ירידת ערך דירה מרעש בלתי סביר

" בהמשך דבריו שם הצביע כב' השופט רובינשטיין על חריג לכלל של מעשה בית דין והוא עשיית צדק, אלא שבעניינינו לא רק שאין חריג זה חל אלא ההפך הוא הנכון, שכן תוצאה על פיה נדחתה טענה לליקוי ברכוש המשותף של בנין בתביעת נציגות הבית המשותף, שהיא האחראית על רכוש זה, אך "תפתח הדלת" בפני טענה של דייר ספציפי לטעון כי ערך דירתו ירד בשל אותו ליקוי עצמו היא בלתי סבירה בעליל ודוקא יש משום יצירת עוות וחוסר צדק.

מיטרד ממאוורר ומבור חלחול/איסוף בכניסה לבנין כתב התביעה כולל עתירה לפצוי המשיבים בסך של 30,000 ₪ בגין ירידת ערך דירתם עקב מיטרד רעש בצמוד לחזית הסלון בקיר הגינה ממאוורר ומבור לאיסוף מי גשמים הגורם מיטרד תברואתי, ריחות לא נעימים ויתושים (סעיף ה' של פרק ב' לחוות דעת השמאי מר אלי סידאווי המהוה נספח ו' לכתב התביעה שלפני, פרק 1 סעיף ה' לחוות דעת המהנדס מר דב דוד המהוה נספח ה' לתביעה שלפני וסעיפים 7, 30.6, 30.7, 30.8, 38 ו-68 לכתב התביעה ו-48, 58 ו-68 לכתב התשובה).

...

סיכום לאחר שדנתי במכלול טענות הצדדים, הכלליות והנוגעות לעילות ספציפיות, הבקשה מתקבלת בחלקה ואני מורה על מחיקת כל הטענות מתוך כתבי הטענות של המשיבים ונספחיהם הקשורות בפלוגתאות בנושא הסאונה והאיוורור במועדון הדיירים, בור החלחול/איסוף בכניסה לבנין, חדר הדואר, העדר הגינון בחלק הדרומי ברכוש המשותף ועגמת הנפש.

לצד זאת הבקשה נדחית ביחס לפלוגתאות הנוגעות למאוורר בקיר הסלון הצמוד לגינה ול"פרשת הביוב", כפי שכונתה בתביעת הנציגות, לרבות הטענה בענין ההצפות החוזרות.

אזכיר גם כי טענות כלליות של המשיבים בענין הרחבת חזית, בענין עצם יכולתו של פסק הדין בתביעת הנציגות להקים השתק פלוגתא (על שני ראשי טענה זו שהעלו המשיבים) והטענה הכללית כנגד המומחה מטעם בית המשפט בתביעת הנציגות נדחו אף הן, ובסיכומו של דבר עיקר הבקשה התקבל ומרבית טענות המשיבים נדחו.

לטענת התובע, הנתבעים גרמו לו למיטרד מכוח סעיף 44 לפקודה, שכן הם מנהלים עסק של דירות נופש/בית הארחה בסמוך לדירת המגורים שלו, המהוה פגיעה בפרטיות, מיטרד של רעש בלתי סביר ופוגעת בהנאתו.

עצם ניהול העסק של בית הארחה הוכר בפסיקה כמטרד לשכנים, ועל אחת כמה וכמה כאשר העסק מנוהל בתוך שכונת מגורים: "הקמת הצימרים ובפרט שני הצימרים הדרומיים ואופן השמוש בהם הכולל פעילות כימעט בכל ימות השנה (בעיקר בחגים ושבתות ובחופשת הקיץ) מהוה פגיעה בקניינם של ארד וכן מהוה מיטרד המונע מהם שימוש סביר ו/או הנאה מהמקרקעין שלהם. סבורני כי לא יכולה להיות מחלוקת של ממש כי מיקומם של הצימרים בסמיכות לבית ארד אכן פוגע בפרטיותם, בשלוותם ובנוחותם של בני מישפחת ארד, ואף פוגע באוירה המאפיינת את האיזור הכפרי בו ממוקם ביתם. אין ספק כי הפעילות בצימרים מהוה מיטרד מתמשך, אשר מונע מארד ליהנות ולעשות שימוש סביר בביתם". (ת"א 3082/05 רחל ארד נ' שמשון סולימנפור (12.02.12)) בעיניין זה יפים דברי כב' הש' בן-עתו (וצוטטו בע"א 403/73 בצלאל נ' סימנטוב, פ"ד נט(1) 41, (03.09.1974) לעניין חשיבות מיקומה של הדירה: "...גם בחיים המודרניים וגם בערים הגדולות ובריכוזי האוכלוסין הצפופים - שומה עלינו להבטיח לאדם תנאים שיש בהם המינימום הדרוש של כל מה שאדם זקוק לו, כדי שחייו בכלל ייקראו חיים. יש להבטיח שטח מחיה מינימאלי ; יש להבטיח פרטיות מינימאלית, יש להבטיח אויר, אור ושמש במידה הנחוצה לאדם שכבר מזמן התרגל שלא להתגורר במערות . יש להבטיח שקט ורגיעה, במידה כזאת שאדם יוכל לזכות במינימום של שעות שינה הנחוצות לבריאותו, ובמינימום של שקט, המבטיח שלא ייצא מדעתו גם בשעות בהן אינו ישן. והרשימה כמובן אינה ממצה. אכן, המציאה הטכניקה המודרנית תחליפים שונים, כגון חדרים אטומים לרעש, מיזוג אויר, ועוד כיוצא באלה ומי יודע אילו הימצאות עוד נכונו לנו בעתיד. כמובן, שבתי-המשפט 'החיים בתוך עמך' מודעים להימצאות הללו, ובודקים בכל מקרה, באיזו מידה אפשר להזקק להן בנסיבות אותו ענין למניעת המיטרד או להקטנתו. אולם בסופו של דבר, נראה לי, ששום חשבונות של מאזני נוחיות - אינם יכולים ואינם צריכים להשפיע על בית-משפט להשלים עם מיטרד המוריד את איכות החיים של האדם מעבר לאותו קו גבול - מינימום שעליו דברתי לעיל, ואני מוכנה אפילו להסתכן ולהעיר עלי זעמם של שוחרי הקידמה, ולומר שאני מחייבת התחפרות בקוו גבול זה, אפילו אם תהיה בכך לפעמים משום פגיעה או מעצור לקידמה ולהתפתחות, בין כלכלית ובין אחרת". (ההדגשות הוספו ר.ג').

לצד זאת, בהיתחשב בכך שניתן סעד של הריסה, ולצידו קנס כספי יומי למקרה שהצו לא יקוים, הרי שאין מקום לפסיקת פיצוי בגין ירידת הערך שהיא תיאורטית במקרה זה. אובדן דמי שכירות: התובע טען לאובדן דמי שכירות כתוצאה מהגדרת המבנה כמסוכן בעקבות הקמת בריכת השחייה, וכן בעקבות הנזילות והרטיבות בדירה שנגרמו לו מהבריכה.

...

אני מקבלת את חוות דעת השמאי, לפיה במצב הדברים כפי שהוא כיום, חלה ירידת ערך בסך 68,000 ₪.

בת"א (שלום ת"א) 25510-07 חנן קמינסקי נ' טייל סיטי הפקות בע"מ, תק-של 2010(1), 8971 , 8981 (2010) קבע כבוד השופט שיינמן: "נזק של עוגמת נפש איננו נזק קצוב הניתן למדידה מדויקת, וניתן כאמור לפוסקו על סמך הערכה ואומדנה. הערכה ואומדנה, מושפעים בין היתר, מהתרשמותו ומהשקפתו האישית של ביהמ"ש, לגבי חומרת העוולה מחד, ומאידך לנזק שנגרם לנפגע". התובע סבל מהמטרד שיצרו הנתבעים במשך מספר שנים, ואכן שוכנעתי כי נגרמה לתובע עוגמת נפש רבה, בנוסף לפגיעה בזכות לחיים בתנאים סביבתיים ראויים.

סוף דבר לאור זאת, אני מצווה על הנתבעים, ביחד ולחוד, כדלקמן: להרוס כל בנייה שבנו על הגג, כולל הבריכה ותוספת הבנייה (החדר) המשקיפה אל תוך דירת התובע וחוסמת את חלון דירתו תוך 60 יום ממועד המצאת פסק הדין.

אשר למטרד ליחיד – המשיב טען בפני בית המשפט קמא, כי המערערים ניהלו בנכס עסק של בית הארחה ללא היתר ובכך גרמו להפרעה ממשית לשימוש סביר בדירתו, פגיעה בפרטיותו ורעש בלתי סביר.

בית המשפט קמא קיבל את חוות דעת השמאי בירותי, לפיה, חלה ירידה בערך הדירה בסך 68,000 ₪ וקבע, כי בהנתן צו ההריסה אין לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך בהיותו תאורטי.

...

המשיב לא עמד בנטל ההוכחה ועילת תביעתו בגין אובדן דמי שכירות דינה להידחות.

אף שניתן למצוא טעם והיגיון בקביעתה של סנקציה בגין אי-קיום צו ההריסה, נוכח צפיתו הסבירה של בית המשפט קמא כי המערערים לא יקיימו את הצו, סבורני כי דרך המלך בנסיבות כאלה היא שבית המשפט יתן למערערים שהות סבירה לקיום צו ההריסה, ובמידה והצו לא יכובד, תעמוד בפני המשיב אפשרות להגיש בקשה לפי סעיף 6 לפקודת בזיון בית משפט או להגיש תביעה נוספת בגין הנזקים שייגרמו לו עקב התמשכות ההפרה.

סוף דבר לאור כל המקובץ לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור באופן חלקי, ולהורות כדלקמן: לבטל את חיוב המערערים בפיצוי המשיב בגין אובדן דמי שכירות בסך 92,750 ₪ (פיסקה 58 לפסק הדין).

רעש בלתי סביר זה גורר אחריו לבטח ירידת ערך של הדירה, גם אם לא בשיעור הנטען.

...

ככול שהעבודות תתמשכנה, תשלם הנתבעת עבור כל חודש נוסף או חלקו סך של 4,300 ₪.

בסופו של דבר, התגלו בדירה ליקוים משמעותיים ובוצעו תיקונים בהיקף נרחב מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

סיכום סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך של 136,376 ש"ח. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט בסך של 26,982 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

כן הפניתה הנתבעת לעובדה כי אישתו של התובע אינה צד להליך, על כל המשתמע מכך מבחינת זכותו הנטענת לקבלת מחצית מראשי הנזק בתביעה כמו גם התעלמותו מימצאי השמאי שכאמור קבע בחוות דעתו כי לא הייתה כל ירידת ערך בדירת התובע בעקבות מיטרד הרעש.

בהקשר זה יובהר כי בתקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), תש"ן-1990, נקבעה במסגרת התוספת הראשונה טבלה של מפלס הרעש המותר תוך הבחנה בין סוגי המבנים השונים בהתאם לשימוש בהם.

סעיף 1 לאותן תקנות מגדיר את סוגי המבנים וההגדרה הרלוואנטית לענייננו היא "מבנה ג'" הכוללת "ביניין באיזור שהמקרקעין בו משמשים למטרות מגורים ולאחד או יותר מהשימושים הבאים: מסחר, מלאכה, בידור". מומחה האקוסטיקה בחן את מפלס הרעש בדירה בהנתן העובדה כי הבניין משמש גם כן למסחר ותוך ניטרול יתר מקורות הרעש שאינם נובעים מהמדחסים.

...

בנסיבות העניין דרישת התובע בנדון נדחית בזאת.

לסיכום, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע, באמצעות בא כוחו, סך של 14,000 ₪.

כן תשלם הנתבעת לתובע מחצית סכום האגרה ששולמה בתביעה וחלקו בשכרו של מומחה האקוסטיקה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על מחצית הוצאות האגרה מיום תשלומה ועל חלקו בשכר מומחה האקוסטיקה ממועד תשלומו ועד התשלום המלא בפועל.