ליקויי בנייה והפרשי שטח בממכר

בחוות הדעת עמד השמאי על גורמים שונים אשר קשורים במעשי ומחדלי הקבלן ואשר מביאים לפגיעה בנכס אשר באה לידי ביטוי בבאים; פגיעה בשווי הנכס עקב ירידת ערכו הפרמננטית – 144,000 ₪; פגיעה בשווי הנכס עקב הזמן הנוסף אשר יידרש למכירתו – 100,000 ₪; פיצוי עבור פרק הזמן שממועד המסירה על-פי ההסכם ועד למסירה בפועל (3.5 חודשים) – 28,000 ₪; פיצוי עבור פרק הזמן לצורך ביצוע התיקונים בבית – 55,000 ₪ וכן פיצוי עבור הזמן שממועד מסירת החזקה ועד למועד השלמת התיקונים וקבלת "טופס 4" – 2,375 ₪ לכל חודש.

הגם שמומחה בית המשפט מצא כי הזכאות בגין הפגיעה בגין ההפרש בשטחי המרתף כולל ממ"ד והחנייה נאמדת בסך של 48,300 ₪ (לאור גובהו בפועל; ר' סעיף 9.6.8 לחוות הדעת), יש מקום להכיר רק ברכיב הפגיעה בחנייה ולא ברכיב הפגיעה שמרתף כולל ממ"ד וזאת כאמור על רקע קביעתי העקרונית באשר להחלתו של הכלל "מעילה בת עוולה לא תיצמח זכות תביעה". מכאן יוצא כי יש לקבוע את זכאותם של המזמינים לפצוי ירידת הערך בגין הפגיעה הפרמננטית בסך של 10,800 ₪ בלבד.

השנייה, הבדלי שווי בין יחידה הבנויה מלכתחילה כנדרש לבין יחידה אשר בוצעו בה תיקונים בכל מפלסיה באופן שהיא מוגדרת כנכס "פגום". המומחה מטעם בית המשפט היתייחס בחוות דעתו לשני נקודות אלה; בכל הקשור ל"כתם" שמקורו בליקויי הבניה, הבהיר מומחה בית המשפט כי על פי הניסיון, תיקונים ושיפוצים שבוצעו בנכס לא רק שלא מקטינים את פוטנציאל הרוכשים אלא שבמקרים רבים פוטנציאל זה גדל עקב השידרוג.

...

בנסיבות אלה, הנני מוצאת כי המסקנה המתבקשת הינה שאין מקום ואין הצדקה לכך שבית המשפט יושיט סעד למזמינים שבחרו מראש ומדעת לרקום קנוניה עם מבצע הבניה בפועל הוא הקבלן, תוך יצירת ביצוע עבודות והסוואתן ונקיטת מהלך בלתי חוקי ופסול, שנלווית לו כוונה – הנובעת מעצם מהות המעשה – להערים על רשויות התכנון.

בנסיבות אלה דין הסתייגות הקבלן להידחות.

כן, יש להתחשב במסגרת הפיצוי בגין האיחור בקביעתי אודות זכאות הקבלן לתשלום הלפני אחרון כפי שקבעתי לעיל, ובמיוחד על רקע האמור בסעיף 5(א) האמור לפיו השלמת בניית בית המגורים כפופה לעמידת המזמינים בתשלומים שפורטו.

סוף דבר:   המאזן הכספי הכולל שבין הצדדים במערכת התביעות שבפניי, יסוכם באמצעות הטבלה הבאה: תביעת הקבלן: תביעת המזמינים: זכאות לתשלום הלפני אחרון של התמורה החוזית – סך של 75,000 ₪ (כולל מע"מ).

מכח ערבותו האישית של מנהל הקבלן (הנתבע שכנגד 2) למלוא חובות והתחייבויות הקבלן כאמור בסיפא של הסכם ההתקשרות, הנני מורה כי חיוב הקבלן ומנהלו (הנתבעים שכנגד), יהיה ביחד ולחוד.

הצדדים הגישו מסמכים שונים ובהם חוות דעת הנוגעות לליקויי הבניה ולהפרשי השטחים הנטענים.

ב, הצהירו התובעים כי: "כי ראה ובדק את החלקה, את המקרקעין ... את תכניות הבניין והדירה... ומצא את כל אלה מתאימים וראויים למטרותיו וכי אין ולא תהיינה לו טענות ו/או תביעות כלשהן בקשר לכך....". להסכם המכר צורפו תכניות הדירה וטבלת שטחים מתוך היתר הבניה.

...

תיקונים אלה ורצון הצדדים להביא את הדירה למצב תקין, תוך שיתוף פעולה, גרמו להימשכות ההליכים זמן רב. בסופו של דבר, לאחר שהושלמו התיקונים בדירת התובעים, נותרו להכרעה שלושה עניינים.

אינני מקבל את טענת הנתבעות להתנהגות חסרת תום לב מצד התובעים בהגשת התביעה במועד בו הוגשה במהלך שנת הבדק [ס' 85-95 לסיכומי נתבעות 1-2 וס' 80-88 לסיכומי נתבעת 3].

אני מקבל עדותו זו שלא נסתרה.

התוצאה התביעה מתקבלת באופן חלקי.

התובע מספר כי כאשר השלים הבורר את ההבהרות בקשר לפצוי הכספי בגין ההפרש בשווי הדירות, המובטחת והמתקבלת, כבר היה הקבלן בקשיים והחברה שבנתה נכנסה להליכי פירוק והוא נאלץ לקבל את החזקה בדירה שנקבעה, ללא המפרט המשודרג שהובטח.

בתביעה שהגיש התובע על ליקויי הבנייה בדירה זו, הוחלף הייצוג אולם בסופו של יום ניתן פסק בורר הקובע כי בניית הדירה טרם הושלמה בעת מסירתה, כי התובע זכאי לפצוי בגין שטח הדירה שלא קיבל וליקויים ברכוש המצטבר.

סעיף 2א. לחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-974 1 ככל שהוא חל על עסקה זו, קובע כי ניתן להחליף ערבות בשיעבוד "ובילבד שהושלמה בניית הדירה ונמסרה בה החזקה לקונה." בשעה זו, ממילא לא ייצג התובע את הנתבע.

...

האחד נתבע, נכלל והתקבל בפסק הבורר, והאחר, כחלק מתביעה זו. הואיל וממילא נדחית התביעה על ידי, לא מצאתי לנכון לעסוק יתר על המדידה בפרטים אלו.

הואיל ומצאתי כי יש לדחות את תביעתו.

התובע ישלם לנתבע שכ"ט עורך דין בסכום של 40,000₪.

לגירסת צארום, הסכם המחסן הנו תולדה של ההסכמה שהייתה בינם לבין שלמה, אביו של יחיאל, בנוכחותו של שאול, ולפיה חלף מתן פיצוי ותיקון שלל הליקויים שנתגלו בדירה ובשטחה (אשר היה קטן בכ-17% מהאמור בהסכם המכר) והגשת תביעה כנגד החברה, יוצמד המחסן לדירתם.

כמו כן, אני מתקשה לקבל כי בנסיבות בהן כלל דיירי הבניין התאגדו להגשת תובענה כנגד החברה בגין ליקויי בנייה והפרשי שטחים, בחרה החברה להסדיר את הנושא מול צארום בלבד, ולהשאר חשופה לתובענה שהוגשה על-ידי יתר הדיירים, קל וחומר באמצעות הצמדת מחסן ששטחו 90 מ"ר בגין הפרישי שטחים בדירת צארום שעמדו על כ-19 מ"ר, ומבלי שניתנה התחייבות בהסכם המחסן מצד צארום להפסקת ההסתה הנטענת כלפי החברה.

...

מן האמור לעיל, הגעתי לכלל דעה כי בנוסף לעדות המומחה, גם נסיבות המקרה שלפני מובילות למסקנה כי אמיתות החתימה שבמחלוקת והיות הסכם המחסן אותנטי מהווים את הגרסה שהסתברותה נמוכה יותר בענייננו, וכי לא עלה בידי צארום להוכיח טענתם בדבר התקשרות החברה עימם בהסכם זה ולהצמדת המחסן לדירתם במסגרתו.

ידיעת החברה אודות הפלישה איננה מעידה על ידיעה בדבר קיומו של הסכם המחסן ולפיכך, אינה מובילה למסקנה אודות שיהוי בנסיבות ענייננו.

סוף דבר אשר על כן, התובענה מתקבלת בזאת, ובהתאם הנני קובע כי המשיבים 1-2 אינם זכאים שהחלל הנמצא מתחת לדירתם בבניין המצוי ברחוב ה' באייר 60 בראש העין יוצמד אליה, המדובר בחלל המהווה רכוש משותף, ועל המשיבים 1-2 לפנותו מכל אדם וחפץ.

למעשה, התביעה מחולקת לשני ראשים מרכזיים: הראשון – ליקויי הבניה; השני – אי-ההתאמה בשטח הגינה (נמכר שטח 289 מ"ר כאשר בפועל השטח הוא 240 מ"ר).

לסכום האמור יתוספו הוצאות משפט בסך כולל 5,500 ₪ ובשכר טירחת עורך-דין בצרוף מע"מ כדין בסך כולל 6,000 ₪ הסכומים האמורים ישולמו תוך 30 יום, שאם לא כן, הם יישאו הפרישי הצמדה וריבית ממועד מתן פסק הדין ועד מועד ביצוע התשלום בפועל.

...

לאור זאת, אף שלא שוכנעתי כי החברה ידעה בזמן אמת (במועד ביצוע עסקת המכר) על השגגה בחישוב, אך ללא ספק, עצם התערבותה הלא-ברורה בהפחתת השטח לצד הקושי המשפטי בשינוי החזית, יש ליתן לאלה ביטוי גם באחריות החברה עצמה.

מכאן, אני סבור כי הן החברה הן האדריכל, אחראים במידה שווה לשגיאה שהתגלגלה לפתחם של התובעים.

לאחר כל אלה, סבורני כי על האדריכל לשפות את החברה במחצית אומדן ירידת הערך הנובע מהגירעון בשטח הגינה, שבו מחוייבת החברה.