כניסה בכוח לדירה על ידי מעקלים

לטענתו, בא כח המשכיר פעל בחוסר תום לב והעביר, ללא ידיעתו, את שמו לעיריה, כבעל חשבון הארנונה בנכס.

עוד מבהיר הנתבע, כי השכירות כלל לא יצאה לפועל, בהנתן כי ימים ספורים לאחר החתימה על הסכם השכירות, ביטל הנתבע את ההסכם וכלל לא ניכנס להתגורר בדירה.

לטענתו, לאחר שפנייה זו לא נענתה, ולאחר שהוטלו עיקולים על נכסיו, פנה שוב למחלקת הגבייה בעיריה ביום 3.12.07, כדי שהעיריה תעכב את ההליכים וכן ביקש שהות לפנות לעו"ד לשם, ב"כ הבעלים בדירה על מנת לטפל בחוב שאינו חובו (העתק הפניה למחלקת הגביה צורפה כנספח לתצהירו).

תחת זאת, הנתבע ישב והמתין ורק בשנת 2016 (9 שנים!! לאחר שפנה לראשונה לעירית ירושלים, כאשר הוא יודע כי פועלים כנגדו במסגרת הליכי הוצאה לפועל, וכאשר היה מיוצג על ידי עו"ד טסלר), הוא פונה בבקשה לביטול פסק הדין, כאשר בבקשתו הוא טוען, כי "הנתבע ידע רק לאחרונה על תיק הוצאה לפועל ולכן פנה למחלקות הגביה בעירית ירושלים" (סעיף 7 לבקשה).

...

כאמור, במקרה הנדון לעיריה לא היה מידע בדבר טענות הנתבע בזמן אמת וגם כאשר ניתנה לנתבע ההזדמנות להביא ראיות אלו, הן לעיריה בשנת 2007 והן בהליך הנדון, בחר הנתבע לא לעשות כן. נוכח האמור, ובהינתן הראיות שבפניי, דין התביעה להתקבל במלואה.

סוף דבר אשר על כן, דין התביעה להתקבל.

הנתבע ישלם לתובעת את מלוא סכום החוב, 9,566 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום הגשת התביעה (הואיל ותיק הנייר אינו נמצא ייקבע כי התביעה הוגשה ביום 1.10.06 וזאת לנוכח העובדה כי פסק הדין בהיעדר הגנה ניתן ביום 5.11.06) ועד ליום התשלום בפועל.

המבקש טען הן בתביעת פירוק השתוף והן בבקשה זו כי המנוחה רכשה על פי הסכם המכר את זכויותיה של המשיבה, ועל כן למנוחה מלוא הזכויות בדירה והוא ניכנס בנעליה.

עוד מעידה עורכת הדין וולפיילר, שכל המסמכים לצורכי הרישום היו בידיה והיא פנתה בשם המנוחה לרשם המקרקעין על מנת לרשום את העסקה ואז התברר שהוטל עיקול על הדירה על ידי מס הכנסה.

לפי ההלכה שנקבעה בע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן (פורסם במקורות ביום 29.06.2003), הזכות של רוכש הנכס בטרם נרשמה העסקה הנה זכות קניינית שביושר מכוח דיני הנאמנות ומניין ההתיישנות מתחיל מיום שנודע על היתנגדותו של הנאמן לרישום העסקה, וכדבריו של כב' השופט מצא בפיסקה 6 לפסק דינו: "...והכלל, כידוע, הוא כי בהתקיים יחסי נאמנות תביעת הנהנה כלפי הנאמן אינה מתיישנת, כל עוד אין הנאמן כופר בהיותו נאמן או איננו מפר את חובת נאמנותו." וכן דבריו בפיסקה 17: "במילים אחרות, כשמדובר בתביעתו של נהנה נגד נאמן, אין די בכך שהנאמן יכפור בחובת נאמנותו או יפר אותה על-מנת להתחיל את מרוץ ההתיישנות, אלא נידרש גם כי הנאמן יביא לידיעתו של הנהנה את עובדת הכפירה או ההפרה האמורה." טענות המשיבה לגבי אי ביצוע העסקה וכשלון התמורה נשמעו לראשונה במכתב שנשלח על ידי בא כוחה עורך דין לארי דאב ביום 26.02.2017, (נספח 14 לבקשה) וכמפורט בסעיפים 19 ו- 20 לתצהירה של אופירה מארצי, המפקחת על נכסי הדיור במשרד האפוטרופוס, ופשיטא שלא היתיישנה זכותו של התובע.

...

משכך, טענת המבקש להתיישנות בהקשר הזה נדחית.

גם טענת המשיבה להתיישנות תביעת המבקש לאכיפת ההסכם דינה להידחות.

מהמקובץ עולה כי הדין עם המבקש, המנוחה רכשה את חלקה של המשיבה, ועל כן הנני נעתרת לבקשת המבקש ומצווה לרשום את חלקה של המשיבה על שם המנוחה.

במסגרת סעיף 4 להסכם הוסכם בין הצדדים כי: "4.1 החברה מתחייבת כי לא יאוחר מאשר עד למועד המסירה הצפוי, בכפוף לאיחורים הנובעים מהסיבות המפורטות בהסכם זה, ובתנאי מוקדם שעד למועד זה מילא הקונה אחר ההתחייבויות אשר בהתאם להסכם זה היה עליו למלא לפני מועד המסירה הצפוי, במלואן ובמועדן, תושלם בניית הנכס, והוא ימסר לחזקתו של הקונה כשהוא פנוי מאדם וחפץ, וחופשי משעבוד, עיקול או זכות....". 4.2 "השלמת הנכס" בהסכם זה פירושה- היותו ראוי למגורים ובנוי בהתאם למיפרט ולהוראות הסכם זה, לאחר קבלת 'טופס 4', כשניתן לחברו לרשת הביוב, המים, החשמל, הטלפון והגז, וזאת בכפוף לחתימת חוזי אספקת מים, חשמל, קו טלפון וגז לדירה על ידי הקונה על פי הנחיות החברה.

4.4 אם כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בחברה ושאין לחברה שליטה עליהם, או שהסיכון להתרחשותם ותוצאותיהם אינו מוטל על החברה, ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל- לרבות כוח עליון, מילחמה, גיוס כללי, פעולות איבה, מהומות, שביתות ו/או השבתות כלליות בענף הבניה או במשק, מחסור כלל ארצי בחומרי בניה, מחסור כלל ארצי בכוח אדם (לרבות עקב סגר כללי או הגבלת כניסת פועלים), תופעות טבע חריגות, גילוי עתיקות או אתר קבורה, איחור בבצוע עבודות הפיתוח המבוצעות ע"י הרשות המקומית שאינו באשמת החברה, צוים ממשלתיים או ערוניים ובילבד שלא הוצאו באשמת החברה, יחול עיכוב בהשלמת הנכס, יידחה מועד המסירה הצפוי בתקופת זמן המתחייבת באופן סביר מההפרעה או העיכוב הנ"ל, ובמקרה זה יידחה אף התשלום האחרון אשר על הקונה לשלם על חשבון התמורה.

...

אולם אין אני מקבלת טענה זו. סעיף 4.5 להסכם קובע כי: "סמוך למועד השלמת הנכס תשלח החברה לקונה הודעה בכתב, ובה תזמין את הקונה לקבל את הנכס לרשותו, במועד שיתואם בינו לבין החברה שלא יהיה מאוחר מ- 14 ימים ממשלוח ההודעה. בהודעה יתבקש הקונה למלא, לפני מועד המסירה, אחר ההתחייבויות שנותרו לו למלא עד מועד המסירה". במכתב מיום 3.3.2021 מודיעה הנתבעת לתובע כי התקבל טופס 4, המהווה למעשה את השלמת הנכס בהתאם לאמור בסעיף 4.2 להסכם.

על כן, ומשמצאתי כי לא חל בענייננו עיכוב המחייב פיצוי בהתאם להוראות חוק המכר דירות, הרי שדין התביעה להידחות.

לסיכום התביעה נדחית.

בית הדין הקשה על בא כוח המשיבה, אולי היה נוח להם לעכב את התשלום ולכן לא המציא חשבון נאמנות, ויתכן ומסתבר שבתקופת הסכם המכר המבקש רצה לשלם את כל הכסף, והוא משיב: בהודעה מיום ט' בסיון תשע"ח (23.5.18) אני עומד על תשלום הסך, ללא תלות בשום דבר אחר, ובסוף כתבתי, שישלם את הסך, ואם צריך, הדבר ייקבע על ידי הערכאה המוסמכת.

] הסך האמור בסעיפים א'+ד+ה, יועבר בעת מכירת הדירה לחשבון נאמנות על שם בא כוח האשה עו"ד פוריס, והוא לא יעביר את הכסף לידי האשה אלא לאחר שהאשה תבצע את הפעולות הבאות, האשה תפעל להסרת כל הצוים לרבות צו העיקול שהוטל על הדירה לבקשתה, וזאת בכל הערכאות לרבות בהוצאה לפועל, וכדי שהליך מכירת הדירה יבוצע עד תום, למעט צו עיכוב יציאה מהארץ שלא יבוטל.

ונראה להוכיח שסעיף זה נכתב בדווקא ולא כלאחר יד, שהרי אף בסעיף יב להסכם מוזכר שסך המזונות יופקד מתמורת הדירה לחשבון הנאמנות של בא כוח האשה, כך שעניין זה של "חשבון נאמנות של בא כוח האשה" הוכנס להסכם בדווקא ולא בלא כווונה, וכתנאי מקדים להעברת כל תשלום למשיבה.

...

  העולה מכל האמור בהתאם להסכם הגירושין שבין הצדדים, הוסכם כי המבקש ישלם למשיבה סך 200,000 ש"ח עבור הכתובה ותוספת כתובה, ובמידה ולא יעמוד בתשלום במועד המפורט להלן, חוב הכתובה ותוספתה יעמוד על סך 520,000 ש"ח. בסעיף ו' להסכם זה הובאו התנאים להעברת סך התשלום למשיבה, ושם נאמר בין השאר כי סך התשלום יועבר לחשבון נאמנות בא כוח המשיבה עו"ד פוריס.

לאור כל האמור לעיל, נראה שהצדדים התכוונו בדווקא למה שכתבו פעמיים בהסכם הגירושין, כי סך החיוב מהמבקש למשיבה יועבר לחשבון נאמנות על שם בא כוח המשיבה, ואין חולק כי בכל העת, ולמרות פניות ובקשות מפורשות של בא כוח המבקש לבא כוח המשיבה (כמפורט במיילים המוזכרים מעלה, כאשר הפניה הראשונה הייתה בתוך המועד שהוקצב לתשלום הנמוך), לא מסר בא כוח המשיבה את מספר חשבון הנאמנות שלו לבא כוח המבקש.

מסקנה בנסיבות העניין ולאור המתואר מעלה, בית הדין מקבל את תביעת המבקש, וקובע כי לא ניתן לחייב את המבקש עבור כתובת אשתו מעבר לסך 200,000 ש"ח. המבקש יעביר סך זה לחשבון נאמנות בא כוח המשיבה בתוך 21 יום מעת קבלת הודעת בא כוח המשיבה (עם העתק לבית הדין) הכוללת את פרטי חשבון הנאמנות של בא כוח המשיבה.

תגובת הנאמן הנאמן אישר כי לקופת הכנוס הגיעו הסכומים הבאים: 302,353 ₪ ממכירת דירת החייב וגרושתו שעוקלו על ידי הנושה, לאחר שהנאמן הגיש ביום 22.07.15 בקשה למתן הוראה להעברתם.

היות ובא כוחו של הנושה שימש מנהל העזבון בתיקי הורי החייב המנוחים, וכבר קיבל את שכרו שם כולל את החזר הוצאותיו, אין הוא זכאי לתשלום כפול עבור כך; וסך של 14,539 ₪ שהגיע לקופת הכנוס לאחר שהוטל עיקול על כספי החייב אצל המחזיקה ונציגה של המחזיקה עמדה בקשר ישירות עם הנאמן לצורך שיחרור הכספים והעברתם לקופת הכנוס.

בשל עיקרון זה, כל הגבייה נעשית על ידי בעל התפקיד שמונה לתכלית זו ובפיקוחו, ועל הנושים נאסר לבצע פעולות פרטניות לצורך גביית חלקם בחובו של החייב (ראו: ע"א 4269/11 עו"ד ברמי נ' רו"ח אלקלעי, מפרקה של חברת אקסלרוד יאיר חומרי ביניין בע"מ (19.06.13)) עם זאת, מאחר ולאור עיקרון זה נושים רבים ימתינו באופן פסיבי לסיום ההליך אשר בהגיעו יזכו בחלקם היחסי בסכומים שנכנסו לקופת הכנוס, תוך שהם למעשה סומכים על נושים אחרים שיפעלו להגדלת הקופה, לעיתים תוך השקעת משאבים (ראו: ע"א 3760/03 עמרן נ' עו"ד צמיר, נאמן על נכסי אייפרמן יוסף, פ"ד נט(5) 735 (2005)), נקבע כי נושה אשר פועל באופן אקטיבי במהלך ההליך, ופעולותיו הגדילו את קופת הכנוס, זכאי בתנאים מסוימים לתגמול מיוחד(ראו: עניין סנדרס ועניין ב.ר.ן).

...

בשל כל האמור, דין הבקשה להידחות .