חריגות בקווי הבניין עבור מרפסות שמש בקו בניין אחורי

בנוגע למעליות בבניינים שבעניינינו, נקבע במסגרת תכנית 2362 , אשר ייעדה את חלקות 21 ו-22 לאיזור מגורים מיוחד, כי אם הועדה שוכנעה שלא ניתן להתקין מעלית במסגרת קוי הבניין שנקבעו בתוכנית זו, רשאית הועדה להתיר חריגה בקוי הבניין הצדדי או האחורי לצורך מעלית בתנאי של פירסום לפי המפורט בסעיף 149 לחוק, ולאחר קבלת חוות דעת מהנדס העיר ביחס לשילוב הארכיטקטוני של המעלית בבניין.

כאמור בחוות הדעת, במסגרת היתר בניה מס' 11-1050 הותרו שינויים ותוספת עבור שתי יחידות בבניין הנתבעים במסגרתו הותר לבנות פיר עבור מעלית חיצונית במרווח הצדדי דרומי עם תחנות עצירה בכל הקומות.

מר שירן קבע כי בהשוואת שני מצבי הבינוי עולה כי בבינוי החדש נשקף מחלון דירות התובעים קיר בטון הבולט לעין משטח הדירה אך מנגד ביטול המרפסות הביא לצימצום החיכוך בין דיירי הבניינים אשר היטיבה באופן מסוים את רמת הפרטיות של דירות התובעים.

טוענים הנתבעים כי שמאי מטעם בית המשפט בחן את טענת התובעים לחסימת אור השמש ואיוורור וקבע כי בדירות התובעים לא תהא כל פגיעה בבחינת חסימת של אור השמש לאור חזיתן הפונה צפון, כשלא מצא כי השינוי במרחק הקיר על ידי הבלטתו ב 1.36 מ' באורך 2.11 ישפיע על חסימה של כניסת אויר לדירה, וכן קבע כי גם ללא מבנה הפיר היה ביניין התובעים חוסם את כניסת האויר.

...

סוף דבר: לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת.

כמו כן, ישלמו הנתבעים הוצאות כדין לרבות הוצאות השמאות, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 12,500 ₪.

תביעת התובעת 4 נדחית, לאור מסקנות השמאי בנוגע לדירה 7.

בנוסף, טוענים לבניית מרפסת ללא היתר כדין, בחזית בית הנתבעים, אף היא בקוו ביניין אפס ובנגוד גמור להיתר, ללא שנתבקש היתר בניה לצורך כך, כאשר הנתבעת לא עשתה דבר וחצי דבר למניעת הבניה הבלתי חוקית או הריסתה.

לעניין זימון התובעים עובר למתן היתר הבניה, לטענת הנתבעת משויתרו הנתבעים על הבקשה להקלה בקוו בנין אחורי והגישו בקשה חדשה להיתר בניה התואמת את התב"ע התקפה, ללא כל צורך בהקלה, הוחלט על ידי נתבעת ביום 8.5.2000 לאשר את הבקשה החדשה להיתר בניה, כאשר התובע או מי מטעמו לא פעלו בדרכים ובזמנים הקבועים בחוק לצורך הגשת השגה על היתר הבניה האמור.

כמופיע בתשריט, קדמי- 3/5 מ"א כאשר 50% נתן בקוו 0 בקומה אחת ללא רעפים עבור מחסנים ומוסכים.

לטענת התובעים בחוות דעת האדריכל ברבן מטעמם, ביתם של הנתבעים הנו גדול מימדים בהשוואה לבית התובעים וכי גם ללא החריגה שבאי קיום קו ביניין צידי 3 מ' לטעמו, נגרמת חסימת אור שמש ופגיעה במשטר הרוחות , קרי חסימה והגבלת אויר, הנגרמים כטענתו לכל רוחב חזית הבית הפונה לכיוון בית הנתבעים (סעיפים 9-12 לחוו"ד ברבן – נספח ה' לתצהיר התובעים).

...

לשאלת בית המשפט, אני מאשר כי על פי חוות דעתי לא ניתן להשוות למצב הפגיעה שבין מצב בו הבניה היא כדין בקו צידי של 3 מטר לקו צידי אפס.

מכל האמור לעיל עולה כי לא עלה בידי התובעים להוכיח טענתם הן לעניין רשלנות הנתבעת ועוולת הפרת הוראה חוקית והן לעניין המטרדים אשר נטענו על ידם, לרבות לעניין הסתרת נוף, אור שמש , אשר יהא בהם משום הפרעה של ממש שימוש סביר בביתם כלשון סעיף 44 לפקנ"ז וכן לא הוכח על ידם כי נמנעה מהם הנאה מכמות סבירה של אור שמש , כדרישת סעיף 48 לפקנ"ז. בדומה לחריגה הנטענת בגובה בית הנתבעים, הוברר כי עסקינן בחריגה מזערית , כ-16 ס"מ בלבד, אשר אין בה כדי לבסס טענה למיטרד לבית התובעים.

סיכום התוצאה היא איפוא כי תביעת התובעים נדחית בכללותה.

באשר לבקשה השנייה והבקשה השלישית- לטענת המבקשים, הבנייה נשוא בקשות אלו בוצעה ללא היתר ואף לא ניתן ליתן עבורה היתר, לאור החריגות הקיימות וגובה המבנה שמעל למותר (10.2 מ' במקום 8.2 מ').

במסגרת הערר פורטו כל החריגות: גובה המבנה; מספר הקומות (ניבנו 3.5 קומות במקום 2.5); גובה המרתף, גודלו וצורתו (שאינו עונה כלל על ההגדרה של מרתף אלא שימוש עקרי כקומה); חלונות ודלתות נפרצו שלא עפ"י היתר; מעקות ניבנו בגג ובמחסן שלא עפ"י היתר; חללים רבים שהוכנו לשימוש ללא היתר להגדלת שטח המבנים; גבהי המרפסת וגבולותיה; גובה הגדרות; חנייה לא תקינה; מחסן ללא היתר; חריגות בקוי הבניין; בנייה על שטח שיועד להפקעה; חריגה באחוזי הבנייה; חזית שונה מההיתר ובנייה על שטח שהופקע בחזית המבנה כאשר פילרים גדר שער ומתקנים נוספים בולטים מקוו הבניין.

המשיבה 4 אף ציינה כי המשיבים לא קיימו את גם את הדרישות הבאות: אין אישור למדרגות לגג מחסן; אין אישור למעקה מעל לגג מחסן; יש לבטל הפרדת היתר ולסמן במוצע בבקשה; יש לתקן סטייה בקוו ביניין אחורי; יש לתקן סטייה באחוזי הבנייה המותרים לבנייה החלקה; לא מאושר מיקום דלת הכניסה למחסן; החנייה הקיימת אינה תואמת את החנייה המאושרת והעונה לתב"ע; קיים מחסן ללא היתר בחזית הצפון מערבית; גובה הגדרות אינו תואם היתר; לא ניתן לאשר כניסה למבנה המערבי לרבות למחסן; יש לבצע חיבור עד הגבול עם השותף בחלקה; המדריגות הפנימיות באחד מהמבנים אינן תקינות; בקומת המרתף שירותים ומקלחת שלא אשורו; יש להתאים את המשטח של הבית המערבי להיתר הבנייה.

לטענת המבקשים, היתנהלות המשיבים פוגעת בקניין המבקשים ומנשלת אותם מאחוזי הבנייה השייכים להם במקרקעין המשותפים; פוגעת בפרטיותם ובהנאתם מקניינם, משבנו המשיבים בנייה רחבה וגבוהה מבטון תוך חריגה מהמותר ובקוו ביניין 0 או קרוב לכך, המשקיפה ישירות אל תוך בית המבקשים וחצרם ויוצרת צפיפות רבה, מטרדים, הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין, ופוגעת באור השמש, האויר, בחזות האחידה ובערך רכושם.

...

הצדדים ורקע לבקשה ביום 10.5.18 הגישו המבקשים, הבעלים הרשומים של מחצית הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 10009 חלקה 393, ברחוב השח"ל 3 בחדרה (המקרקעין) את הבקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד נשוא החלטתי זו. הבקשה הוגשה כנגד 6 משיבים: המשיבים 1- 2 הם הבעלים הרשומים של המחצית השנייה של המקרקעין.

בענייננו, שוכנעתי, ואף הוצגו ראיות לכאורה, המוכיחות כי אי מתן הצו, ולו כנגד המשיבים 1-3 עלול ליצור עובדה מוגמרת בשטח, להרחיב את היקף חריגות הבנייה במקרקעין, ולהקשות על הריסת הבנייה הלא חוקית ופינוי הדיירים שיאוכלסו במבנה.

כמו כן, בענייננו טרם הוגש כתב תביעה וסבורני כי בשלב זה, המבקשים אכן הציגו תשתית ראייתית לכאורית שיש בה די על מנת להקים להם עילת תביעה "שפניה אל" המשיבים ולמצער אל המשיבים 1-3.

עוד אציין, כי בבקשה התבקש "צו עשה המורה למשיבות שלא לאפשר את השימוש, האכלוס וכל בנייה". בהתאם לנוסח זה, בכל מקרה, דין הבקשה כנגד המשיבות להידחות, שכן משניתן צו מניעה כאמור כנגד המשיבים, הרי שבפועל, מבוקש צו עשה לפיו המשיבות יאכפו צו של בית משפט זה. הבקשה, אם כן, מתקבלת בחלקה, במובן זה שניתן צו מניעה זמני כמפורט בבקשה, ביחס למשיבים 1 עד 3 בלבד.

ועדת הערר הגיעה למסקנה זו לאור העובדה שאין הוראה בנספח הבינוי השוללת את קוי הבניין שנקבעו עבור העמודה בחזית הדרומית בה מתבקש להקים את המרפסת המוצעת, או משנה אותם.

העותרים טוענים כי המרפסת מהוה חריגה מתב"ע החלה על הבניין ומדובר בסטייה ניכרת המחייבת שינוי תב"ע ואינה אפשרית על דרך הקלה כפי שנעשה בעניינינו.

נספח בינוי זה מאפשר תוספות בינוי בבניין, לרבות תוספת של מרפסות מקורות ומרפסות גג לבית המשותף הכולל ארבעה אגפים, בחזית המזרחית האחורית.

כן צוין כי בחזית דרומית, כבעניינינו, מופחת החשש מחסימת אור השמש (ערר (ועדות ערר - תיכנון ובנייה ירושלים) 161/15 שגב שבתאי נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים (30.07.2015)).

...

גם מסקנה זו סבירה ולא מצדיקה התערבות.

לאור מסקנתי לעיל, לא נראה כי יש בטיעון אודות הסכם זה, שלא נדון לפני בהרחבה, כדי לשנות מהמסקנה אליה הגעתי.

לא נראית עילה להתערבות בהחלטה זו. אשר על כן, העתירה נדחית.

לעניין בקשתו שך היזם לחריגה של שני מטרים למרווח אחורי עבור מרפסות קונזוליות – העותרת קבעה כי יש מקום לקבל את היתנגדות השכנים מאחר וחריגה בשיעור של שני מטרים תצמצם את המרווח האחורי ל-4 מטר בלבד, ועל כן אין להתיר הקלה זו כפי שהתבקשה.

לעניין ההקלה בדבר מרווח אחורי מקוו ביניין לצורך מרפסת – נקבע כי בדין החליטה הועדה המקומית להתיר חריגה של 1 מ' בלבד מקוו הבניין האחורי לצורך מרפסת.

בכך ניפתח לדעתו פתח לאישור בריכות מחוץ למרווחי הבנייה, באשר בריכה אינה חוסמת שמש ורוח ואינה מפריעה למבטים לשכנים.

...

משמע, שקיומה של דעת המיעוט ותוכנה במקרה הספציפי, אינם מביאים למסקנה כי נפל פגם בהחלטה, וודאי שלא פגם המצדיק התערבות של בית המשפט.

סיכום - לאור כל האמור מעלה, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לוועדת הערר הוצאות בסך 7,500 ₪.