חלוקת כספי שותפות נדל"ן והסכם הלוואה

כך, רק לאחר השבת השקעות הבעלים (לעתים בתוספת ריבית) מתחילה להתבצע חלוקת רווחים לפי היחס ההוני שנקבע, לרבות חלוקה לשותפים שלא השקיעו מכספם אלא קיבלו את החזקותיהם מסיבות אחרות (למשל בגין יזמות), כגון שוויקי במקרה זה. לסיכום, התבוננות על לשון ההסכם הראשון ועל התנאים "הפנימיים" שנכללו בו או שנעדרו ממנו מעלה בבירור כי כוונת הצדדים בהסכם הראשון הייתה הסדרת שותפות (הונית) ביניהם, לרבות הסכמה על מנגנון חלוקת ההכנסות והרווחים בגין הפרויקט.

לעניין זה, במרבית המקרים, הזרמת ההון העצמי לשותפות המחזיקה בנדל"ן נעשית בדרך של מתן הלוואות בעלים, אשר תהיינה בדרגת נשייה נמוכה יותר מאשר המימון הבנקאי המקומי.

כך, רק לאחר השבת השקעות הבעלים (לעתים בתוספת ריבית) מתחילה להתבצע חלוקת רווחים לפי היחס ההוני שנקבע, לרבות חלוקה לשותפים שלא השקיעו מכספם אלא קיבלו את החזקותיהם מסיבות אחרות (למשל בגין יזמות), כגון שוויקי במקרה זה. סיכום מכלל האמור לעיל, ברור כי על אף שהצדדים בחרו במקרה זה במכשיר משפטי-כלכלי מקובל של הלוואות בעלים, הרי שהתייחסותם לכספים שהועברו לסגל גרמניה על-ידי כל השותפים, ובכלל זה אף על-ידי התובעות, הייתה כאל השקעות בעלים (הוניות).

...

כמו כן אני קובעת כי התובעות אינן זכאיות עוד לכל תמורה בגין הפרויקט, בין אם בדרך של השבת הכספים ששולמו על ידן בעבר (לרבות תשלומי ריבית) ובין אם בדרך של חלוקת רווחים עתידית.

אשר לתשלום הוצאות הנתבעים בגין דחיית התביעה, הרי שאני סבורה כי על התובעות לשאת בהוצאותיהם הריאליות של הנתבעים בתובענה זו. זאת, הן לאור מופרכות התביעה והתעקשות התובעות להוסיף ולעמוד על תביעתן למרות הזדמנויות רבות שניתנו להן להסתלק מתביעתן, והן בשל התביעה המיותרת והנקמנית נגד הנתבעים 5-2, אשר אף לגביה ניתנו לתובעות הזדמנויות רבות להסתלק ממנה.

בהקשר זה אני מורה על מימוש הערבות הבנקאית האוטונומית בסך של 220,000 ₪ אשר התובעות הפקידו לשם הבטחת הוצאות הנתבעים בתובענה זו. המזכירות תשלח את פסק-הדין לצדדים בדואר.

ו- 2.3 להסכם, הקובעות כי למבקשים זכויות כספיות בלבד בבית הקפה וכי אין להם כל זכות בו כשותפים, או כבעלי זיכיון.

אין להסתפק בטענות כוללניות לפיהן מתן הסעד לא יביא לפגיעה בצד שכנגד (ר' רע"א 4307/13 גאון נדל"ן בע"מ נ' ו.ח. גבעות חן בע"מ (19.6.13); ע"א 8560/17 אדרי אל ישראל קרקעות בע"מ נ' אפיקי נדל"ן בצפון בע"מ (11.12.17)).

הוראת סעיף 5.1.1 להסכם, מגדירה את זכות המבקשים לקבלת חלק מעודפי המזומנים של בית הקפה, כפי שישתקפו בדו"ח תזרים מזומנים שייערך על ידי המשיבה מדי חודש בחדשו, על פי כללים חשבונאיים מקובלים, כזו הלשון: "5.1.1 ארקפה תעביר למלווה 55% מכלל עודפי המזומנים שינבעו לארקפה מפרויקט מיתחם הבימה... וזאת במשך כל תקופת ההיתקשרות על פי חוזה ההרשאה (לרבות הארכות על פי תקופות האופציה או על פי כל הארכה אחרת שלא במסגרת מיכרז חדש), כפי שישתקפו בדו"ח תזרים המזומנים שייערך על ידי ארקפה, בהתאם לכללים חשבונאיים מקובלים, באופן שקרן ההלוואה תיפרס באופן שווה על פני 8 שנים, או למשך תקופת ההיתקשרות על פי חוזה ההרשאה (כולל הארכות כאמור לעיל), הקצר מבין השניים, וכל תשלום נוסף ייחשב כתשלום ריבית בגין קרן ההלוואה וייזקף על חשבונה...". הוראת סעיף 5.1.4 להסכם, ממשיכה וקובעת את אופן עריכת הדו"חות על ידי המשיבה, כך: "דוח הרווח והפסד ודו"ח תזרים המזומנים... ייערכו על ידי ארקפה מדי חודש בחדשו והעתק ממנו יימסר לידי המלווה לא יאוחר מ- 14 ימים מתום כל חודש... מוסכם בזאת כי פירעון ההלוואה וההתחשבנות יבוצעו מתוך ריווחי הפרויקט בגין כל שנה קלנדארית לפני מס. מוסכם בין הצדדים כי במקרה של מחלוקת בין הצדדים ביחס לדוחות, תשלם הלווה למלווה את התשלום בגין החלק שאינו שנוי במחלוקת, ולא תהיה זכאית לעכב בידה ו/או לקזז כל סכום כאמור". מעיון בטענות הצדדים ובנספחים שצורפו לכתבי הטענות, נחזה כי השאלה אם קיימים עודפי מזומנים שאותם יש לחלק, נעוצה בעיקרה במהות הנתונים שצוינו בדו"חות המשיבה, בסיווגם ובמסקנה החשבונאית-כלכלית הנובעת מהם.

להסכם, לאמור: "מובהר ומוסכם בזאת מפורשות כי הלוואות המלווה הנן NON RECOURSE ותיפרענה אך ורק מתוך ריווחי ארקפה מפרויקט מיתחם הבימה כמפורט בסעיף 5.1 לעיל, ככל שיהיו, ולא מתוך כל נכס אחר של ארקפה. לאור האמור לעיל, לא יבוצעו כל תשלומים על חשבון החזר הלוואות המלווה, אלא בדרך המפורטת בסעיף 5 זה לעיל וככל שתוותר יתרה על חשבון הלוואות המלווה היא תימחק". מטעמים אלו, הבקשה לסעד זמני כספי נדחית.

...

אין בידי לקבל את טענת המשיבה בדבר קיומה של תניית בוררות, כפי שנטענה במסגרת הדיונית הנוכחית.

לאור המקובץ – הבקשה מתקבלת בחלקה.

הדו"חות שהתבקשו ביחס לחודשים פברואר-מרץ 2018, יועברו למבקשים בתוך 10 ימים ממועד החלטתי זו. לנוכח שהבקשה התקבלה בחלקה ונדחתה בחלקה וכן ולנוכח התרשמותי כי דרך הפשרה בה צעדו הצדדים טרם נזנחה כליל - אינני עושה צו להוצאות.

השניים הקימו שתי חברות פרטיות (המשיבות 3 ו-6) באמצעותן הם ביצעו, במהלך השנים 1997-1993, את פעילותם המשותפת – ייזום והקמת פרויקטים בתחום הנדל"ן, כאשר המבקש, שותף עסקי של המשיב 1 והמשיבה 4, החזיק ב-33% ממניותיה של המשיבה 6.

לצורך העניין שלפניי, אמסור בתמצית כי בין המבקש לבין החברה נחתם בשנת 1994 הסכם הלוואה, ולפיו, עם מכירת הנכס יהיה המבקש זכאי להחזר הלוואה בסך של 200,000 דולר (אמריקאי).

ביום 3.8.2016 ניתן פסק דינו של בית משפט קמא בסכסוך, במסגרתו נקבע, בין היתר, כי הנכס יימכר, כי מכספי התמורה בגין מכירתו יש לנכות סכום של 200,000 דולר בעבור המבקש כהחזר הלוואה, ושאת יתרת כספי התמורה יש לחלק בחלקים שוים בין המבקש לבין החברה, וזאת "בכפוף לחובות ככל שיש כאלה [...] לצדדים שלישיים" (פסקה 133 לפסק הדין).

...

כן יובהר, כי אין חולק על כך שחוב זה גבוה משמעותית משווי הנכס, אשר מוערך בשווי של 5.7 מיליון ש"ח. על רקע האמור, התקיים ביום 30.5.2022 דיון בבית משפט קמא במעמד הצדדים, ובכלל זה רשות המיסים.

בנוסף, אם נרשמה הערה על קיומו של שעבוד כאמור, דרגתו תהיה נדחית מפני כל שעבוד קודם שהיה רשום בפנקס בעת רישום ההערה ( עע"מ 5854/11 רוסטוביץ נ' עיריית חולון, פסקה 21 (4.9.2015); על ההבחנה בין שני השעבודים הסטטוטוריים המעוגנים בסעיף 11א לפקודה, ראו עע"מ 8832/12 עיריית חיפה נ' יצחק סלומון בע"מ, פסקה 23 (15.4.2015); ועל פרשנות הסעיפים והיחס ביניהם ראו עע"מ 4562/15 עיריית תל אביב נ' א.ש. נכסים ובנין (1989) בע"מ, פסקאות 22-15 (31.1.2017)).

במצב דברים זה, ובהינתן שניסיונות בית המשפט לסייע לצדדים להגיע להבנות לא צלחו, אין מנוס מלדחות את הבקשה שלפניי.

זכויות הצדדים במסגרת התדיינות עתידית זו, ככל שתתנהל, שמורות, ואין לראות בהחלטה זו משום נקיטת כל עמדה לגבי הסוגיות העשויות להתעורר בה. אשר על כן, הבקשה נדחית.

הנתבע 3, מר שלום שרף היה בעת הרלוואנטית, בעל השליטה בדרכי יושר, (להלן: "שרף"), שערב לחלק מההתחייבויות.

בשלב מאוחר יותר, כאשר הפרוייקט נקלע לקושי ושבי חיפשה גורם מממן, היתקשרה עם יסודות ב' נדל"ן ופיתוח שותפות מוגבלת מס' 550274807, (להלן: "יסודות"), וכן איילון חברה לביטוח בע"מ, (להלן: "איילון"), (לצורך הנוחות, ההתייחסות תהא: "יסודות" או "הקרן").

בהודעת דרכי יושר, ישנה היתייחסות לשתי פרשות, אירועים מהותיים, אותן כינתה "קנוניות", (סע' 26): הקנוניה הראשונה, העלמת כספי הרוכשים, בדרך של אי דיווח לקרן על כספים שסווגו כביכול ככספי הלוואה בעוד הכספים הועברו ושולמו בפועל ככספי תמורה לדירות לשבי.

התביעה העיקרית עניינה בכספים ששלמו רוכשי דירות, שלא הגיעו לחשבון הפרוייקט ולא הוכרו, אולם ההודעה, אינה אלא "יריות לכל הכיוונים" ובטענה כי קבוצת דביר היתה חלק מקנוניה לפיה "שתו" את כספי הפרויקט, תוך הפרת הסכמים, ודרישתה לתמורה גבוהה יותר על מנת לחזור לבצוע הפרוייקט.

עוד ומתוך כתב ההגנה של שולחי ההודעה, בסע' 23 מאשרים הם כי דרכי יושר היתה שותפה להקמת חשבון הנאמנות, כאשר הנאמן הנו אזולאי, חשבון אליו העבירו התובעים כספים, כאשר שולחי ההודעה מפרטים כי מדובר בנאמנות לטובתם אולם זו היתה נאמנות למראית עין בלבד, היינו היו שותפים לנאמנות פיקטיבית, כאשר הנהנה האמתי והלא רישמי כשיטתם היתה שבי.

...

לאור תוצאת החלטה זו, מתייתר הצורך בטיפול בבקשות לחיוב שולחי ההודעה לצד שלישי בערובה להוצאות מקבלי ההודעה האמורים ולכן אני מורה על מחיקת בקשות 34 וכן 42.

לאור הצו לפתיחת הליכים נגד תורג'מן ביום 3.10.22 בתיק חדל"ת 26402-04-22, אני מורה על עיכוב ההליכים נגד תורג'מן, היינו על מחיקתו מההליך.

לאור הצו לפתיחת הליכים נגד חברת חוף התכלת, ביום 8.9.22 בתיק חדל"ת 25472-04-22, אני מורה על עכוב ההליכים נגד חוף התכלת, היינו על מחיקתה מההליך.

הנאמן העניק שירותים משפטיים לתובעת, והחל משנת 2017 משמש נאמן עבור משקיעים בחלק מנכסי הנדל"ן הרבים אותם מנהלת התובעת בגרמניה ובכללם שלושה נכסים 14, 17 בעיר סאארברוקן (להלן: נכס 17) ו- 19.

עוד עותר הנאמן, במסגרת בקשה 132, להורות לו להיתקשר בשם שותפות טרייר בגרמניה בהסכם הלוואה עם החברה ההולנדית, שהיא חברת האם של החברות המחזיקות בנכסים, על מנת להעמיד לחברה ההולנדית מימון ביניים בסך של 100,000 יורו מתוך הכספים שהתקבלו ממכירת נכס 19.

ההתנהלות בין התובעת לבין פטריק היא כזו שנכון לעכשיו, גם מינוי גורם חצוני על ידי בית המשפט בהולנד ביולי 2023 (ראו הודעה מטעם המשקיעים מיום 26.11.2023) אינו מצליח לקדם את פעילות החברה שאינה מצליחה לשלם חובות או לחלק כסף למשקיעים.

...

סוף דבר, אני דוחה את הבקשה למתן צו מניעה.

על כן הבקשה למינוי כונס נכסים זמני, נדחית.

סוף דבר אני דוחה את כל הבקשות (123, 130 ו- 132).