יחידות אירוח כשימוש שאינו למגורים

בעוד ש-2 היחידות הנוספות הממוקמות בקומה התחתונה של המיגרש משמשות לאירוח בהתאם לתוכנית ג/10535 המאפשרת ייעוד מגורים ואירוח במגרשים .

יתר על כן, המבקשת לא הצביעה על שימוש לא סביר ביחידת המגורים העיקרית של המשיבה מלבד השמועות והפרסומים לכאורה שהמוכחשים על ידי המשיבה.

...

ביום 12.7.21 נדונה בפני הבקשה לצו מניעה זמני , לאחר שעיינתי בנימוקי הבקשה והנספחים השונים , לא נעתרתי לבקשה במעמד צד אחד שכן, הצגת הדברים על ידי המבקשת יש בה כדי להטעות ולו גם בשל העובדה שעל פי התוכניות והיתר הבניה ניתן לבנות בכל מגרש עד שתי יחידות אירוח (צימרים) לצד בית המגורים העיקרי.

עיון בחוזה החכירה שצורף לבקשה מעלה שנושא השימוש במגרש לצורך בניית צימרים מובנה בחוזה החכירה: כאן המקום להוסיף שב"כ המבקשת ציין בדיון שכוונת הסעד לצו מניעה זמני היא למנוע את הפיכת בית המגורים העיקרי למתחם אירוח ולא להגביל את השימוש בצימרים : " אני עומד על העניין שצו המניעה דכאן הוא אך ורק על בית המגורים". דיון לאחר שבחנתי את טענות המבקשת איני נעתר לבקשה למתן צו מניעה זמני.

במקרה הנדון וכפי שציינתי לעיל, לא שוכנעתי שהמשיבה חרגה משימוש סביר בביתה (יחידת הדיור העיקרית + שני צימרים צמודים).

לכן, הבקשה לסעד זמני של צו מניעה זמני נדחית.

מאחר והבקשה עוסקת ביחסי שכנות (המבקשת והמשיבה) כשל כל אחד מהצדדים זכות קניינית בביתו, אני סבור שעל מנת שלא להחריף את מערכת היחסים בין הצדדים, כל צד יישא בהוצאותיו.

היתר הבניה משנת 1969 ניתן לחלקה 24 בלבד (מיגרש 248 כהגדרתו בתב"ע אז), לתוספת בניה של 8 יחידות אירוח למלון (להלן: "התוספת למלון"), ולא נזכרת בו חלקה 25 וגם לא בית מגורים.

נמצא איפוא כי הנתבעים לא הראו כי הם מורשים להפעיל עסק אירוח ומלון בתחומי חלקה 25, הם לא פעלו להגשת בקשה לשימוש חורג שאינו למגורים בחלקה 25, או התאמה בדיעבד ולא טענו לשינוי נסיבות שיש ביכולתן לשנות המסקנות שהובילו למתן הסעד הזמני.

...

סבורני כי די בקביעת הצו הזמני לקבוע, בכדי למנוע מטרד של פעילות מלון, שיש בו בכדי להשפיע על נוחות חייהם של התובעים בביתם.

סוף דבר התביעה למתן סעד קבוע מתקבלת והתביעה לסעד הכספי מתקבלת באופן חלקי.

בנוסף אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים פיצוי בגין מטרד ליחיד ובגין עוגמת נפש בסך כולל של 50,000 ₪.

בהמשך, ציין המומחה כי מהיתרי הבניה שהוצאו עבור חלקת הנתבע, ניתן ללמוד כי הנכס החוקי לפי ההיתרים הנו מבנה מגורים הכולל שתי קומות: קומת הקרקע בשטח של 236 מ"ר וקומה א' בשטח של 185.39 מ"ר בנוסף ליחידת נופש בשטח של 34 מ"ר לצד מבני איחסנה ובריכת ילדים בשטח של 4 מ"ר. אשר למבנה העסק בפועל, קבע המומחה כך: "על פי הנראה ביום הביקור, עולה כי השימושים במבנה המרכזי הנם שימושי אירוח ונופש ולא מגורים, כמו כן ניצפו מספר חריגות בנייה כמו גודל הבריכה, שתי יחידות נופש מעץ שהיו אמורות להיהרס בהתאם להיתר בניה מספר 20070023 שלעיל". לתמיכה במסקנותיו, הפנה המומחה מטעם בית המשפט לגזר הדין שניתן נגד הנתבע ביום 17.01.18 על ידי בית משפט השלום בבית שאן בשבתו בטבריה בתו"ב 66552-12-14 ועדה מקומית לתיכנון טבריה נ' וייסר (להלן: גזר הדין; ההליך הפלילי, בהתאמה), לאחר שהנתבע הודה והורשע בכתב האישום, ובו, בין היתר, ניתן צו איסור שימוש במבנים מושא כתב האישום וכן צו הריסה להרוס את תוספות הבנייה מושא כתב האישום, בחלקת הנתבע, כמפורט להלן: תוספת ליחידת האירוח בשטח של 32 מ"ר עשויה מעץ.

...

סוף דבר על יסוד האמור לעיל, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומורה כדלקמן: ניתן בזה צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע לעשות בקומה הנוספת של מבנה העסק שלו בגוש 15009 חלקה 6 (אשר נבנתה לפי היתר בניה מס' 20070023 מיום 21.02.07) – כל שימוש שלא למטרת מגורים, ובכלל זה למטרות אירוח ונופש.

הנתבע ישלם לתובעים סך של 8,000 ₪.

בשים לב לעובדה, כי התביעה התקבלה בחלקה בלבד, ישלם הנתבע לתובעים שכ"ט עו"ד בסך של 4,500 ₪ כולל מע"מ והוצאות משפט בסך של 3,000 ₪.

עוד גילתה התובעת, כי אופי הנכס אינו מאפשר קבלת רישיון עסק, שכן הוא מיועד למגורים בלבד, וכי מספר שבועות טרם מועד החתימה על החוזה, פנתה הועדה לנתבעים בדרישה להפסיק את השמוש בנכס לצורך הפעלת יחידות אירוח, אך הנתבעים בחרו להסתיר זאת מידיעת התובעת בחוסר תום לב. ביום 30.8.2019 הפסיקה התובעת לנהל את העסק, עברה להתגורר בנכס והמשיכה לשלם דמי שכירות בהתאם לחוזה.

גם המפקח אישר בעדותו, כי היתר למגורים אינו מתיר שימוש במבנה כווילת אירוח, וצריך היתר של מלונאות/צימרים לשם כך (ראו: עדותו בעמ' 71 ש' 24-21 לפרו').

...

מקובלת עלי טענת הנתבעים, כי המידע אודות הנכס נמצא במועצה ובוועדה, ואין להם גישה עדיפה למידע זה. במקרה זה, שבו אין לנתבעים יתרון על פני התובעת בכל הנוגע לקיום המידע אודות אפשרויות השימוש בנכס והיתכנות קבלת רישיון עסק, לא חלה על הנתבעים חובת גילוי.

הנזק אני קובע, כי הנתבעים לא הפרו את חובת הגילוי או חובת תום הלב המעוגנת בסעיף 12 לחוק החוזים, ועילת ההטעיה הקבועה בסעיף 15 לחוק החוזים אינה מתקיימת בענייננו; משכך, לא קמה לתובעת עילה לביטול החוזה ולפסיקת פיצויים לטובתה, מה גם שהתובעת לא נקטה בפעולה כלשהי לביטול החוזה עובר להגשת התביעה.

סוף דבר לאור כל המקובץ לעיל, דין התביעה להידחות.

אין צורך לפרט בהכרעת דין זו את השיקולים שפורטו בהרחבה בפסק הדין הנ"ל, ודי אם אזכיר את נקודת המוצא הנ"ל. לענייננו, מקום שבו התכנית החלה על המקרקעין (ג/ 3057), קובעת ייעוד למגורים, שימוש של יחידות אירוח שהנו למטרות נופש ופנאי איננו שימוש שתואם את מטרות התכנית ולכן מדובר בשימוש אסור במקרקעין.

...

מכאן, מכלול הראיות שציינתי לעיל, מובילים למסקנה כי הדירה הופעלה כחדר אירוח, לכל הפחות, במשך 3 חודשים, בין החודשים נובמבר 2020- מרץ 2021, כאשר הנאשם, מנגד, לא הניח כל תשתית המקימה ספק סביר, להפעלת הדירה כחדר אירוח בתקופה זו. שנית, אשר לטענת הנאשם בדבר תחולה רטרואקטיבית של פסיקה.

למעלה מן הנדרש, אוסיף כי גם אילו הייתי מגיעה למסקנה כי חל שינוי בפסיקה, ולא כך בענייננו, הרי שברע"א 8925-04 סולל בונה בניין ותשתיות בע"מ נ' עזבון המנוח אחמד עבד אלחמיד ז"ל [פורסם בנבו] (27.02.2006), נקבע על ידי בית המשפט העליון כי "נקודת המוצא העקרונית הינה כי הלכה שיפוטית חדשה פועלת הן רטרוספקטיבית והן פרוספקטיבית", דהיינו הלכה תחול הן מעתה ואילך והן למפרע.

לסיכום, טענת הנאשם לפיה נכס שייעודו למגורים בלבד, אינו צריך היתר לשימוש חורג לשם השכרה לטווח קצר, כאשר השימוש בפועל הוא למטרת אירוח נדחית.