזכור, הנתבעת ביצעה תיקונים בדירת התובעים במשך ארבעה ימים, וזאת לאחר שהיא קיבלה מהתובעים חוות דעת מומחה הכוללת את כל הליקויים הנטענים על ידם.

ממילא, אילו היה המסמך עומד בפני עצמו לא היה בסתירה זו כדי לגרוע מתוקף המידות המצוינות בתשריט (שאלה שונה, אשר לאור האמור להלן אין צורך להדרש לה, היא כיצד הייתה משפיעה סתירה זו על פסיקת פיצוי בגין אי התאמה, בהיתחשב בכך שלמעשה התשריט מתייחס לדירה שאינה יכולה להתקיים בעולם הפיזי - דירה בה סך שטחי חדריה עולה על שטחה הכולל של הדירה).

בגין הליקויים ואי ההתאמות, תשלם הנתבעת לתובעים סך של 22,550 ש"ח, בתוספת מע"מ. סכום זה יישא הפרישי ריבית והצמדה מספטמבר 2014.

...

לאור האמור, יש לדחות את התביעה לפיצוי בגין אי התאמה בשטחי חדר הממ"ד. סוף דבר לאור כל האמור, התביעה מתקבלת בחלקה.

בגין הליקויים ואי ההתאמות, תשלם הנתבעת לתובעים סך של 22,550 ש"ח, בתוספת מע"מ. סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה מספטמבר 2014.

כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעים סך של 1,500 ש"ח פיצוי בגין עוגמת נפש.

על פי הנטען, עד לשנת 2016 גבתה בית בלב את תשלומי הארנונה בגין דירות הדיירים שלא על פי פסיקתו של בית המשפט העליון בעיניין "אחוזת ראשונים" (ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטין שותפות רשומה נ' עריית ראשון לציון 9.2.2003)) ולפיה מעמדו של דייר מוגן לעניין ארנונה יהיה כמעמדו של דייר בבניין דירות, ובנוסף היתעלמה מהחלטת רשות המסים 2987/14 שלא לגבות מע"מ בגין דמי הארנונה בהם מחויבים הדיירים (להלן: "החלטת רשות המסים").

4.1 עוד ובנוסף נטען כי כתב התביעה לוקה בחסר משלא צוין בו סכום התביעה (סכום ההשבה שידוע לדיירים) וממילא לא שולמה האגרה הנדרשת, מה גם שהתביעה אינה כוללת את כל הסעדים להם זכאים הדיירים על פי שיטתם ואינה אלא "מבוא" לתובענה כספית נוספת, ומשכך על בית המשפט להמנע מלהעניק להם סעד הצהרתי תחת סעד אופראטיבי, אשר ביכולתם לעתור לתתו.

עוד הוסיף וקבע "למעלה מהצורך" ש"שינוי ההוראות המבוקשות" על ידי הדיירים "מהוה שינוי של ההסכם שבין הצדדים", המצריך "הסכמות חדשות בין" בית בלב לבין הדיירים "ובית המשפט אינו עורך הסכם חדש" שכזה, כל זאת אף אם נכון יהיה להניח כי ניתן לראות בשינוי המתבקש ביחס לשטחי הדירות של הדיירים, להבדיל מהשטחים הציבוריים, משום פרשנות ההסכם הקיים.

לא כן ביחס לסעד האחרון לו עתרו הדיירים בסעיף 50.6 לכתב התביעה - "ליתן צו עשה, לפיו על" בית בלב "להשיב" לדיירים "את הסכומים שנגבו מהם ביתר, ככל שהם "עולים" על סכומי הארנונה אותם היה על" הדיירים "הללו לשלם ישירות" לעירייה "בגין 7 השנים שקדמו להגשת התביעה בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומם ועד למועד השבתה" סעד זה, על פניו, בא תחת הגשתה של תביעה כספית וככזה אין מקום על פי הפסיקה הנוהגת להתירו ויש להורות על מחיקתו מכתב התביעה.

...

לצד פסיקה זו ומבלי לגרוע הימנה נקבע הכלל לפיו אין לאפשר קיומו של הליך לסעד הצהרתי מקום שאינו אלא כסות לתביעה כספית אלא שסבורתני, כקביעת בית המשפט ב"תביעת בית בלב קריית מוצקין", כי אין מקום להחלת כלל זה בעניין שלפנינו.

סוף דבר בהינתן כל האמור לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור בחלקו.

יונה אטדגי, שופט התוצאה הערעור מתקבל חלקית.

טענת המבקשות בבקשה המבקשות טוענות כי יש לעכב את ההליכים בתובענה שבכותרת עד למתן פסק דין סופי בתביעה שהוגשה על ידי התובעים ומספר בעלי דירות נוספות בבניין, נגד גינדי, לבית המשפט המחוזי בתל אביב ב- ת"א 27849-10-16 נציגות הבית המשותף ברחוב ישראל גלילי בראשון לציון ואח' נ' גינדי מגדלי הלאום בע"מ ואח' (להלן: "התביעה הנוספת").

בתביעה הנוספת, עתרו התובעים, בין היתר, לפצוי כספי בגין ליקויים שלא ניתן לתקנם ולפיכך הם גורמים לירידת ערך בשטחים המשותפים, לרבות בלובי, מאותם נימוקים שבגינם נטען על ידי התובעים בתובענה שבכותרת כי נגרם לדירתם ירידת ערך.

המשיבים ישלמו למבקשות הוצאות הבקשה, ללא קשר לתוצאות התובענה, בסך 3,000 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, וכן שמעתי טיעונים בע"פ מאת באי כוח הצדדים בדיון מיום 27.1.20, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל מטעמים אשר יפורטו להלן.

לאור כל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל.

המשיבים ישלמו למבקשות הוצאות הבקשה, ללא קשר לתוצאות התובענה, בסך 3,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

לשיטתה, כאמור בחוו"ד גסטפרוינד, הפרש השטחים אינו פוגע פונקציונאלית בדירה או בממ"ד, ואין בסטיה הנטענת משום ירידת ערך של הדירה.

בסיכומיהם הוסיפו התובעים כי בהתאם להל"ת על הפתח להיות בצמוד לקירות ולא במרכז המקלחת, וזאת כפי האמור בשרטוט 3.3.3 (א) ו-3.3.4 בהל"ת. בנוסף, ולראשונה בסיכומיהם, טענו התובעים כי מיקומו של פתח הנקוז מופיע בפינת שטח המקלחת בתוכנית ההיתר, ומשתמעת איפוא הטענה, כי הנתבעת בנתה את הדירה בנגוד להיתר כאשר קבעה את פתח הנקוז במיקום שונה.

הפיתרון לליקוי הנטען ועלותו נכתבו על ידי בן עזרא בסעיף 59 לחוות דעתו, בהאי לשנה: "בכדי לבטל את מיטרד הרעש, דרוש להתקין בידוד על גבי הקיר, כולל הקטנת שטח החדר – דבר אשר כרוך בירידת ערך הדירה אשר איננה כלולה כאן. העלות, כולל ציפוי גבס והתקנת פנלים – 4,000 ₪.[footnoteRef:45]" [45: עמ' 57 סעיף 59 לחוו"ד בן עזרא.

ברם, התובעים לא הציגו חוות דעת שמאית לתמיכה בטענותיהם לירידת הערך, חרף ציון הצורך בהגשתה כאמור בעמ' 83 לחוו"ד בן עזרא, והערכתם נעשתה על דרך האומדנה בלבד.

...

בנסיבות אלו דוחה אני את תביעתה של התובעת שכנגד ברכיב זה. בנוסף טענה התובעת שכנגד כי הנתבעים שכנגד העמידו את הדירה למכירה, ועל אף שהתובעת שכנגד הציעה להם לרוכשה בסכום התמורה ששילמו בתוספת 10%, לא נאותו הנתבעים שכנגד להיענות לה. אף טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר: התביעה העיקרית והתביעה שכנגד מתקבלות בחלקן.

בתביעה העיקרית - הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים: סך של 46,387 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל, וכן; סך של 14,500 ₪ בגין עוגמת נפש.