טענה לטעות בשומה על ידי שמאי מכריע

כן פורט בהחלטה כי בין נימוקי הבקשה טענו המערערים שנפלו טעויות חמורות בשומות שערך שמאי הוועדה, בעיקר בשל כך שהם עצמם לא נהנו מהשבחה, אלא אחרים וכן כי השמאי היתעלם ממצב הבנייה האמתי, לפיו מוצו זכויות הבנייה עד תום.

נטען כמו כן על ידי הוועדה כי השומות נקבעו בהתבסס על קביעות שמאי מכריע.

בהמשך נטען כי טענה לטעות בהחלטת רשות מנהלית כבסיס להארכת מועד, מרוקנת מתוכן את הוראת המחוקק בנוגע ללוחות זמנים להגשת עררים.

...

סיכומו של דבר לא מצאתי שנפלה בהחלטת יו"ר הועדה טעות המצדיקה התערבותי.

הערעור נדחה.

המערערים ישלמו לועדה, המשיבה 2 הוצאות הערעור בסך כולל של 20,000 ₪.

עוד קבעה הועדה כי: "בהתאם להחלטתנו בערר (ת"א) 85241/11 נכסי יד חרוצים בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל-אביב (פורסם בנבו, 1.3.2016), היתר לשימוש חורג מהיתר אינו מהוה ארוע מס עצמאי המקים חבות בהיטל השבחה כי אם המדובר בארוע מימוש ככל מתן היתר ... ערר 85056/14 הוגש על שומתה המכרעת של גב' גבע בלטר ... הועדה המקומית ציינה בפנינו בתשובתה לערר 85055/14 את מידת ההתערבות המצומצמת בהחלטות השמאי המכריע והוסיפה כי יש לדחות את הערר ... בנסיבות העניין בהן מדובר בסוגיה משפטית בעיקרה אשר לא היתה קיימת בה הלכה מנחה ובודאי שלא הלכה מחייבת וכאשר וועדות הערר עצמן נחלקו בסוגיה זו כפי שפירטנו בעיניין יד חרוצים, איננו סבורים שטעמים כלליים אלו מצדיקים דחיית העררים על הסף. העררים מתקבלים אפוא." (שם, בעמ' 1–2).

מאחר שלא הועלתה בפני ועדת הערר, על ידי מי מהצדדים, טענה באשר לאופן הסווג של השמוש החורג, ולא התבקשה הועדה להתערב בשומה המכרעת בעיניין זה, קשה לקבל את טענת המערערת כי הייתה זו טעות שהועדה לא דנה בסווג השמוש החורג כחורג מתכנית, טענה אשר כאמור לא הועלתה על ידי המערערת.

...

נראה לי כי החלטה זו אינה חורגת ממתחם הסבירות, במידה המצדיקה התערבות ערכאת הערעור.

לסיכום, שינוי והרחבת חזית, בוודאי בשלב זה, פוגעת בבעל הדין שהתנהל במהלך כל ההליכים המשפטיים, בהתאם למחלוקות שהועלו ונידונו.

סוף דבר הערעור נדחה.

בהחלטתה בערר, קבעה ועדת הערר כי בשומה המכרעת נפלו שגיאות מהותיות שמחייבות תיקון בהיבטים רבים.

בנוסף, כל הכרעה שהיא שתנתן על ידי השמאי החדש – בין אם על ידי תיקון השומה של השמאי דיאמנט ובין אם על ידי הוצאת שומה חדשה – גם היא נתונה לערר בפני ועדת ערר, כך שנראה כי ממילא העירעור הוא מוקדם ולא בשל.

...

המשיבה דחתה את טענות המערער וטענה כי דין הבקשה להידחות, הן משום שהסעד העולה ממנה – החזרת הדיון לשמאי דיאמנט – כלל אינו אפשרי, הן משום שסיכויי הערעור קלושים והן משום שמאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המערער.

אני סבורה כי במקרה דנן הבקשה אינה מבססת עילה לעיכוב ביצוע מבחינת מאזן הנוחות, וזאת אף מבלי להידרש לשאלת סיכויי הערעור ולשאלה האם ביכולתה של ועדת הערר להורות לשמאי דיאמנט לתקן את שומתו לאור פקיעת כהונתו.

מכל מקום כאמור, לא יהיה במינוי השמאי החדש בכדי למנוע מלהשיב את הכרעות השמאי דיאמנט על כנן, אם בית המשפט יסבור כן. לסיכום, במקרה דנן מדובר לכל היותר בנזק כספי, שאינו בלתי הפיך ושניתן להשבה, ועל כן אין בידי לקבל את הבקשה.

כפועל יוצא מהאמור לעיל, הבקשה נדחית.

ההכרעה בעירעור תיגזר מהתשובות לשאלות הבאות: האם שגתה ועדת הערר כשהחליטה לא להעביר את השגות המערערים על השומה המייעצת לשמאי המייעץ ואימצה את השומה המייעצת? על מנת לענות על שאלה זו יש להדרש למספר שאלות משנה: האם נימקה הוועדה את אי העברת ההשגות לשמאי המייעץ? האם השגות המערערים עסקו בשאלות שמאיות מובהקות? האם השגות המערערים עסקו בפגמים מהותיים בשומת השמאי המייעץ? האם חלה על הועדה חובה להעביר את ההשגות לשמאי המייעץ, טרם אימוץ השומה המייעצת? בהנתן תשובה חיובית לאחת השאלות לעיל – האם חרגה ועדת הערר ממיתחם הסבירות? לאור כתבי הטענות והראיות שהוגשו בעירעור זה שוכנעתי כי יש להשיב את הדיון בערר לוועדת הערר.

היתנהלות זו היא "בראש ובראשונה דופי חמור שגרר בעקבותיו החלטה שגויה מדעקרא של ועדת הערר, באשר ההליך, שאמור היה להתנהל באמצעות השמאי המייעץ, נקטע באיבו על ידי ועדת הערר שרוקנה אותו מכל תוכן". נטען כי ועדת הערר היא אשר ביקשה למנות שמאי מייעץ לשם קבלת מענה בסוגיה שמאית מובהקת, היא אשר איפשרה לצדדים להשיג על חוות דעתו והיא אשר בעצמה נימנעה מלהעביר אל השמאי המייעץ את השגות הצדדים.

לטענתה, מעיון בהחלטת הביניים של ועדת הערר עולה כי הצדדים יוכלו לטעון לעניין השומה המייעצת "טענות לטעות מהותית או דופי חמור בחוות הדעת"; אולם, מהשגות המערערים עולה כי המערערים לא הצביעו על כל טעות מהותית או פגם חמור, וכל שעשו היה לנסות לחלוק על שיקול דעתו של השמאי המייעץ בנוגע לקיומן של מיגבלות תכנוניות וערכי ומקדמי שווי.

האם חלה על הועדה חובה להעביר את ההשגות לשמאי המייעץ טרם אימוץ השומה המייעצת? המערערים טענו כי החלטת וועדת הערר זו הנה בלתי סבירה מכיוון שבנסיבות המקרה דנא, בו הוגשו השגות על ידי כל הצדדים, היה על ועדת הערר להפנות את כל השאלות אל השמאי המייעץ ולמצער את חלקן, וזאת על מנת לקבל מענה מקצועי מאת השמאי המייעץ על פי החובה הקבועה בתקנות תו"ב סדרי דין.

...

סוף דבר: בקשת המערערים להורות על קבלת תביעתם לפיצויים בהיקף הפיצויים שנקבע בחוות דעת השמאים מטעמם – נדחית; החלטת ועדת הערר מיום 6.11.2017 - מבוטלת; אני מורה על השבת הדיון לוועדת הערר, על מנת שזו תעביר את השגות המערערים לשמאי המייעץ (וועדת הערר לא תעביר את השגות המשיבה 2 לשמאי המייעץ, היות והמשיבה 2 לא הגישה ערעור על החלטת וועדת הערר [למרות השגותיה על השומה המייעצת], אלא היא משיבה בערעור זה) ; על השמאי המייעץ להשיב על השגות המערערים בתוך 14 יום, כאמור בתקנה 14ג.(א) לתקנות תו"ב סדרי הדין; וועדת הערר תזמן את השמאי המייעץ לדיון בערר, כאמור בתקנה 14ג.(ב); השמאי יגיש לוועדת הערר שומה מייעצת מתוקנת; וועדת הערר תיתן את החלטתה הסופית לאור השומה המייעצת המתוקנת; המערערים טענו טענות נוספות.

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור מתקבל בחלקו.

לאור התוצאה, המשיבות תשלמנה למערערים שכ"ט עו"ד והוצאות בסך כולל של 50,000 ₪.

לאחר ששקלו בדבר ועיינו בהסכם המכר, הנתבעות היתנגדו לעריכת חוות דעת על ידי השמאי המכריע.

שנית, הנתבעות טענו שדוקא השמאי מטעם התובע הוא זה ששינה את התייחסותו לדגם הרכב – כאשר בחוות הדעת המקורית הפחית 10% בגין "גימור ספורט", ואילו בחוות הדעת המשלימה חזר בו וקבע כי אין הפחתה (0%) בשל היות הרכב מידגם "ספורט M". שלישית, נטען כי השמאי מטעם התובע שגה כשלא הפחית משומת ערך הרכב 10% בגין היות הרכב "רכב ספורט", ו-12% בשל המכירה לידי סוחר רכב.

...

לעומת זאת, בחוות הדעת המשלימה אימץ לפתע המומחה מטעם הנתבעות את המסקנה מתוך חוות הדעת המקורית של המומחה מטעם התובע, לפיה יש להפחית מערך הרכב בשל רמת הגימור, תוך העמדת ההפחתה על שיעור של 10%.

סיכומו של דבר, אני מוצאת שירידת הערך – בשקלול שתי חוות דעת המומחים – צריכה לעמוד על סך של 1,622 ש"ח. מתוך סך זה שילמו הנתבעות לתובע סך של 1,476 ש"ח. ההפרש בין הסכום ששולם בגין ירידת ערך ובין ירידת הערך כפי שנפסקה לעיל, עומד על סך של 146 ש"ח. יוער, כי סוגיה זו – ירידת הערך ביחס לערך השוק של הרכב – עמדה במוקד המחלוקת, עוד בשלב עריכתן של חוות דעת משלימות, וביתר שאת מאז ועד שלב הגשת הסיכומים.

התוצאה לאחר עיון מדוקדק בחוות דעת המומחים, ולאור השיקולים בדבר המועד הקובע להערכה מזה, חובת הקטנת הנזק מזה, וכן בדבר נטלי ההוכחה, אני מוצאת שיש לקבל את התביעה בחלקה.