כתב אישום: הרס גדר בחצר משותפת בבית משותף

בסעיף 3 לתקנון המוסכם נקבע כי "בהתאם לסעיף 57(א) לחוק, אנו קובעים בזאת כי שינויים ו/או תוספות בניה לא ישנו, למרות הרחבת שטח רצפתה של הדירה, את שעור החלקים ברכוש המשותף של הדירות בבית המשותף". דהיינו, על פי מצב רישום הזכויות ברכוש המשותף, לכל אחד מהצדדים מחצית בלתי מסויימת מהחצר המשותפת.

בתצהירה מסרה כי היתה הסכמה בין הצדדים לחלוקת החצר הקדמית והאחורית לפי קו הקיר המשותף (סעיף 3 לתצהיר), הגם שבאותה עת טרם ניבנתה הגדר האחורית (ע' 20 לפרוטוקול) וכן: "אני יודעת איפה מצאתי את הגבול, בקוו ההגיוני – בהמשך של הקיר המשותף. לא יכולתי להיכנס לחצר שלהם ולעשות גינה וגם הם לא יכלו לעשות גינה בחצר שלי" (ע' 21 ש' 1-2).

יתר על כן, בגין בניה זו הוגש לבית המשפט לעניינים מקומיים בראשון לציון כתב אישום כנגד הנתבעים לפיו במהלך שנת 2013 ביצעו הנתבעים עבודות טעונות היתר ללא היתר כדלקמן: "בנו מבנה בגודל של כ-45 מ"ר לערך המשמש כיחידת דיור במקום מחסן בגודל של כ-15 מ"ר לערך בצדו הצפוני של המקרקעין". ביום 17.12.2014 הנתבעים הודו במיוחס להם בכתב האישום והורשעו בעבירה של ביצוע עבודות הטעונות היתר ללא היתר, עבירה לפי סעיפים 145(א)(2) ו-204(א) ו-208 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

באותו עניין בוצעה על ידי אחד הדיירים בבית משותף בנייה ברכוש משותף ובית המשפט נידרש לתביעת הריסת הבנוי אשר הוגשה על ידי דיירים אחרים בבנין.

...

לאור כל האמור, עתר התובע בתביעתו לסעדים הבאים: · מתן צו המחייב את הנתבעים להרוס כל בניה שבנו ברכוש המשותף, להורות על הריסת הגדר וכן להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהרכוש המשותף באופן שיהיה פנוי מכל חפץ ומסירת החזקה ברכוש המשותף לידי התובע.

אשר על כן, אני מקבלת את התביעה ככל שנוגעת להריסת יחידת הדיור שבנו הנתבעים בחצר המשותפת.

אשר על כן, התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים נדחית.

סוף דבר בשים לב למכלול האמור, ניתנים בזאת הסעדים הבאים: ניתן בזה צו להריסת הגדר הבנויה הקיימת בחלקו העורפי של המגרש.

הסעדים שמתבקשים בכתב התביעה הם: (א) הריסה והתאמה להיתר הבנייה בהתאם לאמור בגזר הדין של בית המשפט לעניינים מקומיים נגד הנתבע מיום 18.3.2021 בתיק 4160-02-14 ("גזר הדין"), כתב האישום והכרעת הדין; (ב) צו המורה לנתבע להמנע מכל מעשה או מחדל שיחסום את המעבר לכלי רכב ברצועה ברוחב של שלושה מטרים לאורך הפאה הצפונית של החלקה מרחוב כמוס עגיב עד לחניות הצמודות ליחידת התובע, וזאת בהתאם לתשריט היתר הבניה ובהתאם לאמור בגזר הדין, כתב האישום והכרעת הדין.

אורך הגדר היא כ-28 מ' וגובהה כ-3.6 מ'; (ב) ריצוף חלק מהשטח המשותף של כ-36 מ"ר ללא היתר בניה כדין; (ג) פתח פתח בקירו החצוני הצפוני בקומת הקרקע של הנכס והתקין דלת ברוחב של כ-0.9 ס"מ ובגובה של כ-2 מ', המשמשת למעבר מקומת הקרקע של הנכס לחצר של השכן, ללא היתר בניה כדין; (ד) בניית מדרגות המובילות במפלס הקרקע של החצר הסמוכה אל הפתח שנפער בקיר כמפורט לעיל, ללא היתר בניה כדין; (ה) התקין דלת מברזל החוסמת את שביל הגישה ללא היתר בניה כדין; (ו) אכלס את ביניין המגורים ללא טופס 4.

כוחה הנורמאטיבי של הסכמה כזו מוסדר בסעיף 29(א) לחוק המקרקעין הקובע: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשמוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אחד אחר". סעיף 29(א) לחוק אף הוא אינו חל על בית משותף ועל בית שראוי להרשם כבית משותף (עליהם חל תקנון).

...

בנסיבות אלו, ומשעלה חשש שבכוונת הנתבע לסכל את רצונו של התובע לבנות בהתאם להיתר שקיבל על רקע הסכסוך המתמשך ביניהם, החלטתי לעשות שימוש בסמכותי שבתקנה 63(ב)(16) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 לתת פסק דין בקדם משפט, והוריתי לסכם טענות בשאלה מדוע שלא יינתן פסק דין חלקי על סמך החומר הקיים.

אני סבור שדי בטענת התובע בעניין זה בכתב התביעה ובתצהירו, טענה הנתמכת בהיתר הבנייה החדש ובתנאים שהוצבו במסגרתו, כדי לקבוע שהתנאים הדרושים לצורך מתן צו להסרת הבנייה הבלתי חוקית מתקיימים כאן לפי עוולת מטרד ליחיד והפרת חובה חקוקה.

דין התביעה להתקבל וביתר שאת גם בעניינה של העילה המשפטית האחרת: הסרת שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

נגד הנאשם דנן, הוגש כתב אישום המייחס לו ביצוע עבירה על הוראות חוק התיכנון והבניה, תשכ''ה-1965( להלן: חוק התיכנון והבניה), בשני אישומים, כאשר על פי עובדות כתב האישום, באישום הראשון, בתקופה שבין מאי 2008 עד דצמבר 2010, ביצע הנא/ם עבודות בניה בנכס הממוקם ברחוב ברל 6, חיפה, הידוע כגוש 10885 חלקה 4 באיזור ביניין ערים חיפה (להלן: הנכס), כדלהלן: בחזית אחורית של הבניין בחצר התקין מחסן פלסטיק בשטח של כ- 8 מ''ר. בקומה א' בחזית הצפונית ומערבית, בנה מרפסת קונזולית בטח של כ- 6 מ''ר. בחזית דרומית של הבניין בקומה א' בנה מרפסת בשטח של כ- 10.5 מ''ר מקונסטרוקציית פלדה ועץ.

על המרפסת אי אפשר לעלות כי היא בלי גדרות והעיריה ראתה שאין אפשרות לשימוש בה. הארובה אינה בשימוש.

בין לבין, הנאשם קיבל ייצוג משפטי, ועל פי דברי בא כוחו, נטען כי חלק מהבניה נשוא האישום נהרס כתנאי לקבלת ההיתר המקורי, כי קיים היתר מקורי, הנאשם בנה בית חדש וחלק מהבניה נמצא בהיתר המקורי, וחלק נהרס מאחר וההריסה הייתה תנאי לקבלת ההיתר.

הענין הבולט בעדותו של פרופ' נגלר, הוא הסיכסוך עם מר קורלנסקי, והרצון להגיש בקשות להיתר או לליגליזציה, ומחלוקת סביב השמוש בחצר של הבית המשותף, בהיות שני הבניינים בהם גרים הנאשם והעד, בית משותף אחד.

...

המסקנה המתבקשת, ואף המתחייבת מהאמור לעיל, היא, כי בשאלת מועד ביצוע הבניה, המאשימה כלל לא הרימה את הנטל המוטל עליה, ומשהתיישנה עבירת הבניה, הרי שיש לזכות את הנאשם מאותה עבירה.

על כן, טענה זו של הנאשם, נדחית.

לעמדת התובעת בכתב התביעה בימים 1.6.2020 וביום 9.6.2020 נערכו ביקורות בנכס ע"י מפקח התובעת, במסגרתה נמצא כי התבצעה בנכס בנייה לא חוקית והוקם בור מבנה ללא היתר בשטח חצר הבית המשותף שבו מצוי הנכס, בניה אשר כללה יצירת ריצפת בטון בשטח של כ-46 מ"ר, קונסטרוקציית ברזל וגדר העשויה במבוק ובניה קלה באורך של כ-33 מ' בגובה של 2-2.5 מ', וכן התקנת דלת ברזל והקמת מדרגות חיצוניות מברזל.

במקרה שלפנינו הוכח גם לפי עדותו של המפקח מטעם התובעת כי הוצא צו הריסה למבנה הלא חוקי ללא צורך בהגשת כתב אישום ובאופן שבו במועד שהוצא צו הפסקת עבודות, העבדות במקום לא הסתיימו (עמ' 5 שורות 19-23 לפרוטוקול הדיון מהיום).

...

האמנם, קיימת תמיהה כאמור באשר לעובדה שלא הוצג לעיני ביהמ"ש חוזה השכירות אלא שעל רקע האמור לא ניתן לשלול את טענת הנתבעים 1,2 כי חוזה שכזה לא מצוי בידם אלא היה בנמצא בשעתו אצל המתווכת של הנכס ופניה אליה בעניין זה נותרה ריקה מאחר וזה אינו מצוי עוד בידיה.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, הוכח כי התובעת לא עמדה בנטל להראות כי עלות הריסת המבנה הלא חוקי מחויבת לחול על הנתבעים 1,2, תוך שבמקרה זה הנטל הוכחה והשכנוע מוטלים עליה והיא לא עמדה בו. לתוצאה זו גם ניתן להגיע גם מכוח טענה של הודאה והדחה בהתאם לשיטת התובעת, וזאת על יסוד העובדה כי שקלול הראיות כולן, מצביע יותר על אפשרות כי הנתבע 3, אשר גם לא טרח להתגונן כנגד התביעה, הוא זה אשר בנה את אותו מבנה לא חוקי והוא זה אשר יחויב לשאת לכאורה בעלות פירוקו.

בנסיבות כאמור, התביעה נדחית בזאת.

בשים לב להליכים להם נצרכו הנתבעים בגין הגשת כתב הגנה, ניהול שני דיונים – האחד דיון קדם משפט והשני דיון הוכחות, וכן הגשת ראיות מטעמם, אני מורה כי התובעת תישא בהוצאות הנתבעים בסך 10,000 ₪ כשכר טרחת בא כוחם, בצירוף שכר עדותה של הנתבעת 2 בסך 500 ₪ והכל לתשלום על ידה בתוך 30 ימים מהיום.

חלק מהטענות ההדדיות שהעלו הצדדים זה כלפי זה, הן טענות קנטרניות, שאין להן כל מטרה חוץ מאשר לגרום נזק לצד שכנגד גם במחיר של גרימת נזק עצמי [למשל טענות בדבר הזכות לבניית חומה בחזית הבניין, שער כניסה לכלי רכב, משטח בטון בכניסה לחניה ומנגד דרישות להריסת תוספות אלה מהן נהנים שני הצדדים].

לתובעים זכות שימוש בלעדית בחצר הבית הקדמית ובשביל המערבי לדירתם וזכות למחסן ולחנייה בחלק האחורי של הבית המשותף.

בעבר, בעקבות תלונה, הוגש כנגד התובעים כתב אישום בגין הסבת המחסן והחניה שבחצר האחורית ליחידת מגורים.

לתובעים טענות נוספות, כגון נזקים שהמנוח גרם לשתילים ולצמחים בחצר בהקף כספי של 17,700 ₪, התקנת מצלמות על ידי המנוח שאת הסרתן הם מבקשים, וכן דרישה לצוו שיורה על בניית גדר שתפריד בין שטח המקרקעין של התובעים לבין שטח השייך לאחיו של המנוח המתגורר בשכנות וכן על התקנת שער בכניסה לשטח הבניין.

...

גם הטענה לירידת ערך של דירת המנוח נדחית.

התוצאה התוצאה היא כי התביעה נדחית ברובה ומתקבלת בשני עניינים בלבד: ניתן בזה צו המורה לנתבעים להוציא מן החצר האחורית את כלי הרכב שהועמדו שם וכן כל מיטלטלין אחרים המפריעים לשימוש סביר בחצר האחורית וזאת לא יאוחר מיום 1.2.24.

התביעה שכנגד נדחית.