כתב הגנה במסגרת תביעה לפינוי בינוי

מיקוד ההליך הנוכחי ורקע בנוגע להליכים קודמים בין הצדדים: התובע, חוכר לדורות של מיגרש ברחוב המושבה 31 (לשעבר פינסקר 19) שהיה ידוע כגוש 3628 חלקה 125 בראשון לציון (המקרקעין), בעל היתר בניה כדין, הגיש תביעה נגד הנתבעת, ששוכרת בית מגורים במיגרש כדיירת מוגנת החל משנת 1977, במסגרתה הוא מבקש מבית המשפט לקבוע את גובה דמי המפתח אותם יש לשלם לנתבעת לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, המקנה לתובע זכות פינוי כדין עם הוצאת היתר בניה, ולהורות על פינוי הנתבעת כנגד תשלום כאמור.

דיון: סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן: " על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: (10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף."התנאים למימוש סעיף 131(10) לחוק הנם הוכחה כי הבית בו מצוי המושכר עומד להריסה, במקומו יוקם במקום בית אחר, נתקבל רישיון בניה כדין, והבעלים הודיע בכתב לדייר על נכונות להעמיד לו סידור חלוף. ר' ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פ"ד כח(2) 383.

...

השמאי הסביר כי לאחר שהגיע לשווי כמעט זהה לשווי בעלות מלאה של דירת 3.5 חדרים עם מעלית וחניה, הגיע למסקנה כי חישוב זה לא נכון שכן מטרת המחוקק בסעיף 131(10) לחוק היא לתת דיור חלופי והסכום שקבע מאפשר למצוא דירה חלופית, תוך השלמה של כ- 10%-20% בלבד.

במסגרת תביעת המערער התבקשו – צו הצהרתי שהעבודות שבוצעו ברכוש המשותף חסרות תוקף כלפי התובעים ומשכך אין הם חייבים לשאת בתשלום חלקם לנציגות בגין העבודות; צו המונע ביטול חדר ההסקה והחזרת המצב לקדמותו; צו המונע את הקטנת מספר החניות בבית וחסימתן; צו המונע פירוק והעתקה של מנועי המזגנים של המערער ומשפחת פרי; צו הריסה לשביל בגינה המוביל למסתור האשפה; צו המונע פירוק ארון האויר בדירת פרי; צו להריסת עמדת בלוני הגז והשבת המצב לקדמותו; צו המונע שפוץ המעלית במסגרת העבודות; צו להריסת חריגות בניה בדירת המשיבה 2; צו המצהיר כי התקבלה החלטה בנוגע לקידום פרויקט פינוי בינוי עם חברת יובלים.

המשיבות מנגד טענו – הן בכתב ההגנה מטעמן והן במסגרת תביעה אשר הוגשה על ידי הנציגות, כי לא היה מנוס מבצוע השפוץ בבית המשותף.

...

כיוון שכך ומשאף לטעמי הצבת מחסום חניה או מתקן אופניים כאמור, יש בה כדי לאיין פגיעה אפשרית בזכות הקניין של המערער בחנייתו – הנני קובעת כי הנציגות תציב מחסום או מתקן כאמור ובכך יהא כדי לסלק טענותיו של המערער לעניין זה. סוף דבר; הערעור נדחה למעט טענתו של המערער בדבר מעבר עגלות אשפה דרך חנייתו הצמודה.

בסוגיה זו האחרונה, כפי שפורט לעיל, הנני קובעת כי על מנת לסלק טענותיו של המערער בהקשר לכך – תציב הנציגות מחסום חניה או מתקן אופניים, אשר ימנע את מעבר הפחים דרך חניית המערער.

בהינתן שחלקו הארי של הערעור נדחה והערעור התקבל בגין רכיב אחד - אינני עושה צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.

. ביום 31.3.16 , כשלוש שנים לאחר החתימה על ההסכם השני, במסגרת תביעת הפינוי שניהלה הנתבעת כנגדם, בו טענה .

חזקת השתוף, כאשר הנתבעת השקיעה את מיטב כספה על דירת המגורים ועל גידול בנותיה שהן בנותיו של הנתבע מס 1 ועל כן אין זכות לתובעת לבקש מבית המשפט לסלק את ידה מדירת המגורים נשוא תביעה זו" (סעיף 2 לכתב ההגנה).

מנגד טענה הנתבעת, כי ההצעה לחתום על ההסכם השני הייתה של התובע, כאשר פנה אליה ביום הולדתה ומסר לה כי הבין שממכירת הדירה לא יוותרו בידיו כספים ובנותיהם יישארו ללא קורת גג. משכך, הוא מוכן לוותר על חלקו ממכירת הדירה, בתמורה לויתור על תשלומים שונים שהיה עליו לשלם לה ולבנות.

כאשר עוה"ד אזוז קיבלה על עצמה את הייצוג, כבר ניתן פסק דין בהעדר הגנה כנגדו בתביעת הפינוי (פסק הדין ניתן ביום 25.6.15 ).

...

אין בידי לקבל טענה זו. כאמור לעיל, התוצאה האמיתית של ההסכם השני אינה רלבנטית, אלא סברתם של הצדדים ואמונתם, בשעת ההתקשרות החוזית ,היא שקובעת לענייננו (ע"א 623/85 סלהוב נ' .

לאחר ששמעתי את הצדדים, אפשרתי לב"כ התובע לתקן את כתב התביעה.

האמור בכתב התביעה הראשון, מחזק את המסקנה בדבר כוונתם של הצדדים לפעול בהתאם להסכם הראשון וכי לא מדובר בהסכם שנערך למראית אשר על כן, התביעה נדחית.

בחודש יולי 2010 הגישה הפטריארכיה תביעת פינוי כנגד התובעת (38928-07-10, להלן: "תביעת הפינוי"), בטענה כי התובעת שבפני בונה מבנים נוספים בשטח האדמה "שהוא מאחורי ארבע החנויות" (ס' 9 לכתב התביעה של ההליך הנ"ל, נספח 5 לתצהיר התובעת).

אולם ביום 1.3.21 הגישה הנתבעת בקשה לביטול פסק הדין, במסגרתה טענה שטובים סכויי ההגנה שלה: "המבקשת מתגוררת בדירה נשוא הליך זה כבר כמה שנים, בנתה ושיפצה ממיטב כספה את הדירה, אשר כלל לא הייתה קיימת אלולא המבקשת, כאשר למבקשת זכויות רבות כמפורט בחוות דעת השמאית הקובעת מהו השווי של הדירה אשר בנתה ושיפצה המבקשת עת לא היה למשיבה כל קשר לכך, שכן המבקשת יחד עם גרושה השקיעו בבנייה ובשיפוץ מאחר וידעו כי המדובר בנכס שיהא רק שלהם ומשכך השקיעו בו כספים מרובים" (ס' 12 לבקשה).

לכתב התביעה צורף מכתב דרישה ששלח ב"כ התובעת לנתבעת מיום 2.8.2020, במסגרתו היא דורשת את פינוי הדירה.

...

יחד עם זאת, שוכנעתי שלפחות חלק מהסכום הושקע בשיפוץ הדירה.

שקלתי את מכלול הראיות בתיק בנוגע להיקף השיפוץ, לדברים אחרים אשר להם אולי שימשו כספי ההלוואות, והגעתי למסקנה על דרך האמדן, שהשקעת הנתבעת בדירה שוות ערך לשימוש שעשתה בה לאחר שבוטלה הרשות, לחשבונות של הדירה ולנזקים שהותירה אחריה.

לפיכך, אני מורה לנתבעת לפנות הדירה, וזאת עד ליום 22.6.23.

ביום 12.06.2022 הגישה המשיבה כתב הגנה, אשר במסגרתו טענה כי עניינה של התביעה היא ניסיון של קבוצת גבאי יזום ובצוע מרכז בע"מ (להלן: "היזם") לכפות עליה באמצעות המבקשים, עסקת פינוי בינוי לא כדאית כלכלית באופן קצוני וכן ניסיון חסר תום לב לגזול את הקניין של בעלי הזכויות במקרקעין, לשם השאת רווחים עצומים של היזם (כ-60%).

...

לפיכך, אני דוחה את התנגדות המבקשים ומאשרת הפניית השאלה.

סוף דבר המומחה ישיב לשאלות 1.3-1.1, 1.5-1.4, 1.7, 2.4-2.1, 4.3 ו- 5.3 אשר מצאתי אותן כראויות להישאל כשאלות הבהרה למומחה, בכפוף להערותיי ביחס לכל אחת מהן בגוף ההחלטה.

המזכירות תדוור העתק החלטתי זו לב"כ הצדדים.