חלות תכנית מתאר על מקרקעין שאינם מוזכרים בתקנון

על המקרקעין חלה תוכנית מתאר ג/9680 ומכוחה הונפקו לעותרת ביום 21/08/14 שלושה היתרי בנייה למבנים הנ"ל, שנבנו על שלושה מגרשים.

באשר לנימוק הראשון עליו התבססה הכרעת ועדת הערר לפיו יש לבחון את זכאות העותרת להגשת תוכנית על פי התקנות הנ"ל, נטען, כי הבתים שבנתה העותרת טרם נרשמו כבית משותף ועל כן אינם חוסים תחת הוראת סעיף 61 א (ב1)(2), בה מוזכר התקנון.

נטען גם כי אף הנימוק החלופי שנמקה ועדת הערר, בדין יסודו וכך גם המסקנה אליה הגיעה ועדת הערר, שלפיה העותרת איננה ממלאה אחר המושג "בעל קרקע" או "מי שיש לו עניין בקרקע", שכן, היא מכרה את כל זכויותיה בקרקע ואין היא יכולה לפעול כבעל עניין מכוח זכויות עתידיות ששמרה לעצמה אשר טרם באו לעולם.

...

לאור כל האמור לעיל, דין העתירה להידחות.

סוף דבר, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת מן המשיבות הוצאות העתירה בסכום כולל של 7,500 ₪ (סה"כ יחדיו 15,000 ₪).

תמ"א 31- תכנית המתאר הארצית החלה על המקרקעין במועדים הרלוואנטיים הנה תמ"א 31 שהנה תכנית הגבוה ביותר במדרג התיכנון, שפורסמה למתן תוקף ליום 11.2.1993 וייעודה לבינוי ערוני בין היתר את כל מקרקעי החוכרים המצויים בגוש 3636.

תמ"א 31 לא הוזכרה כלל בהחלטת וועדת הערר, וזו היתעלמות מגמתית מתכנית מתאר ארצית רלוואנטית, במועד הרלוואנטי- בשנת 1999.

בתקנון תכנית האב, השטח הרלוואנטי למקרקעי החוכרים- מתחמים כ- R1, R2, ו-R3, כוללים שטח של עשרות דונמים מתוך חלקות 8, 10, 23, ו-42 בגוש 3636.

תוכנית מתאר מקומית נס/במ/118- כאמור, בהתאם לתכנית המתאר הארצית 31, הוכנה ופורסמה למתן תוקף ביום 17.4.1994 תכנית נס/במ/118 חלה על שטח מצומצם של 281 דונם ששינתה את ייעוד חלק משטח הפרדס, ואיפשרה בנייה של מאות יחידות דיור.

הילכת הפצוי הדו שלבי קובעת, כי בעת ביצוע ההפקעה על פי חוק התו"ב, מיום אישור התכנית, יהיו זכאים הבעלים לקבל פיצוי בגין שינוי הייעוד ובעת לקיחת המקרקעין/תפיסת החזקה, תשלם הרשות בעד הפקעת המקרקעין על פי שווי צבורי, וזאת על מנת לאפשר קבלת מלוא שווי הקרקע ואין מדובר בזכות לפצוי כפול.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מגיע למסקנה, כי דין שני הערעורים להידחות.

ראשית, יש לזכור כי שני המערערים, שערעורם נדחה, הם המשיבים, כל אחד, בערעור משנהו.

לאור האמור לעיל, אני מגיע למסקנה כי במקרה זה אין להשית הוצאות על המערערות ואני קובע, כי כל צד יישא בהוצאותיו.

ערב ההפקעה חלה על כל המקרקעין תוכנית המתאר המנדטורית RP/50/42 לפיה היה יעוד המקרקעין – יעוד חקלאי (agricultural zone), אם כי יובהר כי בהתאם לתקנון התוכנית, הרי שבשטחים מסוג זה, ועל אף שסווגו כשטחים חקלאיים, ניתן היה לבנות בית מגורים אחד בכל חלקה ששיטחה דונם אחד לפחות (כאשר שטח הבית אינו עולה על 180 מ"ר או 15% משטח החלקה), ומכאן שיש להתייחס ליעוד המקרקעין כיעוד המשלב בניה וחקלאות כאמור בפס"ד אסדי בו נדונה אותה תוכנית מנדטורית, ע"א 4299/15 אסדי נ' מ"י ניתן ביום 8/12/16, להלן: "פס"ד אסדי").

הנתבעת הכירה בזכויות התובעת ג'יהאן בת.א. 23151-03-16, וכן הכירה בזכויות התובעת נמרה בת.א.31755/3/16, ככל שהדבר נוגע לחלקות שלא הוזכרו בהסכם המתנה, דהיינו, חלקות 12,95,3,227.

לכל האמור לעיל ראוי להביא גם את קביעת בית המשפט העליון בענין איסמאעיל ככל שהיא נוגעת לדחיית עמדת הנתבעת ביחס להערכת דמי החכירה בשיעור של 2.5% ו - 1.5% כדלקמן: "שמאי המדינה לא בססו את חוות דעתם על שיטת ההשוואה, והתשתית העובדתית עליה העמידו את מסקנותיהם הייתה דלה למדי...הנני רואה קושי נוסף בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית המשפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רמ"י בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים. חוות דעתם המקוריות אמנם הצביעו על שיעור תשואה – 5% לשנה שרמ"י גובה מחוכרי הקרקעות שבניהולה, אולם אין זה ברור אם אותו שיעור חל גם על קרקע חקלאית שלא ניתן להקים עליה מבנים למגורים או תעשיה (פרט למבנה מגורים אחד על כל חלקת מקרקעין)". לסיכום האמור לעיל – הנני מורה על קבלת התביעה באופן שהנתבעת תשלם לתובעות את דמי החכירה בהתאם לקביעת המומחה שמונה, בצרוף דמי החכירה לשנים 2018 ו-2019 ובהתאם לחלקן של התובעות בחלקות הרלבנטיות.

...

אחזור על דברים שציינתי בת.א. (חיפה) עבאד נ' מנהל מקרקעי ישראל פורסם ביום 31/8/16: "השחקן הראשי בשוק המקרקעין, האחראי למרבית עסקאות החכירה המבוצעות בישראל היא רשות מקרקעי ישראל. לפי הראיות שבפני, במקרה של פלישה היא דורשת וגובה דמי שימוש ראויים לפי 6% משווי הקרקע, משמע הרשות סבורה שאלו הם דמי שימוש ראויים. העובדה שהרשות מסכימה להחכיר בהסכם לפי 5% משווי הקרקע אינה אומרת שאלו הם דמי השימוש הראויים, אלא שזו הסכמת הרשות למרות שדמי השימוש הראויים גבוהים יותר. יש להסיק מכך הודאה של הרשות, היא הנתבעת בפני, שיש לשום את דמי החכירה האבודים לפי 6%. אפילו לא נפרש את מעשיה כהודאה יש לפסוק לפי 6% מכוח הערכת השימוש המיטבי שיניב את הערך הגבוה ביותר, ושנמצא כי יש בשוק עסקאות לפי 6%, אני קובע שיעור זה כדמי חכירה אבודים משווי הקרקע בכל שנה". כן אפנה לדברי המומחה בתיק זה כאשר נשאל ביחס לאפשרות למצוא עסקאות השוואה: "אי אפשר לאתר עסקאות שכירות כאלה" – עמ' 12 שר' 31.

עם זאת סבורני כי אמירת כבוד הש' שטיין, לפיה את הרווח האמור ניתן ללמוד, בין היתר, מדמי החכירה הנהוגים אצל רמ"י, משליכה אף על בחינת הרווח שהיה בידי הנפקע להפיק מהקרקע בתקופה הרלבנטית.

לכל האמור לעיל ראוי להביא גם את קביעת בית המשפט העליון בענין איסמעיל ככל שהיא נוגעת לדחיית עמדת הנתבעת ביחס להערכת דמי החכירה בשיעור של 2.5% ו - 1.5% כדלקמן: "שמאי המדינה לא בססו את חוות דעתם על שיטת ההשוואה, והתשתית העובדתית עליה העמידו את מסקנותיהם הייתה דלה למדי...הנני רואה קושי נוסף בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית המשפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רמ"י בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים. חוות דעתם המקוריות אמנם הצביעו על שיעור תשואה – 5% לשנה שרמ"י גובה מחוכרי הקרקעות שבניהולה, אולם אין זה ברור אם אותו שיעור חל גם על קרקע חקלאית שלא ניתן להקים עליה מבנים למגורים או תעשיה (פרט למבנה מגורים אחד על כל חלקת מקרקעין)". לסיכום האמור לעיל – הנני מורה על קבלת התביעה באופן שהנתבעת תשלם לתובעות את דמי החכירה בהתאם לקביעת המומחה שמונה, בצירוף דמי החכירה לשנים 2018 ו-2019 ובהתאם לחלקן של התובעות בחלקות הרלבנטיות.

מבוא מקרקעין לא מוזכרים בתקנון תכנית מתאר אך מופיעים בתחום הקו הכחול בתשריט של אותה תכנית.

פרשנות לפיה התכנית לא חלה על מקרקעין שלא הוזכרו בתקנון מהוה צימצום זכויות הבניה באותם מקרקעין, בנגוד לרוח התכנית.

...

במקרה שלפניי כשבוחנים את תקנון התכנית לרבות ההערה הנ"ל ביחד עם התשריט כמכלול המסקנה המתבקשת היא כי חלקה שמופיעה בתחומי הקו הכחול כמו חלקת המערערים היא חלק בלתי נפרד מהתכנית וכפי שקבעה ועדת הערר בתכנית נקבעה הוראת עדיפות ספציפית לתשריט על התקנון בכל הנוגע לרשימת החלקות הנכללות בתכנית.

פרשנות התואמת את התשריט וגם את התקנון על פי ההערה הנ"ל. בהתחשב בכמות החלקות הגדולה הכלולה בתקנון שהוקלדה ידנית, מקובלת עליי עמדת המשיבה כי מדובר בטעות סופר.

סיכום אני דוחה את הערעור.

בהתאם לתוכניות המתאר הרלוואנטיות (אשר יפורטו להלן), על מקרקעין בעיר בני ברק המוגדרים כ"איזור מגורים א" ניתן לבנות מבנה בן שתי קומות, ובו שתי דירות.

שני הפנים של המטבע מלמדים על הייעוד של חלקה 256 נושא דיוננו – היא אמנם לא הוזכרה בסעיף המטרות, וזאת בשונה מחלקה 257, ואולם עניינה דומה לחלקה 261, אשר אף היא לא הוזכרה ואין חולק כי כוונת עורכי התוכנית הייתה לשנות את ייעודה ל"איזור מגורים א".

בעניינינו, אני סבור כי בצדק קבעו ועדת הערר ובית המשפט המחוזי כי תוכנית מתאר 105ב, המאוחרת לתוכנית המפורטת 93א, לא ביקשה לשנות את ייעודי הקרקע שקבעה תוכנית 93א. עיון בתוכנית 105ב מעלה כי הוראותיה נועדו לתקן חלק מהוראות הבנייה הקבועות בתוכנית 105א, וכי התשריט שצורף לה אך נועד לסמן את גבולות הגזרה בהם חלה התוכנית.

המערערת טענה כי אם העיון בתקנון ובתשריט של תוכנית 105ב מביא למסקנה כי אין בהם כדי לשנות ייעודי מקרקעין, הרי שיש להחיל היגיון דומה על תוכנית 93א. ברם, הלכה היא כי יש לפרש כל תוכנית בהתאם לנסיבותיה (עניין מייזליק, בפיסקה 20 לפסק דינו של השופט עדיאל; עניין נקר, בעמ' 650-649), וכך יש לעשות גם ביחס לתוכניות השונות שהובאו בעניינינו.

...

בהמשך לכך נדחתה טענת המערערת כי חלקה 256 היא חלק מרצף של רחוב חברון המסומן כולו כ"אזור מגורים ג", ולפיכך ההיגיון התכנוני תומך במסקנה כי גם חלקה 256 תסווג באופן זה. ועדת הערר קבעה כי ההיגיון התכנוני נלמד דווקא מתוכנית המתאר הכוללנית בב/2035 משנת 2018, שבה חלקה 256 כלולה במתחם המוגדר כ"מגורים א1" המוגבל מבחינת זכויות הבנייה האפשריות בו.

השנייה – המערערת טענה כי דין ההתנגדות שהגישו המשיבים 3-4, לוועדה המקומית, היה להידחות על הסף הואיל והוגשה בלא לציין את זהותם של המתנגדים, ומכאן, לפי הנטען, שגם הערר שהוגש על ידי המשיבים 3-4 הוגש שלא כדין.

הגם שאין בטיעונים אלו כדי להצדיק את קבלת הערעור, סבורני שיש טעם לציין שבטענה כי נפל פגם בהילוכם של המשיבים 3-4, בכל הנוגע להגשת ההתנגדות לוועדה המקומית, יש ממש: ההתנגדות לוועדה המקומית הוגשה, על ידי עו"ד, בשם "בעלי הזכויות במקרקעין הגובלים ברחוב מקובר 1 בגוש 6123 חלקה 245", בלא לציין את שמם של המתנגדים ופרטים על זיהוים כבעלי זכויות כנטען.

יתר על כן, סבור אני כי היה על הוועדה המקומית לעמוד על קבלת המידע שיאפשר לבחון את השאלה האמורה.