כתב ויתור של דיירים על תביעות בגין ליקויי בנייה

טענה מקדמית נוספת היא שיש לדחות את התביעה נגד הנתבע על הסף, בהעדר יריבות או עילת תביעה, שכן הנתבע הוא מנהל התובעת, אך מעולם לא שימש כמהנדס אחראי על שלד הבניין ולא היה מתכנן הבניין.

לאחר מכן, הגיעו בעלי הדין להסכמה לפיה יינתן פסק דין לאחר הגשת סיכומים בכתב וויתרו על חקירת המצהירים מטעמם.

במסגרת תיכתובת המיילים בין הצדדים, צרפו התובעים למכתבם אל הנתבע מיום 25.4.06 דו"ח הנדסי של המהנדס מנחם גדעון, מטעם האגודה לתרבות הדיור, בו נקבע כי: "יש לידרוש מהקבלן הצהרה בכתב על כך שהאבנים יושמו על גבי רשת מגולוונת ומעוגנים אליה בקשריה כולל זויתנים ממתכת במפלס ריצפת כל קומה שניה" וכי במידה ולא בוצע כך, יש לבצע תיקון ע"י "עגון של כל אבני החיפוי עם ברגיי עגון ואיטום סביב הבורג ומעליו בדבק שיש". הנתבעים סירבו למסור את ההצהרה המבוקשת ע"י התובעים והתיקון שבוצע, נעשה לטענת התובעים, על פי שיקול דעתם הבלעדי של הנתבעים, ולא בהתאם לפיתרון שהוצע ע"י הייעוץ ההנדסי של האגודה לתרבות הדיור (ראו בין היתר: סעיפים 20 ו-21 לתצהיר התובע 2).

הנתבעים אינם חולקים על חוות דעתו של המומחה, לרבות סכומי עלויות התיקון שבחוות הדעת, אך הם מכחישים את אחריותם לליקויים וטוענים כי יש לדחות את התביעה בשל התיישנותה והשהוי בהגשתה, ולחלופין בשל אחריות הדיירים לתחזוקה שוטפת.

בחקירתו, חזר המומחה על קביעתו לפיה האחריות לתחזוקה שוטפת של הבניין הנה של הדיירים וכי באותה עתה בו נימסרו הדירות לדיירים לא היתה מוטל חובה תקנית על הנתבעים למסור לדיירים מיפרט והוראות תיחזוקה (עמ' 13, ש' 25 עד הסוף, עמ' 14, עמ' 24, ש' 34 עד הסוף ועמ' 25 לפרוטוקול).

אבהיר; מקובלת עלי עמדת הנתבעים לפיה על התובעים, כבעלי הדירות, מוטלת חובה לדאוג לתחזוקה השוטפת של הבניין, ויתכנו מקרים בהם תדחה תביעה בגין ליקויים שמקורם בלאי, ביחס לבניין שבנייתו הסתיימה שנים רבות לפני הגשת התביעה.

...

לאור כל האמור, אני מורה כדלקמן: הנתבעת תשלם לתובעים סך של 38,610 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום 13.3.17 ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך 7,000 ₪, בצירוף הוצאות אגרה יחסית בסך 965 ₪ והוצאות המומחים הכוללות את עלות חוות דעתו של המומחה בן עזרא בסך 3,040 ₪ ואת חלקם של התובעים בשכר טרחתו של המומחה לזר.

אני מורה על דחיית ההודעה לצד ג'.

אכן יש לתמוה על טענת הנתבעת לעניין אי פניית התובעים מאז ינואר 2013 ועל כך שסברה כי זנחו את טענותיהם, שכן בסעיף 15 בכתב הגנתה טענה כי "...התובעים פנו לנתבעת ...כבר בשנת 2013,... הנתבעת תיקנה את הליקויים הנטענים פעם אחר פעם והחל משנת 2016 אין בתיק הדייר ולא תלונה אחת בכלל ותלונה על ליקוי רטיבות ו/או עיבוי בפרט". בסעיף 16 בכתב ההגנה שבה הנתבעת על עמדתה וטענה כי התלונות "נזנחו כבר בשנת 2016". מעמדה זו של הנתבעת נלמד כי תלונות מהדיירים התקבלו אצלה לפחות עד לשנת 2016 ואז לכאורה "נזנחו". דא עקא, משעה שהתביעה הוגשה בראשית שנת 2019 לא ניתן לדבר על שהוי, ובודאי לא שהוי קצוני.

כתב וויתור ביום 4.4.2012 חתמו התובעים על מכתב המופנה לנתבעת ובו הצהירו שכל השינויים שביצעו בדירה מאז קבלת טופס 4 ואילך הם שינויים שבוצעו באמצעותם ועל אחריותם הבלעדית על כל המשתמע מכך.

לטענת הנתבעת שולל כתב וויתור זה מהתובעים כל עילת תביעה בגין ליקוי או נזק הנובעים מהפיצול האמור בדירה.

אכן, ככל שהיה נגרם נזק או ליקוי מעצם הפיצול היה יסוד לידון בטענת הנתבעת, ואולם משעה שנקבע כי הליקוי היסודי ארע בבניה המקורית, טרם הפיצול וללא קשר אליו, הרי שאין בכתב הויתור כדי לאיין את חובת הנתבעת לתקנו.

...

לאור כל האמור תפצה הנתבעת את התובעים בסך של 5,000 ₪ בגין עגמת נפש.

אין בידי לקבל את טענת הנתבעת שלא ניתנה לה הזדמנות לתקן כאשר היא עצמה מציינת בכתב הגנתה כי תיקנה את הליקויים "פעם אחר פעם". יתר על כן, הצעת התיקון של הנתבעת כפי שהועלתה בפני המומחה ופורטה בחוות דעתו לא הייתה מספקת והמומחה דחה אותה והורה על תיקון יסודי ומקיף.

סוף דבר בגין הליקויים בדירה תפצה הנתבעת את התובעים בסך של 46,310 ₪ בתוספת מע"מ, וסה"כ 54,183 ₪.

זו תביעה כספית ע"ס 1,198,773 ₪ , לפצוי בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף, ונזקים בלתי ממוניים.

לטענת הנתבעת, יש לדחות התביעה בשל העידר יריבות, באשר לא הוצג ייפוי כח של הדיירים.

נטען כי בתאריך 03.07.2012 נחתם בין הצדדים כתב הסכמות/ כתב ויתור, בו הוסכם כי החל ממועד החתימה תוכל התובעת לתבוע את הנתבעת רק לאחר יולי 2012, ולא בכל הנוגע לליקוים או פגמים שהתגלו בעבר.

סיכום הבנות/ כתב ויתור לטענת הנתבעת, התובעת חתמה על שלושה כתבי ויתור, וכן אף הועבר לתובעת תשלום לתיקון עצמי, משכך יש לדחות הטענות לפצוי בגין הליקויים.

שוכנעתי כי לא היה ויתור של התובעת על פגמים וליקויים אחרים עתידיים.

משמדובר בפצוי אישי פרסונאלי, והגם שצורפו יפויי כח אישיים לתצהיר התובעת, הדיירים עצמם, אינם תובעים באופן אישי, ואינם צד פורמלי לתביעה, אלא הנציגות בשמם של כלל הדיירים, ובהיתחשב בכך כי עוגמת הנפש הנטענת, שנגרמה לתובעת היא רק בגין ליקויים ברכוש שהנו משותף, ובטיפול הנציגות , לא מצאתי לפסוק פיצוי בגין רכיב זה. לעניין זה, ראה גם סוף פסקה 70 לסיכומי התובעת והאסמכתא שנזכרת שם , ובהקשר לפצוי בגין עוגמת נפש .

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה .

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת פיצויים בגין הליקויים בסך 466,222 ₪ (כולל מע"מ), צמוד ונושא ריבית כחוק החל מיום 16/4/18, מועד עריכת חוות דעת מומחה בית המשפט, ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת, לשלם לתובעת, את האגרה ששולמה, וחלקה היחסי ולפי סכום החיוב בסעיף 2 לעיל, וכן הוצאות ההליך בסך כולל של 27,500 ₪, ושכ"ט עו"ד, בסך 30,000 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק , מהיום ועד לתשלום בפועל.

מהי משמעותו של וויתור זה והאם הוא חוסם את התביעה? האם מדובר בהתחייבות חוזית או בהבטחה שאינה בגדר חוזה? והאם יש לאכוף על התובע ויתור זה? לדיון בשאלות אלה אפנה כעת.

בע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213 (2001) נדון מקרה שבו תבעו רוכשי דירות את החברה הקבלנית שממנה רכשו את הדירות בגין ליקויי בניה.

בית המשפט המחוזי חסם את תביעותיהם של חלק מהדיירים מפאת כתב ויתור שעליו הם חתמו.

גילרון, שיש להניח שהיה מודע לתביעה שהגיש התובע נגד חברת רינג ונבון כאמור, ניצל את עתוי הפרעון של השיק בגין סכום שבכל מקרה היה עליו לשלם לתובע על מנת לידרוש מגב' חיון ויתור בקשר למעשה המירמה שבו הוא נטל חלק.

...

בהינתן הסכם דצמבר שהפך את חבותו של גילרון לחבות לחוד ותניות הוויתור הנכללות בהן, אני סבור שמשתמעת מכתב התביעה טענת ביטול לגבי הסכם דצמבר, ולמצער טענת ביטול למקרה שיתברר שיש ממש בטענתה של חברת רינג שהסכם מאי נחתם ללא הרשאה, כפי שאכן התברר.

לטעמי, די בכך, בנסיבות העניין, כדי לבסס הודעת ביטול כדין, בהתאם לאמות המידה המקלות שנקבעו בפסיקה לעניין זה. בכך שבתביעה לא נזכרה התיבה "ביטול" אין כדי לשנות ממסקנה זו. בהקשר זה יפים הדברים הבאים שנפסקו בע"א 5328/21 אבו רקיה נ' חנדקלו, פסקה 93 (3.1.2023) : אשר לעצם מתן הודעת הביטול, 'לא אחת נקבע, כי הגשת תביעה עשויה כשלעצמה לשמש כהודעת ביטול, בין אם נאמר בה במפורש שהתובע מבטל את החוזה ובין אם הביטול משתמע מן התביעה'.

סוף דבר התביעה מתקבלת אפוא במובן זה שנתבע 3 נדרש לשלם לתובע סך של 370,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 31.3.2021 (שהוא מועד התשלום לפי סעיפים 4-3 להסכם מאי) ועד היום, וזאת בניכוי סך של 215,000 ₪ ששילם הנתבע לתובע בינואר 2022 כשאף הוא משוערך להיום.

ביום 7.10.18 חתמו הצדדים על מיסמך שכותרתו: "כתב ויתור על טענות והתחייבות להשבת סכום הנחה". בכתב זה ויתר הקבלן על יתרת תשלום שהגיע לו על פי הסכם המכר בסך 85,000 ₪, כאשר הנתבעים הצהירו: "והכל בכפוף לויתור מטעמנו על תביעות בגין ליקויי בנייה בדירה". הנתבעים גם הצהירו במסגרת אותו הסכם: "אנו מצהירים כי קיים (כך במקור) בדירה ליקויי בניה, וכי אנו מבקשים מהחברה שלא לתקן ליקויים אלו, כנגד קבלת ההנחה בסכום של 85,000 ₪ כולל מע"מ. אנו נכניס פועלים מטעמנו, באחריותנו ועל חשבוננו אשר יתקנו את כל הליקויים אשר ימצאו בדירה...". כמתואר לעיל, למרות כתב הויתור המתואר לעיל, כאשר מכרו הנתבעים את הדירה לתובעים, הם תיארו רק שני מוקדי רטיבות שלטענתם כבר טופלו, והינה, בתוך כארבעה חודשים בלבד מקבלת החזקה בדירה, התגלו לתובעים ניזקי הרטיבות המשמעותיים העולים מחוות הדעת שלא נסתרה.

עוד יודגש, כי בעקבות חוות הדעת לגבי הליקויים, ולמרות כתב הוויתור של הנתבעים, הקבלן לקח אחריות על הרטיבויות שנתגלו זמן קצר לאחר המכר, וביום 7.10.21 נחתם כתב ויתור בין התובע לקבלן לגבי תיקונים בדירה, לרבות דיור חלופי לעשרה ימים, בסכום של 70,000 ₪ בתוספת מע"מ. מן הסתם הקבלן לא היה ניכנס להוצאה כזו, אילמלא ידע היטב כי יש ליקוי משמעותי בדירה שמכר לנתבעים ושהנתבעים מכרו לתובעים, וכאשר עמדו מולו רוכשים שלא היו מודעים לכתב הוויתור של הנתבעים.

...

עוד נקבע, כי אם המוכר יודע על קיום ליקויים, אין לאפשר לו לחשות, ולגלגל על הקונה את העלויות הכרוכות בהזמנת בדיקה לאיתור ליקויים (שם, פסקה 68 לפסה"ד).

סיכומו של דבר נוכח כל האמור לעיל נראה כי הנתבעים הסתירו מהתובעים פגמים שהיו ידועים להם לגבי הדירה שנמכרה לתובעים.

נוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סכום כולל של 138,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל.