כניסת משכיר לדירה להצגתה לקונים

בית משפט השלום בחיפה ת"א 38939-04-15 מזעקי ואח' נ' גרינברג את שניאור - השכרת דירות למגורים בע"מ ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופט יואב פרידמן התובעים 1. רבקה מזעקי 2. נפתלי מזעקי הנתבעות 1. גרינברג את שניאור - השכרת דירות למגורים בע"מ ח.פ. 514481639 2. נסראלדין סעיד ביניין בע"מ ח.פ. 512713439 צד ג' גבריאל גולדמן פסק דין

עמדת הצד השלישי אדריכל הפרויקט, מר גולדמן, טען בכתב הגנתו כי מאחר ולדירות הקיימות ולדירות החדשות שניבנו מצידי הבניין יש כניסה וחדרי מדרגות משותפים, על מידות וגובה האגפים אשר נבנים בצמוד לדירות הקיימות, להיות תואמים לנתוני הדירות הקיימות.

שנית, גם אם נניח , בנגוד לקביעתי, כי החוזה היה חד משמעי והיה מבהיר לקונים בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים כי יכול והגובה יפחת מ 2.5 מטר , אין בתניה חוזית כזו או במיפרט כדי להתנות התנאה תקיפה על הוראה קוגנטית שבדין.

אם כך, ובנגוד לטענות התובעים, חובתה של הנתבעת לבניית הבית לפי ההיתר הנה חלק מחובתה הכללית לבנות את הבית בכפוף לכל החוקים והתקנות הרלבאנטיים ובכדי להבטיח שמירה על סטאנדרטים של בטיחות, איכות וכיו"ב. אין לנתבעת התחייבות קטיגורית כלפי התובעים לבנות את הבית בדיוק לפי תנאי היתר הבנייה שאיננו חלק מההסכם ולא מוזכר בו כלל ולא הוצג לתובעים והם לא הסתמכו עליו מעולם.

...

לאור כל השיקולים האלו, פיצוי של 30,000 ₪, כדרישת התובעים בכתב התביעה, נראה לי הולם.

באשר להוצאות המשפט: התובעים מבקשים פסיקת מלוא הוצאותיהם: 2950 ₪ בגין שכ"ט המומחה בן עזרא; 8850 ₪ בעבור שכ"ט השמאי מרזוק; 5850 ₪ ששולמו בעבור חוו"ד מומחה ביהמ"ש; 2340 ₪ בעבור חקירת המומחה ו- 5000 ₪ בגין תשלום המחצית הראשונה של אגרת ביהמ"ש. הדרישה מקובלת עלי בכפוף לסייגים הבאים: בשים לב לכך שבסופו של יום מועד עריכת העסקה הוא המועד שנבחר כמועד לחישוב ירידת הערך (כשיטת הנתבעים שנאלצו לשאת בעלות ההשלמה) , ובהתאם לסע' 13 להחלטתי מיום 4.3.18 יש להפחית מכאן את עלות אותה השלמה בסך 4000 ₪ ומע"מ .

לסיכום : על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 109,000 ₪ בגין ירידת הערך, נכון ליום חתימת ההסכם ובתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד זה (04.10.11).

לא מצאתי מקום לייחס משמעות לעובדה כי התובעים טרם ניסו להפרע ממנו ועניין זה מקומו להתברר בהליכי הוצל"פ. דיון והכרעה נסיבות השכרת הדירה לשוכר החדש ומודעות הצדדים להסכם השכירות ותנאיו ידיעת התובעים אין חולק כי זמן קצר לאחר חתימת הסכם המכר ניכנס לדירה השוכר החלופי.

התובעים לא הציגו את הסכם השכירות עם השוכרים הקודמים ולא זימנו אותם להעיד, אולם התובע הצהיר כי פינו את הדירה ביום 28.11.14 (כשבועיים לאחר חתימת הסכם המכר).

...

מהתרשמות מהתובע וממכלול הראיות ניתן לקבל טענתו כי חש כעס רב על המכתב ועל המצב שנוצר בו לא קיבל דמי שכירות.

סוף דבר התובע מכר דירתו לנתבע והיה מודע להחלפת השוכר טרם מסירת החזקה לנתבע.

על כן אני מחייב את הנתבעים 1-2, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סך של 6,227.5 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה.

לא הוכח בפני, כי במקביל המשיכו הנתבעים לפרסם את הדירה גם למכירה, בין אם באופן עצמאי ובין אם באמצעות מתווך, הגם שהם לא ויתרו כוונתם לעשות כן. הדירה הוצגה בפני השוכרת (עמ' 56, שורות 31 - 35 לפרוטוקול) וביום 13.12.2018 נחתם על ידי הצדדים הסכם שכירות.

בהתאם, נקבע בסעיף 12.3 להסכם השכירות כי "המשכיר יהיה רשאי להראות את המושכר לקונים או שוכרים עתידים שלוש פעמים בשבוע – בימי שני ורביעי בין השעות 18:00-20:00 ובימי שישי בין השעות 10:00-12:00 תוך הודעה מראש לשוכר". בנוסף, נרשם בסעיף 12.4, כי "המשכיר יהיה רשאי למשכן ו/או לשעבד ו/או למכור ו/או להעביר את המושכר כולו או חלקו... לפי שיקול דעתו הבלעדי וללא צורך בהסכמה כלשהיא מאת השוכר... אם יבוא מישכון, שיעבוד, העברה או פעולה כאמור, לא יהא בהם כדי לגרוע מזכויות השוכר עפ"י חוזה זה ולא להוסיף על התחייבויותיו על פיו". ההסכם מעגן, איפוא, את זכותם של הנתבעים להראות את הדירה לקונים פוטנציאליים ולמכור את הנכס במהלך תקופת השכירות.

השוכרת השיבה לו כי "שי אני מאד מבקשת שלא להיכנס כשאני לא נימצאת. חוץ מזה כבר מספר פעמים שאתה מבקר בדירה ששכרת לי וזה מאד מפריע. בדצמבר אתן לך להיכנס לפני עזיבתי כי זה מפר את שלוותי ושלוות ילדי. הם גם ככה עוברים שינויים רבים ולא הכנתי אותם עדיין למעבר כי זה שינוי נוסף שאאלץ להכין אותם וזה מוקדם מדי עבורם" (ההדגשות שלי - א.ר.).

...

אני קובע, אפוא, כי התובעים זכאים לפיצוי המוסכם בסך 171,000 ₪ מהנתבעים.

הצד השלישי תחוייב לשלם לנתבעים מחצית מאגרות ההודעה לצד שלישי וסך 6,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד. סיכום לאור האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 179,583 ₪.

בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובעים את אגרות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

מוצהר, כי לא התקבלה כל הסתייגות או הערה מן המשיב או אחיו, יתרה מזו, השניים הודיעו למבקשת, כי בכוונתם למכור את המושכר והיא אף הציגה את הדירה לקונים רבים.

בהמשך מוצהר, כי המשיב ואחיו הגיעו למושכר, התפתח בין הנוכחים ויכוח קולני שהפך לוויכוח משפחתי ועקב כך סרב המשיב לקבל את מפתחות המושכר ואף לא התיר לאחיו להכנס לבית למרות שהאחרון רצה לעשות זאת.

...

בסופו של דבר מצהירה המבקשת, מפתח המושכר נמסר למשיב ביום 19/12/2013, הגם שעמד לרשותו כבר מיום 4/12/2013.

לאחר שבחנתי את כלל הנסקר לעיל, דומני, כי יש ליתן למבקשת הרשות להתגונן מפני התביעה השטרית: הלכה פסוקה משכבר ימים היא, כי בין צדדים קרובים לשטר, גם טענות חוזיות יכולות לשמש כהגנה מפני תביעה שטרית.

מיד בסמוך לאחר כניסת השוכרים לדירה, התגלה כי קיימת נזילה של מים משתי המקלחות שבדירה לעבר דירת השכן (להלן – דירת השכן), המצויה מתחת לדירת התובע, וכי נזילה זו גרמה לנזקים בדירת השכן.

על פי התמונות שהוצגו לעיוני והמתעדות את הפגמים במקלחות שבדירה (ת/1 – חלודה וריקבון בתחתית המקלחות), מדובר בפגם נסתר שהתובע לא יכול היה לגלותו בבדיקה רגילה של הדירה טרם רכישתה.

...

המסקנה המתבקשת היא כי הנתבעים ידעו גם ידעו שקיימת בעיית נזילה של מים מהמקלחות בדירה.

הוראות הדין הגעתי, אפוא, למסקנה כי הנתבעים ידעו על בעיית נזילה מהמקלחות בדירה לעבר דירת השכן (דירתו של מר ברייט), ולא גילו על פגם זה לתובע במעמד מכירת הדירה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעים 1 ו – 2, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 5,120 ₪ בתוספת הוצאות משפט בסך של 1,000 ₪.