יחיד בעלים ועריכת תכנית איחוד וחלוקה על ידי הוועדה המקומית

ביחס לפרקטיקה זו הם כותבים: "פרשנות שלפיה פסקה 1 מקנה לועדה המקומית סמכות לאשר תכנית הכוללת שינוי ייעוד של קרקע כלשהיא, כאשר התנאי היחיד להיותה תכנית בסמכות הועדה המקומית הוא הכללתה בתכנית של קרקע נוספת – יהיה מיקומה אשר יהיה ובילבד שלאחר השינוי השטח של כל ייעוד קרקע לא השתנה – מאפשרת לועדה המקומית לאשר תכניות המשנות באופן מהותי את התיכנון המרחבי. כך עשויה תכנית "הצרחה" מסוג זה לשנות ייעודו של שטח קרקע באיזור המיועד למגורים, שייעודו על פי התכנית התקפה מתאים לאותו איזור, לייעוד מסחרי ולאפשר הקמתו של מרכז מסחרי רחב ידיים.

לסיכום, בדין הישראלי ניתן למצוא גישות שונות לעניין זה, אולם נראה, כי המגמה כפי שנקבעה על ידי בית המשפט העליון היא מגמה של פרשנות מצמצמת ואי מתן סמכות לועדות המקומיות לתכנן תכנית איחוד וחלוקה הסותרת את תכנית הוועדה המחוזית בעניינים מהותיים, כגון ייעוד הקרקע.

תכנית איחוד וחלוקה, בפרט זו המשנה יעודים כבעניינינו, יש בה כדי לפגוע בזכויותיהם של בעלי זכויות במקרקעין, ועל כן ראוי לתת להם זכות להיתנגד, ואף חובה לעשות כן. סעיף 30(1) לחוק התיכנון הירדני, קובע, כי הועדה המקומית רשאית לתקן תכנית חלוקה, לאחר שהודיעה לבעלי הקרקע על רצונה לעשות כן ולאחר שדנה בהתנגדויות שהגישו לה בעלי הקרקע תוך חודש ימים מהמועד שנמסרה להם ההודעה.

הנתבעות יישאו בהוצאות התובעים בגין הליך זה, לרבות אגרת בית משפט בחלק היחסי של התביעה שהתקבלה, היינו בסך של 730,000 ₪, וכן בהוצאות ההקלטה וחוות דעת המומחים, ובנוסף בשכ"ט עורך דינם, בסך של 30,000 ₪.

...

אשר על כן, מסקנתי היא, כי התובעים זכאים אך להפרש שבין שווי ביתם לאחר היתר בנייה לבין שווי ביתם כיום, ללא היתר.

סוף דבר אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל – דין התביעה להתקבל, בחלקה.

מסקנתי היא כי הנזק שנגרם לתובעים בעת הזו הוא הפרש השווי של הבית לו היה נבנה עם היתר בניה כדת וכדין לבין שוויו כעת משנבנה בלא שניתן לו היתר.

העותר הגיש עתירה מנהלית בה הוא מבקש לתקן "טעות סופר" שנפלה בזמן עריכת טבלאות האיזון וחלוקת המגרשים (תוכנית איחוד וחלוקה מס' 260-0356808 בתחום תכנית מפורטת ג/20568) (להלן "התכנית ") באופן שיביא להקצאת מיגרש מס' 208 לעותר, על אף שבטבלת האיזון שויך מיגרש זה למשיבה 3 .

2.4 התכנית בנוסחה הראשון פורסמה להפקדה על ידי הוועדה המקומית ביום 28.7.16, כאשר בניסוחה זה יועדו לכל בעלי הדין כאן ביחד עם מישפחת חליל וביחד עם בעלים של חלקה 3 מגרשים 160 ו-161.

4.9 במהלך הדיון בקשתי לברר מה החשיבות המיוחדת של מיגרש 208, שכן שלושת המגרשים שוים בשטחים ובערכם, כפי שנקבע בטבלאות האיזון, ומדוע העותר סבור כי שמורה לו הזכות למגרש זה. ב"כ העותר הסביר זאת בכך שמאחר והעותר הוא היחיד מבין האחים שהגיש היתנגדות לועדה, מגיעה לו זכות הבחירה.

העותר קבל מכתב תשובה ממהנדס הוועדה מיום 22.9.19 המופנה גם למשיבים 2,3, וצוין בו כך "נכון העניין שנפלה טעות סופר בעריכת טבלאות האיזון ....... העותר טוען שמגיע לו מיגרש 208 .......הנכם מתבקשים להגיב בתוך 14 יום אם עמדתכם שונה ..." לאחר היתנגדות המשיבים 2,3, יצא מכתב נוסף של מהנדס הוועדה מיום 10.2.20 שם נרשם כי בהתאם לחוות הדעת של היועץ המשפטי של הועדה ולאחר עיון בכל המסמכים, מדובר בתכנית שקיבלה תוקף בשנת 2018 ותכנית החלוקה בה חלוטה.

גם אם נעשה ניסיון על ידי העותר להכתיב לועדת ההתנגדויות באמצעות מדידה של מודד פרטי ששכר את שירותיו, כי מיגרש 208 יהיה לו, ועדת ההתנגדויות לא קבלה זאת, וקבעה כי הצמידות לחלק המזרחי היא זכות של כל השותפים, דהיינו בעלי הדין כאן.

...

4.14 המסקנה - עולה אם כן כי לא נפלה טעות סופר בטבלאות ההקצאה והאיזון.

מעבר לעובדה כי העתירה צריכה להידחות לגופה, היא נושאת גם את פגם השיהוי.

לסיכום 5.1 העתירה נדחית.

כן נטען, כי עיקרון צימצום ריבוי בעלויות במיגרש אינו מחייב הקצאה של בעלים יחיד במיגרש, וכי מכל מקום, העותרים היו בעלים של מקרקעין משותפים עם אחרים גם לפני אישור התכנית, כך שזו לא פגעה בהם.

בין השאלות שיש לברר בעת עריכת ביקורת על החלטת ועדת תיכנון לאשר תכנית הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה של מגרשים, ראוי לציין שתיים; האם קביעת ההוראות בדבר איחוד וחלוקה של מגרשים בתכנית נועדה למטרות תכנוניות סבירות ותואמות עקרונות תיכנון מוכרים; האם ההוראות הספציפיות שנכללו בתכנית בדבר איחוד וחלוקה של המגרשים עליהם חלה התכנית, עומדות באמות המידה שבדין והאם שקולי הועדה בקביעת ההוראות עומדים במבחני שיקול הדעת בקבלת החלטות של רשויות ציבוריות.

גם אפשרות יישום התכנית תובא בחשבון שכן מקום שבו ייקבעו הוראות בדבר איחוד וחלוקה של מגרשים כדי לקדם תכלית תכנונית, אולם בשל קשיי יישום לא תושג התכלית, אין טעם באישור התכנית (השוו עע"מ 9264/10 חברת נ.י.ל.י.  נדל"ן בע"מ נ' עריית גבעת שמואל (30.05.2012); בג"ץ 305/82 מור נ' הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה, מחוז מרכז, פ"ד לח(1) 141 (1984); בג"ץ 1578/90 אייזן נ' הוועדה המקומית לתיכנון לבניה ת"א (24.10.1990)).

וכך נאמר בו: חלוקה שלא הושגה עליה הסכמתם של כל הבעלים הנוגעים בדבר, יחולו עליה הוראות מיוחדות אלה: (1)   כל מיגרש שיוקצה יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה; (2)   שוויו של המיגרש שיוקצה כאמור ביחס לשוויים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המיגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשוויים של סך כל המגרשים הקודמים; (3)   לא היתה אפשרות לשמור על מלוא היחסיות כאמור, יהיה מקבל ההקצאה, ששווי מגרשו החדש נמוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהוועדה המקומית תשלום ההפרש, ומקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש גבוה ביחס משוויו של מגרשו הקודם, חייב לשלם לוועדה המקומית את ההפרש; (4)   מוסד התיכנון המוסמך לאשר את התכנית יחליט אם ובאיזו מידה אפשר לשמור על היחסיות בשווי המיגרש החדש שהוקצה, או על קרבת מקומו למגרש הקודם, אולם רשאי מוסד התיכנון לקבוע כי החלטה בדבר זכויות בעלי המגרשים הכלולים בתכנית שהוכנה לפי סימן זה, תועבר לבורר שהסכימו עליו בעלי המיגרש והוועדה המקומית; לא הסכימו בעלי המיגרש והוועדה המקומית על בורר מוסכם, ימנה אותו יושב ראש ועדת הערר בהתייעצות עם יושב ראש הוועדה המחוזית; הבורר שמונה, בין בהסכמה ובין שלא בהסכמה, יקבע את שכרו ואת החייבים בתשלומו; הוא ינמק את החלטתו לגבי הזכאות כאמור אם דרש זאת מוסד התיכנון או אחד הצדדים; על הבוררות יחולו הוראות חוק הבוררות, תשכ"ח–1968, בכפוף להוראות סעיף זה; (5)   שום דבר בסעיף זה לא יתפרש כאילו מותר בתכנית לחלוקה חדשה לסטות מהוראות תכנית מיתאר.

...

מכל האמור מתחייבת המסקנה כי אין כל צורך תכנוני בקצאת מגרשי העותרים לרמ"י והקצאת מגרשי התמורה החלופיים לעותרים.

סוף דבר בשים לב לכל האמור עד כה, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את העתירות באופן חלקי.

על כן אני מורה כי המשיבים יכינו בתוך 6 חודשים מהיום תכנית מפורטת בגדרה תבוטל הקצאת המגרשים המבונים של כל העותרים לרשות מקרקעי ישראל מכוח הוראותיה של התכנית החדשה.

בנוסף, העלו את הטיעונים הבאים: ראשית, תכנית 151 ג' היא תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה, כאשר ההסכמה שהוצגה לעירייה ולועדה המקומית באשר לחלקה 9 היא הסכמתו של העותר, שטען כי הוא בעל הזכויות היחיד בחלקה וגיבה טענות אלה בהסכמי מכר.

הטעם היחיד שהמגרשים שנוצרו מכוחה של תכנית 151 ג' לא נרשמו הוא כי מדובר בפרצלציה רצונית שמחייבת חתימה על שטרי איחוד ועל שטרי חלוקה על ידי בעלי הזכויות.

לשיטת העותר, תכנית 151 ג' לא כללה את היסודות הנדרשים להוראות איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים (ביצוע פרסומים מתאימים, מינוי שמאי ועריכת טבלת הקצאה ואיזון מכוח סעיף 122 לחוק).

נהפוך הוא, בחינת המסמכים מתיק התכנית, כפי שהוצגו על ידי הועדה המחוזית מלמדת שלא הייתה היתנגדות מצד גורמי התיכנון בשלב ההפקדה להכללת הוראות בעיניין איחוד וחלוקה כחלק מתקנון התכנית והתשריט [ראו נספחים ח-י"ג לתגובת ועדת הערר והועדה המחוזית לעתירה].

...

בהתחשב בהיקף ההליכים בעתירות, אני מחייב את העותר בשכר טרחת באי כוחה של ועדת הערר והוועדה המחוזית בסך 20,000 ₪ וכן מחייבו בסכום זהה לזכותה של יפאורה.

עוד הנני מחייב את העותר בשכ"ט ב"כ נצב"א ותנובה, אשר הגיש טיעון תמציתי בכתב אך התייצב לדיונים, בסך 10,000 ₪.

עוד הנני מחייב את העותרת בשכ"ט ב"כ נצב"א ותנובה, אשר הגיש טיעון תמציתי בכתב אך התייצב לדיונים, בסך 5,000 ₪.

בצד הסכם המכר נערך ונחתם לטענת התובעים יפוי כח נוטריוני על ידי שלושה בעלים מקוריים נוספים מתוך הארבעה, הם הנתבעים 7-5, לפיו ויתרו לטובת עריית שפרעם על 2625 מ"ר מתוך זכויותיהם בחלקה לשם מילוי תנאי היתר בנייה בתיק חלוקה לבצוע תוכנית ביניין ערים ב/377.

לפי תוכנית מפורטת ג377 (שפורסמה ברשומות למתן תוקף ביום 10.2.83, והיא דין שאינו צריך ראיה) סומנו בחלקה 11 חלקים המיועדים לדרך – ונקבע בתקנון התוכנית – כלומר, בעת עריכת ההסכם היה ידוע סימון ספציפי על פני החלקה של הדרך המיועדת להפקעה, וניתן היה לחשבה.

הנתבעים 1 ו-2 שהיו העדים היחידים מטעם כל הנתבעים 1-15, כולל ילדיו האחרים של סלים איוב ח'וריה, העידו שהיה בידם חלק של 2.5 דונם והם מכרו 1,500 מ"ר. כלומר כל הנתבעים מסכימים שבידי הנתבעים 1 ו-2 למכור מחלקם של יורשי סלים איוב ח'וריה כאילו בידם 2.5 דונם והם מוכרים 1,500 דונם.

לאחר שעיין בראיות ובמסמכים שעמדו בפניו קבע כי החלוקה בחלקה 11 אושרה על ידי הועדה המקומית בתנאים והוגשה לבית המשפט, כך שנוצרו 6 תתי-חלקות 11/א עד 11/ו, כאשר תת חלקה 11/א היא בשטח של 2000 מ"ר נטו ותת חלקה 11/ו בשטח של 2625 מ"ר דרכים.

אילו רכשה אם התובעים חלק מסוים במקרקעין, באופן המחייב גם את ועדות התיכנון, לא ניתן היה לשנות את מקום המיגרש המיועד לה אלא בדרך של איחוד וחלוקה בהסכמה או בכפייה.

מכאן שהבסיס לקביעה בדבר זכויות אם התובעים והתובעים במגרשים מסוימים שאינם זהים למגרש שנמכר על ידי הנתבעים 1,2 לפי עדות אם התובעים, הוא זכותה של אם התובעים בחלקים בלתי מסוימים במקרקעין אשר לאחר יצירת מגרשים חדשים על ידי הועדה לתיכנון ולבנייה, מחולקים בין כל הבעלים באופן שהתובעים ואימם זכאים למגרשים מסוימים.

...

סיכום על פי כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: אני קובע שהסכם המכר בין אם התובעים לנתבעים 1,2 התייחס להעברת 1500/10764 חלקים לא מסוימים מהבעלות בחלקה 11 בגוש 10271, על בסיס ההנחה שלפי חלוקת הניהול והשימוש במקרקעין בין הבעלים המשותפים אותה עת, לאחר הפרשה לדרכים, בידי המוכרים מגרש של 2000 מ"ר, שמתוכו הם מכרו 1500 מ"ר. בכפוף לקביעה זו, אני דוחה את התביעה.

אני דוחה את התביעה כנגד הנתבעת 16 ומחייב את התובעים לשלם לנתבעת 16 על פי תקנה 153 בהתחשב בעבודה שהושקעה, בתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין ובהתנהלות הדיונית של התובעים, הוצאות משפט בסך 23,400 ₪.

אני דוחה את התביעה כנגד הנתבעת 17 ומחייב את התובעים לשלם לנתבעת 17 על פי תקנה 153 בהתחשב בעבודה שהושקעה, בתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין ובהתנהלות הדיונית של התובעים כלפי הנתבעת 17, הוצאות משפט בסך 28,080 ₪.