מיסמך ההסכמות בראי חובת השויון בהליכי המיכרז
על פי כללי השויון, מתחרה במיכרז צבורי המבקש לזכות במיכרז אמור להמצא בנקודת פתיחה זהה למתחרים האחרים, בין מציעים בפועל, ובין מציעים בכח.
שלא כמתחרים האחרים המתמודדים על הזכייה, הוא יודע כי הרשות המקומית, שהפרויקט מצוי בתחומה, התחייבה לקדם מספר מהלכים שנועדו לסייע ולהקל עליו את ביצוע המיזם, ככל שיזכה במיכרז.
...
אשר למבנה בשטח של 11,500 מ"ר אשר ביקשו להקימו בשטח המיועד לתעשיה על פי התכנית, ולהשתמש בו במסגרת היתר לשימוש חורג לצורכי מסחר אמר בית משפט זה:
"סבורני שהקמת מרכז מסחרי רחב ממדים והפעלתו בהסתמך על היתר לשימוש חורג, תוך עקיפת הכנתה של תכנית, ובה פירוט סביר בנוגע לביצוע בניית המרכז המסחרי המיועד, אינה דרך ראויה, משני טעמים לפחות. ראשית, כעיקרון, דרך זו הופכת את הדרישות הדקדקניות הקבועות בחוק להכנתה של תכנית לפלסתר. דרישות אלה כוללות הכנת תכנית, הפקדה, פרסומה, הגשת התנגדויות לה, דיון והכרעה בהתנגדויות לה... הדרישה להכנת תכנית לפי כל דקדוקי החוק מתעצמת בנסיבות שבהן מוקם מרכז מסחרי, אשר עשויות להיות לו השפעות תכנוניות נרחבות. שנית, ככלל, בנייה והפעלה של מרכז מסחרי רחב היקף בדרך של שימוש חורג עלולות ליצור עובדות מוגמרות בשטח, אשר תכבולנה את ידי ועדות התכנון בבואן להכין תכנית לאזור. הקמת המרכז המסחרי, בדרך חריגה, עלולה להוות לחץ בלתי רצוי על ועדות התכנון, לאשר את התכנית העתידית התואמת את המרכז המסחרי שהוקם. נורמה זו אינה רצויה" (השופט אור, עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת נגד ועדת ערר מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199, 214 (2004); ראו גם: א' רנצלר שימוש חורג במקרקעין 364-373 (2009)).
מקרה זה מדגים כיצד מציאות שנתהוותה בשטח השפיעה על תוכנו של ההליך התכנוני שנועד להכשירה, ועל אופן הפעלת שיקול הדעת המקצועי של מוסד התכנון שנדרש להליך זה.
סוף דבר
פרשת איקאה בראשון לציון היא יוצאת דופן וחריגה במובנים שונים.
חרף הפגמים שבגינם בוטלה זכייתה של אירוס הגלבוע במכרז, ובוטל ההיתר לשימוש חורג שניתן לה לצורך הפעלת המרכז המסחרי, הכל בסופו של דבר הוכשר: במקום זכייתה הפגומה של אירוס הגלבוע במכרז, יצא מכרז חדש שבו היא השתתפה כמתמודדת יחידה, וזכתה; במקום ההיתר לשימוש חורג הפגום, אושרה תכנית חדשה שהכשירה במלואה את המציאות שנוצרה בשטח בעקבות הקמת המרכז המסחרי.