חריגה בגובה בנייה עקב תכנון לקוי של מהנדס

המומחה מיכאל חיווה דעתו באשר לליקוי זה וקבע כי: "אכן קיימת בליטה שפוגעת בשווי. ונוצרה בשל תיכנון לקוי. הפצוי הנתבע סביר" (עמ' 14 -15 לחוות דעתו).

בחוות דעתו ההנדסית היתייחס המומחה מיכאל לליקוי זה: "קיימת אי התאמה לתיכנון ולמכר, הגובה נמוך בכ-14 ס"מ. בסיור נטען שלא ניתן היה לבצע תיקרה גבוהה יותר בשל מיגבלות תב"ע והסטייה שקיימת הנה בשל תזוזה במידות שנוצרו. מכל מקום הבנוי אינו תואם את מה שנרכש ולרוכש להבנתי זה לא משנה אם הטעות של התיכנון או של הבצוע. לאור האמור לעיל קיימת ירידת ערך שנגרמה בשל העובדה שהתוכניות שיצאו מהאדריכלית ליזם לא היו תואמות למה שנמכר לתובע" (עמ' 12-11 לחוות דעתו).

מה גם, המומחה מיכאל חיווה דעתו בעיניין זה תוך שהוא מתייחס לטענות שני הצדדים וקבע, כי הסטייה בגובה התיקרה התחתונה אינה גורמת לירידת ערך כלשהיא: "במדידה שערכתי נמדד גובה של כ- 251 ס"מ, גם אם יש מקום שבו הגובה הנו 250.6 ס"מ אין שינוי בחוות דעתי. תקנות התיכנון והבנייה בקשה להיתר תנאיו ואגרות תש"ל–1970 קובעות גובה מינימום של 250 ס"מ – כך שאין סטייה מהתקנון. במדידה שערכתי וערכו שני המומחים לפניי נמדד הגובה בין הריצפה לתקרה כך שבמסגרת מדידה זו ישנה סטייה הן של שקיעת התיקרה והן של שפוע הריצוף. על-פי 789 מותרת סטייה של 20+ מ"מ עד 10- מ"מ בהתייחס למרכז התיקרה, דהיינו על-פי התקן התיקרה יכולה להיות בסטייה של 3 ס"מ עכב שקיעה לדוגמא, אך יש להיתחשב גם בסטייה במישוריות הריצוף ובציפוי הטיח כך שכל עוד אין חריגה מהתקנות והסטייה במסגרת סבולת הבניין המותרת בתקן לא קיים ליקוי" (ראו עמ' 7 לחוות דעתו).

הבסיס לפסיקת פיצויים בגין עוגמת נפש בתביעה לפיצויים בגין ליקוי בניה הנו סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א–1970, הקובע כי בגין נזק שאינו ממון "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין". בפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בע"א 6540/5 ‏‏סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח'‏ (1/12/2008) עמד בית המשפט על השיקולים הרלבאנטיים לקביעת גובה הפיצויים בגין נזק לא ממוני בתביעה לתשלום פיצויים בגין ליקוי בניה כדלקמן: "בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקוי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראו: עניין סגל, פסקה 16; אביחי נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) 421). אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לידרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו

...

מנגד, טענות הנתבעות, כי המועד הקובע לפסיקת ריבית והצמדה הוא מועד הפקת חוות דעת מומחה בית המשפט ולא לפני כן. בע"א 5602/3 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ ואח' (28/2/2005), נפסק כי: "פסיקת הריבית מיועדת להעמיד את הנפגע במצב בו היה אלמלא ההפרה או אילו תוקנה זו במועד, שאחרת יוצא המפר נשכר מחלוף הזמן והנפגע יוצא חסר (ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס פ"ד מו (2) 60, 67-68). קביעת המועד ממנו תחושב הריבית נתונה לשיקול דעת בית המשפט. ככל שמדובר בפסיקת ריבית ביחס לליקוי הבניה, אין לקבל את טענת בעלי הדירות לפיה שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי הריבית המגיעה להם תחושב ליום מתן חוות דעתו הראשונה של וגמן וכי היה עליו לקבוע את הריבית למועד היווצרות העילה, דהיינו למועד מסירת הדירות לידיהם. מוקדם של הפיצויים שנפסקו למערערים הוא בליקויים שנמצאו בדירותיהם וברכוש המשותף ועל כן ראויה קביעתו של בית המשפט המחוזי כי הריבית תחושב למועד קביעת שווים של מרבית הליקויים – מועד עריכת חוות הדעת (ראו גם: ע"א 9085/0, שם, בעמ' 479; ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן ואח' (לא פורסם, ניתן ביום 2.6.96))". נוכח האמור, הגעתי למסקנה, כי המועד לחישוב הריבית וההצמדה לעניין הסכום בגין ליקוי הבנייה, יהיה ממועד מתן חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט 27/1/2019, בעוד הפיצוי בגין עוגמת נפש יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

לסיכום אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סכום של -.

6,000 ₪ (לפי סעיף 116 לעיל); כן, אני מחייב את צד ג' לשפות את הנתבעות בסכום של -.

יורם קיבל כל הסבר שרצה (54 לפרו' שו' 3-34; עמ' 55 לפרו' שו' 1-7); חיים נחקר על תצהירו בישיבת יום 14.1.2020, וציין באשר למשא ומתן שקדם לחתימת ההסכם על מילי ולבחירה בה לבצוע הפרוייקט, כדלקמן: הוא המליץ להיתקשר עם יורם בהסכם, הגם שהיו עוד קבלנים מתעניינים דוגמאת החברות דורי ודניה, כיוון שהתרשם שיש לו רצון לבצע הפרוייקט ולדאוג לו באופן אישי מא' עד ת' (עמ' 1300-1302 לפרו'); הוא בדק באמצעות מהנדסים של וילאר עבודות בניה של יורם (עמ' 1300 לפרוטוקול שורות 18-19); המשא ומתן עם יורם היתנהל למעלה מחודש, במסגרתו יורם קיבל את מלוא החומר, ביקר באתר הפרוייקט, נפגש עימו (עם חיים) פעמיים ואף נפגש עם מהנדס הבצוע של הפרוייקט (עמ' 1302 לפרו' שו' 33-35); הדגיש כי יורם ישב אף עם פרנסיס מספר פגישות, וירד איתו לרזולוציה הרבה יותר גבוהה, ברמה של מפרטים, תוכניות, לוחות זמנים, דרישות, פגישות בשטח הפרוייקט ופגישות במשרדיה של וילאר (עמ' 1309 לפרו' שו' 25-29; עמ' 1310 לפרו' שו' 14-17).

במצב דברים זה קשה שלא להסכים עם האמור בסעיף 138 לסיכומי וילאר, ונביא הדברים כלשונם: "... עסקינן, אפוא, בשיטת 'המצליח': מילי 'יצרה' בדיעבד חשבונות בגין עבודות 'חריגות' אשר לא הוזמנו, לא אושרו ולמרות שידעה היטב כי בהיעדר אישור מראש לא תקבל כל תמורה בגין כך. היא תיכננה כמובן בסיום העבודה לתבוע סכומים אלה (כרגיל בטענה לאיזה הזמנה בעל פה...) וקיוותה שמא מזלה ישחק לה ואולי יפסק לה סכום כלשהוא. גם אם לא, הדבר אינו בעייתי שכן, הסכומים כלל לא מגיעים לה על פי ההסכם – באשר העבודות 'החריגות' לאמיתו של דבר כלולות בתכולת ההסכם. אם לא היה כך – כמובן שמילי לא היתה מוציאה כטענתה למעלה מ-2.5 מליון ₪ מכיסה ומניחה אותם 'על קרן הצבי'". כאן גם נציין שבניגוד למצב הדברים שהציג יורם בדבר תוכניות חסרות ושינויים למכביר בתוכניות, דבר שחייב עבודות חריגות שלא בא זכרן בהסכם, הציג חיים בעדותו תמונת מצב אחרת.

כמפורט בכתב הגנתה לתביעה העיקרית, וכמצויין בסעיף 6(יא) לעיל, טוענת וילאר כי נאלצה לסיים את עבודות הפרוייקט, לאחר יציאתה של מילי ממנו, בסכום של 25,728,962 ₪ (כולל עלויות השלמה ותיקון ליקויים), הגבוה בסכום של 3,443,962 ₪ שהיתה צריכה לשלם למילי בהתאם להסכם (לרבות עבודות חריגות ותוספות דיירים).

מהו העכוב הנטען על ידי וילאר בבצוע העבודות? בסעיף 44 לתצהירו נ/11 חיים ציין כי הגם שמילי פעלה באופן נמרץ להשלים את עבודות הפרוייקט, הרי לנוכח הליקויים הרבים שהתגלו באתר, וילאר סיימה את עבודות הפרוייקט רק ביום 24.10.2017, מועד בו ניתנה על ידי הועדה המקומית לתיכנון ובניה בתל אביב תעודת אישור איכלוס/שימוש לפרוייקט, שצורפה כנספח 26 לתצהיר.

...

מילי בכתב התביעה המתוקן טענה כי בעת מימוש הערבות על ידי וילאר (כנראה בחודש מאי 2018, מועד בו נדחה ערעורה של מילי בבית משפט זה, ע"א 16959-03-18, על החלטת בית משפט שלום על אי עכוב מימוש הערבות) סכומה היה 1,132,000 ₪, והיא זכאית לקבלה בחזרה בערכים משוערכים.

לא ראיתי כי הוגש כתב הגנה מתוקן ששולל סכום זה. לאור כל האמור לעיל, ובשקלול התביעה העיקרית והתביעה שכנגד, אני מורה כדלקמן: וילאר (הנתבעת 1) תשלם למילי, תוך 30 ימים מהיום, סך של 81,099 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 13.12.2016 (מועד הפסקת העבודות) ועד ליום מתן פסק הדין, בצירוף מע"מ; וילאר (הנתבעת 1) תשיב למילי, תוך 30 ימים מהיום, את סכום הערבות הבנקאית שמימשה, בשיעור של 1,132,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.6.2018 (מועד המימוש המשוער או בסמוך לו) ועד ליום מתן פסק הדין.

באשר להוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין – לאחר מחשבה שוכנעתי לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

נקבע לא אחת כי בית המשפט אינו "מתכנן על" והנטייה הנה שלא להתערב בהחלטות כגון כאלו, כל עוד הן במיתחם הסבירות ולא הוכחו שיקולים זרים, חריגה מסמכות וכגון דא. הפסיקה לגבי האמור רבה, ורק כדוגמא אפנה לעע"מ 5981/19 א. ברינג אירועים ואחזקות בע"מ נ' ועדת המשנה הנקודתית שליד הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה (1.1.2022), לאמור: "כידוע, בית המשפט אינו יושב כמוסד עליון לתיכנון; התערבותו בהחלטות רשויות התיכנון תהא תחומה למקרים חריגים ונדירים, אם נמצא כי נפל פגם משמעותי בדרך פעולת הרשות, למשל: פעולה בלא סמכות, או בחוסר תום לב מובהק (בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 446 (1996); ע"א 1805/00 מחצבות כינרת נ' משרד התשתיות, פ"ד נו(2) 63, 71 (2001); עע"ם 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' עודד, פסקה 28 (30.10.2016)). ממילא, כאשר סלע המחלוקת הוא בסוגיה מקצועית-תכנונית, בית המשפט אינו בא בנעלי מוסדות התיכנון המוסמכים, ואינו ממיר את שיקול דעתם בשקול דעתו-שלו. ודוק, בית המשפט אינו בוחן את תבונתה או מידת נכונותה של החלטת הועדה המחוזית; בדיקתו מיתמקדת בשאלה הבאה, ובה בלבד: האם נפל בהחלטה אחד או יותר מן הפגמים המצדיקים היתערבות שיפוטית, אם לאו." השיקולים לגבי הנסיגה של קירות יחידת הדיור בקומה העליונה, השאלה אם צריך להורות על נסיגה של הקונטור החצוני יחסית לשפת המבנה, ואם כן – באיזה מפנה ובאיזה הקף, והאם הנסיגה תאפשר תיכנון של יחידת דיור בקומה זו אם לאו - הנם שיקולים מקצועיים תיכנוניים ברורים.

יובהר כי איננו מקבלים את טענת היזם שצמצום שטח הקומה העליונה לכדי מחצית שטח הקומה שמתחתיה מייצר תיכנון לקוי.

יוער, כי המבנה נמצא ברחוב משופע ולכן התיכנון המוצע הוא לבנות משטח שבחלקו מעל פני השטח, ועליו מקום לכמה מכוניות, ושאר הרכבים יחנו בחניון תת קרקעי (וראו את ההדמיות המצורפות למסמכים שהגישו הצדדים השונים).

בהתאם, בהחלטת ועדת הערר, בסעיף 75, בחלק העוסק בקומה העליונה, קובעת ועדת הערר כי : "טענות על הצורך בפתרונות הנדסיים סבוכים ויקרים לצורך התקנת החניון ולצורך הותרת הבינוי בגובה המבוקש, נטענו בעלמא וללא כל ראיה או תימוכין. ומכל מקום גם אם התיכנון המבוקש מחייב את אותם פיתרונות יקרים, לא השתכנענו שלא ניתן לתכנן אחרת את המיגרש באופן שאינו מחייב זאת" לכן, לא ניתן במסגרת העתירה לבקש ולצרף לתיק בית המשפט את חוות הדעת כפי שמבקשים העותרים לעשות, ולהעלות טיעונים אשר לא התבררו כלל בפני ועדת הערר.

...

לכן, התערבות בהחלטתה של ועדת הערר בשלושת הרכיבים האמורים חייבת להיעשות במשורה, ויהא לבחון את טענות העותרים לגופן על רקע הערה מקדמית זו, ובמיוחד שעה שעסקינן בהחלטה אשר ניתנה לגבי שלושה עררים, אשר במסגרתה כל הגורמים הרלבנטיים ניסו לשנות מהחלטת הועדה המקומית – וההחלטה של ועדת הערר קיבלה חלק משלושת העררים ודחתה חלק אחר משלושתם, אגב איזון בין הטענות השונות, וכפי שצוין בסופה של ההחלטה: "113. עררי המתנגדים מתקבלים באופן חלקי, בנוגע למספר הקומות בבניין, באשר לשמירה על עצים בוגרים, בנוגע לחישוב השטחים וכן בעניין תכנון שתי כניסות לכלי רכב לחניון ולהתקנת החנייה העילית, והכל כמפורט בהחלטה. יתר טענותיהם – נדחות.

עתה, על רקע האמור, נבחן את טענות העותרים לגבי שלושת הנושאים במובחן.

לא שוכנעתי כי העמדה של ועדת הרר חורגת בבירור ממתחם הסבירות, היא בוודאי אפשרית, היא מנומקת, לרבות על יסוד מסמך המדיניות ובוודאי שאין פסול בהנמקה שסומכת על אותו מסמך מדיניות שמשמש לנגד עיני גורמי התכנון בבקשות דומות.

לכן אדרש למסמך זה רק בקצרה ואומר כי גם בו אין כדי לחייב את המסקנה שוועדת הערר טעתה או פעלה בחוסר סבירות כאשר החליטה שלא לאשר את הקלה, שכן החלטתה הייתה ניתנה לגבי בקשה שהתבררה ונדונה בהתאם למסמך המדיניות שהיה קיים במועד ההגשה "לטוב ולרע". טיעון העותרים לגבי ההשלכות הכלכליות של יישום ההחלטה - טיעון נוסף מרכזי של העותרים, אשר שזור לאורך כל העתירה ומתייחס לכל שלושת רכיבי ההחלטה, הוא – כי היישום של ההחלטה יוביל לכך שהפרויקט לא יהיה רווחי.

סיכום - אשר על כן ומחמת הנימוקים המפורטים מעלה, העתירה נדחית.

46,000 ₪ בגין עלות תיקונים בהתאם לחוות דעתו של המהנדס דינרשטיין מטעמו, 52,000 ₪ ביחד ולחוד עם קבלן השלד, בגין פקוח לקוי על עבודות השלד, ו- 19,000 ₪ בגין שכר דירה לתקופה של שנה וחודש, במהלכה הופסקה הבניה עקב תיכנון לקוי, כמפורט בחוות דעת דינרשטיין.

לטענתו, התובע השיב לו כי כולם חורגים מהיתר הבניה ובסוף יגיש תוכנית שינויים (סעיף 16 לתצהירו).

בסעיף 1.6 לחוות דעתו המעודכנת והמשלימה מיום 21.6.16, כותב דינרשטיין כי אחד הליקויים הוא שטרם ניבנה גרם מדרגות לירידה למרתף, וכי התיכנון שהוצג בפניו, ומידות הגובה והרוחב של החלל ליד המרתף, אינם מאפשרים התקנת מדרגות תקניות תוך הקפדה על רום תקני של 17.5 ס"מ, ושלח 29-30 ס"מ. על פי חוות דעתו, לצורך בניית גרם המדריגות יידרש תיכנון חדש, שינויים מבניים במרתף כולל הריסת קיר ובנייתו מחדש.

...

בסופו של דבר, נדחתה התביעה נגד הנתבע 1, אשר הועמדה על 330,000 ₪ וכן נדחתה התביעה נגד הנתבעת 3, שהועמדה על 140,000 ₪.

סיכום סיכומו של דבר: אני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבע 1.

אני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבעת 3.

לכן, טוענים התובעים כי אם תיבחר האלטרנטיבה הזו אז יש לשים דגש על תיכנון תחילה ובדיקה כי קיים מהנדס רשוי הלוקח על עצמו מטלה זו. לכן, עותרים התובעים לאלטרנטיבה השנייה ובגינה תובעים התובעים את ראשי הנזק האמורים המנויים בסעיף 73 לכתב התביעה הכוללים את עלות התיקונים שכרי טירחה של מומחים שונים, שכר דירה בהשכרת דירה חלופית לזמן התיקון, טירחה ועגמת נפש, פיצוי בגין הפרה יסודית של החוזה עם קבלן הבנייה ושדרוגים בתוך הבית.

בעיית הסידוק בבית התובעים נגרמה כתוצאה מתכנון לקוי (של קדמאני, של דוראל בשל תיכנון לקוי של האדריכל, שנשכר בידי דוראל, בכל הקשור לשיפוע בשטח סביב הבית ושל יועץ הקרקע); מבצוע לקוי (של קבלן הבנייה); מהעדר תאום מתאים בין כל הגורמים (של דוראל); ומהעדר פקוח נאות (של דוראל, של קדמאני, של המפקחים ושל יועץ הקרקע).

לפיכך, בנסיבות, בהיעדר טעמים מבוררים לכך, ובהיעדר הנמקה ממשית המצדיקה חריגה מן הכלל – יש לחייב את כל המעוולים באחריות "ביחד ולחוד". עם זאת, אין בקביעה שלעיל בכדי למנוע את עצם חלוקת האחריות במישור היחסים הפנימיים בין המעוולים, מישור שבו יקבע חלקו היחסי של כל אחד מהמעוולים, וכן "שיעור ההישתתפות" שיש ליחס לו. מסקנה דומה יש להחיל גם במקרה שלפנינו, קרי במישור היחסים שבין המעוולים (הנתבעים) לבין הניזוקים (התובעים) חבים המעוולים באחריות ביחד ולחוד.

בקביעת גובה הפצוי בגין עוגמת נפש אשר נגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא בחשבון את נסיבות העניין, ובכלל זה את סוגו של הנכס (האם למגורים או לצורך אחר), טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס, עלות התיקון וכיו"ב. ראו : ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ אבנר (01.12.2008).

...

אני מקבל את טענתם של התובעים כי הם חיים בחוסר ביטחון ובחוסר שלווה ממה שעתיד עוד להתרגש עליהם וחשים צער עמוק מהמצב אליו נקלעו בעל כורחם.

סבורני כי הסכום אותו העמידו התובעים בגין ראש נזק זה הוא מוגזם.

לפיכך, אני מאשר ראש נזק זה בסך 60,000 ₪.