חתימת רוכש דירה על כתב ויתור זכויות

נסיבות החתימה ככפייה כלכלית באשר לנסיבות חתימת כתב הויתור אציין כי אין בידי לקבל את טענת הנתבעת שכתב הויתור היה פרי יוזמה של התובעים ואף העד מטעמה, מר לנדאו, נימק את אותו וויתור בהגעת התובעים למצב של "אין ברירה" (עמ' 28 שורות 11-16): "לשאלת ביהמ"ש למה לודר יזם ויתור, מה שהוא אמר לי ומה שאני יודע שהוא קנה דירה אחרת. הוא קנה דירה והוא נקלע לקשיים כספיים להשלמת תשלום הדירה שקנה בשנת 2016, זה מה שהוא הסביר לי. הוא אמר שהוא חייב למכור את הדירה דחוף כדי שיהיה לו השלמה לתשלום. ...

לאחר שבחן בית המשפט העליון את המבחנים החלים בסוגיה ויישם אותם במקרה הדומה לענייננו, נקבע באופן נחרץ כדלקמן: "ניישם מבחנים אלה על ענייננו, וידענו כי דיור לעולה חייבה עצמה במעשה כפייה שלא-כדין. הדיירים נקלעו למצוקה שלא היו יכולים להחלץ ממנה אלא בחתימה על כתב-הויתור – ולו משום שלא היו יכולים להעביר את זכויותיהם אלא בהסכמתה של החברה – ואילו החברה תבעה מהם כי יוותרו על זכויות שקנו – זכויות בנות-ערך – במעשה שניתן לכנותו בנקל כסחיטה. מה היה הדייר יכול לעשות ולא עשה? והרי לו סרב לחתום על "כתב הכניעה" שהחברה הציגה לפניו, הייתה נשללת ממנו היכולת למכור את דירתו ולשנות את מקום מגוריו לרצונו וכצרכיו.

...

אכן יתכן שאם משך תקופת הדחייה לא יעמוד בהלימה להיקף השינויים יראה מועד המסירה החדש כ'תניית פטור מחופשת', אלא שהתובעים לא הרימו את נטל ההוכחה בדבר העדר יחס סביר בין תקופת הדחייה להיקף השינויים ועל כן טענתם נדחית (רע"א 3088/20 איתי פלד נ' אזורים בנין (1965) בע"מ (נבו 25.10.2020)‏‏).

לאור המקובץ ייערך חישוב הפיצוי כדלקמן: 120 ימי עבודה לאחר תאריך המסירה המקורי מביא לתאריך מסירה חדש – 6.11.2016.

סוף דבר הנתבעות, יחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך של 189,275 ₪, כשהסכום נושא הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

לטענת הנתבעת, ביום 12.11.2013 היא פנתה לבא-כוח קבוצת הרכישה, עידכנה כי ניתן טופס 4, והזמינה את הדיירים לקבל חזקה בדירות כפוף להסדרת חלקם בחוב וחתימה על כתב העידר תביעות.

ככל שבעיניה של הנתבעת הויתור היה תנאי למסירת הדירה – דבר שכאמור, נטול בסיס בהסכם בין הצדדים ולא ברור כלל מכוח מה דרשה זאת – הנתבעת הייתה יכולה שלא למסור את הדירה אלא עד חתימה ללא הסתייגות על כתב הויתור (וכמובן לשאת בסיכונים העלולים לנבוע מכך).

חתימה זו של חברי הקבוצה על כתבי הויתור נעשתה כתוצאה משכנועיו של עו"ד יטיב לעשות כן. בנוסף, יתכן שיתר חברי הקבוצה לא עמדו על זכויותיהם לאור העדות שלפיה מימון דירתם הגיע ממענקים שקבלו מהמדינה, להבדיל מנסיבותיו השונות של התובע.

...

על כן, טענות אלו של הנתבעת נדחות.

לסיכום, אין לזקוף לחובת הנתבעת את פרק הזמן החל ממתן טופס 4 ועד שהתובע פנה לקבל את דירתו.

סוף דבר מן הטעמים האמורים, התביעה מתקבלת באופן חלקי במובן זה שהנתבעת תשלם לתובע 353,000 ש"ח. על סכום זה יתווספו הפרשי ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, החל מיום הגשת התביעה (יום 17.10.2017).

רוכש שלא ימסור מיסמך הצטרפות חתום על ידו לבעלי התפקיד בתוך 30 יום מקבלת שיעור ההישתתפות - תמכר דירתו ע"י בעלי התפקיד לצד ג' באישור בית המשפט, כאשר סכום התמורה נטו שיתקבל עבור הדירה ישמש להשבה לאותו רוכש של סכומי התשלומים בגינם הופקה לאותו רוכש ערבות חוק המכר, כל זאת כנגד ויתור על הזכויות בדירה.

בעלי התפקיד מבהירים, כי במקרה שרוכש בוחר שלא להצטרף למתווה אך יוכיח להם כי חתם על הסכם מכר לרכישת דירה אחרת והוא זקוק לכספי מימוש הערבות הבנקאית באופן מיידי, תישקל בקשתו של אותו רוכש ספציפי להקדמת התשלום מכוח חילוט הערבות הבנקאית העומדת לזכותו על פי ההסכם אותו חתם לרכישת הדירה החדשה.

רוכש שלא ירצה או לא יוכל לעמוד בפעימה נוספת, יהיה רשאי להודיע בכתב, כי הוא מבקש לוותר על זכויותיו בפרויקט.

לפי סעיף 30.10 ההישתתפות בגרעון תחולק בין רוכשים באופן יחסי על פי עליית הערך הריאלית של כל דירה, בין מועד הרכישה של הדירה לבין שווי הדירה על פי דו"ח השמאית.

...

יחד עם זאת, בגלל אלמנט ההתניה על אופן מימוש ערבויות חוק המכר (דירות) שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, לא אוכל לאכוף את המתווה על רוכשים שלא יסכימו לו. לפיכך, אני מאשרת את המתווה המוצע בבקשה מספר 76 רק ככל והדברים נוגעים לרוכשים שהסכימו לו מפורשות, מדובר ב- 52 רוכשים, אליהם הצטרפה ביום 8.1.2024 גם רוכשת נוספת יעל לוי שרגא (בקשה 82).

מסקנות: מן המקובץ לעיל, אני קובעת כדלקמן: החלופה השנייה שהציעו בעלי התפקיד, של השלמת הבנייה באמצעותם, אכן עדיפה על החלופה הראשונה של מכר הזכויות בפרויקט לצד ג'.

סיכום: לסיכום הנושא, המתווה יאושר ככל שהוא מהווה הסכמה חוזית בין בעלי התפקיד לבין הרוכשים שיבקשו להצטרף למתווה.

משהודיע לו הנתבע כי אין בדעתו להציב המסתור מאחר שעיריית תל אביב לא מאשרת לו להגדיל את הזכויות הנוספות במרפסת, ומשהתעלם הנתבע מהתראה ששלח לו התובע בעיניין זה – לא היה מנוס מהגשת תביעה זו. בכתב ההגנה טען הנתבע לדחיית התביעה מחמת היתיישנות והעדר עילה.

עוד טען התובע, כי הבריכה במרפסת הנתבע ניבנתה בפועל לאחר חודש 12/2015, קרי לאחר חתימת ההסכם לרכישת הדירה על ידי הנתבע.

התובע הוסיף וטען כי מטעמי ייעול, ומאחר שזכותו לאכיפה מלאה מצריכה עלויות כבדות וזאת לאור היתנהלות הנתבע, הוא ויתר על זכות זו והסתפק במסתור של זכוכית חלבית ובילבד שהנתבע יישא בהוצאותיו הריאליות.

בהתאם, קשה יהיה לקבל את טענת הנתבע כאילו כביכול היתעקשותו של התובע על אכיפת ההתחייבויות כלפיו מכוח ההסכם המקורי מהוה משום עמידה על קיומה של זכות חוזית בחוסר תום לב. דומני כי סביר לא פחות (ואולי אף יותר) לטעון, שמאחר שבניית הבריכה בוצעה לאחר שרכש הנתבע את דירתו, הקפדה על התחייבויות חוזיות יכולה וצריכה הייתה להוביל לשינוי התכניות על מנת לאפשר עמידה בהתחייבויות חוזיות טרם בניית הבריכה ולא לאחר השלמתה.

...

שוכנעתי כי התביעה דנן הוגשה רק לאחר שכלו כל הקיצין מבחינתו של התובע, ורק לאחר שכל מאמציו להביא לאכיפת ההתחייבות חוזית שניתנה כלפיו – ולו אכיפתה בקירוב – לא זכו לשיתוף פעולה כן מצד הנתבע (ר' לשם ההמחשה דוא"ל ששלח התובע לנתבע ביום 18.5.21 וביום 19.5.21, שם הציע התובע לנתבע הקמת מסתור חלופי שאינו כולל עצים אך בכל זאת יאפשר פרטיות, ולו כפתרון זמני, נספח 15 לתע"ר התובע).

בנסיבות אלו אני סבורה כי נכון יהיה לחייב את הנתבע בהוצאותיו של התובע, ואולם בשים לב לכך שלא מן הנמנע שניתן היה לשקול גיבוש הצעה במתווה דומה בשלב מוקדם יותר של ניהול ההליך, אני מוצאת לנכון להעמיד את סכום ההוצאות שישלם הנתבע לתובע, על סך של 37,500 ₪ בלבד.

סוף דבר הנתבע יישא בהוצאות התובע בסך 37,500 ₪ וזאת תוך 30 יום.

לטענתה היה ברור וידוע לשני הצדדים כי הדירה היא בבעלותה בלבד, ועל כן התובע חתם על תצהיר (נספח 5 לכתב ההגנה) וכן על מיסמך "ויתור על זכויות במקרקעין ןהצהרת בן זוג של לווה" בפני נציג הבנק עבור לקיחת המשכנתא (צורף בנספח 5 לכתב ההגנה) – בהם הוא מציין מפורשות כי אין לו זכויות בדירה.

הנתבעת צרפה תצהיר שחתם האיש ביום 1.1.12 (צורף כנספח 5 לכתב ההגנה), ובו צויין כי: "ביום 28.12.2011 רכשה אישתי [...] דירה [...]. הנני מצהיר כי אני יודע כי הדירה נרכשה עבור הוריה של ** מכספם והדירה הזו אינה שייכת למסת הנכסים המשותפת שלי ושל **. הוריה של ** ביקשו לרכוש את הדירה, אך משיקולים שלהם ביקשו לרשום את הדירה על שם ** כאשר כאמור אין לי כל חלק בדירה ולא תהיה לי כל טענה כזו בעתיד". לטענת התובע בסעיף 18 לתצע"ר אין לראות בתצהיר כגורע את הדירה מהשיתוף בין הצדדים מאחר ואין הוא עונה על ההגדרה של חוק יחסי ממון.

...

לנתבעת אין הגנה ממשית מפני רכיב תביעה זה. על כן אני מקבלת את הסעד שהתבקש על ידי התובע לאיזון משאבים בין הצדדים ממועד הנישואין למועד הקרע בזכויות הסוציאליות הרשומות ע"ש כל אחד מהם.

על כן לאור כל האמור לעיל, יש מקום למינוי מומחה לאיזון המשאבים בין הצדדים ממועד הנישואין (5/2002) ועד למועד הקרע (1.1.2019).

אני ממנה את רו"ח נתן שטרנפלד לביצוע איזון המשאבים בין הצדדים.

אשר על כן לאחר שנושא זה לא הוכח באופן מספק אני מורה על דחיית סעד זה. סיכום אשר על כן אני מורה כדלקמן: בכל הנוגע לדירת המגורים – התביעה מתקבלת.

בכל הנוגע לזכויות הסוציאליות ולרכבים – התביעה מתקבלת וניתנו הוראות למינוי מומחה.

בכל הנוגע לכספי בר מצווה של שני בנים וכספי ביטוח של הבן – התביעה נדחית.