ירידת ערך דירה אי התאמה בין תוכנית דירה ותביעה

שנית, מכיוון שאין לתובעים טענה בדבר אי-התאמה בין התוכניות לבצוע בפועל ומכיוון שאין חולק כי התוכניות הוצגו לתובעים בטרם רכשו את הדירה והם ידעו מה הם רוכשים, הרי שהתובעים אינם יכולים להשמע בעת הזאת בטענה לירידת ערך בשל חוסר נוחיות כתוצאה מנתוני הנכס שרכשו.

סיכום ביניים סך הליקויים 14,225 ₪ פקוח הנדסי (11%) 1,565 ₪ 15,790 ₪ מע"מ 2,684 ₪ סה"כ 18,474 ₪ פיצוי בגין אי התאמה 5,000 ₪ ירידת ערך בשל קיר עקום 1,000 ₪ סה"כ 24,474 ₪ עוגמת נפש התובעים מבקשים לזכותם בסך של 50,000 ₪ בגין עוגמת הנפש הרבה שנגרמה להם לטענתם, בשל הליקויים הרבים בדירה ואי ההתאמות, לרבות ליקוי אקוסטי לגביו חוזרים התובעים וטוענים כי הוכח שאינו רק מיטרד אלא אי-עמידה בתקן.

לעניין השיקולים בקביעת פיצוי בגין עוגמת נפש בתביעות ליקויי בניה נפסק בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ (1.12.2008), פסקה 18: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון - עלות תיקון הליקויים - נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו (ראו עניין סגל, שם; ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 65 (1992) (להלן: עניין דרוקר). עם זאת, על הפצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות (עניין סגל, שם)." הסכום הנתבע על ידי התובעים מופרז עד מאד ואינו תואם את נתוני התיק.

...

לאור כל האמור לעיל, הרי שדין טענת הקיזוז להידחות.

סוף דבר התביעה נגד הנתבעת מתקבלת באופן חלקי.

הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים: עלות תיקון הליקויים בסך של 24,474 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 7.3.17 ועד היום.

האם זכאים התובעים לפצוי בגין ירידת ערך הדירה התובעים טוענים כי רכשו את הדירה "על הנייר" כדירת גן הכוללת גינה רחבת ידיים בשטח של 69 מ"ר. בפועל התובעים קיבלו גינה בשטח של 25.4 מ"ר בלבד ושטחים מרוצפים בשטח של 25.1 מ"ר. גם אם מחשבים את השטחים המרוצפים כגינה, עדיין לא מתקבל שטח "גינה" של 69 מ"ר. בהתאם לסעיף 5.2 להסכם המכר, בכל מקרה של סתירה או אי התאמה בין המפרט הטכני לבין תוכניות המכר שצורפו להסכם, יהא המפרט הטכני המסמך הקובע.

דוקא עיון בחוות דעת השמאי מטעם התובעים, אשר הוגשה לצורך הוכחת ירידת ערך הדירה, ממחישה את הצורך בהגשת ראיה לגובה השכירות של דירה דומה במידותיה וגודלה לדירה נשוא התביעה, שהנה דירה בת 3 חדרים בלבד.

...

אשר לשמאי מטעם התובעים, אלי סידאווי, ולחלקם בשכר טרחת המודד מטעם בית המשפט, מר קעואר, הנני קובעת כי אין לחייב את הנתבעת בהוצאות אלו.

סוף דבר הנני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך כולל של 63,298 ₪ לפי הפירוט הבא: 41,100 ₪ בגין ליקויי בנייה ואי התאמות.

כמו כן, הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ. ככל הסכומים ישולמו תוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין לידי הנתבעת, שאם לא כן הם יישאו תוספת הפרשי ריבית והצמדה עד ליום התשלום בפועל.

לטענתם, בשל אי ההתאמה שהתגלתה, נאלצו לוותר על שכירת דירת 4 חדרים למשפחתם המתרחבת המונה 6 נפשות, אותה לא יכלו לממן והסתפקו בשכירת דירת 3 חדרים באיזור פחות טוב ברמת גן. זאת, מעבר לעוגמת הנפש הרבה שנגרמה להם בשל כך. התובעים טענו כי ניזקם נגרם כתוצאה ישירה מהתרשלותה של הנתבעת, אשר לא בדקה את מצבה הרישומי – תיכנוני של הדירה ובין היתר את תאור הדירה במסגרת היתר הבנייה וזכויות הבנייה באותה החלקה והאם קיימת התאמה בין תאור הדירה בתשריט הבית המשותף להיתר הבנייה.

התובעים טענו לירידת ערך של הדירה בסך כולל של 490,000 ₪ בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמם– מר יניב שירן (נספח ז לכתב התביעה), לזכאותם להחזר עמלת תיווך בה נשאו בסך של 21,808 ₪ ולעגמת נפש בסך של 320,000 ₪.

אני דוחה טענה זו. להלן נוסח הסעיף: "הצדדים מאשרים ומצהירים, כי הוצע להם לבדוק את זכויות הבניה, החבות בהיטל השבחה וכל יתר ההיבטים התכנוניים הקשורים בדירה ע"י מומחים מטעמם. הצדדים מאשרים ומצהירים, כי ידוע והובהר להם כי עוה"ד המטפלים בעיסקה זו לא בדקו את התכניות החלות על הדירה ו/או כל מיסמך אחר (לרבות תיק הבניין ו/או היתר הבניה של הבניין ושל הדירה) ואת התאמתם למצב הדירה והבניין בפועל, ועל כן הצדדים מוותרים בזאת כלפי עוה"ד על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בעיניין זה". מדובר בסעיף שנוסח על ידי עורכי הדין שטיפלו בעיסקה ונכלל בהסכם בין התובעים לבין הנתבעים 2 ו-3 ולא בהסכם שנחתם בין התובעים לבין הנתבעת.

...

המומחה דחה את טענת הנתבעים כי הייתה בקשה שהוגשה לאישור השינויים (הפיצול לתתי החלקה) שלא נודע מה עלה בגורלה וכי קיומו של תשריט הבית המשותף המשקף את מספר היחידות בפועל מביאים למסקנה כי ניתן היתר שכזה.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 184,000 ₪ (80% מסך של 230,000 ₪) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 23.6.2016 הוא המועד הקובע על פי חוות דעת המומחה וכן פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 20,000 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים אגרת בית המשפט בשיעור 2.5% מסכום זכייתם, שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט בו נשאו בסך של 3,315 ₪, שכר טרחת המומחה מטעמם בסך של 6,435 ₪ והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומם.

עוד תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 23,400 ₪.

הנתבעת כפרה בחוות דעת המהנדס דינרשטיין וטענה, כי אינה אחראית לחלק מהליקויים, דוגמאת פגמים בריצוף, שנגרמו על ידי התובעים, וכי חלק מהליקויים נובע משינויים שבקשו התובעים לבצע בדירה, שגררו אי התאמה בין המפרט לדירה בפועל.

יחד עם זאת, מאחר ואי ההתאמה ניתנת לתיקון (הזזת הקיר למקומו על פי תוכנית המכר), העריך המומחה את עלות התיקון, בסך 12,300 ₪ ולא קבע ירידת ערך.

לפיכך, יש להפחית מהעלויות הנזכרות בחוות דעת המומחה סך של 12,300 ₪, בצרוף פקוח הנדסי ומע"מ בגין אי ההתאמה, כביכול, בגודל חדר רחצה הורים וסך של 18,700 ₪, בגין ירידת ערך לדירה עקב הליקוי הנטען בחניה.

אוסיף, כי העובדה שמספר שנים מאז מסירת הדירה יש פגמים שמקורם במחדלי הנתבעת, אשר לא תוקנו, תומכת במסקנה זו. חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט מצביעה על ליקויי בניה בדירת התובעים, אמנם לא בהקף שנטען בכתב התביעה, אך ודאי בהקף המצדיק היתייחסות של הנתבעת בזמן אמת ותיקון.

...

עלות תיקון הליקויים שנמצאו בסופו של דבר על ידי המומחה קרבצ'יק, ואושרו על ידי כמפורט לעיל, נמוכה בשיעור ניכר מזו שנטענה על ידי התובעים.

סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים: פיצוי בגין ליקויי הבניה - סך של 30,559 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים, באמצעות ב"כ, מחצית מהוצאותיהם בגין אגרות התביעה, מחצית משכ"ט המומחה מטעמם, מלוא הוצאותיהם בגין חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט (כנגד קבלות) וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 6,000 ₪.

התובעת הגישה תביעתה בגין הפרת חוזה מכר ואי התאמה, עת טענה כי הנתבעת התחייבה לספק לה גינה בשטח 50 מ"ר הצמודה לדירתה, אך בפועל שטח הגינה הנו 34.5 מ"ר. בית המשפט לתביעות קטנות דחה את תביעת התובעת, והיא מימשה את זכותה והגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בנצרת.

בעמוד 2להסכם המכר (במיפרט) התחייבה הנתבעת לספק לתובעת דירה בשטח 148.3 מ"ר וכן מרפסת בשטח 47 מ"ר. בנוסף התחייבה הנתבעת לספק לתובעת חניה צמודה בשטח 24 מ"ר וכן גינה מוצמדת לדירה בשטח 50 מ"ר. התובעת טוענת כי ביום 5.12.2013 קיבלה התובעת חוות דעת הנדסית בה צוין בסעיף 5 אי התאמה למיפרט בגינה בשטח כ-33 מ"ר במקום 50 מ"ר. ביום 13.2.2019 קיבלה התובעת חוות דעת שמאית שלפיה ירידת הערך הנובעת מחסר של 15.5 מ"ר בשטח הגינה הצמודה הינו בגובה 53,000 ₪.

לדידה, יש לדחות את הטענה בטענה בדבר אי התאמה בין השטח הנקוב בתכנית המכר ובין שטח הגינה המוצמדת בפועל לרבות הדרישה לפצוי.

...

משמצאתי כי אין בידי לקבל את חוות דעת המודד, שכן הוא הודה כי לא מדד את כלל השטחים הצריכים לעניין, הרי שאין רלוונטיות לחוות דעת זו. באשר להצמדת הדירה בטאבו, התובעת העידה לפניי כי היא לא אישרה את ביצוע ההצמדה כל עוד מתנהל הליך בבית המשפט ביחס לשטח הגינה.

יחד עם זאת, יש לזכור כי נטל ההוכחה מוטל על התובעת והיא לא עמדה בו. בנסיבות דנן, לא שוכנעתי באמצעות ראיות התובעת או באמצעות עדיה כי שטח הגינה הינו 34.5 מ"ר ולכן אין בידי לקבל את התביעה.

אשר על כן, התביעה נדחית.