חניות דיירים שחייבו קבלן בפיצוי

דמי שכירות בגין איחור במסירה יחד עם זאת, אני סבור שיש מקום לחייב את הקבלן בתשלום דמי שכירות בגין איחור במסירת הדירות, הן בהתאם להסכמי הרכישה, לפיהם הדיירים היו זכאים לפיצויים מוסכמים בסכום של 3,000 ש"ח, לכל הפחות, במקרה של איחור העולה על 60 ימים (מפנה לסעיף 33 להודעת העירעור של הקבלן), והן בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 (להלן – "חוק המכר (דירות)").

אוסיף, כי מסקנה זו עולה גם מכוח סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח – 1968, לפיו: "המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר – (1) רק חלק מהממכר. . . ". עיון בהסכם הרכישה שצורף (כהסכם מייצג) לכתב ההגנה המתוקן של הקבלן (מפנה לסעיף 3 (טו) ונספח ב'), ההסכם עם הזוג שמעוני, מעלה (בסעיף 2.3) כי הגדרת "הדירה" כוללת גם "מקום חניה", "ומחסן", "ובחלקים הבלתי מסוימים היחסיים ברכוש המשותף". לפיכך, מסירת הדירה בלא שהושלמו כל הדברים הללו, לאו שמיה מסירה, כפי שמסירת רכב ללא תא מטען או ללא זגוגיות איננה יכולה להחשב מסירה.

...

התוצאה המוצעת לאור כל האמור לעיל אני מציע לדחות את ערעור המערערים ב-ע"א 11122-06-21 (החברה ורושל) ולקבל חלקית את ערעור המערערים ב-ע"א 42313-11-21 (הדיירים), כך שחלף סכומי הפיצוי שנפסקו בסעיף 165 לפסק דינו של בית המשפט קמא, יבואו סכום פיצוי של 208,333 ₪ לכל אחד מ-12 הדיירים/זוגות הדיירים המפורטים בסעיף זה, וכן שחלף חיובו של רושל באבאדז'נוב בשליש מכל החיובים שנפסקו (סעיף 168 לפסק הדין) יבוא חיובו במלוא החיובים שנפסקו, יחד ולחוד עם חברת באבאדז'נוב רושל בע"מ. כן אציע לחייב את חברת באבאדז'נוב ואת רושל באבאדז'נוב (ביחד ולחוד) בהוצאות שני הערעורים בסך 40,000 ₪.

אף שלפי ההסכמים שנכרתו עם הרוכשים, אלו שהוצגו, המסירה הייתה אמורה להתבצע תוך 15 חודשים מיום קבלת ההיתר, קרי, ביום 24.03.2015, מקובלת עלי עמדת חברי השופט אטדגי לפי היום הקובע לחישוב יהא יום 01.01.2016, העושה חסד עם הקבלן, וזאת לאור טענת הרוכשים בכתב התביעה המפנה לדצמבר 2015, גם לאור מחדלם, כאמור, להציג את כלל החוזים.

אף אני סבורה כי יש להרחיב את היקף חיובו האישי למלוא חיובה של החברה ולו בשל נסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפנינו וממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא באשר להתנהלותו האישית של רושל שגם לא הפריד בינו לבין החברה, וגם לא התנהג עם הרוכשים בתום לב: בית משפט קיבל את גרסת הרוכשים "לפיה הנתבע שכנע אותם להיכנס לדירות כדי לחמוק מתשלום דמי שכירות"; "בהזמנת התובעים להיכנס לדירות , פעולה שהוא ביצע באופן אישי"; "לנתבע היה מניע ברור לחסוך מעצמו עלות תשלום שכר דירה שעה שהוכח כי נקלע לקשיים כספיים..."; "הנתבע גרם לסיכון בטיחותי"; "טמנו פח לתובעים"; "ניצול חוסר הבנה של הרוכשים". די באלו כדי להקים חבות אישית (ראו ע"א (חיפה) 59608-07-17, עו"ד שי טויסטר נ' דוד פנחסוב, ע"א 10362/03 ברזני נ' בן רחמים, פסקה 20).

לטענת הנתבע, הצדדים השלישיים 10 ו- 11 (שיקראו להלן יחדיו: "הקבלן") חייבים לפצותו על מלוא נזקיו הכספיים, ככול שתתקבל התביעה כנגדו – שכן, הם התיימרו למכור לו את חלקה 9, שנתברר בדיעבד שאינה בבעלותם.

ברם סבורני, בבחינת למעלה מן הצורך, כי הנסיבות והתנהלות הדיירים והקבלן, במשך השנים, ביחס לשטחי הגג והחנייה – מלמדים אף הן כי הצדדים ראו את שטחי ההצמדה כחלק מהרכוש המשותף.

...

התוצאה סוף דבר לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן – ניתן בזה פסק דין המצהיר על ביטול רישומה של חלקה 94/9 על הצמדותיה, כיחידה נפרדת – כך שחלקה 9 ושטחי החנייה והגג (המסומנים בצו רישום הבית המשותף באותיות ז' וח', בהתאמה) מהווים חלק מהרכוש המשותף של הבית.

אני מחייב את החברה וברדה, יחד ולחוד, לשלם לנתבע (המודיע) סך 205,494 ₪, כשסכום זה נושא הצמדה וריבית חוקית מיום 7.12.97 ועד התשלום בפועל.

ההודעה לצד ג' כנגד המפקחת על המקרקעין וכנגד התובעים – נדחית.

בחודש אוקטובר 2015 או סמוך לכך, נכרת בין התובעת, א.ר בחש הנדסה ובנייה בע"מ (להלן: "הקבלן"), באמצעות מנהלה רעאד באחש (להלן: "באחש") ובין השותפים, הסכם למתן שירותי בניה במקרקעין, לצורך בניית שני קוטג'ים דו משפחתיים, כולל חניות, גדרות ופיתוח, כך שכל אחד מהשותפים יירשם כבעלים של מלוא זכויות הבעלות במחצית קוטג' דו משפחתי אחד (להלן: "החוזה", נספח 2 לתצהיר באחש).

שרון גם לא שילם עבור תוספות ושינויים שבוצעו לבקשתו ביחידת הדיור שלו ונותר חייב 99,046 ₪ (נספחים 11-12).

בנוסף, היות ולמרות דרישות המפקח, שרון לא סיפק חומרי גמר בזמן, עליו לשלם לקבלן פיצוי בסך 52,500 ₪ בהתאם לסעיף 12.4 לחוזה.

שרון עשה דין לעצמו כאשר הפסיק לשלם לקבלן את התמורה ובפרט כאשר תפס את החזקה ביחידת הדיור שלו וסילק את פועלי הקבלן ביולי 2016 (עדות המפקח מיום 17.2.20 עמ 25 ש 4-6).

...

שרון אמנם לא הוכיח את טענתו שיש להעריך את עלות הבניה ב- 681,428 ₪ ואף זנח את טענתו בדבר שווי הליקויים, אך על הקבלן רובץ הנטל להוכיח את רכיבי תביעתו ועיון בנספחים שצירף מוביל למסקנה שיש לדחות את דרישתו לתשלום נוסף (המפורט בסעיפים 38, 40 לתצהירו) בסך 559,606 ₪ (נספחים 8-11) בגין יתרת התמורה החוזית.

קיזוז בטרם סיום יודגש שטענת קיזוז במסגרת כתב הגנתו של שרון לא נטענה באופן מפורש ועל כן אין להיעתר לה (רע"א 11736/05 בנימין צאירי נ' רחל שרעבי מיום 6.4.06 פורסם בנבו; ע"ע (ארצי) 29196-11-17 אינה דוקטור נ' שלינור שירותים לישראל בע"מ מיום 25.3.19 פורסם בנבו).

סוף דבר סיכומם של דברים הוא שעל שרון לשלם לקבלן 568,689 ₪ בתוספת אגרת בית משפט על הסכום האמור בלבד (נוכח הפער בין הסכום שנתבע לבין התוצאה אליה הגעתי, ת.א. (ת"א) 10377-10-16 יעקב (קובי) סלע נ' ברוך יחזקאל, מיום 4.9.18 פורסם בנבו), ובתוספת שכר טרחת עו"ד בסך 60,000 ₪.

ביום 7.1.11 היתקשרה חב' באשדן עם הקבלן בהסכם להקמת ביניין מגורים במיגרש באשדן, הכולל 9 קומות מעל קומת עמודים וקומת חנייה, ובו 18 יחידות דיור, משרדים ושטחי מסחר (להלן: "הפרויקט").

התובעים מעמידים את הנזק למבנה לדלסקי על סך של 40,000 ₪ והם מבקשים לחייב את חב' באשדן והקבלן בסכום הנ''ל. כן מבקשים התובעים לחייב את חב' באשדן והקבלן בפצוי בגין עגמת נפש בסך של 50,000 ₪ וזאת בשל התנהלותם הברוטאלית ובהיתחשב, בין היתר, בפרק הזמן בו נעשה שימוש במיגרש לדלסקי, הנזק הכבד שניגרם למקום, לרבות הריסת עצים ופקעות כלות שנשתלו במקום לפנים שנים רבות ולא ניתן היה לשקמם.

...

בנסיבות העניין, התובעים לא הוכיחו טענותיהם ביחס לנזקים לעיל ולפיכך דרישתם בנדון נדחית בזאת.

משבאתי לכלל מסקנה כי לחב' באשדן היה עניין ואינטרס מובהקים בשימוש בשטח שבמחלוקת והיא צד להתחייבויות לתשלום דמי שימוש לתובעים, אזי היא לא יכולה לחמוק מאחריותה לפצות אותם בראש הנזק של עגמת נפש.

סיכום: לאור מכלול הנימוקים לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב נתבעות 1 ו-3, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, באמצעות בא כוחם, סך של 66,820 ₪.

הנתבעת צרפה שומה מטעמה לדמי השכירות הראויים והדגישה כי אין בסיס לפצוי בגין איחור נטען במסירת החניות, שאינן בגדר יחידה בהתאם להגדרתה בהסכם המכר ואינן בגדר "דירה" בהתאם לחוק המכר (דירות).

ביחס לטענה כי התובעת משיקוליה עיכבה את קבלת החזקה השיב: "למה אתה חושב שלא הגעתי, אני היה לי אינטרס לקבל את היחידות מיד עם קבלתם, היה לי חוזים מינואר ויש לי משכנתא שאני צריך להתחיל לשלם, לא הייתה לי סיבה לעכב את זה, הייתי במיתחם פעמיים בשבוע, הייתי מדבר עם יגאל שואל אם חיברו, מצד שני יש לי את הדיירים על הראש והם לא יכולים להכנס, אין חשמל אין מים אין ביוב אי אפשר לעשות שום דבר" (עמ' 11, ש' 24 – 28).

ברת"ק (ת"א) 30787-01-19 עזר נ' נתנאל גרופ בע"מ, 5.3.19 נקבע: "כאשר חולפים 60 הימים מתום המועד החוזי "זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו...". כל עוד לא חלפה הארכה החוקית הקבלן אינו חייב בפצוי כלשהוא, אך משנחצה גבול ששים הימים חייב הקבלן בפצוי גם בגין אותם חודשיים שחלפו.

...

הנתבעת לא הניחה תשתית עובדתית מספקת להוכיח מדוע לשיטתה וויתרה על ריביות המגיעות לה, ואף לא נערך מסמך בו מודיעה לתובעת כי מוותרת על זכויות המגיעות לנתבעת ובמידה והתובעת תתבע רשאית לחזור בה מוויתור זה. על כן יש לקבוע כי הצדדים הגיעו להסכמה מחייבת בדבר שיעור הריבית פיגורים שתשלם התובעת בגין איחור בתשלומים, ואין עילה לביטול הסכמה זו. על כן, הנתבעת לא זכאית לקזז פיצויים מוסכמים כנגד חיובה בפיצוי בגין איחור במסירה.

סוף דבר הנתבעת איחרה תשעה חודשים במסירת שתי היחידות שרכשה התובעת.

על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 452,461 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד המסירה ביום 1.7.17.