ירידת ערך עקב הנמכת גובה התקרה עבור נכס מקרקעין

בהתאם לחוות דעת המומחית, שכבת האיטום המזערית שהייתה אמורה להמצא על גבי המסדים הייתה צריכה לעמוד על 8 מלמטר, אולם, בפועל לא נעשה איטום בעובי זה. התובעים שכרו את שירותיו של מומחה לקרקע, שקבע בחוות דעתו כי עקב הנמכת המפלס קומת הכניסה ב – 18 ס"מ בנגוד להיתר הבניה, נוצרה בעיית נקוז מי גשמים חמורה, כאשר בעת הגשמים אינם מתנקזים לעבר הכביש אלא לכיוון בית המגורים.

כן ציין המהנדס כי אין שפוע נקוז בגג המבנה, תוך שהוא קבע בחוות דעתו כי עלות ביצוע תיקון הנזקים במקרקעין נאמד בסך של 615,253 ₪ כולל מע"מ. התובעים שכרו את שירותיו של שמאי מקרקעין שהתבקש ליתן חוות דעתו בעיניין ירידת ערך הנכס גם אם יבוצעו כל העבודות לתיקון הליקויים.

בזמן הבניה ראיתי את המצב הזה, פניתי לתובע ואמרתי לו תדע לך שעל פי אם אני בונה לך את הבית ב – 74.5 יהיה לך מדרגה או שניים בכניסה, אז הוא אמר אני מבקש שלא יהיה מדרגה, אמרתי לו אם כך אני מוריד לך את הבית בגובה מדרגה ועדין מצב הנקוז שלך של המיגרש יהיה טוב יותר ממה שהיתה בהיתר.

לטענת התובעים, הנתמכת בחוות דעתו של המהנדס למעי, קיימים כשלים וסדקים בתיקרת המבנה, כאשר לטענתו אין שפוע בגג ולא בוצע פרופיל אלומיניום לסגירה של היריעות הביטומניות שעל הגג.

בעיניין זה מקבל אני את הקבוע בחוות דעתה של מומחית האיטום מטעם התובעת ביחס לעלות התיקונים הנדרשים, וקובע כי על הנתבעות לפצות את התובעים במחצית מהסך 235,872 ₪ עבור איטום חצוני ופנימי כולל פקוח, כאשר על התובעים האחראים לליקוי במערכת המים האפורים לשאת במחצית השנייה של עלות התיקון.

...

הנתבעות ישלמו לתובעים סכום אגרה חלקי בשיעור 2.5% מסכום קרן פסק הדין שניתן לזכותם (ללא הוצאות).

הנתבעות ישלמו לתובעים את הסכום ששילמו התובעים למומחית האיטום מטעמם ולמומחה בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומם.

התובעים ישלמו לנתבעים 3 ו-4 (ביחד) שכ"ט עו"ד בסך 100,000 ₪ וזאת מאחר ונתבעים אלו שלא היה מקום להגיש נגדם תביעה מלכתחילה היו חשופים לתביעה בסך 1,643,307 ₪.

לטענתו, וכפי שהעידו הוא עצמו והעד מטעמו, רו"ח אנואר מטר ששוכר ממנו את המשרד במבנה הקיים, הקומה השלישית בבניה החדשה תוכננה לשמש כארכיב עבור משרד רוה"ח. בשל כך, העומס השימושי הנידרש לתקרת הקומה שמתחתיה הוא 500 ק"ג למ"ר. לטענתו, אין יסוד לקביעת המומחה כי התיכנון נעשה עבור עומס שימוש של 300-350 ק"ג למ"ר והמומחה אף לא ערך חישובים סטאטיים כלשהם כבסיס למסקנתו זו, וזאת בנגוד למומחה מטעמו.

התקנה כזו תביא להנמכת התיקרה מתחת לגובה התקני (2.50 מ') ותגרור ירידת ערך של הדירה.

מבחינת העילה החוזית, אין משמעות לכך שקיימים בעלים נוספים למקרקעין.

אף אם נשקיף על ענייננו מהזוויות הנזיקית, הרי שטענת הנתבעת הנה במהותה טענת "זכות אדם שלישי", טענה שאיננה עומדת ברגיל למזיק כנגד הניזוק (ראו – ע"א 4438/15 סלמה נ' משטרת ישראל (פורסם במאגרי) (2017)), כאשר בעניינינו התובע הוא שביצע הבניה לפי היתר הבניה שהוצא על שמו, דהינו, הוא המחזיק בנכס.

בנסיבות אלה, אינני רואה צורך להדרש לטענות התובע בדבר "המפתח" הראוי לפסיקת ירידת ערך בגין גובה תיקרה הנמוך מהתקן (יוער כי המומחה מטעם בית המשפט סבר כי "המפתח" לו טוען התובע הנו לגופו מוגזם תוך שציין כי ככל שהיה סבור שיש צורך בתיקרת גבס במקרה דנן, היה מעריך את ירידת הערך בשיעור כפול מזה שקבע בחוות דעתו, קרי, בסך 40,000 ₪, עמ' 10, ש' 23-25).

...

על רקע האמור הגיש התובע את התביעה דנן, בה נטען לנזקים שונים שנגרמו לו עקב סוג הבטון שסופק.

המסקנה היא כי יש לפסוק לתובע פיצוי בגין ירידת ערך בהתאם להערכת המומחה מטעם בית המשפט, בסך 20,000 ₪, הערכה שניתנה על-ידו בשים לב לתיקונים הנדרשים.

בהיבט זה הבקשה נדחית אפוא.

סוף דבר: התביעה מתקבלת חלקית.

בין היתר, צוינו ליקויי בנייה מסוג רטיבות, מערכת ביוב שהותקנה בתיקרת החנויות אשר אלצה את התובעים בהנמכת תיקרה ושטחים שנגרעו עקב כך. כחלק מראיותיהם, צרפו התובעים חוות דעת מומחה מטעמם (אסא זהר, שמאי מקרקעין ואדריכל), מחודש אוקטובר 2009.

7.3 המומחה העריך את עלות תיקון הליקויים בחנות התובעים לרבות ירידת ערך בגין הנמכת תיקרת החנות בקומת הגלריה לכסוי צנרת ביוב בסך של 4,275 ש"ח כולל מע"מ. בכל הנוגע לחנות התובעת, העריך המומחה את עלות תיקון הליקויים, בסך של 1,212 ש"ח כולל מע"מ. סכומים אלה הנם נכון למועד הביקור בנכס ביום 31.11.11 (וראו: הערה מס' 1 בעמ' 40 לחוות הדעת).

13.2 גובה החנות וירידת ערך רכיב זה, כמו גם שאלת ירידת הערך בגינו הושארו ע"י המומחה להחלטת בית המשפט.

עגמת נפש 16.1 דרישת התובעים לפצוי בסך של 50,000 ש"ח (עבור כל תובע) בגין עגמת נפש הנה מופרזת (בלשון המעטה) ואינה מתיישבת עם הליקויים שנמצאו בסופו של יום, וכמפורט לעיל, או עם המועד בו הוגשה התביעה, קרוב לשבע שנים לאחר מסירת החזקה בחנויות.

...

בנסיבות העניין, בשים לב לתפקיד אותו מילא צד ג' בפרויקט כקבלן המבצע ומשעיינתי בתכתובת הנ"ל לרבות במועדי המכתבים השונים, אני קובעת, כי הסיבה לאיחור נעוצה בשני הצדדים – הן בנתבעת ובן בצד ג' – מנימוקיהם כמפורט לעיל, אם כי רובה המכריע מוטל על צד ג'.

אני קובעת, כי על צד ג' לשפות את הנתבעת בגין רכיב האיחור במסירה בשיעור של 80% מסכום הפיצוי שעל הנתבעת לשלם לתובעים.

17.4 עגמת נפש: בשים לב למכלול קביעותיי לעיל, אני קובעת שעל צד ג' לשפות את הנתבעת בגין רכיב זה בשיעור של 80% מסכום הפיצוי שעל הנתבעת לשלם לתובעים.

גם אם הגובה שהובטח היה נמוך מהנדרש בתקנות, הרי שהתמורה ששולמה בעבורו שיקפה את הערך האמיתי שלו וכבר גילמה את ירידת הערך שלו ככל שהייתה.

גובה התיקרה בקומה התחתונה בסעיף 1.2.2 לחוות דעתו של המומחה אליעזר נקבע, כי: "לפי המפרט גובה הדירה מינ' הנו 2.55 מ', בוצעו מספר מדידות בצורה מדגמית המכסות את כל שטח הסלון ונימצא כי הגובה הממוצע הנו 2.513 מ' חשוב לציין כי המידה הנמוכה ביותר שנבדקה הנה 2.506 מ' – סטייה של כימעט 5 ס"מ (2%) הליקוי הנ"ל חוזר בכל המקומות בקומת הכניסה. נגרמת ירידת ערך, נידרשת הערכת שמאי מקרקעין מוסמך לצורך הערכת ירידת הערך". מנגד, המומחה עמית זיו חיווה דעתו בגין ליקוי זה: "נמדדו על ידי גבהים בתחום של 2.51-2.53. עפ"י תכנית החתכים שהוצגה בפני מידות הבניה הנן 255 ס"מ. אי לכך, בהיתחשב בהפחתת עובי הציפויים, הרי שבוצע בהתאם לתכנית". משכך, לא נקבע פיצוי כלשהוא בגין רכיב זה (עמ' 11 לחוות דעתו).

מנגד, המומחה עמית זיו חיווה דעתו בעיניין זה: " את תיקרת הגבס התקין קבלן מטעם הדייר. נמדד גובה של כ- 2.10 מ'" המומחה מיכאל חיווה דעתו בעיניין זה תוך שהוא מתייחס לטענות שני הצדדים וקבע כך: "קיימת אי התאמה למיפרט. הצדדים חלוקים לגבי האחריות שהרי התקנת המזגן בוצעה על ידי קבלן המיזוג של תורג (הנתבעת 2 – ס"י) לפני טופס 4 וגם הנמכה זו נעשתה ב-10 ס"מ. רכיב המסדרון פוגע בשווי עקב אי ההתאמה. נושא האחריות לרכיב זה יישאר להכרעה שיפוטית". המומחה קבע כי ירידת ערך בגין אי-התאמה זו בסך 5,100 ₪ (ראו עמ' 14 לחוות דעתו).

הבסיס לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש בתביעה לפיצויים בגין ליקוי בניה הנו סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א–1970, הקובע כי בגין נזק שאינו ממון "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". בפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בע"א 6540/5 ‏‏סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח'‏ (1/12/2008) עמד בית המשפט על השיקולים הרלבאנטיים לקביעת גובה הפיצויים בגין נזק לא ממוני בתביעה לתשלום פיצויים בגין ליקוי בניה כדלקמן: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקוי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו

...

מנגד, טענות הנתבעות, כי המועד הקובע לפסיקת ריבית והצמדה הוא מועד הפקת חוות דעת מומחה בית המשפט ולא לפני כן. בע"א 5602/3 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ ואח' (28/2/2005), נפסק כי: "פסיקת הריבית מיועדת להעמיד את הנפגע במצב בו היה אלמלא ההפרה או אילו תוקנה זו במועד, שאחרת יוצא המפר נשכר מחלוף הזמן והנפגע יוצא חסר (ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס פ"ד מו (2) 60, 67-68). קביעת המועד ממנו תחושב הריבית נתונה לשיקול דעת בית המשפט. ככל שמדובר בפסיקת ריבית ביחס לליקוי הבניה, אין לקבל את טענת בעלי הדירות לפיה שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי הריבית המגיעה להם תחושב ליום מתן חוות דעתו הראשונה של וגמן וכי היה עליו לקבוע את הריבית למועד היווצרות העילה, דהיינו למועד מסירת הדירות לידיהם. מוקדם של הפיצויים שנפסקו למערערים הוא בליקויים שנמצאו בדירותיהם וברכוש המשותף ועל כן ראויה קביעתו של בית המשפט המחוזי כי הריבית תחושב למועד קביעת שווים של מרבית הליקויים – מועד עריכת חוות הדעת (ראו גם: ע"א 9085/0, שם, בעמ' 479; ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן ואח' (לא פורסם, ניתן ביום 2.6.96))". נוכח האמור, הגעתי למסקנה, כי המועד לחישוב הריבית וההצמדה לעניין הסכום בגין ליקוי הבנייה, יהיה ממועד מתן חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט 27/1/2019, בעוד הפיצוי בגין עוגמת נפש יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

לסיכום אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סכום של -.

6,000 ₪ (לפי סעיף 116 לעיל); כן, אני מחייב את צד ג' לשפות את הנתבעות בסכום של -.

הנתבעים הגישו חוות דעת מהנדס ושמאי מקרקעין, מר עמית זיו, אשר לפיה עלות התיקונים מסתכמת ב- 6,600 ₪ והליקויים אינם מורידים את ערך הדירה.

התובעת לא הוכיחה וגם לא טענה שמדובר בכניסה ראשית לנכס ולפיכך אין מקום לסטות מקביעת המומחה, ואין ןלפסוק פיצוי בגין רכיב זה. (7.1.3) חלון בגבול המיגרש- בהתאם לקביעת המומחה, "הפתח הקיים בקיר המשותף שבין המיגרש נשוא חוות הדעת לבין המיגרש הצמוד לו מצידו הצפוני, ניפתח שלא בהתאם להוראות התיכנון התקף, לפיכך הובאה בחשבון ירידת ערך בגין פגיעה בפרטיות עבור הנכס נשוא חוות הדעת" (עמ' 45 סעיף 3.2.2 לחוות הדעת).

בנגוד לעדותה בבית המשפט, לשמאי מטעמה, מר שי חזן מסרה כי "המחסן ניבנה במקור עם תיקרה מונמכת בגובה של 2.20 מ' בלבד ולאחר קבלת טופס 4 הוסרה התיקרה המונמכת ע"י הנתבעים לפני מסירת החזקה בדירה..." (עמ' 5 לחוות הדעת מטעמו).

...

הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: (1) סך 51,300 ₪ בגין ליקויי הבנייה; (2) סך 21,000 ₪ בשל ירידת ערך ופגיעה בפרטיות בקשר עם החלון המשקיף על בית התובעת; (3) סך 15,000 ₪ בשל טרחה ועגמת נפש.

נוכח הפער המשמעותי בין סכום התביעה לבין הסכום הנפסק, אני מורה כי הנתבעת תשיב לתובעת רק מחצית מגובה האגרה ששולמה על ידי התובעת, כלומר 4,531 ₪.

על כן אני פוסק כי הנתבעת תשלם לתובעת סכום כולל של 5,000 ₪ ברכיב זה. סיכומו של דבר, הנתבעת תשלם לתובעת סך 96,831 ₪ בתוך 30 ימים מהיום, אחרת יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין.