חנייה כקריטריון לקבלת היתר בנייה

בית משפט השלום בחדרה תו"ב 3963-11-16 ועדה מקומית לתיכנון ובנייה פרדס חנה - כרכור נ' קורצברג ואח' תיק חצוני: מספר תיק חצוני בפני כבוד השופטת רקפת סגל מוהר מאשימה ועדה מקומית לתיכנון ובנייה פרדס חנה - כרכור נאשמים 1. מאיר קורצברג – ההליכים עוכבו 2. אברהם קורצברג החלטה בעיניינו של נאשם 2

· לנאשם 2 אין כל רישום פלילי ומכיוון ש"המחוקק לא רוצה להרשיע אנשים בפלילים כשיש אפשרות להסיר את העבירה בצורה אחרת" אזי מן הראוי היה להציע לו לסיים את ההליך במקרה זה בדרך של "הסדר מותנה". תשובת המאשימה בתשובתו לטענות אלה ציין ב"כ המאשימה כי נאשם 2 ידע גם ידע שעליו לקבל היתר לבניה הנדונה, שכן בקשתו משנת 2014 ל"לגאליזציה" של קומת העמודים אושרה בתנאים שלא מולאו ולמרות זאת בשנת 2015 הוא בנה את הקומה הנוספת.

בנוסף לכך טען ב"כ נאשם 2 כי הקריטריון של "הקף הבניה" ככזה השולל את האפשרות להעברת המקרה למסלול של "הסדר מותנה" אינו מוכר לו וכי גם מי שהואשמו בעבירות חמורות הרבה יותר זוכים לאפשרות של העברת עניינם לטפול במסלול זה, מה עוד שכאן מדובר במקרה בו קיימת אפשרות להכשרה בדיעבד של הבניה שבוצעה.

...

בנוסף לכך טענה המאשימה כי הבעיות הבריאותיות והאחרות שצוינו בבקשת אחד משני הנאשמים לא היו חריגות ולא היה בהן כדי להצדיק נקיטת הליך של "הסדר מותנה". עמדת המאשימה באותו מקרה נראתה לי נכונה ולכן החלטתי לדחות את בקשת הנאשם כאמור.

לאחר ששקלתי את נימוקי בקשת נאשם 2 לביטול כתב האישום נגדו ואת תשובת המאשימה על נימוקיה, עיינתי בפרוטוקולי ישיבות הועדה ונדרשתי לפסיקה שפורטה לעיל, אני סבורה כי לא ניתן לקבוע שהחלטת המאשימה במקרה זה נגועה בחוסר סבירות המצדיק את התערבות בית המשפט בדרך של ביטול כתב האישום.

סוף דבר ומפני כל הטעמים שפורטו לעיל, הבקשה נדחית.

וועדת הערר מצאה לקבל את הערר בחלקו ובתוך כך קבעה, כי המבקשת תוכל לתקן את הבקשה להיתר בכל הנוגע לגבולות הבינוי, דרישות החניה ובינוי קומת המרתף.

לטענת המבקשת, הואיל ונקיטת הליך מינהלי היא הליך נדיר ובפרט כאשר מדובר בבית כנסת, מוטלת חובה על המשיבה לקבוע קריטריונים להפעלת הסמכות שיבטיחו העדר שרירות וימנעו אכיפה בלתי שויונית ואפליה לרעה.

...

כן מצאתי כי לא נפל פגם בצווים ולפיכך דין הבקשות להידחות.

עיון בצווים ובהתכתבויות שצורפו לתגובת המשיבה מעלה כי הרב נוימן קיבל את הצווים לידיו ואף התכתב ארוכות עם המפקח מר נפתלי קליין, כך ששוכנעתי כי מבחינת מהותית הצווים הומצאו.

בנסיבות אלה, משלא מצאתי כי התקיימה איזו מהעילות המצוינות בסעיף 229 בחוק, הבקשות שתיהן נדחות וכפועל יוצא מכך, אני מורה על ביטול עיכוב הביצוע.

מכתב האישום עולה כי במהלך חודש אוגוסט 2018 נמצא כי במקרקעין הידועים כגוש 6680 חלקה 296 ביישוב ארסוף (להלן: המקרקעין) בוצעו עבודות אסורות בסטייה מהיתר וללא היתר – סגירת חנייה והכנה למערכת ביוב ואינסטלציה בשטח כ-20 מ"ר. הנאשמת היא בעלת השליטה במקרקעין, המבצעת בפועל את העבודות האסורות, מי שמוטלת עליה חובה לקבל היתר בנייה, והאחראית לעבודות האסורות.

ב"כ המאשימה עמדה על כך שהעבירות לא הוסרו, הפניתה לתסקיר המבחן, טענה כי הנאשמת לא עמדה בקריטריונים המאפשרים סיום ההליך ללא הרשעה, ועתרה להרשיעה בעבירות שיוחסו לה. אשר לעונש, אין מדובר אמנם בבנייה אסורה בשטח נרחב, אך הערך החברתי של הגנה על שילטון החוק נפגע באופן מיוחד לנוכח אי קיום הצוו המינהלי.

...

המאשימה עתרה, כזכור, למתחם קנס בין 50,000-10,000 ₪, ועתירתה זו מקובלת עליי.

ערעורו נדחה וכך גם בקשתו לרשות ערעור; (-) עפ"א (מרכז-לוד) 17244-12-13 מגרפטה ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון רעננה (17.2.14).

סוף דבר, אני מורה על הרשעתה של הנאשמת, וגוזר עליה את העונשים הבאים: קנס בסך 20,000 ₪.

התובעת קיבלה היתר בניה לפרויקט הכולל שינוי מהותי של שני מבנים סמוכים קיימים, בהם הבניין בו מצויה החנות.

מכאן לקריטריון שיאמוד השמאי: לפי הפסיקה, וכך חיוו דעתם גם שמאי הצדדים, מקובל לפצות דייר מוגן המפונה באופן כפוי, בסכום שווה ערך לארבעה שלישים משווי הנכס בבעלות מוגנת: סכום המשקף הן את דמי המפתח והן הוצאות הכרוכות במעבר.

המומחה הבהיר שהתאמות מבוצעות לנוכח הגודל והמיקום, הכולל קרבה לתחבורה ציבורית, קיומו של רחוב דו סיטרי, מקומות חניה, פריקה וטעינה של סחורה, יכולת הוצאת שולחנות החוצה בירידים, קיומו של רחוב צדדי או מרכזי, קיומם של הולכי רגל רבים, ועוד (ראה עמ' 41 לחוות דעת מומחה בית המשפט).

...

נוכח האמור, אני מקבלת את קביעת מומחה בית המשפט לעניין שווי הגלריה.

אשר על כן, התביעה מתקבלת ואני מורה על פינוי הנתבעת מהמושכר.

התובעת תשלם לנתבעת עד ליום 11.7.23 סך של 2,900,894 ₪ בצירוף מע"מ, כחוות דעת מומחה בית המשפט, בסה"כ – 3,394,046 ₪.

יובהר, כי הבקשה להיתר בניה שהוגשה על ידי המוכר ב- 13 לאוגוסט 2020 (ראו מוצג מש/1) נדחתה על ידי הועדה המקומית בהחלטתה, מאחר והבקשה להיתר חרגה ממספר קריטריונים שהותוו על ידי הועדה המקומית: התיכנון נעדר אישור חניה תקף ומוסדר באישור אגף דרכים תנועה ונוף; ישנה חריגה בהקף שטחי הבניה המוצעים – שטח הבינוי הכולל המבוקש חורג מסך הקף הזכויות המתאפשר למבנה בהתבסס על הוראות התכנית המאושרת החלה במקום בצרוף שטחי הבניה הניתנים מכוח הוראות תמ"א 38 תיקון 3א', לרבות מתן הקלה בשיעור של 6% משטח החלקה הנדונה; בבקשת ההיתר ישנה גם חריגה ממספר הקומות האפשרי למבנה המבוקש – הוראות התוכנית המאושרת החלה במקום מאפשרות בניית בנין בן 4 קומות, כאשר הוראות תמ"א 38 תיקון 3א' מאפשרות מכוחן הוספת 1.5 קומות – כך שסך הכל הקומות האפשריות לבניה עומד על 5.5 קומות.

בהתאם, הסביר השמאי בוחניק כי לכן לא ניתן להתייחס בקביעת השווי של הנכס כאילו אין אפשרות לקבל היתר לבניית ביניין מגורים בן 5.5 קומות, בהתאם למדיניות הועדה המקומית בחיפה בנושא תמ"א 38 וההקלות הניתנות מעבר לזכויות על פי התב"ע. ראו עמוד 26 לפרוטוקול שורות 18-31: "חבר וועדה מר שרם בשאלה לעד: אם הייתה לך החלטה ביד שדוחה את הבקשה, כלומר אין בקשה והיא נדחתה, האם זה משפיע על חוות הדעת שלך, כן או לא?

...

בנוסף, מקובלת עליי עמדת השמאי בוחניק לפיה מדיניותה של הוועדה המקומית בחיפה בעניין אחוזי הבניה האפשריים הן מכוח התב"ע והקלות שקיימות בנוגע לה והן מכוח תמ"א 38 בנוגע לנכס מושא הערר – השתקפה בהחלטות שקיבלה הוועדה המקומית ביחס לבקשת היתר קודמת מיום 13.8.2020, אשר צוטטה בהרחבה בסעיף 7 לחוות דעתו של השמאי בוחניק.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, סבורני כי דין הערר – להידחות, וכך אציע לחבריי הוועדה לפסוק.

לעניין שווי המכירה – בנסיבות בהן נטל הראיה רובץ לפתחו של העורר, אין לו אלא להלין על עצמו בלבד, לגבי אופן התנהלותו בנושא זה ובכך שכשל לחלוטין להרים נטל זה. לאור האמור לעיל אני מצטרף לדעתה של יו"ר הוועדה כבוד השופטת אורית וינשטיין שדין הערר להידחות.