יזם לפי חוק החיזוק הינו צד אחר לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין

נטען כי המפקחת החליפה את כוונת הצדדים בהשקפתה לגבי "מה ראוי לעשות". נטען כי המפקחת לא הבחינה בין החשיבות העקרונית של חזוק בתים על פי התמ"א לבין השאלה של בחירת מסלול החיזוק ונתנה משקל ליתרונות הכלכליים שיש ליזם (המשיבה) במסלול ההריסה על פני מסלול החיזוק, על אף שאין זה שיקול לגיטימי בפרשנות התקנון.

סמכותה של המפקחת לידון בסכסוך בין בעלי דירות בנוגע לזכויותיהם וחובותיהם על פי התקנון ועל פי חוק החיזוק, מעוגנת בסעיף 72(א) לחוק המקרקעין, הקובעף "72(א) סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59ח, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח". ע"א 2575/18 שרון יעקובסון נגד אסתר לוין (25.3.2019) אליו הפנו ב"כ המערער, דן בשאלה אם רשאי המפקח להורות, מכוח סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין, על הצמדות של רכוש משותף לאחד האגפים.

בעניינינו, הצדדים הם שיצרו באמצעות ההצמדות אשר קבעו בתקנון, בית משותף מוצמד.

מסגרת ההליך הזה איננה מתאימה לבירור כדאיות הפרויקט עבור היזם וממילא לא היה די בציון עלויות כאלה ואחרות, על ידי אנונו (לו היה מציין עלויות בחקירתו) כדי לבחון ענין זה. מחקירתו של אנונו עולה, שבדיקות של יועץ קרקע ובדיקות נוספות דרושות על מנת לקבוע איך ובאיזה אופן תבוצע העבודה ובכלל זה - פרטי החיזוקים והתמיכות שיידרשו, אך לא אם ניתן לבצע אותה מבחינה הנדסית, ללא שייגרם נזק לאגף הצפוני.

...

אינני מקבלת את גישתו של המערער.

התוצאה סופו של דבר - אני דוחה את הערעור בכפוף לאשר נאמר בסעיף 30 לעיל.

המערער ישלם למשיבה הוצאות הערעור בסך 10,000 ₪.

בהקשר זה, הסוגיה הראשונה לה אדרש, היא סוגית סמכות המפקח לדיון בסכסוכים בהתאם לחוק החיזוק– אשר לכך, הרי שראשית, בע"א 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון (27.06.2016) (להלן: "פסק הדין בעיניין רוט"), נקבע על ידי בית המשפט העליון כי מתוך לשון סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, הקובעת סמכות ייחודית למפקח לידון בכל סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, בדבר זכויותיהם או חובותיהם, הנובע מחוק החיזוק, עולה כי סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין היא נרחבת – והוא מוסמך לידון בכל סיכסוך בין בעלי דירות הנוגע לחוק החיזוק ובכלל כך גם בסכסוך הנסב על הקניית זכויות לצדדים שלישיים ואין הוא מוגבל לסכסוכים נשוא התביעות המפורטות מפורשות בחוק החיזוק.

הרוב הנידרש לשם ביצוע עבודות החיזוק; אשר לכך, בהתאם לדברי ההסבר לחוק, עולה כי החוק נועד להקל על יישומה של תמ"א 38 ומטרתו העיקרית, היא : "להוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על-פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק" (דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), (הוראת שעה), התשס"ז-2007, ה"ח הממשלה התשס"ז 313, בעמ' 702).

באותו עניין הטעמתי כי התשובה לשאלה זו נובעת מתשובה לשאלה אחרת והיא האם מדובר בעבודה עליה חלות אחת החלופות הקבועות בחוק החיזוק, או שמא חל עליה הכלל הקבוע בחוק המקרקעין.

אם יפעל היזם בשיווין בין בעלי הדירות בבית, ויפעל בתום לב, ויחשב את חישוביו לפי הנוסחות הקבועות בסעיף 5 ל"חוק החיזוק", זכויות הקניין של המיעוט לא תוכלנה לגבור על הזכויות הקנייניות של הרוב, ולמפקח על רישום המקרקעין לא תהיה עילה לדחות בקשתו של הרוב לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק ובניית הדירות הנוספות לשם מימון עבודות החיזוק, חרף הפגיעה הנגרמת לזכותו הקניינית של המיעוט".

...

זאת ראש וראשונה הואיל והחישוב אשר נערך במסגרת חוות הדעת של המערער, הפך ממילא ללא רלוונטי ואינו יכול לשמש בסיס לקביעת פיצוי כאמור - הן הואיל והתבסס על נתונים אשר בחלקם שגויים (כך לא שמעתי תשובה מהמערער בכל הנוגע לטענה ולפיה החישוב התבסס על שגיאה בקביעת שיעור חלקה של כל אחת מהדירות ברכוש המשותף), ויתרה מכך הואיל והוא מבוסס על נתונים אשר השתנו – זאת בהינתן שהפרויקט כפי שאושר בסופו של דבר (במסגרתו שונה מכפיל 16 וניתנו הנחיות בנוגע לבידוד המעלית), אינו הפרויקט אשר בהתייחס אליו נקבעו הערכים בחוות הדעת.

משכך, ממילא לא היה מקום לפסוק למערער פיצוי כפי שנדרש על ידו ודין תביעתו לעניין זה להידחות.

מכלל זה לא מצאתי לסטות במקרה זה, בהינתן שמצאתי טעם בשיקוליה של המפקחת בכל הנוגע לפסיקת ההוצאות, בשים לב להיקף הטענות אשר התקבלו ונדחו (ראו - ע"א 5630/90 צבי תדמור נ' ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ, מז(2) 517,528; ע"א 2702/92 גינזברג נ' בן יוסף וערעור שכנגד, פ"ד מז (1) 540 ; ע"א 2333/90 גורדי בע"מ נ' חרות בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מז (2) )20 סוף דבר; ריכוז המפורט לעיל מעלה כי נדחו כלל טענותיהם ההדדיות של הצדדים ובהתאמה לכך הנני מורה על דחיית הערעורים.

בנוסף לכך, נטען כי בין הצדדים היתקיים בעבר הליך משפטי שמספרו ה"פ (מחוזי ת"א) 8100-04-16 נטוביץ נ' כנעני ואח' (להלן: "ההליך האחר"), שעניינו איחוד חלקות ושאינו קשור לתביעה שלפנינו, שבו ניסתה הנתבעת שכנגד להכשיר בעורמה את ההשתלטות הנטענת על השטח המשותף, וביהמ"ש שדן בהליך האחר קבע כי הנתבעת שכנגד עושה שימוש בשטח המשותף וכי יש ליפתור עניין זה. · ביום 22.4.2021 הוגש כתב הגנה שכנגד.

· ביום 22.6.2022 היתקיים בפניי דיון קדם משפט שני, תחילה בהעדר התייצבות מטעם התובעת כפי שיפורט בהמשך, ואולם, בנוכחות הנתבעת עצמה ובתה, כמפורט בפרוטוקול הדיון הנ"ל. בדיון העליתי ביוזמתי את שאלת הסמכות העניינית העולה, לכאורה, מקריאת כתבי הטענות שלפניי, והוריתי לצדדים להתייחס לסוגיה זו באופן מלומד.

בעיניין הסמכות העניינית, נטען כי יש להותיר את בירור התביעות שלפניי בביהמ"ש השלום, מאחר שעל פי הוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"), העוסק בסמכות העניינית הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח"), הסעד הכספי והעיקרי שנתבע בכתב התביעה בשל הנזקים הנטענים, אינו בסמכותו הבלעדית של המפקחת, ומשכך, הסמכות העניינית לידון בסעד הכספי הנ"ל נתונה גם לביהמ"ש השלום.

החלק הנורמאטיבי סעיף 72 לחוק, שכותרת השוליים שלו הנה "סמכות להכריע בסכסוכים" והממוקם תחת סימן ד' שעניינו ב"יישוב סכסוכים בין בעלי דירות" בפרק ו' לחוק, שעניינו "בתים משותפים", קובע בחלקיו הרלוואנטיים לעניין שלנו, כך: "72 (א) סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח.

לאור כל האמור מעלה, יוצא במובהק כי סעד צו עשה שבתביעה העיקרית של בעלת דירה בבית משותף נגד בעלת דירה אחרת, מצוי בסמכותו העניינית הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין [שילוב הוראות סעיף 72(א) לחוק עם הוראות סעיף 3(ב) לתקנון].

...

לסיכום ביהמ"ש ימשיך לדון בסעד הכספי (בלבד) שבתביעה העיקרית, ואילו לגבי סעד צו עשה, התובעת רשאית לפתוח הליך בעניין זה בפני המפקח על המקרקעין שהסמכות העניינית לדון בסעד הנ"ל נתונה לו, והתביעה העיקרית לסעד צו העשה נדחית מטעמי סמכות עניינית.

הוראות דיוניות להמשך הדרך נוכח תוצאת החלטתי זו מתבקשת התובעת להודיע עד יום 7.9.22 האם היא מגישה תביעה מקבילה לסעד עשה רלוונטי לפני המפקח על רישום המקרקעין.

אני קובע בפניי ישיבת קדם משפט ביום 19.9.22 בשעה 12:00.

]השופטת ר' רונן: במסגרת העתירה שבפנינו מבקשת העותרת כי נורה למשיבים לבוא וליתן טעם מדוע לא יתקנו את סעיף 73 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), כך שתוקנה למפקחת על רישום המקרקעין (להלן: המפקחת) סמכות לידון בעיניינו של יזם הפועל לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק), ככל שאין לה סמכות לעשות כן כיום; ומדוע לא יתקנו את סעיף 77(ג) לחוק המקרקעין כך שערעור על פסק דין של המפקחת על המקרקעין יידון במותב שלושה.

במסגרת דיון שהתקיים בפניו ביום 30.4.2023 הבהיר בית המשפט (כב' השופטת ל' ביבי) כי "נושא הסמכות העניינית של המפקחת קבוע בסעיף 72 לחוק המקרקעין ובמסגרתו נקבעים הצדדים אשר המפקחת רשאית לידון בעיניינם והם בעלי הדירות בבניין ולא היזם". על רקע הדברים הללו הוגשה העתירה שלפניי.

במסגרת העתירה טוענת העותרת כי בנגוד לדברים שנקבעו על-ידי המפקחת ובדיון שהתקיים בפני בית המשפט המחוזי, קיימת בפסיקה גם גישה אחרת לפיה יש למפקחת סמכות לידון בעיניינו של היזם.

...

גם בהקשר זה דין העתירה להידחות על הסף בהיעדר עילה.

למעלה מן הצורך ובשולי הדברים יוער כי דין העתירה להידחות גם מהטעם של היעדר פנייה מוקדמת למשיבים, וזאת גם אלמלא היינו קובעים כי העתירה נעדרת עילה.

לאור כל האמור, העתירה נדחית.

שנית, לטענת המבקשת נוכח העובדה שדירתה הנוכחית ממוקמת בקומה 3.5, היא זכאית לדירת תמורה בקומה השישית, ולא לדירה בקומה החמישית כפי שהוצע לה. שלישית, לטענת המבקשת דירתה הנוכחית ייחודית ועדיפה על דירות אחרות בבניין, מכיוון שמעליה לא מצויה דירה אחרת אלא גג חצוני של הבניין ומשום שאין באותה הקומה דירות נוספות.

המפקחת קבעה כי סעיף 72 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), מסמיך אותה להכריע ב-"סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם..." לפי חוק החיזוק.

בית המשפט המחוזי דחה גם את טענת המבקשת לפיה היה מקום לצרף להליך את היזם, תוך שקבע כי צדקה המפקחת עת שקבעה כי על פי סעיף 72 לחוק המקרקעין אין בסמכותה לידון בעיניינו של היזם.

עם זאת, דומה שבעיקרו של דבר המבקשת טוענת בבקשתה שתי טענות אשר ניתן לראותן, לדעתי, כחורגות מעניינם הפרטני של הצדדים, כך שיש בהן פוטנציאל להצדיק מתן רשות ערעור ב-"גילגול שלישי": הראשונה – לטענת המבקשת, השאלה האם למפקחת על רישום המקרקעין סמכות לידון בעיניינו של יזם הפועל לפי חוק החיזוק היא שאלה משפטית עקרונית אשר טרם ניתנה לה תשובה מכרעת בפסיקה, נוכח פסיקות סותרות בעיניין.

...

בפסק הדין נושא הבקשה נדחה ערעורה של המבקשת על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב-יפו (המפקחת ד' קציר-ברין; להלן: המפקחת), מיום 13.9.2022, בתיק 5/1637/2021, במסגרתו התירה המפקחת מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: תמ"א 38).

על רקע האמור קבעה המפקחת כי ההפרש בין דירת התמורה של המבקשת, לבין דירות התמורה הגדולות הוא נמוך מאוד, ועומד על 2.69 מ"ר בלבד, ועל כן אינו פוגע בשוויון בין בעלי הדירות באופן מהותי.

לשיטתה, קביעה זו מנוגדת להוראות תמ"א 38 אשר "אינה מבדילה בין השונות של דירות המגורים בבית המשותף: דירה קטנה, גדולה, בקומת קרקע או בקומת ביניים או בקומה אחרונה, משופצת או מוזנחת. כל דירת מגורים זכאית לתוספת אחידה [ההדגשה במקור – י' כ'] של עד 25 מ"ר (שטח עיקרי + שטח ממ"ד)". דיון והכרעה לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבים, וזאת מכוח סמכותי לפי תקנה 148א לתקנות.

סיכומו של דבר: מכל הטעמים לעיל הבקשה נדחית.