טעות באישור העירייה בנוגע להיטל השבחה

ביום 5.3.20 נענו העותרים, כי אישור הערייה אינו מהוה שומה ועל כן סעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה אינו רלוואנטי כלל, ועל כן, בגין עסקת המכר שעניינה מכירת הדירה בטרם פורסם צו הפטור מתשלום היטל השבחה, קמה חבות בתשלום היטל השבחה.

עוד טענו העותרים, כי התוספת השלישית לחוק מגבילה את יכולתה של הרשות הציבורית לשנות שומה שהוצאה, ולעניין זה הפנו לסעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה ולפיו: "הוועדה המקומית רשאית לשנות את השומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות שיש לחייב במקרקעין". לטענת העותרים, אישור הערייה על פי הוראות סעיף 324 לפקודה, מהוה שומה במקרקעין, ולכן הוראות סעיף 14(ו) לתוספת השלישית, חלות עליהן, ובהנתן העובדות כי המשיבות המציאו לעותרים ביום 3.12.19 אישור ערייה המעיד על העידר חובות, יש לקבוע כי אין חיוב בהיטל השבחה.

...

אין בידי לקבל טענה זו, מאחר ואין המדובר בחיוב שהוטל באופן רטרואקטיבי כי אם חיוב חי וקיים שהמשיבים לא נתנו לו את הדעת בעת הוצאת התעודה הראשונה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת העתירה וקובעת כי המשיבים בהוצאת תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות יצרו מצג עליו הסתמכו העותרים, כי יוכלו לקבל הארכת תוקף תעודה זו, ככל שיידרש, כדי לקיים חיובים חוזיים אל מול צד ג' רוכש הנכס.

בקשת העותרים לקביעה דבר ביטול החיוב בתשלום היטל השבחה נדחית.

בכותרת המסמך נכתב: "טיוטה מס' 1 – לצורכי מו"מ – אינה מהוה הצעה – כפוף לאישור המוכר וחתימת חוזה מחייב". בסעיף 6.3 לטיוטה הראשונה נכתב: "6.3 היטל השבחה, אם יחול, בגין תוכנית שאושרה וקיבלה תוקף עד ליום חתימת הסכם זה, יחול על המוכר וישולם על ידו ואילו לגבי חבות היטל השבחה בגין תוכנית שאושרה וקיבלה תוקף החל ממועד חתימת הסכם זה ואילך יחול וישולם ע"י הקונה בלבד". כמו כן, לעניין המסים הנדרשים לשם העברת הזכויות מהנתבעים כמוכרים לתובע כקונה נרשם עוד בטיוטה הראשונה כי לצורך הסדרת הרישום, ככל שלא תוסר המשכנתא: "על אף האמור, אם עד מועד התשלום הנ"ל לא ימציא המוכר לב"כ הקונה (כהגדרתם בסע' 2 לעיל) יופקד סך של 99,000 ₪ (תשעים ותשעה אלף ש"ח) מהתשלום הנ"ל בנאמנות אצל הנאמן. הנאמן יחזיק סכום זה בנאמנות וישקיעה על פי הנחיית המוכר עד למסירת האישורים בנ"ל לידי הקונה. עם מסירת אישור מס שבח יועבר מסכום הנ"ל סך של 70,000 ₪ (שבעים אלף ₪) על פרותיו למוכר. עם מסירת אישור ערייה יועבר מהסכום הנ"ל סך של 29,000 ₪ (עשרים ותשעת אלפים ₪) על פרותיו למוכר. עם מסירת האישורים הנ"ל הצדדים נותנים בזאת הודעה בלתי חוזרת להעביר את הסכום לעיל על פרותיו למוכר." ביום 31.3.2019 שלח עו"ד אבי גורדון הודעת דוא"ל לעו"ד דלויה בה נרשם: "חישוב מס שבח תאורטי (לנארי) מביא לחשיפת מס של 200,000" לכך השיב עו"ד דלויה: "מצ"ב טיוטת הסכם מכר מתוקן. לאישורך.

באופן זה ניתן לומר, שכשם שצד לחוזה אינו רשאי לבטל אותו בשל טעות בכדאיות העסקה, כך גם צד למשא ומתן אינו רשאי לפרוש ממנו בשלביו הסופיים מטעם זה"; ראו סעיף 20 לפס"ד סרור, שם נקבע גם כי הפרישה נעשתה בחוסר תום לב. במקרה שלפנינו עניין החבות בהיטל השבחה הנו נושא כספי המשפיע על גובה היתרה הנותרת בידי המוכרים-הנתבעים, ובהחלט היה מקום לשקול טענה של טעות בכדאיות העסקה.

...

אם אסכם עד כה, אזי מסקנתי היא כי הצדדים ראו בחתימה עצמה על הסכם המכר ככזו המקימה את יסוד גמירות הדעת.

אציין כי גם קביעה לפיה המדובר בפרישה שלא בתום לב עדיין אינה גוררת את המסקנה כי יש להורות על אכיפה, ובעניין זה יש לשקול בין היתר את הנזק שנגרם לצד השני (התובע במקרה שלפנינו), והאם האכיפה צודקת בנסיבות העניין.

סוף דבר – התביעה לאכיפת ההסכם נדחית.

לנוכח האמור לעיל, הן בדבר בחירתם המודעת של התובעים להיתקשר עם הנתבעת בעיסקה שהוצאתה אל הפועל מורכבת, תוך שיקלול הרווח והסכון הגלומים בעיסקה זו והמנעות מלברר עד תום את מידת הסיכון, והן בדבר הכשלת ממושו של הממכר על-ידי התובעים עצמם, בהימנעותם לאורך שנים, עד לעת האחרונה, מלשלם את דמי ההיתר הנדרשים עבור פיצול הממכר, יש לדחות גם את תביעתם זו. במישור החוזי, בחירת התובעים להיתקשר בעיסקה מורכבת, תוך נטילת סיכון באשר להתכנות העסקה ולמועד ממושה ומבלי לברר עד תום את מידת הסיכון, היא לכל היותר בבחינת טעות "שאינה אלא בכדאיות העסקה", בהתאם לסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, היוצאת מיגדרי המונח "טעות" כמשמעותו בדיני החוזים ואינה מקנה זכות לתבוע סעדים, כגון ביטול החוזה, בהתאם.

בעיניין זה, ראוי להדגיש את סעיפים 3.1, 3.1 ו- 3.5, וכן סעיפים 4 ו- 5 להסכם, לפיהם הממכר נמכר AS IS אחרי שניתנה לתובעים אפשרות לבדוק אותו, חלוקת הנכס תתבצע רק לאחר אישור המינהל לחלוקה המתוכננת, וכי הקונה ישלם את כל המסים החלים על הנכס עובר לחלוקה, לרבות דמי היתר, מס רכישה והיטל השבחה מיום חתימת החוזה.

לכן, נאמנה לעמדה לעיל לפיה שני הצדדים נושאים באחריות משותפת ל"סחבת" בביצועו של הסכם המכר, גם בעיניין היטל ההשבחה על שני הצדדים לשאת באחריות משותפת לתשלומו, שמועד התהוותו לא הוברר עד תום, אך הדרישה לתשלומו נימסרה בעיצומו של ההליך לבצוע הסכם המכר, כשהנתבעת הייתה עדיין "רשומה" כבעלת הזכויות במיגרש, כך כלפי עריית ראש העין (גם במסגרת הערר שהגישה על היטל ההשבחה).

...

אולם, אין במועד דרישת התשלום כדי ללמד בהכרח על המועד שבו בא לעולם החיוב בהיטל ההשבחה, ומבלי להכריע בסוגיה זו, אני סבורה כי בנסיבות העניין, ומאחר והן התובעים והן הנתבעת, כפי שפורט לעיל, לכל אחד אשם תורם באשר ליישום חלקו, באופן שהאריך את העסקה, ובשים לב לנוסח ההסכם, על הצדדים לשאת במשותף בהיטל ההשבחה, בסכום של 25,000 ₪ לכל צד. במועד שבו התקבלה דרישת התשלום של היטל ההשבחה, בשנת 2015 וכ-6 שנים לאחר החתימה על הסכם המכר, כאמור, הנתבעת עדיין הייתה "רשומה" כבעלת הזכויות במגרש, ובהתאם לכך, היא זו שקיבלה את דרישת התשלום ולא התובעים.

לנוכח האמור לעיל, אני מקבלת באופן חלקי את התביעה בעניין זה, ומורה על הפיכתו של הסדר הביניים שהוסכם בין הצדדים להסדר קבוע ועל נשיאה משותפת של הצדדים בתשלום היטל ההשבחה, בחלוקה שווה ביניהם.

לסיכום: לאחר שהתייתרו יתר הסעדים, למעט הסעד הכספי, מצאתי כי דין התביעה הכספית להידחות בכללותה, למעט רכיב היטל ההשבחה שהוסדר בין הצדדים כמימון ביניים ויש להשאירו כפי שבוצע.

ממשיכים הנתבעים וטוענים כי לאחר שבוצעו תשלומים לעירייה ולועדה המקומית ומשביקשו לקבל את אישור הערייה לצורך העברת הזכויות בנכס מבכרך אל התובעים, הודיעה הערייה שקיים חוב היטל השבחה נוסף בסך מיליון ₪, אותו יש לשלם בטרם יימסר אישור.

טעות הנתבעים טוענים כי טעו לגבי גובה היטל ההשבחה אותו יש לשלם, וכי לא היו מתקשרים בהסכמים השונים לו היו יודעים את גובה היטל ההשבחה לאשורו.

...

מנגד, לנוכח הדיון לאורכו של פסק דין זה, לא מצאתי ממש בתביעה שכנגד, בטענות המועלות כנגד התובעים ובדרישת הנתבעים (כתובעים שכנגד) כי התובעים ישלמו להם פיצוי מוסכם בגין הפרה.

התביעה מתקבלת במובן זה שהתובעים זכאים לאכיפת ההסכם ורישום הזכויות בנכס על שמם וכן זכאים לפיצוי החוזי המוסכם (בגובה הנקוב בכתב התביעה, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מאותה עת ועד לתשלום בפועל).

התביעה שכנגד נדחית.

התובעים אישרו כי הסכום עודכן לאחר הסכם הפשרה מול הערייה באשר לגובה היטל ההשבחה ורק בגלל טעות בתום לב, חוות הדעת הוגשה בתיק אחר ולא בתיק זה. בעדותה, פרטה התובעת את עוגמת הנפש והקושי שהם חווים במגורים בבניין שאי אפשר לקחת בגינו משכנתא, לא ניתן למכור אותו לאחר וכי ברבות השנים נולדו להם עוד הרבה ילדים שהבית צר מלהכיל וכל זאת על אף ששלמו לקבלן פרי את כל מה שהתחייבו לשלם.

...

ברור כי כל צד העמיד ערב לחיוביו שלו ואביה של התובעת אינו ערב להתחייבויות הקבלן, כל פרשנות אחרת אינה סבירה ואינה הגיונית ולכן טענה זו נדחית, כמו גם הטענה כי היה צריך לצרף את הערב השני כנתבע.

באשר לטענה כי מדובר בכתב ערבות לערב יחיד כמשמעו בפרק ב' לחוק הערבות, והתובעים לא עמדו בהוראות סעיף 21(ב), 26(א) לחוק זה, אני מקבלת את טענת התובעים פרק זה של חוק הערבות אינו חל בענייננו.

לסיכום: התביעה מתקבלת, ואני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים 500,000 ₪ בצירוף שכ"ט עו"ד בסך 27,000 ₪ בצירוף מע"מ (בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימאלי המומלץ), התש"ס – 2000, וכן הוצאות משפט.