ירידה באיכות החיים ובערך המקרקעין בגלל רעש

הנתבעות מוסיפות וטוענות כי ייתכן ואין באמור כדי לשלול באופן מלא, תשלום פיצוי בגין מיטרד, בנוסף לפצוי בגין ירידת ערך של המקרקעין החשופים למטרד, מקום בו התובע יוכיח באופן ספציפי את נזקו המיוחד, כגון שעקב המיטרד נגרמו הוצאות רפואיות מוכחות.

דיון והכרעה לאחר ששבתי ועיינתי בטענות הצדדים, סבורה אני כי אין לראות בפצוי בגין ירידת ערך הדירות כ"בולע" ומכיל בתוכו את הפצוי בגין הנזק הלא ממוני אשר נגרם בגין המטרדים הנטענים, לאותם תובעים המתגוררים בדירות המצויות בקרבת התחנה המרכזית החדשה ואשר מעבר לירידת ערך דירותיהם, סובלים פגיעה מתמשכת באיכות חייהם בגין מיטרדי הרעש, הריח וזיהום האוויר, הנטענים.

...

התובעים טוענים לפגיעה בערך דירותיהם ואיכות חייהם כתוצאה מהפעלת גן הילדים בבניין.

בנוסף, טוענים התובעים כי קיומו של גן הילדים מהוה מיטרד להם ולבעלי הדירות הנוספים בבניין, בשל רעש רב הבוקע ממנו, מפגעי ריח, מחסור בחניה ולכלוך.

דיון והכרעה סמכות עניינית התביעה שבפניי עניינה פגיעה ברכוש המשותף של הבניין, במסגרתה עותרים התובעים למתן סעד בדבר השבת המצב בבניין לקדמותו, על ידי מתן צו להריסת תוספת בניה, ריצוף וגידור שנעשו על ידי הנתבעת בחצר הבניין וכן לחיוב הנתבעת בפצוי כספי לתובעים בגין דמי שימוש ראויים, מיטרד וירידת ערך דירות התובעים.

סעיף 71ב (א) לחוק המקרקעין, שעניינו שינויים ברכוש המשותף ובזכויות בנייה קובע כי: "על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה..." וראו גם נוסח סעיף 2(א) לתקנון המצוי של בעלי דירות בבית משותף (להלן "התקנון המצוי"), החל בעיניין זה: "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האספה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבניה".

...

משכך, טענת התובעים בדבר ירידת ערך דירותיהם נדחית.

יחד עם זאת, התנהלות יום יומית זו לאורך שנים יש בה כדי להוות מטרד למי שמתגורר במקום ומשכך אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע 2 פיצוי בסך של 5,000 ₪ בגין ראש נזק זה. לאור האמור לעיל, דינה של טענה זו להידחות ביחס לתובע 1, ולהתקבל באופן חלקי ביחס לתובע 2.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, דין התביעה להתקבל בחלקה והנני מורה כדלקמן: למען הסר ספק, ככל שעדיין מתקיימת פעילות של גן הילדים בדירת הנתבעת, ולו במתכונת מצומצמת, עליה לחדול ממנה בתוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה. על התובעת לסגור את החלון שנפרץ לכיוון חדר המדרגות תוך 30 ימים מהיום.

התובעים טוענים לפגיעה בערך דירותיהם ואיכות חייהם כתוצאה מהפעלת גן הילדים בבניין.

בנוסף, טוענים התובעים כי קיומו של גן הילדים מהוה מיטרד להם ולבעלי הדירות הנוספים בבניין, בשל רעש רב הבוקע ממנו, מפגעי ריח, מחסור בחניה ולכלוך.

דיון והכרעה סמכות עניינית התביעה שבפניי עניינה פגיעה ברכוש המשותף של הבניין, במסגרתה עותרים התובעים למתן סעד בדבר השבת המצב בבניין לקדמותו, על ידי מתן צו להריסת תוספת בניה, ריצוף וגידור שנעשו על ידי הנתבעת בחצר הבניין וכן לחיוב הנתבעת בפצוי כספי לתובעים בגין דמי שימוש ראויים, מיטרד וירידת ערך דירות התובעים.

סעיף 71ב (א) לחוק המקרקעין, שעניינו שינויים ברכוש המשותף ובזכויות בנייה קובע כי: "על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה..." וראו גם נוסח סעיף 2(א) לתקנון המצוי של בעלי דירות בבית משותף (להלן "התקנון המצוי"), החל בעיניין זה: "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האספה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבניה".

...

משכך, טענת התובעים בדבר ירידת ערך דירותיהם נדחית.

יחד עם זאת, התנהלות יום יומית זו לאורך שנים יש בה כדי להוות מטרד למי שמתגורר במקום ומשכך אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע 2 פיצוי בסך של 5,000 ₪ בגין ראש נזק זה. לאור האמור לעיל, דינה של טענה זו להידחות ביחס לתובע 1, ולהתקבל באופן חלקי ביחס לתובע 2.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, דין התביעה להתקבל בחלקה והנני מורה כדלקמן: למען הסר ספק, ככל שעדיין מתקיימת פעילות של גן הילדים בדירת הנתבעת, ולו במתכונת מצומצמת, עליה לחדול ממנה בתוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה. על הנתבעת לסגור את החלון שנפרץ לכיוון חדר המדרגות תוך 30 ימים מהיום.

לטענת התובעים, בתקופה זו, בה גידלה הנתבעת עופות בלול שניבנה בסמיכות לחדרי הילדים בביתם, נגרמו להם נזקים שונים עקב כך. נטען כי התובעים וילדיהם נימנעו מלעשות שימוש בחצר ביתם, הקפידו על סגירת החלונות על מנת להמנע ממחלות, רעש, ליכלוך וריחות, ונפגעה באופן קשה ההנאה משימוש בביתם ואיכות חייהם.

הסעד הכספי שנתבע הועמד על 121,259 ₪, בגין ארבעה מרכיבים: (1) 36,000 ₪ - פיצוי בגין ירידת ערך ופגיעה במקרקעין; (2) 70,000 ₪ - פיצוי בגין עוגמת נפש; (3) 6,000 ₪ - פיצוי בגין אובדן ימי עבודה שהושקעו בטיפול המשפטי; (4) 9,259 ₪ - הוצאות ישירות.

הבסיס לקביעתו היה "מחקר דלפי" לעניין הפגיעה בבית מגורים צמוד קרקע בגין קרבה למקור רעש שהנו כביש סואן.

בסיכומיו בכתב של בא-כוח הנתבעת נטען כי מסקנת השמאי בנוגע לירידת ערך בשיעור 15% מדמי שכירות חודשיים המבוססת על "מחקר בשם דלפי", בו נקבע כי במקרה של בתים בקירבת כביש ירידת הערך היא 19%, אינה מתאימה למקרה שבפנינו, בו מקור הרעש הנו לול קטן ובו שלוש תרנגולות בלבד.

...

אני סבור שאין די בהסתמכות על "מחקר דלפי", שהוזכר בקצרה בחוות הדעת, כבסיס למסקנה שערך המקרקעין של התובעים בתקופה הנדונה ירד ב-15%.

לאור כל אלה, אני קובע שלא עלה בידי התובעים להוכיח שנגרמו למקרקעין שלהם פגיעה וירידת ערך.

לאור הקביעות בנוגע לנזקים, בפסקה 9 ו-11 לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: (1) 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה המתוקן השני, 20.1.2019, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מיום הגשת כתב התביעה המתוקן השני ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 2,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

אין לברוא בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, "ראש נזק" נוסף של עלות מיגון שהיא חיצונית לירידת ערך המקרקעין.

עמדתנו במישור המשפטי היא, כי יש מקום לקבלת עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה במובן זה שירידת הערך לפי סעיף 197 היא מכלול אחד, האמור לשקף כל רכיב של ירידת ערך, לרבות בשל רעש במקרים המתאימים.

בחתימה נציין, כי איננו מקלים ראש בטענות צפריה לגבי ההשלכה על איכות החיים במושב, אך בידינו להדרש רק להשלכות התכנית האחרונה.

...

החלטנו ליתן רשות ערעור בשתי הבקשות ואנו דנים בהן כבערעור, ועמדתנו לגבי הערעורים היא כפי שיפורט.

אשר לבקשת רשות הערעור של צפריה, באנו לכלל מסקנה כי יש לגזור לגביה גזירה שוה מפסק הדין בעע"מ 683/13 רשות שדות התעופה נ' טויטו (3.9.15), שבו נקבע כי יש לחשב את הפגיעה לפי 7 מליון נוסעים בנתב"ג, ואנו מחילים זאת – בהסכמת רש"ת – גם על המקרה דנן.