יחידת רישום נפרדת במבנה משותף

אכן, מהוראת סעיף 142(ב) לחוק המקרקעין עולה כי, ככלל, אין לרשום ביניין משותף מורכב [כהגדרתו בסעיף 59(א) לחוק המקרקעין], כאשר עסקינן בשני מבנים המצויים בשתי חלקות נפרדות שכן " ... לא כל שני מבנים נפרדים ראויים להרשם במירשם המקרקעין כבית משותף. אם ניתן לרשום כל מבנה בנפרד (דהיינו, כיחידת רישום נפרדת) אין לרשום את המבנים כבית משותף אחד ... כל אימת שניתן לרשום בית על חלקת רישום נפרדת ראוי לעשות כן ולהמנע מן הסירבול העלול להגרם מקיומו של בית משותף מרובה מבנים". ברם אולם, חריג לכך הוא המקרה שבו אף שניתן לרשום כל מבנה על חלקה נפרדת יש למבנים מתקנים משותפים (כגון מיגרשי טניס, בריכת שחיה, גן שעשועים לילדים, וכיוצא באלה) .

...

לטענת התובעים, אין לאפשר לנתבעות לעשות שימוש במרתף החניות שבבית המגורים, שלא על פי הכללים שנקבעו בהחלטת האסיפה.

אני קובע אפוא לאור האמור לעיל, כי הנתבעות או מי מטעמן זכאיות לעשות שימוש בחניות הציבוריות שבבעלותן, אך ורק באמצעות עובדיהן ו/או מי מטעמן שיאושרו מראש ובכתב על ידי נציגות בית המגורים – כפי שנקבע בהחלטת כב' השופט י. זפט מיום 18/1/07 במסגרת הסעד הזמני (סעיף א' לחלק האופרטיבי של ההחלטה).

אני מורה, כי ההסדר הזמני יעמוד בתוקפו כל עוד לא נמצא פיתרון תכנוני חלופי, שיאושר על ידי רשויות התכנון – אשר יאפשר גישה חופשית לבאי הבניין לשימור, תוך שמירה על בטיחות בית המגורים וביטחון דייריו.

התוצאה סוף דבר ולאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן – א. תביעת התובעים מתקבלת בחלקה, והתביעה שכנגד נדחית.

בהסכם נקבע, בין היתר, כי על אנגל להכין ולסיים בתוך תקופת הפיתוח את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המיגרש כיחידת רישום נפרדת, וכן - אם רמ"י תידרוש מאנגל לרשום את המבנים כבית משותף לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) - להכין ולסיים את כל הדרוש לשם רשומם כבית משותף ולבצע לשם כך על חשבונה כל פעולה שתדרש, לרבות הכנת תשריטים, צוי רישום ותקנונים.

...

אשר על כן, אני מקבל את הטענות המקדמיות ומורה על מחיקת התביעה.

כמו-כן אני מחייב את התובעת לשלם לכל אחת מהנתבעות שכר טרחת עורך-דין בסך 2,000 ₪.

סעיף 5(ח): "להכין ולסיים בתוך תקופת הפיתוח את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המבנים כבית משותף (או בתים משותפים) לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ולבצע לשם כך על חשבונו כל פעולה שתדרש לרבות הכנת תשריטים... וזאת, אם ידרוש המינהל מהיוזם לרשום את המבנים כבית משותף, כאמור". בחוזה החכירה (משנת 1998), התחייבו כפיר והגורם הנוסף: סעיף 10(ג): "החוכר מתחייב להכין ולסיים את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המוחכר כבית משותף (או בתים משותפים), לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ככל שפעולות אלו לא הושלמו בתקופה שקדמה לחתימת חוזה זה, ולבצע לשם כך על חשבונו על פעולה שתידרש לרבות...". בהסכם ברקן-כפיר-עובדיה, התחייבה כפיר כלפי אבני עובדיה, כדלקמן: סעיף 14.4: "המוכרת תיגרום לכך כי מיד לכשיתאפשר הדבר מבחינה תכנונית, ניהולית ירשם המבנה כיחידת רישום נפרדת במקרקעין – לפי הצורך – ולשם כך תכין המוכרת את המפות והמסמכים הדרושים לצורך הרישום כאמור, כולל לצורך רישום ו/או חידוש רישום המקרקעין, חלוקה, הפרדה, מדידה ומפות הפרצלציה... והמוכרת תישא בכל ההוצאות הקשורות באמור אך והרוכשת מצידה מתחייבת לשאת בכל עפ"י חלקו היחסי של שטח ריצפת המבנה ביחס למבנים תעשייתיים ו/או למקרקעין – לפי המקרה... למען הסר ספק, אין המוכרת מתחייבת לכל פעולה הכרוכה ברישום בית משותף אלא ברשום המבנה והמגרש כיחידה נפרדת ותו לא". סעיף 14.6, פסקה שניה: "כן תישא הרוכשת בהוצאות ישירות לרישום הפרצלציה במקרקעין כגון אגרות שכר מודד וכוד, על כל הפעולות הכרוכות בכך, על פי חלקה היחסי במבנים התעשייתיים ו/או במקרקעין - לפי המקרה". אם נבחן את מערכת ההסכמים, הרי מי שקבל על עצמו את ההיתחייבות לבצוע רישום הבית המשותף, לרבות מימון הרישום, (למעט כאמור בעיניין ההוצאות כגון תשריטים וכד'), הוא כפיר, וזאת בהתאם למספר הסכמים שפורטו על ידי לעיל.

...

מאחר והצדדים מסכימים למינוי כונס נכסים, בשלב זה, לצורך בירור המצב לאשורו מבחינה תכנונית/אדריכלית ומה עוד דרוש על מנת שניתן יהיה להשלים את הבית כבית משותף, כלומר קיימת הסכמה למינוי כונס נכסים לחלק של הבדיקה, עדיין אין הסכמה למינוי כונס נכסים לצורך ביצוע הרישום בפועל, ומאחר והצדדים מסכימים גם לזהות כונסת הנכסים, בשלב הראשון ועל מנת לקדם את התיק, ועל מנת לברר האם יש מקום אכן להורות על משלוח הודעה לצד ג', האם יש צורך בנוכחותה של המשיבה 2 בהליך שבפני, על מנת לברר את השאלה האם אכן כטענת המשיבה 2 קיימות חריגות בניה באגף של המשיבה 1 המונעות את רישום הבית כבית משוף (הטעות במקור – ר' ע'), ומה דרוש על מנת שניתן יהיה לבצע את רישום הבית כבית משותף, אני מורה בשלב זה על מינוי כונסת הנכסים, הגב' עו"ד לירז ראש, לשם ביצוע הבדיקות והגשת דו"ח בתוך 60 יום.

אכן המבקשת לא שחררה את אבני עובדיה מביצוע הרישום, ולאור עמדת אבני עובדיה אני סבורה שאין לי צורך להידרש לנושא זה. הקושי טמון לא בשאלה מי אמור לשאת במימון, אלא בשאלה האם כפיר שאמורה לשאת בעלויות מימון רישום הבית כבית משותף אכן תמלא את התחייבותה בפועל, ומה יקרה ככל ולא תכבד את ההחלטה המורה לה לשאת במימון.

במקרה שמי מהמשיבות לא תשלם את חלקה בהתאם להוראות כונסת הנכסים, תשלם המשיבה האחרת את החלק שלא שולם, ותגיש פסיקתא לחתימתי לחיוב המשיבה שלא נשאה בעלויות כפי פסק דין זה, לצורך גבייתו מהמשיבה הסרבנית.

לאור ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים, מינוייה המוסכם של כונסת הנכסים, הרצון הטוב של כלל הצדדים להביא לסיום המחלוקת, בין היתר, בהסכמה שלא לנהל הליכי הוכחות, אני סבורה שבשלב זה אין לעשות צו להוצאות.

אציין כי על פי הסכם הרכישה של החנות, מדובר במקרקעין שטרם עברו חלוקה מחדש ועל כן בזמן הרכישה, לא ניתן היה לרשום את המבנה כבית משותף ואת החנות כיחידת רישום נפרדת בלישכת רישום המקרקעין.

...

אני סבורה כי יש לראות בהסכם ההבנות הסכם נאמנות גם אם הדבר לא צוין בו במפורש.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי אני מקבלת את התביעה וקובעת כי התובע הוא הבעלים היחידי של החנות.

כמו כן אני קובעת כי ניתן לפעול על פי הסכם ההבנות ולאכוף את הפעולה על פיו, כלומר הסכם ההבנות תקף ובר אכיפה.

לטענת התובעת, בהתאם להוראות ההסכם, היה על הנתבעות לרשום את זכויות התובעת בלישכת רישום המקרקעין או ברמ"י וכן לרשום את המבנה כבית משותף, תוך רישום הזכויות שנמכרו לתובעת, על הצמדותיהן, כיחידת רישום נפרדת וזאת עוד בשנת 2006, אלא שהנתבעות הפרו היתחייבותן זו. עוד לפני שנת 2009 עשתה הנתבעת דין לעצמה, כך נטען, ופלישה לחניות מס' 5 ו-6 של התובעת ובנתה, או איפשרה לאחר לבנות על חלקן, בשטח של 7 מ"ר, מחסן, אשר יתרתו בנויה על שטח של כ-15 מ"ר ברכוש משותף.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ותצהירי הצדדים על נספחיהם, שמעתי את העדויות ועיינתי בסיכומי הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה העיקרית והתביעה שכנגד להתקבל בחלקן, ואפרט.

אין בידי לקבל טענות אלה של הנתבעת.

בהקשר זה אציין, כי מקובלת עלי טענת התובעת שאין בסיס לסכומים שנתבעו בתביעה שכנגד בענין זה ולא בכדי טענה הנתבעת (התובעת שכנגד) בסיכומיה לסכום אחר מזה שנתבע בתביעה שכנגד.