טעות מהותית בהיטל השבחה ביטול השומה המכרעת

ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל-אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 31.10.2018, בערר הר/85220/11 (נספח 1 לערעור), הקובעת כי יש לבטל את השומה המכרעת ולמנות שמאי מכריע חדש.

ביום 11.10.11 הגיש המערער ערר על החלטת השמאי המכריע, בגדריו נטען בין השאר כי בשומה המכרעת נפלו טעויות ופגמים מהותיים בהערכת שוויים של המקרקעין במצב החדש.

...

דיון בפתח הדיון יאמר, כי לא מצאתי שיש לדחות את הערעור על הסף.

אני סבורה כי סעיף 12ח לחוק התכנון והבנייה אשר קובע כי "הוראות סעיפים 12א(ב1), 12ב(ב), (ג) ו-(ד)(1), 12ד ו-12ה(א) יחולו על ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בשינויים המחויבים" מאפשר לוועדת ערר למנות שמאי שייעץ לה וזאת בהתאם לסעיף 12ב(ב) לחוק הקובע כי "ועדת הערר רשאית לקבל חוות דעת של מומחה בכל ענין הנדון בפניה, בין ביוזמתה ובין ביוזמת הצדדים הנוגעים לענין; שר האוצר רשאי להתקין תקנות לעניין סעיף קטן זה". לפיכך, נמצא לנכון להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי שתמנה שמאי שייעץ לה, אשר ייתן את חוות דעתו בתוך 30 יום ממועד מינויו בשאלות שיוגדרו על ידי הוועדה ואשר יסייעו בידה ליתן החלטה סופית בערר לגופו של עניין.

סוף דבר הדיון מוחזר לוועדת הערר על מנת שתפעל בהתאם לקבוע לעיל ותיתן דעתה גם לעניין ההוצאות.

בהחלטתה בערר, קבעה ועדת הערר כי בשומה המכרעת נפלו שגיאות מהותיות שמחייבות תיקון בהיבטים רבים.

מבחינת מאזן הנוחות, אם ימונה השמאי החדש אשר ידון מחדש בשומה, הרי שיסוכלו הסעדים המתבקשים בעירעור, בין הסעד של ביטול ההחלטה ובין הסעד של החזרת השומה המכרעת לשמאי דיאמנט.

בין אם יתקבל העירעור במלואו, ובין אם ייקבע כי על השמאי דיאמנט לתקן את שומתו – ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו ולגבות את היטל ההשבחה שייקבע בהתאם להכרעה בעירעור, חלף היטל ההשבחה של השמאי החדש.

...

המשיבה דחתה את טענות המערער וטענה כי דין הבקשה להידחות, הן משום שהסעד העולה ממנה – החזרת הדיון לשמאי דיאמנט – כלל אינו אפשרי, הן משום שסיכויי הערעור קלושים והן משום שמאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המערער.

אני סבורה כי במקרה דנן הבקשה אינה מבססת עילה לעיכוב ביצוע מבחינת מאזן הנוחות, וזאת אף מבלי להידרש לשאלת סיכויי הערעור ולשאלה האם ביכולתה של ועדת הערר להורות לשמאי דיאמנט לתקן את שומתו לאור פקיעת כהונתו.

מכל מקום כאמור, לא יהיה במינוי השמאי החדש בכדי למנוע מלהשיב את הכרעות השמאי דיאמנט על כנן, אם בית המשפט יסבור כן. לסיכום, במקרה דנן מדובר לכל היותר בנזק כספי, שאינו בלתי הפיך ושניתן להשבה, ועל כן אין בידי לקבל את הבקשה.

כפועל יוצא מהאמור לעיל, הבקשה נדחית.

הליכי ועדת הערר היתקיימו בין מועד הגשת הערר ועד ליום 29/04/21, בו נתנה ועדת הערר החלטתה שלפיה נתקבל הערר, בוטלה שומת מס ההשבחה הנ"ל וזאת על יסוד חוות דעת מייעצת, בה נקבע כי התוכנית החלה על המקרקעין מושא שומת היטל ההשבחה, לא השביחה את המקרקעין הנ"ל, אלא יצרה השבחה שלילית של 980,296 ₪.

לטענת המשיבה, על אף קיומה של הסמכות הטבועה בין אם מכוח סעיף 198 (ה 1) לחוק ובין אם מכוח סעיף 18 הנ"ל לתקנות סדרי הדין, הסמכות היא סמכות של שיקול דעת, זאת לאור לשון הסעיף המסמיך - "רשאי". נטען כי אין זה נוהג מקובל לפסוק הוצאות בוועדת הערר בעת מיצוי זכויות המוקנות בחוק לפנייה בהליכי השגה, על רקע עקרונות שתוף הציבור, שקיפות וכיו"ב. עוד נטען כי כלל נקוט הוא בשיטת המשפט דנן שערכאת העירעור אינה מיתערבת בשעורי שכר טירחה שנקבעו בידי הערכאה הדיונית אלא מקום בו נפלה טעות משפטית מהותית או פגם יסודי אחר המצדיקים היתערבות שכזו (וראה האסמכתאות לכך בסעיף 2.7 לסיכומיה).

דיון והכרעה: על פי ההלכה הפסוקה ערכאת הערר אינה מיתערבת בשקול דעתה של הערכאה הדיונית לעניין פסיקת הוצאות, למעט אם נפלה בה טעות משפטית או כאשר נתגלה פגם או פסול בשקול הדעת בעת שקילת ההוצאות ואלה מתגלים מפסק הדין (ראו לעניין זה גם ע"א 6685/11 כרמלה גריידי נ' יחזקאל הולצמן ( 04.07.2012)).

...

הערר נדחה.

לטענת המערערים, שמאי מייעץ נמצא בעמדה מקצועית עדיפה על ועדת הערר, אין זה תפקידה של הועדה לבדוק את נכונות ההחלטה השמאית, אלא את תקינות וסבירות מהלכי גיבושה, די לועדה שתשכנע כי השומה לא נערכה בחלל ריק, וכי היא נסמכת על מיגוון מקורות מידע ובסיס נתונים מספיק וראוי, ואפילו אם נפלו טעויות בשומה מכרעת אין להתערב בה. ביחס לקרבה לחניה נטען כי שגתה ועדת הערר משקבעה כי על מנת לקבוע ירידת ערך בגין תוספת החניה יש לצרף חוות דעת שתבסס את הפגיעה, כי מחדל בהסתמכות על חוות דעת אינו מוביל למסקנה בדבר העידר פגיעה, וכי הועדה הפכה בין נטלי ההוכחה לבין הפונקציה אותה ממלא שמאי מייעץ, ונקלעה לטעות.

ביחס לועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה, היותה גוף מעין שפוטי, ביטול החלטתה והחזרת הדיון לועדת הערר בשל פגם בדיון בהרכב חסר, ר' פסק הדין בעמ"נ (ת"א) 17603-09-20 הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו נ' בר תואי חברה לנכסים בע"מ (15.7.2021), ופסק הדין הנזכר בו, עמ"נ (ת"א) 8373-12-20 ועדה מקומית לתיכנון ובניה תל אביב נ' יהודה הלוי 70-72 בע"מ (13.6.2021), בו נקבע כי: "ועדת הערר היא גוף מעין שפוטי, שהרכבה נקבע מפורשות בסעיף 12ו לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה").

מכל מקום, גם אם ניתנה בהרכב שלושה, ההחלטה אינה מכשירה פגם מהותי קודם, אין בה חזרה על ההחלטה הקודמת, ואין לקבל טענה זו. לאור התוצאה לפיה מתבטלות החלטות ועדת הערר, אין מקום להתייחס למחלוקות לגופו של עניין, שכן אלו ידונו ויוכרעו לכשישוב הדיון בפני הועדה.

...

לטענת המערערים, שמאי מייעץ נמצא בעמדה מקצועית עדיפה על ועדת הערר, אין זה תפקידה של הוועדה לבדוק את נכונות ההחלטה השמאית, אלא את תקינות וסבירות מהלכי גיבושה, די לוועדה שתשכנע כי השומה לא נערכה בחלל ריק, וכי היא נסמכת על מגוון מקורות מידע ובסיס נתונים מספיק וראוי, ואפילו אם נפלו טעויות בשומה מכרעת אין להתערב בה. ביחס לקרבה לחניה נטען כי שגתה ועדת הערר משקבעה כי על מנת לקבוע ירידת ערך בגין תוספת החניה יש לצרף חוות דעת שתבסס את הפגיעה, כי מחדל בהסתמכות על חוות דעת אינו מוביל למסקנה בדבר העדר פגיעה, וכי הוועדה הפכה בין נטלי ההוכחה לבין הפונקציה אותה ממלא שמאי מייעץ, ונקלעה לטעות.

סבורני, כי העלאת הטענה באופן זה הינה בעייתית, וההתייחסות אליה תהיה בשלב בחינת הטלת הוצאות משפט.

לאור כל האמור, ההחלטה השנייה של ועדת הערר, לעניין ההוצאות, הינה החלטה הנובעת מההחלטה הראשונה, קשורה אליה ישירות ומשלימה אותה, ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה.

אין מקום להטלת הוצאות לזכות המערערים, לאור כך שבחרו לא להעלות בפני ועדת הערר את טענת ההרכב החסר והעלו אותה רק במסגרת ערעור זה. שקלתי הטלת הוצאות על המשיבה 2, בהמשך להחלטות קודמות בעניין התנהלותה, ואולם לאור התוצאה, אינני מוצא לנכון להטיל הוצאות בגין כך. אשר על כן, אני מורה כדלקמן: החלטת ועדת הערר מיום 9.2.23 בטלה מעיקרא.