חתימה על הסכם חכירה ללא ידיעה על הסכם פיתוח

כך גם עולה ממכתב הנתבע להנהלת העמותה ומכתב התשובה של הנתבע (נספחים 3 ו-3.2 לתצהיר התובעת) תשובת פלקוביץ (נספח 4.1 לתצהיר התובעת) פרוטוקול אסיפה כללית מיום 16.10 (נספח 4.2 לתצהיר התובעת) פניית הנתבע לרמ"י מיום 3.11.2018 (נספח 5.4 לתצהיר התובעת), פרוטוקול דיון בערייה (נספח 5.6 לתצהיר התובעת); מתכתובת מייל שצורפה כנספח 2.9 לתצהיר התובעת עולה כי העמותה לא ידעה כלל כי היא מנועה מחתימה על בקשות להיתרים מאחר והפרה את הסכמי הפיתוח; הסכם הפיתוח מהוה הסכם לטובת צד ג'.

כך, לדוגמא, נקבע במבוא להסכם הפיתוח (נספח 2.1 לתצהיר התובעת, ת/2), כי "הואיל והרשות תהיה מוכנה להחכיר ליזם את המיגרש בתנאי מוקדם ורק לאחר שהוזם יפתח את המיגרש ויבנה עליו את המבנים תוך תקופת הפיתוח כדי ששמשו למטרת ההקצאה ובתנאי שימלא את כל יתר התנאים של חוזה זה". באופן דומה נקבע בתנאי חוזה הפיתוח (נספח 2.2 לתצהיר התובעת, ת/2) כי "אם היוזם ימלא אחר התחייבויותיו על פי חוזה זה, ובמועדים הקבועים לכך בחוזה, מתחייבת הרשות לחתום עם היוזם בלבד, והיוזם מתחייב לחתום עם הרשות על חוזה חכירה לגבי המיגרש והמבנים" (סעיף 3(א) לתנאי חוזה הפיתוח).

...

ה – סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי התביעה, על כל רכיביה, נדחית.

התובעים ישלמו לכל אחד מהנתבעים הוצאותיהם בגין תמלול הפרוטוקול בסך 1,210 ₪.

כן ישלמו התובעים לכל אחד מהנתבעים שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪.

הוכח כי מרבית המגעים עם התובעים ובאי כוחם לצורך ההגעה לשלב החתימה על הסכמי החכירה עם המנהל נעשו עם הקבלן ונציגיו, ועם עוה"ד ממשרד פרימס ושות', אשר ייצגו את הקבלן והיו גם הנאמנים שהחזיקו בכספי הפיתוח (ראו עדות אמאדו בעמ' 129, ש' 22-23, ועדות עו"ד אלטמן בעמ' 503, ש' 8; עמ' 506 ש' 5-8).

עצם העובדה כי התובעים לא עמדו בחוזיהם על המועדים שבהם יושלמו עבודות הפיתוח אינה מלמדת על היסתכנות מרצון, אלא על הבנת הנסיבות שלפיהן תבוצע ההרחבה בשלבים, ואין לדעת מתי יבוצע שלב ב'.

הוכח, הן בעקבות פסק הביניים בבוררות והן בעקבות עדויות התובעים וכן אבשלום לוי (ראו לדוגמא עדות אבשלום לוי בעמ' 741 ש' 12- עמ' 742, ש' 14; עמ' 743, ש' 9- 20; עמ' 746, ש' 20; 756, ש' 25-26), כי המושב היה שחקן מרכזי במשולש ההרחבה של המושב, הקבלן והתובעים - שחתמו על הסכמים מול המושב והמנהל, רק לאחר שחתמו על הסכמי הפיתוח עם הקבלן ושילמו לו את כל הסכומים המגיעים מהם; המושב ידע כי הקבלן גבה את כספי הפיתוח מהמשתכנים, וממילא ידע או היה עליו לדעת, כי עצירת השיווק תימנע ממנו את מקור המימון לבצוע העבודות.

...

לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים, סבורתני כי התובעים – פרט לקרש - לא הרימו את הנטל להוכחת אחריותו האישית של יפתח.

הקבלן יהיה אחראי אישית רק לחיובו בנזק הלא ממוני כלפי קרש כערב, ותו לא. סוף דבר נוכח כל המקובץ, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים סכומים כדלהלן: המושב - בהתחשב בהסכמי הפשרה שנערכו בין התובעים לבין המושב, ואשר קיבלו תוקף של החלטות במועדיהם, בסכומים ששולמו על ידי הנאמנים, וכן בתוצאות ההודעה לצד השלישי, אני מחייבת את המושב לשאת ב-% 70 מכלל הוצאות התובעים, וכן בשכ"ט עו"ד בסך של 140,400 ₪ כולל מע"מ כחוק, שישולם לתובעים בתוך 30 יום מהיום.

הקבלן - נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הקבלן לשלם לתובעים סך של 400,000 ₪ בתוך 30 יום מהיום.

זה מתוך המסמכים שקראתי, כך הבנתי, אך אני לא יודעת מי זה האחר מה זה הועבר לאחר? נחתם חוזה חכירה עם אדם אחר? יכול להיות, אני לא יודעת.

  המידע בדבר אופן רכישת הזכויות במגרשים הובא גם לידיעת אליעזר, כאשר עוד לפני הגרלת המגרשים הסבירה האגודה לחבריה את מהלך ההקצאה מראשיתו ועד סופו: במכתב ועד האגודה אודות הגרלה אשר עתידה הייתה להתקיים ביום 31.10.1994 (נספח ה' לתצהיר מזכיר האגודה) הובהר כי המועמדים שיזכו בהגרלה יחתמו על הסכם פיתוח בתנאים הנהוגים במינהל תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים לתקופה של 49 שנים, וכי ייחתם חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים עם מועמדים שיעמדו בתנאי הסכם הפיתוח.

...

עוגמת נפש אני דוחה את עתירת התובעת לפיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה לה; פיצוי בגין נזק לא ממוני על פי סעיף 13 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, נתון לשיקול דעתו של בית המשפט.

סוף דבר תביעת התובע נדחית במלואה.

תביעת התובעת כנגד הרשות נדחית, ומתקבלת באופן חלקי כנגד האגודה.

כשנשאל מדוע לא חידשו הנתבעים את ההסכם השיב תשובות מיתחמקות: "אני לא יודע מה זה לחדש הסכם ואל תיתפס בקטנות. בהסכם שלכם, שאתם חכרתם, שהעברתם בעלות, מרימוני גת לאורות גת אתם בעצמכם כותבים שהחכירה תתחדש אוטומאטית אחרי 49 שנה. זה ידוע תראה לי אדם שהוציאו אותו מהבית לאחר 49 שנים" (עמ' 34, שו' 13-14).

אמנם הסכם ההרשאה ציין כי שטח שלא יפונה עד ליום 31.10.2007 תפוג לגביו ההרשאה לפינוי, ורמ"י תוכל להקצות את השטחים כראות עיניה, אולם בהמשך, בתאריכים 10.12.2008 ו- 7.6.2010 חתמה על הסכמי החכירה עם רימוני גת, במסגרתם החכירה לרימוני גת את המקרקעין, בכפוף לזכויות המחזיקים השונים.

הנתבעים לא הביאו ראיה כלשהיא בדבר הארכת תקופת החכירה, או על תשלום דמי חכירה לאחר תום תקופת החכירה בהסכם עמידר, ואף לא שרמ"י הסכימה בעל פה או בהתנהגות להארכה כאמור, ואין די באישורי הזכויות אליהם מפנים הנתבעים – שניתנו על ידי עמידר, ולא רמ"י שהיא זו הפועלת מטעם הבעלים- רשות הפיתוח, ושחתמה על חוזי החכירה של רימוני גת, כדי להוות הוכחה מספקת לכך שתקופת החכירה הוארכה על ידי רמ"י, או כי זו הביעה הסכמה שבשתיקה להארכתה.

...

באשר לדירה מס' 2 נקבע בפס"ד עמידר כי מאחר והוצג הסכם שכירות משנת 1968 בו נקבע כי אין הדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר, ועל פי ההסכם הושכרה הדירה לתקופה מוגבלת ומאז התחדשה בהסכמה מדי תום התקופה, נדחית טענת הנתבעים להיותם דיירים מוגנים בדירה זו, ולאור הודעת עמידר על רצונה לסיים את ההתקשרות החוזית שהוארכה מדי תקופה בתקופה, ומאחר ותקופת השכירות הסתיימה, זכאית עמידר לפינוי הדירה לאלתר, וניתן צו לפינוי דירה מס' 2.

לא הוצגה בפניי על ידי מי מהצדדים כל הערכה שמאית בנוגע לשווין של דירות מס' 5 ו- 6, ואין בידי לקבוע בשלב זה שוויין של זכויות הנתבעים בהן.

על כן, יש מקום למינוי מומחה מטעם בית המשפט אשר יאמוד את שווי זכויותיהם של הנתבעים בדירות אלו כדיירות מוגנת, כפי שנקבע בפסק דין זה. סיכומם של דברים, נוכח התקיימותם של מלוא התנאים אשר נקבעו בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, אני קובעת כי לתובעת עומדת עילת פינוי כנגד הנתבעים בנוגע לדירות מס' 5 ו- 6.

סוף דבר במהלך ניהול התיק נעשו ניסיונות להביא הצדדים לידי הסכמות, הן באמצעות הליך גישור, הן על ידי בית המשפט (על מותביו השונים שדנו בתיק), לרבות הצעת פשרה כספית מפורטת שהועלתה, כאמור, על ידי התובעת בסיומו של דיון ההוכחות.

ביום 30.10.1977 חתמו העותרים על הסכם פיתוח של המיגרש מול מנהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י).

ביום 22.3.1982 חתמו העותרים מול רמ"י על הסכם חכירה של המיגרש שגודלו 570 מ"ר (בערך).

חרף הפסיקה בה נקבע כי מקום בו פורסמה החלטת מוסד תיכנון מוחזקים בעלי הענין כמי שהיו מודעים לדבר או שהיה עליהם לדעת על כך, מוכנה אני לקבל את טענת העותרים כי לא ידעו בזמן אמת על ההליכים לאישור התכנית הפוגעת.

...

על אף שלגופו של ענין שוכנעתי כי אכן התרחשה תקלה של ממש בפרסום תשריט התכנית הפוגעת, בה לא יושמה החלטת הועדה המחוזית שקיבלה את התנגדות האגודה, התוצאה אליה הגעתי, שהיא תוצאה קשה לעותרים, היא לדעתי התוצאה המתחייבת בנסיבות הענין.

אי ציון העובדה שהתנהל הליך בין קנול למכנס כדי להצביע על חוסר נקיון כפיים, אך מכיוון שנושא זה מצטרף לנושא השיהוי ואי צרוף צדדים ראויים ראיתי רק לאזכר אותו מבלי להסיק את המסקנות המתבקשות מענין זה. סיכום סוף דבר אני דוחה את העתירה.

העותרים ישלמון את הוצאות המשפט ושכ"ט בסך של 15,000 ₪ למשיבים 5ו- 6 (יחדו).