כתבי אישום בגין בנייה בלתי חוקית בחוף קיסריה

האם חלקים בהסדרים חוזיים המעוגנים בהסכמי רכישה וכתבי התחייבות, עליהם מחתימה החברה לפיתוח קיסריה רוכשי מגרשים ובתי מגורים ביישוב קיסריה, מהוים הסדרים בלתי חוקיים, החותרים תחת סמכויות הרשות המקומית ולכן יש לבטלם כבלתי חוקיים או נוגדים את תקנת הציבור? לחילופין- האם הסדרים חוזיים אלה מהוים תנאים מקפחים בחוזה אחיד ומטעם זה בטלים? אלה השאלות העומדות בבסיס התביעה.

הצדדים התובעים מס' 1 (להלן: "גולדרייך") והתובעים מס'2 (להלן: "זרגריאן") חתמו על הסכמי פיתוח והסכמי רכישה של חלקה בקיסריה לבניית בית מגורים, וכן על כתב התחייבות לרכישת בית מגורים "יד שנייה" ביישוב; התובעים 3 (להלן: "אלגר") ו-4 (להלן: גאווי") חתמו על כתבי התחייבות לרכישת בית מגורים "יד שנייה" ביישוב; תובעת נוספת נמחקה מן ההליך לבקשתה.

כך לדוגמא, בכל הקשור להוראות ההסכמים הנוגעות לפעולות הבניה המותרות בבתי המגורים, טוענים התובעים - "השאלה נשוא ההליך דנן אינה האם ראוי להתיר בניה לגובה במרחק כזה או אחר מקוו החוף או מהם הקוים המינימאליים הראויים לבניה ברחבי היישוב. השאלה היחידה נשוא ההליך דנן בהקשר זה היא מה ההליך שיידרש כל אחד מן התובעים לעבור כדי לבנות או לבצע כל פעולה בנכס שלו, ומי יהיה הגורם שיחליט האם בניה או פעולה כאמור מותרת" (סעיף 32 לסיכומי התובעים, הדגשה במקור).

...

לאחר שבחנתי את סעיפי ההסכמים והוראות כתב ההתחייבות, אני דוחה את הדרישות לביטולם, ואת הטענה כי המדובר בהוראות בלתי חוקיות, הנוגדות את תקנת הציבור ו/או מהוות תניות מקפחות בחוזה אחיד.

אשר על כן, התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 80,000 ₪.

כמו כן צוין בכתב האישום בתאור המעשים המיוחסים למשיבים כי על פי הסכם בין הקבוץ לבין רשות הטבע והגנים מספטמבר 2003, עליו חתום המשיב 2 מטעם הקבוץ, נגרע שיטחו של גן האירועים מהשטח המוכרז כגן לאומי קיסריה, ונטען כי המשיבים עושים שימוש ללא היתר כדין במקרקעין המשמשים כגן האירועים ובמבנים שניבנו שלא כדין, ובגין שימוש זה יוחסה למשיבים גם עבירה של שימוש לפי סעיף 204(א) לחוק התיכנון ובניה הקובע כי: "המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או השמוש טעונים היתר לפי חוק זה או תקנה על פיו, דינו-קנס, מאסר שנתיים, ובעבירה נמשכת-קנס נוסף, מאסר נוסף שבעה ימים לכל יום שבו נמשכת העבירה לאחר שקבל הנאשם הודעה בכתב מהוועדה המקומית על אותה עבירה או לאחר הרשעתו". עוד יצוין כי למשיבים 2 ו -4, ביקשה המערערת לייחס אחריות פלילית לאור הוראות סעיף 253 לחוק התיכנון והבניה הקובע כי: "נעברה עבירה לפי פרק זה על ידי תאגיד-

בטרם אפנה לגזר דינו של בית המשפט קמא, אציין כי במהלך הדיונים בפני בית המשפט קמא הוצגו בפני בית המשפט מס' עובדות מהותיות כדלקמן: 7.1 המקרקעין שעליהם הופעל גן האירועים נשוא כתב האישום מצויים כאמור לעיל בגן הלאומי המוכרז קיסריה ובתחום 100 מ' מקוו החוף, ועל פי תכנית חכ/57 החלה במקום, ייעוד המקום הנו שטח צבורי פתוח -שצ"פ- והשימושים המותרים בו כוללים בין היתר: "ככרות, נטיעות גנים צבוריים, מיתקני גן, קיוסקים ובתי שימוש צבוריים. בתי קפה ומקומות בידור באישור מיוחד של הועדה המחוזית". 7.2 שטח גן האירועים "גילי" (1,300 מ"ר) הוחרג במסגרת הסכם שנחתם ביום 29.9.2003 בין הרשות לשמירת הטבע והגנים הלאומיים לבין הקבוץ (מוצג נ/4 בתיק בית המשפט קמא) (להלן: "הסכם ההחרגה"), ואשר במסגרתו התחייבה רשות הטבע והגנים, בסעיף 3.1 להסכם, כי תפעל לגריעת השטח הידוע חלקה 5 וחלק מחלקה 4 מן ההכרזה כגן לאומי כך שלאחר גריעה זו שטחי "גן גילי" ו"על הים" יהיו מחוץ לשטח המוכרז כגן לאומי.

על האמירות הכלליות שפורטו לעיל, יש להוסיף את ההתייחסות הקונקרטית שניתנה בבית המשפט העליון לתופעה הפסולה של שימוש מסחרי במקרקעין שייעודם אינו מתיר שימוש כזה, וכך נקבע בעיניין "נוסטרדמוס" כי : "בתי המשפט מחוייבים להאבק בתופעה פסולה זו של בניה בלתי חוקית ושימוש פסול במקרקעין שייעודם חקלאי לשימושים מסחריים. המוטיבציה לבצוע עבירות אלו הנה כלכלית, ומשכך הדרך הראויה להלחם בתופעה ולהרתיע באופן אפקטיבי את העוברים עבירות אלו בפועל ובכוח, הנה על ידי השתה של קנסות כבדים אשר יש בהם כדי לאיין את הרווח הטמון להם מהתנהגותם האסורה ולהבטיח תשלום קנסות אלו על ידי קביעת עונש מאסר מרתיע חלף הקנס..." דברים ברורים אלו של בית המשפט העליון שנאמרו ביחס לשימוש מסחרי בקרקע חקלאית פרטית, תוקפם נכון ביתר תוקף ביחס למקרקעין נשוא כתב האישום שייעודם כאמור שטח צבורי פתוח המצוי במיתחם של גן לאומי, וזאת לאור ההיבט הצבורי הקיים בשימוש האסור.

בעפ"א 40-05-08 נוסטרדמוס –מסעדות בע"מ ואח' נ' מ.א. חבל מודיעין -נדחה ערעור על גזר דין שבו הוטלו על כ"א מהמערערות- חברת נוסטרדמוס-מסעדות בע"מ והמנהלת של אותה חברה בזמנים הלרוונטיים לכתב האישום (ועוד נאשמת נוספת), קנס בסך של 250,000 ₪ וכן חוייבו לחתום על התחייבות בסך של 300,000 ₪ וזאת בגין בניה ושימוש ללא היתר בשטח של כ- 1,700 מ"ר למטרות מסחריות (מכירת שתילים ובעלי חיים) בקרקע חקלאית מוכרזת.

...

ערעור המדינה על גזר הדין התקבל ובית המשפט המחוזי בירושלים הגדיל את הקנסות וקבע כי המבקש ישלם קנס בסך של 220,000 ₪ ואילו המבקשת 2 תשלם קנס בסך של 100,000 ₪ במקום הסכומים שנקבעו על ידי בית המשפט השלום.

מעיון כל פסקי הדין לעיל אני סבור כי עולה בבירור כי רמת הענישה שנקבעה על ידי עולה בקנה אחד עם רמת הענישה הנוהגת במקרים דומים , ואינני נדרש להכריע בשאלת השפעתו של תיקון 116 במיוחד לאור הודאת ב"כ המערערת לפיה אין תחולה לתיקון במקרה שבפנינו.

לפיכך ולאור כל האמור לעיל , אני מורה על תיקון גזר הדין שניתן על ידי בית המשפט קמא , בכל הנגוע לגובה הקנס שהוטל על המשיבים 1ו-3 (סעיף 86 לעיל) ועל המשיב 2 (סעיף 88 לעיל), וכן בנוגע לסכום כתבי ההתחייבות (סעיף 89 לעיל ) וביתר רכיבי גזר הדין לא יחול שינוי.

כתב האישום נדון בפני כב' השו' ד' פיש אשר (בהחלטה מיום 13/9/2006 להלן: "ההחלטה הראשונה") דחה את הבקשה למתן צו הריסה, זאת - לאחר ששמע ראיות וקבע על פיהן, כי הנאשמים (בני הזוג) מנהלים את הקיוסק מאז שנת 1982 ובמשך שנים הדבר לא הפריע לאיש, כיוון שדובר "בשטח הפקר בעל ערך נמוך". עוד קבע (בין היתר), כי מצב החופים השתנה לכיוון של פיתוח ואמנם התעורר צורך לשמור על החוף כנכס לאומי צבורי ולאכוף את החוק, אשר נחקק בשנת 2004, אך החוף "מנוהל למופת על ידי הנאשמים ויכול להוות דוגמא לקיום ההסדרים החוקיים לשמירה על חופי הים התיכון, וביניהם, חוק איסור נהיגה ברכב בחוף הים, התשנ"ז-1997 , מטרות חוק שמירת הסביבה החופית, התשס"ד-2004, ומטרות תמ"א 13". כן ציין בית המשפט, כי סעיף 212 לחוק התיכנון והבנייה "נועד להפעלה במקרים בהם האנטרס הצבורי מחייב הריסת מבנה שהוקם בנגוד לדין". מאחר שהוא מצא כי "במקרה דנן, מול הנסיבות האישיות של הנאשמים לא קיים אינטרס צבורי בהריסת הקיוסק וסלוק הנאשמים מהחוף, אלא הפוכו של דבר. לא רק שהנאשמים אינם מהוים מיטרד אלא הם מהוים גורם חיובי הדואג לשמירה על האופי הצבורי של החוף. פעילותם אינה נעשית כהצגת תכלית שנעשתה לצורך הדיון אלא מהוה פעילות רבת שנים. נוכחותם אינה מפריעה או מסכלת קידום תכניות אחרות כי שכאלה אינן מקודמות נכון להיום. יתר על כן, בהתאם לסיווג השטח על פי תמ"א 13 אין מדובר בשימוש אשר לא ניתן להכשירו (השווה עם ת"פ (חי') 4390/04 מדינת ישראל נ' קרן קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד ואח', תק-של 2005(3), 7087 ,עמ' 7097). יחד עם זאת, מובן כי אי מתן הצוו אינו שקול כנגד מתן היתר (ברע"פ 124/01 זאב ניקר נ' מדינת ישראל פ"ד נו(3), 151 ,עמ' 155-156)", דחה בית המשפט את הבקשה למתן צו הריסה וקבע, כי: "אין מקום או הצדקה, לעת הזו, ליתן צו להריסת מבנה הקיוסק". ערעור שהוגש על ההחלטה הנ"ל לבית המשפט המחוזי בחיפה (ע"פ 1233/06) נדחה על ידי כבוד השופט שפירא (כתוארו אז) אשר, בפסק דין שניתן על ידו ביום 5/2/2007, קבע כי אין הוא מיתערב בממצאים העובדתיים שנקבעו בערכאה הדיונית וכי "במקרה זה לא הוכח על ידי המערערת כי הקיוסק מהוה מיטרד וכי קיים אינטרס צבורי בהריסתו וסלוק המשיבים מהחוף ועל כן אין להתערב בקביעתו של בימ"ש קמא לפיה אין להעתר לבקשה למתן צו הריסה לקיוסק" ולכן דחה את העירעור.

בשולי פסק הדין אמר כבוד השופט שפירא, כי "עם זאת, וביחד עם דחית העירעור, יש להבהיר למשיבים כי שהייתם בחוף, בנגוד לחוק, לא תקנה להם זכויות במובן זה ששמורה לרשויות הזכות, ואולי אף החובה, לפעול להסדרת פעילותו של החוף ובמידת הצורך לאפשר בניה בו בהתאם לתכניות מאושרות. כאשר כך יעשה כי אז תקום למערערת העילה לפעול להסרת מבנים שניבנו שלא כחוק". עברו כשבע שנים, עד שביום 23/3/2014, הוגשה נגד בני הזוג, לבית משפט השלום בחדרה (בתיק צ"א 43647-03-14) "בקשה דחופה למתן צו איסור שימוש חורג לפי סעיף 239 לחוק התיכנון והבניה" (להלן: "הבקשה לאיסור שימוש").

...

כתב האישום נדון בפני כב' השו' ד' פיש אשר (בהחלטה מיום 13/9/2006 להלן: "ההחלטה הראשונה") דחה את הבקשה למתן צו הריסה, זאת - לאחר ששמע ראיות וקבע על פיהן, כי הנאשמים (בני הזוג) מנהלים את הקיוסק מאז שנת 1982 ובמשך שנים הדבר לא הפריע לאיש, כיוון שדובר "בשטח הפקר בעל ערך נמוך". עוד קבע (בין היתר), כי מצב החופים השתנה לכיוון של פיתוח ואמנם התעורר צורך לשמור על החוף כנכס לאומי ציבורי ולאכוף את החוק, אשר נחקק בשנת 2004, אך החוף "מנוהל למופת על ידי הנאשמים ויכול להוות דוגמא לקיום ההסדרים החוקיים לשמירה על חופי הים התיכון, וביניהם, חוק איסור נהיגה ברכב בחוף הים, התשנ"ז-1997 , מטרות חוק שמירת הסביבה החופית, התשס"ד-2004, ומטרות תמ"א 13". כן ציין בית המשפט, כי סעיף 212 לחוק התכנון והבנייה "נועד להפעלה במקרים בהם האינטרס הציבורי מחייב הריסת מבנה שהוקם בניגוד לדין". מאחר שהוא מצא כי "במקרה דנן, מול הנסיבות האישיות של הנאשמים לא קיים אינטרס ציבורי בהריסת הקיוסק וסילוק הנאשמים מהחוף, אלא היפוכו של דבר. לא רק שהנאשמים אינם מהווים מטרד אלא הם מהווים גורם חיובי הדואג לשמירה על האופי הציבורי של החוף. פעילותם אינה נעשית כהצגת תכלית שנעשתה לצורך הדיון אלא מהווה פעילות רבת שנים. נוכחותם אינה מפריעה או מסכלת קידום תכניות אחרות כי שכאלה אינן מקודמות נכון להיום. יתר על כן, בהתאם לסיווג השטח על פי תמ"א 13 אין מדובר בשימוש אשר לא ניתן להכשירו (השווה עם ת"פ (חי') 4390/04 מדינת ישראל נ' קרן קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד ואח', תק-של 2005(3), 7087 ,עמ' 7097). יחד עם זאת, מובן כי אי מתן הצו אינו שקול כנגד מתן היתר (ברע"פ 124/01 זאב ניקר נ' מדינת ישראל פ"ד נו(3), 151 ,עמ' 155-156)", דחה בית המשפט את הבקשה למתן צו הריסה וקבע, כי: "אין מקום או הצדקה, לעת הזו, ליתן צו להריסת מבנה הקיוסק". ערעור שהוגש על ההחלטה הנ"ל לבית המשפט המחוזי בחיפה (ע"פ 1233/06) נדחה על ידי כבוד השופט שפירא (כתוארו אז) אשר, בפסק דין שניתן על ידו ביום 5/2/2007, קבע כי אין הוא מתערב בממצאים העובדתיים שנקבעו בערכאה הדיונית וכי "במקרה זה לא הוכח על ידי המערערת כי הקיוסק מהווה מטרד וכי קיים אינטרס ציבורי בהריסתו וסילוק המשיבים מהחוף ועל כן אין להתערב בקביעתו של בימ"ש קמא לפיה אין להיעתר לבקשה למתן צו הריסה לקיוסק" ולכן דחה את הערעור.

בהמשך קבעה, כי: "ככלל אני סבורה כי כל עוד קיים זיהום המצריך טיפול, אין מקום לייחס חשיבות מכרעת ל'גילו' של הזיהום כנתון המצמצם את סמכותו של מנהל הרשות הממשלתית להוציא צווים לתיקון המעוות על פי סעיף 20ז לחוק המים", אולם הוסיפה ואמרה, כי אמנם: "העובדה כי המסלול הפלילי פתוח בפני הרשות יש לה כמובן משקל במסגרת הדיון בערר אך היא כשלעצמה אינה צריכה לחסום את המסלול המינהלי בענייננו [...] יחד עם זאת, בטרם יחליט בית הדין על בטלות הצווים מטעם זה, נראה כי יש מקום לבחון את הטענות שהעלתה המדינה לגופן שמא יימצא כי אינטרס הציבור בתיקון המעוות על דרך של הוצאת צווים מינהליים ולו באיחור ניכר, גובר על השיקולים הנוגדים שהועלו בהקשר זה". ועוד הבהירה: "... טענת שיהוי המופנית נגד הרשות הינה למעשה טענה בדבר פגם בפעולת המינהל ועל כן, יש לבחון בהקשר זה את דרכי פעולתה של הרשות, את הימנעותה מלקיים את חובותיה במהירות הראויה ואת התוצאה המתחייבת מהימנעות זו ובין היתר יש לבחון האם יצרה התנהגות הרשות מצג כלפי הפרט, האם הקימה התנהגותה אינטרס הסתמכות, והאם אינטרס זה ראוי להגנה בעמדו אל מול אינטרסים אחרים של הציבור (שם, 604)". לפיכך קבעה, כי העניין יוחזר אל בית הדין למים על מנת שידון בטענות הצדדים לגופו של עניין.

כאמור - הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיב הוצאות הערעור בסך 10,000 ₪.

" (וראה גם עת"מ(מרכז) 2036-07-16 שרון אור חיים נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז מרכז [פורסם בנבו (4.8.16)] (מפי כבוד השופט פרופ' ע. גרוסקוף); וכן ראה, עת"מ(חי') 2100-02-17 ועד הפעולה של קיסריה נ' מועצה אזורית חוף הכרמל [פורסם בנבו (4.7.17)] (מפי כבוד השופט ד"ר ר. שפירא- סגן נשיא).

הועדה המשיכה וציינה כי אין לאדם זכות משפטית ראויה להגנה לכך שלא ייבנו מבנים המסתירים לו את הנוף.

בנוסף לכך, בכתב טענותיה הביעה הועדה המקומית את עמדתה החיובית כלפי החלטת הועדה המחוזית וכלשונה ההחלטה היא "החלטה מנומקת מבוססת וראויה, במסגרתה ניתנה היתייחסות לכל טענות העותרים כפי שהועלו במסגרת ההיתנגדות שהוגשה על ידם לתוכנית בתקופת ההפקדה". הועדה המקומית והעירייה (שתשובתן משותפת), התייחסו לטענה בדבר העדר הסכמת הערייה או מועצת העיר לקידומה של התוכנית, וטענו כי מאחר שאין במסגרת התוכנית כל שטחים צבוריים השייכים לעירייה, הסכמות אלו לא נידרשות.

...

ככל שמגיש התוכנית לא יודיע כאמור, התוכנית נדחית והתיק ייסגר.

יחד עם זאת, בית המשפט העליון קבע (עע"ם 8909/13 הרמלין נגד הוועדה המחוזית, פסק דין מיום 4.3.2015), כי "לצד ההכרה בחשיבותם של התכנון הכולל ושל עקרון הצדק החלוקתי, הכרחי לתחום גבולות ראויים לכל אחד מהם, שאם לא כן הם עלולים גם לגרום עוול". באותו פסק דין נקבע כי "בשלב מסוים בהמשכו של ציר הזמן, דחיית תכניות נקודתיות במושב מזה, לצד אי השלמת תכנון כולל מזה, תהא להתנהלות מנהלית החורגת ממתחם הסבירות, ותקום עילה משפטית להתערבות בה". בעקבות הלכה זו, קבע בית המשפט לעניינים מנהליים במספר רב של מקרים כי כאשר התכנון הכולל מתעכב, מגיע שלב שבו אין מנוס מאישור תכנון נקודתי (ראו למשל: עת"מ 2036-07-16 אור חיים נגד הוועדה המחוזית מרכז, פסק דין מיום 4.8.2016 ; עת"מ 21000-02-17 ועד הפעולה של קיסריה נגד המועצה האזורית חוף הכרמל, פסק דין מיום 3.7.2017 .

ראה גם בג"ץ 492/79 חברה פלונית נ' משרד הביטחון ואח', פ"ד לד(3) 706: "נאמר לא פעם שכאשר המומחים מטעם הגוף הציבורי הגיעו למסקנה שנתקבלה על דעת הגוף שהוא הקובע, אין לבית משפט זה להתערב ולשים את שיקול דעתו תחת שיקול דעת הגוף הממונה על העניין". בעתירתם טוענים העותרים כי החלטת הוועדה המחוזית ניתנה בחוסר סמכות ובניגוד לפסק הדין של בית משפט זה בעת"מ 66953-09-16.

לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

אמנם, הנתבעים טרם פעלו לעשיית מעשה בלתי חוקי וטרם הקימו את הגדר, אולם אין חולק, כי בניית הגדר צפויה במידה רבה של וודאות וקיימת כוונה מוצהרת מצדם לבנותה כאמור (ראה לדוגמה הדיון בת"א (מחוזי-ת"א) קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נגד יצחקי מחסנים בע"מ (13.11.1995)).

במהלך הדיון הוגש עותק של קובץ הנחיות מרחביות של הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה חוף הכרמל, המתייחס לשכונות 12 ו - 13 בקיסריה.

למעלה מזה, טענותיה לעניין חסימת אור שמש וזרימת אויר לוקות בחוסר תום לב. יחד עם זאת, מוטל על הנתבעים להגיש בקשה להיתר בניה לצורך הקמת הגדר.

לפיכך, בכפוף לקבלת היתר כחוק מאת הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה ועל פי האמור בהיתר לכשיתקבל (ולחילופין, אישור רישמי בכתב של הוועדה לתיכנון ובניה כי אין צורך בהיתר בניה) לא תהיה מניעה לבניית הגדר.

...

אין בידי לקבל טענות אלו.

אינני מקבל את טענת הנתבע בחקירתו הנגדית, לפיה גורם כלשהו בוועדה המקומית מסר לאשתו בעל פה, שנושא הגדרות בין חצרות הבתים לא מצריך אישור והם יכולים לעשות לכאורה כל דבר שאין בו איזו שהיא חריגה (עמ' 14, ש' 4 - 12 לפרוטוקול).

סיכומו של דבר, עילת התביעה לעניין צו המניעה (להבדיל מהנזק הכספי הנטען בכתב התביעה, שאינו רלוונטי), מוטלת בספק לאור המסמכים שהציגה התובעת בעצמה וסיכויי התביעה אינם מבטיחים.