ליקויי בנייה ודיני עגמת נפש

יוער בקליפת אגוז, כי לא מן הנמנע שרוכש דירה מיד שניה – אף לו יצויר שהתיקון של חוק המכר דירות לא חל עליו – יכול גם לתבוע מהקבלן את תיקון ליקויי הבנייה מכוח דיני הנזיקין המחייבים את הקבלן לבנות דירה בטוחה ושמישה למגורים.

עם זאת, מצאתי מקום לתת לתובעים פיצוי עבור עוגמת הנפש והוצאות משפט על סך של 2821 ₪.

...

כך, לא ניתן להסתמך על קיומה של תניית פטור, לפיה בדק הקונה את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו ומטרותיו ולכן הוא מוותר על כל טענה כלפי המוכר בגין טיב הדירה או אי ההתאמה, וכי הנכס נמכר במצבו הנוכחי " as is". טענה כגון דא אין בה למנוע מהקונה לטעון לאי התאמה, שכן ההוראה ההסכמית נדחית מפני הוראת החוק הקוגנטית הקבועה כאמור בסעיף 16 לחוק המכר (וראו לעניין זה גם סעיף 7א (א) לחוק המכר הקובע כי אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה או קונה המשנה).

העולה מהמקובץ, כי בהתאם לסקירת המומחה אשר הוצגה בפני בית המשפט מטעם התובעים וממכתב השוכרים, לא נותר ספק כי בדירה עובר למסירתה לידי התובעים היו נזקי רטיבות שמקורם בנזילה.

בעיית הביוב - השוכרים ציינו בדוא"ל מיום 4.11.2013, כי בעל הבית, הנתבע, שילם להם לאינסטלטורים שהביאו בגין הבעיה עם הביוב ובסופו של דבר הוא הביא אינסטלטור משלו בליווי בעל מקצוע נוסף שהחליף את כל צינור הניקוז שהיה קודם לכן משותף למספר דירות שונות בבניין.

סעיף 13 לחוק התרופות לא נועד להוות מנוף לפסיקת פיצויים עונשיים בדיני החוזים.

ובענין עוגמת נפש בגין ליקויי בניה נאמר: "מן המפורסמות כי ליקויי בנייה משמעותיים, וצורך חוזר ונשנה לתקנם, לאחר איכלוס הדירה, כרוך בעגמת נפש רבה; ואצל בעלי דירות שהם אנשים עובדים – גם בהעדרות מהעבודה והפסד שכר או ימי חופשה עקב כך. מן המפורסמות כי רטיבות גורמת לטחב ולסיכונים בריאותיים. כתמי רטיבות משמעותיים על קירות הדירה, כמו גם סדקים בקירות, מכערים אותה מאוד, וגורעים במידה רבה מן ההנאה שרוכש דירה חדשה מצפה באופן סביר לקבל ממנה". תא (מחוזי ב"ש) 52435-12-11 לורונט נייס נ' יורו ישראל (י.ש.) בע"מ (8.6.2018).

...

סיכום ביניים לסיכום, חוות דעת מומחה בית המשפט נותרה על כנה.

יישום הדין, ועדותם של התובעים מביא אותי למסקנה חד משמעית כי הייתה סחבת נוראית מצד הנתבעת שנבעה מהסכסוך בינה לבין קבלן המשנה.

לאחר שבחנתי טענות הצדדים ונוכח הפסיקה שהוזכרה לעיל, אימוץ חוות דעת מומחה בית המשפט במלואה, שנמוכה ביותר ממחצית מחוות דעת התובעים, כמו גם העובדה שהתובעים סירבו לתיקון חלקי בתוך הבית, ולא תיקנו נזקיהם עד היום, אני מתרשמת שיש לפסוק עוגמת נפש בסכום נמוך מהנטען, אני מוצאת לאמוד את עוגמת הנפש של התובעים בסך של 10,000 ₪.

אכן, היו מקרים בהם בתי המשפט פסקו אחרת בהתייחס לסעיף פטור בהסכם המכר, כגון בת.א (שלום אשקלון) 5567-06-14 **** נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ (7.3.2017), עת קבע בהתייחס לסעיף פטור כדלהלן: "לא מצאתי מקום לשלול מהתובע, על בסיס סעיף 43 להסכם, את הזכות לידרוש פיצוי כספי בגין עגמת נפש או סעד כספי בגין ליקויים. ניסוח הסעיף עולה לכדי היתעלמות בוטה ומודעת לחובות המוכר, אשר מהוה שימוש חסר תום לב בכוח שבידי המוכר לנסח את ההסכם. מדובר בסעיף גורף ופסול המנוגד לאיסור בסעיף 4(6) לחוק החוזים האחידים ומהוה בפועל התנאה על חוק המכר דירות בנגוד לאמור בו, ולכן מדובר בסעיף פסול שאין לתת לו תוקף." (וראה: ורדי, דיני מכר דירות ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (מהדורה שלישית, התשז"ט-2009) 348 ואף ע"א 1781/90 דרוקר זכריה חברה קבלנית נ' פרטוש, פ"ד מז(2) 621 (1993) שדן באופן הוכחת אובדן ההכנסות מפאת ליקויי בניה, ואף בפסק דיני בת.א (ת"א) 8953-07-16 שחר נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ (17.2.2019) במסגרתו לא נשלל פיצוי בגין נזקים עקיפים של שכירות).

...

משהתובע נמנע מלהתייחס לנושא בתצהירו ואף בסיכומי באת-כחו, אין מנוס מלקבל את טענת הנתבעת ולדחות את ראש הנזק האמור נוכח תנית הפטור.

ואולם, משהנתבעת יצאה נשכרת ממחדלים דיוניים ומהותיים אלו ולא חויבה מקום שיכול ובחינה מהותית של הדברים היתה עשויה לזכות את בעלי הדירה בפיצוי גבוה משנפסק, לא מצאתי להכביד על התובע מעבר לשלילת הוצאת שכ"ט עו"ד. בנסיבות אלו, אני מחייב את הנתבעת בהשתתפות כדי חלקו של התובע בשכר מומחה ביהמ"ש ומאתר הנזילות בלבד בכפוף להצגת אסמכתא על ההוצאה בפועל ובגין האגרות.

כמו כן, אני מחייב את הנתבעת בתשלום אגרות בית המשפט כפי ששולמו בפועל.

במסגרת הדיון בשאלת הפצוי בגין עוגמת נפש, בהקשר לליקויי בניה, יפים הדברים בע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (ניתן ביום 28.2.2005): "מטרתו של הפצוי הנה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אילמלא ארעה ההפרה והנזק שניגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)." על מנת שבית המשפט יפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש יש לקחת בחשבון בין היתר את מידת השפעתם של הליקויים על התובעת.

...

יחד עם זאת, וכאשר אני סבור שלו הנתבעת היתה מתייחסת במלוא הרצינות והמקצועיות , בראשית הדרך , עובר להגשת התביעה , לטענות / תלונות התובעת , ומתקנת כדבעי את הליקויים, התובעת לא הייתה נדרשת להוצאות בשיעור שכזה .

לאור האמור אני מחליט כי הנתבעת תישא ב75% מהוצאות התובעת.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה .

הכרעה – לצורך הבחינה האם יש לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש בתביעה של ליקויי בנייה, יש לשקול מספר שיקולים, לרבות אופי הליקויים, אי ההתאמות ועלות תקונם, היתנהלות הנתבעת בטרם הגשת התביעה ולאחריה ועוד – כך נקבע בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ (1.12.08): "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)." הציפייה של רוכש דירה חדשה מקבלן הנה לקבל דירה שאינה רוויה פגמים ואי התאמות ואולם, לא בכל מקרה בו מתגלים ליקויים, יש מקום לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני.

...

סוף דבר אשר על כן, אני מורה על קבלת התביעה בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 155,451 ₪, תוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין לידיה.

הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 18,000 ₪, וכן תשלם הוצאות משפט בסך של 32,145 ₪, והכל תוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין לידיה.