טעויות יסודיות בחישוב דמי הסכמה בגין מכירת משק חקלאי

התובעים הכחישו כי השימושים החורגים מהוה הפרה יסודית של הסכם המשבצת.

" גב' קליני נחקרה חקירה שכנגד בה העידה כי היא עובדת בנתבעת כ- 30 שנה ומכירה את החלטות התובעת.

הסעיף הרלוואנטי לעדותו של אליה הוא סעיף 6 לתצהירו, אשר נוסחו כדלקמן: "בביקורים שערכתי במשק ביום 30.11.2015, ביום 23.12.2015, וביום 3.5.2018 התברר לי כי הנתבעים הקימו ו/או הציבו ו/או בנו במשק בעצמם ו/או באמצעות מי מטעמם ו/או מכוחם ו/או ברשותם ו/או בהסכמתם מבנים המסומנים בתצלום האויר שמספרים 3 (בשטח 36 מ"ר). 4 (בשטח 56 מ"ר), 5 (בשטח 144 מ"ר), 6 (בשטח 397 מ"ר), 7 (בשטח 43 מ"ר) ו-8 (בשטח 1,050 מ"ר), ובהם מתקיימת פעילות לא חקלאית, כמפורט בתצהירי זה להלן, והכל ללא נטילת רשות מהתובעת ומבלי שהרשות ניתנה, ואף מבלי שבקשו ו/או קיבלו את ההיתרים ו/או האישורים הנדרשים לכך לפי כל דין, הן לבניה הלא מורשית והן לעצם השמוש האסור במבנים (להלן-"הבניה הלא מורשית").

הנתבע 1 חזר על הנטען בכתב ההגנה והוסיף כי התובעת שגתה בחישוב דמי השמוש הראויים, ויש לתקן את התחשיב מהסיבות כדלקמן: ישנם מבנים שנכללו בתביעה למרות שלא בוצע בהם שימוש חורג; שטח מבנים 6, 7 ו-8 קטן בערך ב- 10% מהשטח אשר נקבע על ידי התובעת (הגג בולט משטח המבנה עצמו).

...

לאור כל האמור לעיל, מאחר שהתובעת לא שלחה לנתבעים מכתב דרישה שיגיע ליעדו, אליו תצורף חוות דעת שמאית שהחישוב הוא ללא רווח יזמי ועל פי חישוב של 5% מערך הקרקע, ובכך מנעה מהם להגיע להסכמה לעניין ההסדרה הכספית, ובכך פעלה בניגוד לנהליה והחלטות מועצת הרשות, דבר המהווה הפרת חובותיה כלפי הנתבעים שבאו להיטיב עם הנתבעים, סבור אני שהתובעת פעלה שלא בתום לב, מה עוד שגם העדה מטעמה מסכימה שהיה על התובעת ליתן לנתבעים את האפשרות להגיע להסדרה לפני הגשת התביעה, כאשר אז היה על הנתבעים לשלם דמי שימוש ל- 4 שנים לאחור, ללא רווח יזמי ובשיעור של 5% מערך הקרקע.

הנתבעת 3: מכל ההליכים שבפני נראה שהתובעת זנחה תביעתה נגד הנתבעת 3, על כם אני מורה העל מחיקת התביעה נגד נתבעת 3 ללא צו להוצאות.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת כדלקמן: את הסך 33,131 ₪ + מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום 31.12.2014 ועד ליום התשלום בפועל; את הסך 60,579 ₪ + מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום 31.12.2015 ועד ליום התשלום בפועל; את הסך 65,193 ₪ + מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום 31.12.2016 ועד ליום התשלום בפועל; את הסך 69,947 ₪ + מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום 31.12.2017 ועד ליום התשלום בפועל; את הסך 31,185 ₪ + מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום 31.5.2018 ועד ליום התשלום בפועל; את הוצאות המשפט הכוללות את מחצית שכר טרחתו של המומחה מטעם בית המשפט, מר צבי רון (באופן שכל אחד מהצדדים יישא במחצית משכר טרחתו של מר רון), בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

בין הצדדים נחתם הסכם למכירת נכס בישוב מנחמיה, הכולל בתוכו משק ובית וכל הזכויות וההתחייבויות הנובעות מהחברות באגודת מתיישבי מנחמיה כפר שיתופי בע"מ. כך נרשם בהסכם, בסעיף ההגדרות: "המשק" – הידוע כגוש 15474 חלקה 26 מגרשים 2092 ו- 2093, בשטח כולל של 45  43 מ"ר, המהוים נחלה  חקלאית מס' 70 (הנכללת בשטח "המשבצת" של מושב מנחמיה עפ"י הסכם שכירות תלת שנתי ותלת צדדי המתחדש מעת לעת בין מנהל מקרקעי ישראל, ובין האגודה, ומתיישבי מנחמיה כפר שיתופי בע"מ במושב מנחמיה), כולל זכויות בר רשות בנחלה ובבית מגורים.

בסיכומי התובעים, הם מודים שהסכום ששולם לידם, כפי שנטען בכתב התביעה, שגוי, והסכום הנכון הנו על סך 619,676 ₪ (סעיף 4 בעמוד 12 לסיכומי התובעים).

חישוב אריתמטי פשוט של הסכומים בעמוד זה, מביא למסקנה שאין נכון הדבר, והחישוב האריתמטי של הסכומים המפורטים בעמוד זה, מסתכמים, כטענת הנתבעים, בסך של 459,368 ₪.

לא כך הם הדברים בקשר להתחייבות התובעים לשלם דמי הסכמה למינהל, כמפורט בסעיף 10 להסכם, סעיף, שאי קיומו מהוה הפרה יסודית של ההסכם, הקובע כך: "דמי ההסכמה ו/או כל תשלום אחר למינהל מקרקעי ישראל ו/או לאגודה לרבות החלק היחסי בחוב האגודה למינהל (ככל שקיים) בגין העברת הזכויות בנכס לקונים יחולו על המוכרים וישולמו על ידם.". על פי ההסכם, היה על התובעים להמציא לב"כ התובעים, את כל האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בתוך 12 חודשים מיום החתימה על ההסכם (סעיף 6.2 להסכם).

...

באשר לסעד כספי בסך של 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש, שנגרמה, לטענת הנתבעים, בשל התנהלות התובעים, לא שוכנעתי, שיש מקום להטיל על הנתבעים חיוב כספי בגין עגמת נפש, בשים לב לתוצאות שהתקבלו, הן בתביעה העיקרית והן בתביעה שכנגד.

נוכח הסכומים שנפסקו בתביעה ובתביעה שכנגד, אני מורה על קיזוז הסכומים, כך שלא תיוותר יתרת חוב בין הצדדים.

אני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

התובעים טוענים כי חישוב דמי ההסכמה על ידי הנתבעת, איננו עולה בקנה אחד עם האופן בו היא נהגה לחשב את דמי ההסכמה מאז הוקם מושב פרזון ובמועד בו נחתם הסכם המכר, היינו - 2% "מהמחיר היסודי המזערי" לפי טבלא, ולא לפי הערכת שמאי (להלן: הנוהל הקודם).

התובעים טוענים כי בשל הסתמכותם בתום לב על הנוהל הקודם, אשר היה נהוג בעת כריתת ההסכם, הם זכאים לכך שעניינם יטופל כחריג וכי דמי ההסכמה בעיניינם יחושבו בהתאם לנוהל זה. לחלופין טוענים התובעים, כי הנתבעת שגתה בחישוב שווי הנחלה.

בהתאם לאמור, טוענים התובעים כי סכום דמי ההסכמה החל על העסקה הוא 6,775 ₪ (2% משווי המשק לפי סכום התמורה הנקוב בהסכם המכר (229,060 ₪ בהמרה מדולר ארה"ב) ועוד 109,733 ₪ חוב המשק) ולחלופין - 16,481 ₪ (2% משווי המשק לפי סכום הנקוב בהסכם המכר ועוד 595,000 חוב המשק עליו הסתמך שמאי הנתבעת).

בספטמבר 2008 ובעקבות עליית ערך הנחלות בשוק, שונתה מדיניות האגף החקלאי במשרדי הנתבעת, בכל הנוגע הנוגע לאופן יישום החלטת המועצה, ומאז בכל מכירה של נחלה יש להזמין שומה לצורך קביעת דמי ההסכמה, כמתחייב מהחלטת המועצה.

דיון והכרעה על החובה בתשלום דמי הסכמה לצורך העברת הזכויות בנחלה, אין חולק.

...

טענות הנתבעת הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה שכן היא פעלה כדין בקביעת דמי ההסכמה ומנגד - התובעים לא קיימו במשך עשרות שנים את חובתם לעדכן אותה בדבר רכישת הזכויות בנחלה.

גם טענתם החלופית של התובעים, לעניין סכום החוב אותו יש להציב בנוסחה לקביעת שווי המשק, דינה להידחות.

סיכום על יסוד האמור לעיל, התביעה נדחית.

כפי שיפורט להלן, ביום 19.11.2009 דחה בית המשפט (כבוד השופט א' אברהם) את תביעתם וקבע כי הוא אינו מוצא כל פגם או טעות באופן בו חושבו דמי ההסכמה, ברכיבי השומה ובשומה עצמה ששמשה את המינהל.

בעיניינם של שילר קבע בית המשפט המחוזי כי את סכום התמורה יש לשאוב מהקבוע בחוזה המכר לעניין מחיר המכירה וסכום זה יהיה הבסיס לחישוב דמי ההסכמה, בכפוף לחריגים הקבועים בסעיפים 13 ו-14(ד) להחלטה.

הדברים הנ"ל מקובלים עלי, בכל הכבוד, ומבטאים לטעמי, גם מהפן ה"שמאי", את העמדה הראויה במחלוקת שנפלה בעניינינו בין בעלי הדין, הן בכל הנוגע לשומת התמורה שעל-פיה יחושבו דמי ההסכמה והן בכל הנוגע לטענה לפיה יש להוסיף למחיר היסודי רכיב של מוניטין.

תחולת סעיף 20 להחלטה האם סעיף 20 להחלטה – המצוי בפרק ד' שלה, שכותרתו היא "שומה", הקובע כי "אם לא נקבע אחרת בחוזה החכירה, יישום השמאי את ערך הקרקע מתוך הנחה כי היא פנויה ובמצב מבחינת רמת פיתוחה כפי שהיתה בעת שרכש החוכר את זכות החכירה מאת המינהל", חל על פרק ג' להחלטה שעניינו הוא, כאמור, חישוב דמי הסכמה בנחלות ובמשקי עזר.

סיכום בטרם סיום הדיון בטענותיהם של המערערים, טענות הנטועות בתפיסה לפיה המערערים קופחו על-ידי דרך חישובם של דמי ההסכמה ואילו המינהל "זכה מן ההפקר", לא למותר יהיה להביא את דבריה של שולה בן-צבי, מנהלת האגף החקלאי במינהל, כפי שפורטו בתצהירה מיום 29.11.2007 שהוגש לבית המשפט המחוזי במסגרת ההליך בעיניינם של שילר.

...

אין בידי לקבל טענה זו. ראשית משום שלשיטתי, כפי שבואר לעיל, לשון ההחלטה מובילה למסקנה ברורה כי רשימת הרכיבים היא רשימה סגורה.

אף אני סבור כי אין מקום בענייננו להחיל את סעיף 20 להחלטה.

סיכומם של דברים, סבורני כי המשיב לא חישב ביתר את דמי ההסכמה אותם על המערערים לשלם, אלא עשה כן בהתאם להוראות ההחלטה.

ביסודה ניצבה טענת התובעים כי גם לאחר שהתקבלה השגה שהגישו על שומת דמי-הסכמה שערכה הנתבעת בגין מכירת משק חקלאי שהיה בבעלותם, בתחשיב הנתבעת שנערך בעקבות ההשגה נפלו טעויות יסודיות – באופן שמזכה אותם בהשבת סכום התביעה.

נטען כי התחשיב החדש מיתעלם מכך ששטח הנחלה הוא 30 דונם והשטח החקלאי – 28 דונם, אינו מתחשב בערכים שעודכנו בהחלטת מנכ"ל רמ"י מיום 1.7.2015 לחישוב דמי-הסכמה (להלן החלטת מנכ"ל מ-2015) וההנחות לא נכללו בו. לפיכך היה על הנתבעת להשיב כ- 253,279 ₪ כולל מע"מ בשיעור 16% בערכי יום 19.7.2010; סכום זה נתבע בצרוף שערוך.

...

לפיכך הייתה התביעה נדחית גם אם הנתבעת לא הייתה משמיעה עד ומסתפקת בחקירה נגדית של התובע, שמאי התובעים ומומחה בית-המשפט.

אני דוחה את ניסיונה של הנתבעת להציג בסיכום טענותיה סכומים חדשים – שונים מאלו שעליהם עמדה בכתב-ההגנה ובתצהירו של העד מטעמה.

התובעים ישלמו לנתבעת את הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 31,000 ₪, שניהם בערכי יום פסק-הדין (להלן יחד הסכום הפסוק).