חתימה על הסכם חלוקת רווחים לגבי פרויקטים

על פי כתב הוראות זה, ההחזר הנ"ל המגיע לבני מישפחת לביא מאורקי בעקבות הסכם הביטול, ישמש כתשלום לעו"ד ג'והן על חשבון הסכומים הבאים: החזר הלוואה עד לסך של 2,250,000 ₪; 55% מריווחי מכירת הפנטהאוז, לו היתה נמכרת בפטור ממס שבח ופטור ממע"מ, בנכוי הוצאות רכישה בסך 530,000 דולר לפי שער יציג ביום המכירה וטרם חלוקת הרווחים.

ראשית, ועניין זה משמעותי לטעמי, תמונת ההסכמים והמסמכים המאוחרים יותר להסכם הבסיס אשר נחתמו על ידי הצדדים, או מי מהם, מלמדת, כי הצדדים נתנו דעתם למציאות הקיימת ולשאלת עתוי קיום התחייבות הנתבעים כלפי התובע והסכימו לעדכן את ההסכמות ביניהם ולסטות מהקביעה המקורית בהסכם הבסיס לעניין לוח הזמנים לקיום התחייבויות אלו בתוך 36 חודשים מכריתת הסכם הבסיס, ולהאריכה עד "תום הפרויקט". בעיניין זה, וכאמור באותן הסכמות מאוחרות ביניהם, הצדדים בחרו שלא להיצמד עוד לתקופת זמן המוגדרת במדויק במספר חודשים כזה או אחר או בתאריך מסוים, ועברו לסיכום תלוי אירועים, תוך קביעה כי התחייבויות הנתבעים לתשלום יתגבשו אך במועד אשר הוגדר על ידם, כאמור, כ- "תום הפרויקט". לצד זה, הצדדים שימרו לאורך כל הדרך, בכל שורת ההסכמים ביניהם, הבחנה והתייחסות נפרדת לשני רכיבי החיוב המרכזיים - ההיתחייבות להשבת הסכומים אשר שולמו על ידי מסיקה (רכיב ההשבה) לצד ההיתחייבות לתשלום 55% מריווחי מכירת דירת הפנטהאוז.

...

הלוואה או השקעה בנוסף על הקביעות לעיל מובהר, למרות העדר משמעות מעשית רבה לטעמי למחלוקת זו, כי בשאלת סיווגם של הכספים שהעמיד מסיקה לנתבעים, ככספי הלוואה או כספי השקעה בפרויקט, מקובלת עלי טענת התובע, כי אין עסקינן בעסקת הלוואה.

המסקנה הנובעת ממצב דברים זה ומהשיקולים לעיל הינה, כי הסכום הרלבנטי לצורך חישוב רכיב הרווחים המגיע לתובע (55% מרווחי העסקה), הינו תמורת המכר הקבועה בהסכם עם ה"ה מימון.

בעניין זה יוער עוד, כי הסתייגויותיו אלו של מסיקה ממחיר העסקה אינן מתיישבות עם טענה אחרת שלו, בה הוא מלין על כך שלמרות שלנתבעים יש שליטה בחברת אורקי אשר אפשרה להם למכור את דירת הפנטהאוז לכל המרבה במחיר, הם לא עשו כן. בעניין זה אציין, כי איני מקבלת את טענת מסיקה לפיה היה צריך לעדכנו ולקבל אישורו מראש בעניין ההתקשרות בעסקת המכר.

לטענת העותרים, בסופו של דבר הם "נאלצו לחתום" על הסכמי מכר שהוכתבו על ידי המשיבים.

הממונה הוסיף כי לגבי פרויקט מסוים טרם ניתן היתר בניה, הסכם המכר לא ניכנס לתוקף, לא ניפתח חשבון נאמנות וממילא טרם הגיעה העת למתן בטוחה.

לטענת הממונה, בתום הליך הבירור המנהלי הוא הסיק כי ההכרעה בהליך כרוכה בספיקות משפטיים רבים; כי כלל לא ברור אם הוראות חוק המכר הופרו; וכי בחינת הסכמי המכר מחייבת בחינה של מכלול היחסים בין הצדדים, שאינם יחסים שבין רוכש דירה לקבלן או יזם, אלא הסכמות על חלוקת רווחים, מניות וזכויות.

לטענת המשיבים, במצב זה כלל לא קמה עילה להפעלת סמכותו של הממונה, שנועדה לחול על עסקה של מכר דירה ולא על הסכם מסחרי של הפרדות בין שותפים עיסקיים; וכי העותרים מבקשים לערער על החלטת הממונה מבלי שנתונה להם הזכות לעשות כן. דין העתירה להדחות על הסף בהיעדר עילה להתערבותו של בית משפט זה. אקדים ואומר כי לאחר עיון בעתירה, בהחלטת הממונה ובתגובות לעתירה על נספחיהן, מתקבלת תמונה ברורה של סיכסוך עסקי בין שני שותפים עיסקיים לשעבר באשר לדרך ההפרדות ביניהם ולאופן תשלום התמורות.

...

לטענת העותרים, בסופו של דבר הם "נאלצו לחתום" על הסכמי מכר שהוכתבו על ידי המשיבים.

לטענת המשיבים, במצב זה כלל לא קמה עילה להפעלת סמכותו של הממונה, שנועדה לחול על עסקה של מכר דירה ולא על הסכם מסחרי של היפרדות בין שותפים עסקיים; וכי העותרים מבקשים לערער על החלטת הממונה מבלי שנתונה להם הזכות לעשות כן. דין העתירה להידחות על הסף בהעדר עילה להתערבותו של בית משפט זה. אקדים ואומר כי לאחר עיון בעתירה, בהחלטת הממונה ובתגובות לעתירה על נספחיהן, מתקבלת תמונה ברורה של סכסוך עסקי בין שני שותפים עסקיים לשעבר באשר לדרך ההיפרדות ביניהם ולאופן תשלום התמורות.

בנסיבות אלו, אין מנוס מדחיית העתירה.

אי לכך, העתירה נדחית.

בהתאם להסכם, הוקמה יחידה עצמאית בחב' טמבור לשיווק ולמכירה של מוצרים אלה תוך חלוקת הרווח הנקי ביניהן באופן שווה.

במועד החתימה על ההסכם הציפייה של שני הצדדים, קרי הן של חב' טמבור והן של חב' פוליאוריאה ציפוי, הייתה כי ביצוע הפרויקט יניב רווחים אשר באמצעותם תוכל האחרונה לפרוע את חובה כלפי חב' טמבור.

אין חולק גם שלאחר ביטול הסכם קבלנות המשנה חב' פוליאוריאה ציפוי המשיכה לעבוד בפרויקט ובצעה חלק מהבריכות במסגרת ההסכם שנחתם בין חב' ברן לבין חב' מימשל בתאריך 10.6.2008 (אם כי העבודות החלו עוד לפני החתימה על ההסכם), ובגין כך זכתה חב' מימשל לשבחים מחב' ברן על עבודה זו. יחד עם זאת, אין בפניי כל ראיה אשר יכולה לבסס כראוי את טענתה של חב' פוליאוריאה ציפוי לגבי הקף העבודה שבוצעה בפועל.

...

אשר לטענה כי סכום החוב עומד על 1,100,000 ₪ לפני מע"מ ולא על סכום התביעה – מדובר בטענה כללית שלא מתיישבת עם הכרטסת ויתר המסמכים שהוגשו בנדון מטעם חב' טמבור, ולכן דינה להידחות.

אשר על כן, אני דוחה את תביעת חב' טמבור בתיק שבכותרת (ת.א. 22196-10-09).

אחרית דבר: אני מקבלת את התביעה בת.א. 2283-07-8 ומחייבת את הנתבעים (חב' פוליאוריאה ציפוי, נצר, כהן וממן) לשלם, ביחד ולחוד, לתובעת חב' טמבור הפצות בע"מ סכום של 1,167,055 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד היום.

לאור התוצאה, אני מאשרת את העיקולים שהוטלו על הנתבעים בתביעה הנ"ל. אני דוחה את התביעה בת.א. 10844-05-09 ודוחה את התביעה בת.א. 22196-10-09.

על-פי הסכם הניהול, יהיה זכאי בעל יחידת האירוח לחלק מריווחי המאגר המלונאי, בהתאם למודל כלכלי שייקבע על ידי הבעלים.

במקרה ומסיבה כלשהיא לא תנוסח התוספת כאמור לעיל, פרוטוקול זה ישמש כתוספת בת תוקף לכל דבר ועניין בנוגע לכל ההסכמים שנחתמו ו/או יחתמו בפרויקט, ולראיה באנו על החתום (חתימות נתון בע"מ בר-זן בע"מ) "הנ"ל תקף גם לגבי הסכם נוסף מיום 22/7/09 לגב' יחידה 2204

לטענת ב"כ התובעת: "30. אם לא די בכך הנתבעת 1 אף חתמה על כתבי התחייבות לרישום משכנתא לטובת הרוכשים למול הבנקים שמימנו את רכישת היחידות כאילו הללו דירות ולא יחידות מלונאיות ולא העלו כל הסתייגות לגבי התחייבות אלו כלפי הבנקים [ראה: חקירתו של הנתבע עמ' 69 שורה 4 לפרוטוקול ועמ' 1314-1238 לתיק המוצגים]." אין כל ממש בטיעון זה. בנק נותן משכנתא בהסתמך על הסכמי מכר ולא על סמך הבטחות בע"פ. "הסכם" המכר ברור מאוד.

...

מאידך גיסא, יש לקחת בחשבון את ההכנסות המתקבלות מדירת הסוויטה מתוך הכספים המתקבלים מהשכרת דירות הסוויטה מה שמעלה את ערכה של דירה זו. סוף דבר בדברי הסיכום כותב ב"כ הנתבעים: "ג. יש לדחות את הניסיונות לאנוס על ההסכמים פרשנות הפוכה ללשונם המפורשת.

" (עמ' 32) אני דוחה את התביעה.

אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים את הוצאותיהם לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 30,000 ₪.

בית המשפט אף עמד על הקשרים בין אחוזת עדי לבין משואה, והעובדה שהשתיים לא הפרידו את פעילותן העסקית (ראו נספח 5 לתצהירו של נחום, שהוא הסכם מול בעלי הזכויות בפרויקט, שנחתם על ידי אחוזת עדי, בעוד שהסכם חלוקת הרווחים בפרויקט הוא בין משואה לבין נחום).

אחוזת עדי טענה רבות להבחנה בינה לבין משואה, שעה שהאחרונה היא זו שחתמה על המפרט, אולם היתעלמה מהקביעה העובדתית המבוססת של בית המשפט קמא, שלפיה הוכח עירבוב ענייניהן של שתי החברות, שעה שאחוזת עדי עצמה הייתה יזמית בפרויקט (נספח 5 לתצהירו של נחום) ושנחום עבד עבור שתיהן ואף חתם בשם שתיהן.

...

לכן, דין ערעורה להתקבל, דבר שיזכה את נחום מן ההפקר, ומכל מקום, דין ערעורו של נחום להידחות.

מסקנתי היא כי אין מקום להתערב בקביעות מהימנות ובממצאים עובדתיים שנקבעו בפסק הדין, כי הממצאים תומכים במסקנה המשפטית, וכי אין בפסק הדין כל טעות שבחוק.

סיכום אני מורה על דחיית הערעורים.