טענת הפרת הסכם לקניית דירה בגלל מרפסת לא מקורה

· מיקום הדירה – קומה שניה עם מרפסת לא מקורה, בבנין הצפוני שסומן B, בתוך מיגרש שסומן במס' 9.

לחילופין דורש התובע לחייב הנתבע 1 לפצותו בגין הפרות ההסכם, בשים לב לירידת ערך הדירה בשל העידר טופס 4, העידר מקומות חניה והיעדר רכוש משותף, לצורך כך ביקש להתיר לו לפצל את סעדיו.

הנתבע הפר ההסכם עם דמארי הנתבע התחייב למקום חניה, וכן התחייב להגיע להסכמה בענין מיקומו של מקום זה. אמנם לא נאמר בהסכם כי שטח החניה יוצמד לדירה, אך היתנהגות הנתבע ביחס לשתי דירות הקרקע, להם הקצה מקומות חניה ספציפיים, ובהיעדר כפירה בכך, אני מגיעה למסקנה כי גם כלפי דמירי התחייב הקבלן, כפי שהתחייב כלפי נעים וחסן לאלא – רוכשי דירות הקרקע.

...

היות שהשוכר – נתבע 3 לא התגונן, ונתבע 2 אף שהיה מיוצג אף הוא לא מסר כל גרסה, והיות שלא הוצג בפניי הסכם הרכישה של המרתף, אני מגיעה למסקנה כי הנתבע לא מכר את השטח המוביל למרתף לאיש, ולכן אני מורה עליו לאפשר לתובע להחנות במקום הקרוי "הרמפה", בחלקו האחורי של הבנין.

אשר על כן אני מורה על הנתבע להוציא טופס 4 בתוך שנה מהיום.

לסיכום ניתן בזאת צו עשה המופנה לנתבעים 2 ו-3 להסיר המנעול בשער המוביל למרתף, או ליתן מפתח לתובע.

כאמור למסקנה זו הגעתי שכן בייטלר לא הרימו את הנטל להוכיח כי לאחר ה-13.10.2015 נימנע מהם להכנס לדירה בשל הפרת הסכם על ידי בלס.

אי בניית גרם מדרגות לקומה העליונה של הדירה שתי טענות להפרת הסכם יש לבייטלר בנושא המדריגות: האחת כי בלס הפר את התחייבותו בהסכם לבנות גרם מדרגות שיוביל מהקומה הראשונה של הדירה לקומת הגג, כפי שמופיע בתשריט בו נראה גרם מדרגות המחבר בין מרפסת הקומה הראשונה למרפסת הגג.

טענה זו מבוססת על המבוא להסכם המכר לפיו ב'הואיל' הראשון נכתב כי הדירה כוללת הצמדה של "מרפסת לא מקורה בשטח של 28 מ"ר וכן... חדר המדריגות המוביל לגג..." (נספח 1 לתצהיר בלס), וכן הפנו בייטלר לעדות עו"ד אלימלך, שייצג אותם לפני חתימת הסכם המכר השלישי, ולדבריו בלס התחייב להצמיד את חדר המדריגות לדירה ועל בסיס הצהרתו זו נחתם הסכם המכר (עמ' 159-158 לפרוטוקול 27.2.2019).

ובוודאי שאין זו הדרך היחידה ואפילו לא הטבעית לפרש את הוראות ההסכם, ונידרש לבחון את הדברים לאור כלל הוראות הסכם המכר, ולאור הסכמות אחרות בין הצדדים, כוונתי בעיקר לכך שאם נקבל את הפרשנות שמציעים בייטלר, ונאמר כי הצדדים הסכימו להצמיד את חדר המדריגות המשותף של הבניין, משמע כי בדירה שרכשו בייטלר שני גרמי מדרגות – זה שבתוך הדירה (ראו התשריט המתייחס למרפסת) וזה שברכוש המשותף לגביו נטען שהובטח שיוצמד לדירה.

...

עוד אוסיף כי בהחלטתי כבר פרטתי גם אודות התנהלות בייטלר בנסיבות התיק ולא ראיתי לחזור על הדברים ואינני מקבלת את בקשתם להורות לפצותם בגין נזק לא ממוני.

ולסכם את האמור לעיל, אני קובעת כי בלס זכאי לקזז מהפיצוי המגיע לבייטלר סכום של 83,082 ₪ (78,450 ₪ בגין דמי השכירות של הדירה המושכרת, ו-4,632 ₪ בגין תשלום ארנונה ששילם בלס על הדירה המושכרת.

רק לשם נוחיות הצדדים, אסכם בקצרה את החלטתי האופרטיבית: - על הצדדים לקיים את הוראות הסכם המכר ולהשלים את הליך רכישת הדירה, בהתאם להוראות שקבעתי לעיל בסעיף 95 לפסק הדין.

כפי העולה מפרק ז לכתב התביעה , עותרים התובעים לפצוי בגין הפרת הסכם המכר שקבל תוקף של פסק דין בסך של 200 אש"ח – סכום פיצוי קבוע ומוסכם מראש , פיצוי בגין קימום חובות של התובעים לצדדים שלישיים במסגרת תיקי ההוצאה לפועל שננקטו נגדם ,פיצוי בגין הוצאות משפטיות, פיצוי בגין ריביות והוצאות משפטיות שנגרמו של פיגורים בתשלומי המשכנתא שרבצה על זכויות התובעים בדירה מושא ההסכם בין הצדדים , ועוד כהנה וכהנה עתירות לפצוי בגין נזקים כלליים ולא מפורשים אשר לא הוכחו בכל דרך על ידי התובעים .

על פי נסח הרישום המצורף עסקינן בדירה בקומה שלישית בשטח של כ109 מ"ר, לה צמודים חניה , מחסן , ומרפסת לא מקורה.

לטענת הנתבע , גיסו , זאב נויבואר שאף מסר תצהיר מטעם הנתבע בתיק , הציע לו לרכוש את הדירה בתנאים שתיאמו את עניינו ויכולתו באופן שחלק מתמורת הדירה יקוזז מחובם של התובעים כאן, ליורוטיים שהייתה בבעלות נויבואר – בדרך ירושה .

הגם שהתובעים טענו כי דין הסכם המכר להתבטל ,לא למדתי על כל מהלך של התובעים לבטל את הסכם המכר שהופר לטענתם ולהשיב לנתבע את הסכומים ששולמו לו או בעבורו לצדדים שלישיים .

...

בסך הכל מסתכמת התביעה לסך של 650,000ש"ח. מאחר שעילתה העיקרית של התביעה היא הפרת חוזה אין מנוס מלצטט ולנתח את החוזה ובענייננו החוזים שנחתמו בין הצדדים לצד טענות התובעים מחד וטענות ההגנה של הנתבע מאידך.

הכרעה לאחר שבחנתי את כתבי בי דין מטעם שני הצדדים , תצהיריהם , נספחי התצהירים והפרוטוקולים של הדיונים וסיכומי הצדדים נחה דעתה כי ההסכם בין הצדדים לא הופר על ידי הנתבע .

מסקנתי היא כי מי שהפר את ההסכמים בין הצדדים הם התובעים , שכאמור מחד נהנו מתניות ההסכמים הנוספים וקיבלו כספים נכבדים – לפחות 400 אש"ח מהנתבע ומנויבאואר.

התוצאה היא שדוחה את התביעה !.

המוכרים עתרו בתביעה שכנגד לפצוי בסך 501,448 ₪, בדרישה לכפל פיצויים: פיצוי מוסכם, הפסד כלכלי במכירת הדירה בסכום נמוך יותר, נזק כלכלי עקב מימון וריבית פיגורים לקבלן, הוצאות, הפרת הסכם לרכישת רהיטים ועוגמת נפש.

השמאי טען כי בחלק האחורי של הדירה בוצעה חריגת בניה שהנה סגירת פרגולת בטון לא מקורה שנבנתה בהיתר, באמצעות גג פנל מבודד אם כי השמאי אישר כי הריצוף עצמו נעשה ע"י הקבלן.

תימוכין לגירסתם לפיה תוספות הבניה לא היו אמורות לעורר בעיה משמעותית מבחינת הרשות המקומית, הגישו המוכרים מכתב מעריית נתיבות מיום 19.10.20 שמוען לבעלים החדשים של הדירה במסגרתו הודיעה תובעת הועדה המקומית כי החליטה שאין להעמידו לדין בגין סגירת המרפסת בחזית האחורית מאחר וההליך הפלילי אינו מתאים לבירור עניין זה. אף אם אקבל את גרסת המוכרים לפיה תוספות הבניה לא היו משמעותיות אלא תוספות המכונות "בניה קלה", עדיין עלי לבחון האם הוכח כי המוכרים ידעו שאין לתוספות היתר כדין והאם בשל גילוי זה ביקשו לבטל את ההסכם.

לטענתה, המוכרת טענה בפניה כי החדר הנוסף חוקי- "ספציפית על החדר שאלתי זה חוקי... אמרה שזה חוקי. בזה ניגמר הסיפור" (עמ' 13, שורה 32) בנגוד לעדותה טענה המוכרת, רחל אטיאס, כי העדה כינרת כלל לא הייתה מעוניינת לקנות את הדירה ולפיכך לא שאלה הנוגעות לחדרים או למצב התיכנוני של הדירה.

...

סוף דבר הצדדים התקשרו בהסכם פסול בו הסתירו דבר קיומן של חריגות בניה בנכס ואף הפחיתו מהתמורה שסוכמה בפועל.

על כן אני מחייב את המוכרים, הנתבעים, לשלם לתובעים 285,023 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.1.20.

התביעה שכנגד נדחית.

בתביעה דנן עותרים התובעים לסעד של פיצויים בסכום הקרוב ל-600,000 ₪ בשל טענה להפרת ההסכם מצד הנתבעים באי גילוין של עובדות מהותיות לגבי הדירה ועסקת המכר בשלושה עניינים: הריסת קיר תמך בכניסה למרפסת המקורה, קיומו של צובר גז בגינה, וחבות בהיטל השבחה.

הריסת קיר תמך חצוני במסגרת בניית המרפסת המקורה לא רק שהיא נזכרה מפורשות בהתנגדויות השכנים, אלא שהיא זו העומדת בבסיס ההתנגדויות על בסיס חוות דעת המהנדס ירמולינסקי.

מן התכתובות שהובאו ניכר כי חתימתם על הסכם המכר הייתה פרי החלטה מושכלת לרכישת הדירה כפי שהיא, במחיר שהוסכם, מתוך הבנה ברורה של ההשלכות שעשויות להיות לכך שטרם ניתנה החלטה בבקשה להיתר בנייה בנוגע למרפסת המקורה.

כל אלה, מראהו הפיזי של הצובר והצורך לשמור על נגישותו לפי דרישת חברת הגז, מקשים לקבל את גרסת התובעים כי בכל הפעמים הרבות שבהם התובע סייר בדירה ובגינה הצמודה הוא לא ראה את צובר הגז בשל כך שהוסתר באמצעות צמחיה.

...

בהקשר זה יש לציין כי הערכת השמאות לבנק המלווה נקבה במחיר המכירה בפועל באופן שיש בו כדי לתמוך במסקנה כי קיומו של צובר הגז לא גרם להפחתה נוספת בתמורה החוזית (עמ' 32 ש' 14 – עמ' 33 ש' 14).

סוף דבר על הנתבעים לשלם לתובעים סך של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

יתר התביעה נדחית.