טענת שכירות דירה שאינה ראויה למגורים, המזכה בביטול חוזה השכירות

עבודות השפוץ החלו בחודש יוני 2017 ונמשכו עד הגשת התביעה, כאשר בסוף שנת 2017 נאלצו התובע ורעייתו לעבור לדירה חלופית בשכירות, לאור העובדה שהעבודות בדירת הנתבעת הביאו למצב שדירתם שלהם אינה ראויה למגורים.

בהקשר זה יצויין, כי הנתבעת טענה כי התובעים יכולים היו להשכיר את דירתם כבר ביום 1.7.2018 עת הסתיימו העבודות בדירתם, ולפיכך אין מקום לזכותם בדמי שכירות (או הפרשיהם) בגין התקופה שלאחר מכן.

לא מצאתי ממש אף בטענות נוספות שהעלתה הנתבעת, לרבות בעיניין רמת הדירה שהושכרה (בהיתחשב בכך שהיה על התובעים למצוא דירה בתוך פרק זמן קצר ובאיזור קרוב, ולבסוף שכרו דירה במחיר העולה רק במעט על דמי השכירות שקבלו עבור דירתם) ובעניין הטענה שלא הוכח כי דמי השכירות הנקובים בהסכם השכירות שולמו בפועל (גם בעיניין זה הייתה עדות התובע מקובלת עליי לחלוטין ומצאתי כי די בה, בצד הסכם השכירות, כדי להוכיח שדמי השכירות שולמו בפועל).

אני מעדיפה עדות זו על פני גרסת וייס כי הגיע לבצע את התיקונים בדירת התובעים "מרצונו הטוב". ולבסוף אוסיף, כי גם אילו היה וייס מוכיח כי היה זכאי לבטל את ההסכם עם הנתבעת בשל הפרתו על ידיה (והוא לא הוכיח זאת), הרי שהותרת האתר כפי שהותיר אותו (כעולה מחוות דעתו של מר זיו ועדותו של יוני), ללא איטום כנדרש וכאשר ברור שבמצבו עלולים מים לחלחל גם לדירת התובעים, ומבלי להתריע באופן ברור בפני הנתבעת על הסיכונים הגלומים במצב זה, היא מעשה בלתי מקצועי, בלתי סביר ורשלני, כך שיש לראותו כאחראי לנזקים שנגרמו בעקבותיו.

...

לפיכך אני מקבלת את ההודעה לצד שלישי שהוגשה כנגד וייס והחברה ומחייבת אותם לשלם לנתבעת את הסכומים בהם חוייבה כלפי התובעים.

סוף דבר אני מקבלת את התביעה העיקרית ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 116,127 ₪, בתוספת הוצאות משפט בסך 18,960 ₪, ושכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪, ובניכוי סך של 25,000 ₪ ששולמו לפני הגשת התביעה.

אני מקבלת את ההודעה לצד שלישי נגד צד ג' 1 (חיים וייס) וצד ג'3 (וייס שפע יזמות ובניה בע"מ) ומחייבת אותם לשלם לנתבעת את כלל הסכומים בהם חוייבה כלפי התובעים כמפורט לעיל (ללא ניכוי של 25,000 ₪, דהיינו סך הכל 160,087 ₪), ובנוסף לכך בהוצאות משפט כפי שיוכחו ובשכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪.

זאת, יחד עם העובדה כי נותרו בדירה במהלך כל התקופה עד לתחילת שנת 2020, מובילים למסקנה כי גם אם היו לתובעים טענות ביחס לדירה לא ניתן לקבוע שמדובר בדירה שמצבה לא היה ראוי למגורים, וכי הטענות עולות כדי הפרה של הסכם השכירות על ידי הנתבעים.

כיוון שכך, אין בידי לקבל את הטענה שהיתה לתובעים הזכות לבטל את ההסכם ולעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות המוסכמת מלכתחילה (סוף יולי 2020), והתובעים הם שפעלו באופן חד צדדי וביטלו את ההסכם, שלא בהסכמת הנתבעים, כשהודיעו בינואר 2020 על הכוונה לעזוב את הדירה (מכתב ב"כ התובעים מיום 12.1.20, נספח כ"ב לכתב התביעה שכנגד).

התובעים שכנגד לא היו מיוצגים בהליך ומשכך – לא נפסק לזכותם שכר טירחת עו"ד. סכום פסק הדין בתביעה שכנגד ישולם לתובעים שכנגד בתוך 45 ימים, ולא – יישא הפרישי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

...

כלומר, גם "ברגע האחרון" נותרו התובעים, גם לגרסתם, חודש נוסף בדירה (בחורף) – והדבר מתיישב עם המסקנה שלעיל, כי מצב הדירה לא עלה כדי היותו לא ראוי למגורים.

סיכומו של דבר – התביעה העיקרית, נוכח האמור, נדחית.

סיכומו של דבר, אני מחייב את הנתבעים שכנגד לשלם לתובעים שכנגד סך 18,364 ₪ (בגין חוב דמי השכירות, חוב המסים העירוניים, חשבון הגז והנזקים למושכר).

כפי שאפרט מייד, מצאתי בעיניין זה לדחות את טענת קילברג כי יש לזכותם בגין דמי השכירות עבור תקופות אלו, שכן אף כי קילברג הוכיחו כי בתקופות אלו או ברובן לא התגוררו בפועל בדירה, ואף היו בדירה ליקויים אלו או אחרים, הרי שלא עלה בידיהם להוכיח כי על פי הסכמות הצדדים יש להחריג תקופות אלו מתקופת השכירות.

בכל הנוגע לפרק הזמן אשר בין 19.7.2019 (מועד תחילת השכירות על פי הסכם השכירות) ועד ליום 4.8.2019 – מן הראיות שהונחו לפניי עלה, כי מפתח לדירה ואפשרות לתפוס בה חזקה, להביא בעלי מיקצוע למדידה, לאחסן בה ציוד, ואף להתגורר בה – נימסר לקילברג כבר ביום 10.7.2019 (ראו תיכתובת ווטספ בין ערן לענבל מיום 17.7.2019 שעה 12:03 עמ' 89 לנספחי כתב ההגנה, וכן ראו בעדות ענבל, עמ' 20 לפרוטוקול ש' 9-10).

נזקים וחבלות במושכר – ערן עתר לחיוב קילברג בתשלום בסך 42,045 ₪ בגין נזקים נטענים למושכר, על יסוד חוות דעת של המהנדס איתן רפאלוב, אשר נערכה ביום פינוי המושכר וצורפה כנספח ג' לכתב התביעה.

התביעה שכנגד כאמור, קילברג עתרו לחיובו של ערן להשיב להם חלק מדמי השכירות ששלמו – הן לאור טענתם כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים בשתי תקופות זמן אשר ביחס אליהן שילמו את דמי השכירות במלואם, והן בהיתחשב בטענתם כי הדירה סבלה מליקויים ואי התאמות, אשר חייבו את הפחתת דמי השכירות בהתאמה, משלא תיקן התובע את הליקויים ואי ההתאמות, וזאת בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה.

כפי שציינתי לעיל, טענותיהם של קילברג היו נגועות במידה לא מבוטלת של הגזמה.

...

סיכום אני מקבלת את התביעה העיקרית באופן חלקי ומחייבת את בני הזוג קילברג לשלם לתובע סך של 23,520 ₪.

אני מקבלת את התביעה שכנגד באופן חלקי ומחייבת את מר משה לשלם לבני הזוג קילברג סך של 9,360 ₪.

התוצאה היא, שעל בני הזוג קילברג לשלם לתובע סך של 14,160 ₪.

בפניי תביעה כספית בסך 34,600 ₪ בגין הוצאות שנגרמו לתובע עקב ביטול הסכם שכירות מפאת פגמים בדירה שכורה.

משהדירה אינה ראויה למגורים, קמה לתובע הזכות לסיים את ההיתקשרות בין הצדדים לנוכח הפרתו היסודית של הסכם השכירות, שעה שמטרת השכירות (שכירות למטרת מגורים) סוכלה.

בעניינינו, שוכנעתי כי בנסיבות המתוארות היה כדי לגרום לתובע עוגמת נפש המזכה אותו בפצוי בגין הכרוך בגילוי אודות הרטיבות בדירה, הטירחה הכרוכה בטיפול בתיקונים הנדרשים בדירה, בהתארגנות לעזיבתה והחזרה לבית הורי התובע עד למציאת דירה חלופית.

...

התובע עתר לחייב את הנתבעות בסכום של 3,000 ₪ בגין תשלום לעו"ד אך לא הוצגה חשבונית/קבלה לתשלום סכום זה בקשר לתביעה בתיק זה ולכן דין התביעה ברכיב זה להידחות.

בענייננו, שוכנעתי כי בנסיבות המתוארות היה כדי לגרום לתובע עוגמת נפש המזכה אותו בפיצוי בגין הכרוך בגילוי אודות הרטיבות בדירה, הטרחה הכרוכה בטיפול בתיקונים הנדרשים בדירה, בהתארגנות לעזיבתה והחזרה לבית הורי התובע עד למציאת דירה חלופית.

נוכח כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובע את הסכומים כדלקמן: סך 5,700 ₪ ששולמו בגין דמי שכירות.

ביצוע השיפוצים והבנייה ו/או הפלישה לשטחים הסמוכים לדירה מהוים הפרה יסודית של חוזה השכירות ו/או של החוק, המזכים את התובעת בבטול חוזה השכירות ופינוי הנתבעים מהדירה.

הנתבעים תיארו את מסכת חייו של המנוח, וטענו כי הם דיירים מוגנים מכוח חוק הגנת הדייר, שכן הם מתגוררים ברציפות ובקביעות בנכס מאז שנולדו, ובעת הגשת התביעה הם מתגוררים בנכס עם משפחותיהם, ולתובעים אין דירות מגורים אחרות מלבד הנכס.

אלא שהנתבעים ביקשו להמיר את דמי השמוש הראויים (דש"ר) לדמי שכירות מוגנים באופן רטרואקטיבי, בטענה שתוספות אלו הנן חלק בלתי נפרד מהנכס המקורי, ולכן זכות הדיירות המוגנת חלה גם עליהם.

" יש לציין כי הנתבעת 1, פנינה אברמוביץ העריכה את שטח עליית הגג כ-80 מ"ר. מתאור תוספות הבנייה והמושכר המקורי עולה בבירור שהנתבעים השקיעו כספים רבים בדירותיהם, שהן תוספות הבנייה, ואילו במושכר המקורי בו התגורר המנוח, כימעט ולא השקיעו דבר.

...

ולענייננו, סבור אני שאין ליתן לנתבעים סעד מן הצדק מהסיבות כדלקמן: הנתבעים בנו תוספות בנייה ששטחן פי 4 מהמושכר המקורי; הנתבעים ידעו שהתובעת מתנגדת לבנייה ללא היתר, ולמרות התביעה שהוגשה נגד מר סוריאנו בשנת 1991, לא הפסיקו לבנות תוספות בנייה ולבצע שינויים במקרקעין, וזאת עד לשנת 2014 ואף גם בשנת 2017; הפרות תאני החוזה ובנייה מסיבית ומתמשכת של תוספות הבנייה מצד הנתבעים הביאו את התובעת לכדי יאוש מטיפול בתוספות הבנייה שנבנו ללא היתר, על כי התובעת שקלה לפתור את בעיית הפלישות של הנתבעים למקרקעין והפרת חוזה השכירות על ידי מכירת המקרקעין לנתבעים; אין מדובר במשפחות במצוקה, אלא מדובר במשפחות עם אמצעים כלכליים נאים ויפים, ויעיד על כך תיאור הדירות המצוי בחוות הדעת של השמאי לוי; הנתבעים התנהגו בחוסר תום לב מובהק מול התובעת ורמסו ברגל גסה את הוראות חוזה השכירות המוגנת פעם אחר פעם במשך עשרות שנים.

לאור כל האמור לעיל, סבור אני שיש לדחות את טענת הנתבעים לסעד מן הצדק.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את המקרקעין הידועים כגוש 6685 חלקה 178, לסלק ידיהם ממנה ולמסור את החזקה בהם לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.