חריגת מרחק ממ"ד וקו המבנה

לאחר ביקרו במקום, הודיע הנתבע לתובע כי הנזילות הן תוצאה של נקוז המים המצטברים בכמה גגות של שכניו בנקודות מסוימות במבנה שלו וכי כמות המים וזרימתן חריגה.

באשר לעבודה העיקרית שנטען לגביה, בניית ממ"ד נוסף, תת קרקעי ומוסתר, שאינו מופיע בתכניות (להלן, בשים לב למחלוקת הנוגעת להגדרת אותה תוספת, ובשים לב לכך שהעבודה כללה מלכתחילה גם בניית ממ"ד כחוק, תכונה תוספת זו:- "המרתף"), מציין התובע, כי הוסכם שהוא ייבנה בתמורה לתמיכה שעשה התובע בעצמו בחצריו של השכן, שהיה צריך לבצע למבנה בחצר השכן, עקב הצורך לחפור בחצריו של השכן על מנת לבצע את הקיר התומך שבין שני החצרות.

בתכנית ההגשה, סימן המהנדס את החומה בין שני המגרשים, אך בתכנית הבצוע, על מנת שלא לבצע עבודת בנייה בתוך מגרשו של השכן, סימן המהנדס את החומה במרחק של כשלושה מטרים מקוו הגבול שבין המגרשים.

...

לאחר ששקלתי טענות הצדדים בעניין, לא מצאתי כי יש מקום להיעתר לבקשה לפיצול סעדים.

סוף דבר: בתביעה העיקרית על הנתבעת לשלם לתובע את הסכום של 86,257 ₪.

התביעה כנגד הנתבע נדחית.

הועדה דחתה את הערר וקבעה: "אכן הקמת הממ"ד מצד דרום תביא לפגיעה מסוימת בעוררים, וזאת בשל ההתקרבות למרחק של כ – 3 מ' מחלון המטבח ומחלון אחד מחדר השינה. יחד עם זאת, אנו סבורים כי גודלו של המיגרש והעובדה שהוא פונה לשתי חזיתות, מהוים אילוץ תיכנוני שאינו מאפשר את תיכנון הממ"ד הדרומי במיקום אחר, שיביא לפגיעה פחותה בעוררים. בתכנון שהוצג שפנינו, ואשר אושר על ידי הועדה המקומית, מוצגים שני מגדלי הממ"דים ומגדל המעליות באופן הרמוני וסביר סביב המבנה הקיים. רק אחד ממגדלי הממ"דים תוכנן בחזית הדרומית. ממדיו של הממ"ד המתוכנן בצד דרום קטנים יחסית, והשתכנענו כי לא ניתן להקטינו עוד. ארכו של הממ"ד 4.7 מ' (ברוטו) ויש חפיפה חלקית בלבד בינו לבין ביניין העוררים. לפיכך, הקמת הממ"ד תקרב בין המבנים לאורך של כ – 3.8 מ' בלבד, שמהווים כשליש מהחזית הצפונית של מבנה העוררים. הצעת העוררים להקים את הממ"ד בחזית המערבית אינה אפשרית, מאחר שהמרווח שנותר בין המבנה הקיים לגבול המיגרש הוא כ – 1.60 מ' בלבד, רוחב שאינו מאפשר הקמת ממ"ד תקני. בנוסף, אנו סבורים כי אין זה נכון למקם ממ"ד בקוו "0" בחזית הפונה לרחוב. מאחר שמדובר בחיזוק מבנה קיים, מטבע הדברים נוצרים אילוצים תיכנוניים שלא קיימים בפרויקט של הריסה ובניה. גם אם ניתן היה לבצע פרויקט תמ"א 38 באמצעות הריסה ובניה מחדש, הרי שבקשה כזו לא הובאה לפתחנו. עצם האפשרות, ככל שקיימת, לחזוק באופן שונה מזה שבקשו מבקשי ההיתר, אינה מצדיקה את דחיית הבקשה להיתר, ודאי לא מקום בו השתכנענו, כי מבחינה תכנונית הבקשה ראויה, וזאת אף לאחר שלקחנו בחשבון את העובדה שהמבנה נשוא הבקשה להיתר בנוי בהתאם להיתר בקירבה למבנה העוררים, ולא בקוו הבניין התב"עי. אמת הדבר, כי למוסד תיכנון קיים מרחב שיקול דעת האם לאשר בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 אם לאו. בנסיבות העניין אנו סבורים כי לא נפל כל פגם בשקול דעתה של הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר". ועדת הערר הדגישה את הערך שהוכר כאנטרס לאומי, חזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

העותרים טוענים כי קיים חוסר סבירות באישור חריגה מאקסימאלית (קו ביניין 0) בקוי ביניין בשלוש חזיתות וכי ההחלטה אינה תואמת את סעיף 15 להוראות תמ"א 38, הקובע כי מרווחים בין מבנים לא יקטנו מ 4 מ' לצדדים ו 6 מ' לאחור "אלא אם מהנדס הועדה המקומית חיווה את דעתו כי ניתן לחרוג ממידות אלה לצרכי הבלטת מבנה מעלית, מרחבים מוגנים דירתיים, רכיבי חזוק לפי סעיף 10 או כי ניתן לאשר קו בנין 0 (אפס) לצד ולא קיימת לכך מניעה מטעמים תיכנוניים ואדריכליים". נטען כי החלטת ועדת הערר התקבלה תוך איזון בלתי ראוי בין האנטרס התומך במימושה של תמ"א 38 ובין הסדר תיכנוני פרטני והחשש הודאי לפגיעה בזכויות העותרים.

...

בהחלטה זו נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת ועדת המשנה של המשיבה 2 (להלן – "הוועדה המקומית") מיום 1.1.17, במסגרתה אושרה בקשת המשיבה 3, בשם בעלי הזכויות בבניין, למתן היתר לחיזוק בניין קיים בהתאם לתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן – "תמ"א 38").

מוסדות התכנון קבעו כי אין מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים לאשר ההקלות שהתבקשו, כנדרש בסעיף 15 להוראות תמ"א 38, וקבעו כי לא קיימים שיקולים תכנוניים או אדריכליים או נופיים או אחרים המביאים למסקנה כי יש לסרב לבקשה, כנדרש בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

עם זאת, אין בכך כדי להביא למסקנה כי יש לדחות הבקשה להיתר ולהעדיף במקרה זה את רק האינטרס של העותרים על פני האינטרס הגלום בתמ"א 38.

לאור כלל האמור אני מורה על דחיית העתירה.

ביום 21.3.2019 קיבלה ועדת הערר את הערר, הן לענין מיקום מגדלי הממ"דים בסטייה מקוי הבנין, והן לענין העידר פיתרון חניה הולם תוך חריגה מתקן החניה הנידרש.

עיקר טענת אופקים היה כי מתן פיתרון חניה בתחום המיגרש יהפוך את הפרויקט ללא כדאי מבחינה כלכלית, עקב עלותו, ועל כן יש להסתפק בפתרונות החניה עליהם הצביעה, ובעיקר תשלום ל"קרן חנייה" עבור חניון במרחק כ-600 מ' מהבניין בקוו אוירי, אשר ניתן יהיה להכשירו כחניון בשנים הקרובות.

העולה ממכלול הוראות אלה הוא, כי במסגרת בחינת בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 יש לתת לתכלית של חזוק המבנה מפני רעידות אדמה משקל משמעותי אל מול שיקולים תיכנוניים אחרים - לרבות לענין של הסדרי מקומות החנייה, תוך הפעלת שיקול דעת לגבי האפשרות לאשר במקרים מתאימים פיתרונות חניה החורגים מהתקן הקבוע בתקנות החניה.

...

לאחר שיג ושיח והתייעצות הודיע בא-כוחה של אופקים כי מקובלת עליו הצעת בית המשפט.

בפסק דינו של בית המשפט קמא בענייננו היה משום "היפוך היוצרות" לענין כללי הביקורת - כאשר מחד גיסא, ביטל הוא את החלטת ועדת הערר בנימוק ש"הוועדה המקומית עשתה מלאכתה נאמנה" ועל כן לא היה מקום להתערבות ועדת הערר בהחלטתה (פסקה 10.2 לפסק הדין); ומאידך גיסא, מצא בית המשפט להתערב בשיקול הדעת התכנוני של ועדת הערר לענין קביעת האיזון הראוי בין שיקולים תכנוניות מובהקים.

סוף דבר: הערעור מתקבל במובן זה שפסק דינו של בית המשפט קמא מבוטל, והחלטת ועדת הערר תחזור על כנה.

המשיב הגיש לועדה המקומית בקשה להיתר בניה שעניינה "לגאליזציה לשינויים במבנה קיים + לגאליזציה לסגירת קומת עמודים למגורים + תוספת חצי קומה בקומה א' + תוספת קומה ב' של מחסן וחדר כביסה + תוספת ממ"ד בקוו 0 ב-2 קומות + הריסת סככות + גדרות (סה"כ 2 יח"ד במיגרש)". העותר מצידו הגיש היתנגדות לבקשה זו. ביום 03/02/21 התקבלה היתנגדות העותר לבקשה של המשיב למתן היתר בנייה.

הובהר במהלך הדיון ומתוך מכתב המהנדס (בסעיף 4- ושעל האמור בו לגבי המידע התיכנוני לא חלק איש מהצדדים), כי אישור התוספות המבוקשות בבקשת ההיתר (להבדיל מבקשות הלגליזציה) שמשמעותן חריגה מקונטור המבנה הקיים של המשיב , יש בו כדי לפגוע באפשרות לבניה עתידית על יתרת המיגרש, בניה אשר היא כשלעצמה כרוכה בהליכים מינהליים מורכבים של מתן הקלה, פרסום, הגשת ושמיעת התנגדויות ועוד כהנה תנאים מגבילים הנובעים מתכנית המתאר החלה (כגון , מרחק מינימאלי בין מבנים וכו') .

...

התוצאה היא ששטח הבית המקורי שהותר למשיב לצד תשריט החלוקה, מונעים זה מכבר את האפשרות של העותר לקבל את סך השטח לו הוא זכאי (589 מ"ר) בתוך מגרש 83, ששטחו 563 מ"ר. כמו כן, נימקה ועדת הערר כי העותר שזכויותיו נרשמו מכוח "ירושה על פי הסכם" בשנת 2006, לא פנה מאז לערכאה משפטית מוסכמת לשם מיצוי זכויותיו.

על כן, סבורני כי נכון היה באופן עקרוני לעכב את הליכי אישור הבקשה עד להכרעה בשאלה הקניינית ,קרי, הכרעה של בית משפט מוסמך בבקשה לפירוק השיתוף בחלקה שתוגש.

לסיכום, הגם שלטעמי שגתה וועדת הערר בקביעתה העקרונית כי במקרה דנן נוכח נסיבותיו לא מתעוררת שאלה קניינית מהותית הטעונה הכרעה (בשל כך שלמשיב יש תימוכין קנייניים), מסכים אני עם התוצאה הסופית של החלטתה שמשמעותה המעשית היא עיכוב ההליכים המנהליים המותנה בהגשת תובענה לפירוק השיתוף תוך פרק זמן קצוב, ע"י העותר.

סוף דבר, המועד להגשת תביעה אזרחית לפירוק השיתוף מוארך לעותר (בשים לב לצורך בהכנת תשריט חלוקה לצורך התביעה) עד ליום 1.7.22.

עם זאת, בצד המערבי בניית הממ"ד תהיה במרחק של 0.75 מ' מהגבול במקום 3 מ', ואילו בצד המזרחי חדר המדריגות יבנה במרחק של 2.2 מ' מהגבול במקום 3 מ'.

כך, שלאחר בניית חדר מדרגות, בצד הצפוני, תסגר חזית האיוורור הראשית בקומות אלה; 3) מבחינת חוזק המבנה, בניית חדר ממ"ד ומדרגות לא צפויה לפגוע בחוזקו של המבנה.

שיקול אחרון זה, להבנתי, הוא שיקול מרכזי בבחינת שאלת הדירותו של הרישיון, שכן בעוד שערכאת העירעור בפסק-הדין שבערעור יצאה מנקודת הנחה שבניית חדר מדרגות חלופי הוא ישים ואמור לעלות עשרות אלפי שקלים בסה"כ, ולפיכך אין לסווג את המקרה כאחד מאותם מקרים חריגים שבהם הוכרה הרשות כבלתי הדירה, הרי שלפנינו עמדה חוות דעת מקצועית, מנומקת ומפורטת שבה הוערכו העלויות בלא פחות מ- 1.7 מיליון ₪, זאת אף מבלי שנלקח בחשבון 'שווי' הפגיעה בחזית האיוורור או הערכה הסיכון הטמון באי הוצאת היתר בניה בשל החריגה הצפויה להיות בקוי הבניין באם ייבנו המדריגות החלופיות המוצעות.

...

צויינו על ידה בעניין זה הדברים הבאים: "אם כן אנו מגיעים לכך, שהקמתו של גרם המדרגות החליפי הינה דבר אפשרי, אלא שהיא עשויה לעלות ממון רב. לכך מתוספת העובדה, שאינה שנויה במחלוקת, כי אם יוקם גרם מדרגות חליפי, יחייב הדבר שינוי משמעותי בתוככי יחידות הדיור בקומות העליונות. השופט קמא סבר, כאמור, כי טעמים אלה מוליכים למסקנה, כי אין זה צודק למנוע מן המשיבות את השימוש במדרגות, ומכאן שהרשות להשתמש בהן אינה הדירה. למסקנה זו אינני שותף, כאמור. אכן, אין להקל ראש בקושי שבפניו תעמודנה המשיבות אם תיאלצנה להפסיק את השימוש במדרגות לשם הגעה לקומות העליונות. אלא שזהו קושי שאת שיעורו איננו יודעים, כיוון שאין אנו יודעים מהי עלות בנייתו של גרם המדרגות החליפי, והשינוי הפנימי שיהא עליהן לעשות ביחידות הדיור. בדיון שנתקיים בפנינו טען ב"כ המערערים, כי הבניה עשויה להגיע כדי 70,000 ₪. המשיבות לא טענו אחרת. ואם זה הוא היקף העלות, אף אם נוסיף לו את העלות הכרוכה בשינוי הפנימי ביחידות שבקומות העליונות, אין בכך כדי לאפיין את המקרה שלפנינו כאחד מן המקרים הנדירים ביותר, בהם הוכרה הרשות כבלתי הדירה. ביטולה של הרשות אפשרי, בכל עת שירצה בכך בעליה של הקרקע, אלא שבאשרו את הביטול עשוי בית המשפט להתנות תנאים, ובתוכם השתתפותם של ג'דעון בעלות הכרוכה בביטול. לשאלה זו אין אני נותן את דעתי, הן משום שכל הדיון בשאלת הרשות נעשה, כאמור, למעלה מן הדרוש, והן משום שלא הונחה לפנינו תשתית מספקת לשם הכרעה בסוגיה, כגון קביעת שיעורה של העלות הכספית. במאמר מוסגר אציין, כי אלה אינם כלל השיקולים שיש לשקול על מנת לבוא למסקנה בדבר צדקת הפסקתו של השימוש והתנאים להפסקה. לאלה יש להוסיף, לדוגמה, את השימוש רב השנים שעשו בני משפחת עטאללה במדרגות בלא כל תמורה" [ההדגשות הוספו, א.א.א.].

על כן, וככל ורבחי מציב את הכלב שלו בתוך השטחים שהם בבעלות משפחת עטאללה בקומת הקרקע, הרי שיש לקבל את התביעה ברכיב זה, ואני נעתרת למבוקש, ונותנת צו מניעה קבוע האוסר על משפחת ג'דעון ג'דעון להציב כלב בתוך חלקת עטאללה, הן בתוך השטח המלבני והן מחוצה לו, בתחום חלקת עטאללה.

סוף דבר אשר על כן, ולאור האמור לעיל, הריני דוחה את תביעת משפחת ג'דעון ג'דעון נגד משפחת עטאללה ג'דעון (ת.א. 59519-12-16) על כל מרכיביה, וקובעת כי ביחס למדרגות הגישה לקומות העליונות מבניין עטאללה (הקומות הרביעית והחמישית), משפחת עטאללה ג'דעון רכשה מעמד של ברי רשות, וכי רשות זו הינה בלתי הדירה, שלא בוטלה ואין מקום לבטלה.

מנגד, אני מקבלת את תביעת משפחת עטאללה ג'דעון נגד משפחת ג'דעון ג'דעון (ת.א. 8937-12-16) באופן חלקי, ומורה על מתן הצווים כמפורט בסעיף 73 דלעיל.