חלוקת זכויות בנייה לפי החלק היחסי

על כן, לו תישמע דעתי, היינו מקבלים את העירעור ומורים על חלוקת זכויות הבנייה בין בעלי הזכויות בבניין לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף.

...

יודגש, כי מסקנה זו אף מתחזקת בהשוואה למקרים דומים אחרים.

אם כן, המסקנה הכוללת העולה לשיטתי מן הניתוח לעיל היא כי ההסכמות העומדות בלב ההליך דנן כללו ויתור מתוחם בלבד על זכויות הבנייה המשותפות, תוך מתן אפשרות לחברות להשלים את הבנייה הנדרשת על גג הבניין בהתאם למצב התכנוני באותו מועד.

סוגיית ניוד הזכויות למגרש אחר אינה משליכה על כך. סוף דבר נוכח כל האמור, אני סבורה כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר ניתנות לניוד ולמכירה מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין.

" בבקשה, טוענים המבקשים שיש לחלק את זכויות הבניה לפי שטח תת החלקה עצמה, בנגוד לחלק היחסי ברכוש המשותף, כאשר הם מבססים את הטענה על סעיף 55(ג) לחוק שקובע כלהלן: "הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד". מעבר לכך שטענה זו עלתה לראשונה בבקשה זו, הרי שמדובר בהרחבת חזית פסולה, שכן היא נוגדת את האמור בחוות הדעת השמאית שהוגשה מטעמם – כך שאפילו מטעמים אלו דין הטענה להדחות.

...

התובעים הגישו תגובה מטעמם, לפיה יש לדחות את הבקשה על הסף מהטעמים הבאים: הבקשה הוגשה לפני שהצדדים קיבלו את תמלול חקירות השמאים ולפני חקירת השמאי מטעמם; הבקשה נעדרת כל טיעון משפטי הנסמך בפסיקה או בדבר חקיקה כלשהו; אין לאפשר למבקשים הרחבת חזית מעבר לטיעונים שהועלו בכתב ההגנה ובחוות הדעת השמאית מטעמם; התובעים אף טענו כי יש לדחות את כל הטענות שעולות בבקשה, שכן הקביעות שקבעה המומחית הן נכונות ואין הצדק לסטות מהן.

גם טענת הנתבעת 4 כי המומחית שגתה כאשר בחנה את הזכויות בתת חלקה 3 ותת חלקה 6 דינה להידחות, שכן מדובר בחלקות שבעלי הזכויות עשו שימוש בהן לשם בניית נכסיהם, כך שחלק מהנכסים בנויים פיזית על שתי חלקות אלו ולכן בנסיבות אלה ולצורך בדיקת כלל הזכויות של בעלי המקרקעין – חישבה המומחת את הזכויות בחלקות אלו.

גם הטענה כי יש להפחית את השווי שקבעה המומחית בגין זכויות הבניה בשל דיירות מוגנת – להידחות, מהטעם שאין רלוונטיות לשווי זכויות הבניה ביחסים בין בעל הזכויות לדייר המוגן, שכן ככל וקיימת התחשבנות בין בעל זכויות הבניה לדייר המוגן – התחשבות זו היא בין הצדדים עצמם.

מכל מקום, הבקשה נדחית.

בבקשה לפסילת חוות הדעת, טענו הנתבעים 3-1 כי המומחית חישבה את שטח החלקה על פי החלק היחסי של החלקה ברכוש המשותף (75/233) כפול סך כל השטח של כל חלקה 473 (1,383 מ"ר), ולא לפי שטח החלקה הרשום בטבו – 315 מ"ר. עוד טענו הנתבעים 3-1 כי המומחית חילקה את השטח בין הבעלים באופן שגוי שהעניקה את מלוא החלק היחסי ברכוש המשותף של החלקה לנתבעת 9 בלבד, בעוד גזלה מהנתבע 1 זכויות בנייה שמגיעות לו. הנתבעים 3-1 צרפו תחשיב שערכו, אשר לגביו קבעתי בהחלטתי בבקשה לפסלות כי מדובר בתחשיב שעניינו במומחיות, ועל פי דיני הראיות נדרש מומחה להצגתו.

...

סוף דבר מכל האמור לעיל עולה כי הנתבעים 3-1 והנתבעת 4 עושים שימוש בזכויות בניה החורגות מהזכויות המוקנות להם בהתאם לחלקם במקרקעין.

מן הטעמים האמורים לעיל, אני מחייב את הנתבעים 4-1 לפצות את התובעים בגין שווי זכויות הבניה שמגיעות להם בגין זכויות הבניה שנגרעו מהם, כדלקמן: הנתבעים 3-1: בגין הניצול העודף על ידם – סך של 478,990 ₪ בתוספת 10% כפיצוי על פגיעה באוטונומיה הקניינית – ובסך הכל 526,889 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19.2.2017 ועד לתשלום המלא בפועל.

לאור התוצאה אליה הגעתי – התביעה נגד הנתבעים 5-10 נדחית.

בסעיף 3.3 להסכם המכר בין אליאסף ודקל (נ/1) צוין כך: "...לפורטנוי (הנתבעת – י.ש.) חכירה לדורות לפי השטר המקורי בשטח של 2100 מ"ר שסומן באות ב' בנספח א'1 אשר אליו הוצמדו זכויות הבניה לפי החלק היחסי בבעלות של פורטנוי במיגרש דהיינו 1/3 מהזכויות במיגרש. על אף האמור לעיל ידוע למוכרת ולקונים כי על שיטחו של פורטנוי נוצלו זכויות בניה בשטח עקרי של 300 מ"ר ובשני בתי המגורים הנוספים הבנויים על חכירת אליאסף נוצלו יחדיו 300 מ"ר שטח עקרי. סה"כ 600 מ"ר שטח עקרי על פי התב"ע נוצלו במלואם יחדיו בשלושת בתי המגורים הבנויים על המיגרש" (ההדגשה איננה במקור).

טענות הצדדים בדבר הקף הממכר לנתבעת ובעלה לשעבר הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי הסכמות הצדדים בדבר חלוקת זכויות הבניה במקרקעין שונו, כאשר אליאסף נתנה הסכמתה לבניית הבית בשטח 300 מ"ר (סעיף 88).

...

למצער, אף אם הייתי מניח כי לתובעת קיימת עילת תביעה טובה, לא הייתי נעתר לסעד ההריסה המבוקש.

נוכח העובדה שהמדובר בבית מגורים שנבנה לפני כרבע מאה, ונוכח כלל הנסיבות, אף אם כאמור היה נקבע כי קיימת עילת תביעה מוצקה, לא הייתי נעתר לסעד דרסטי מעין זה. סוף דבר התביעה נדחית.

לפיכך, התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 120,000 ₪.

בכלל זה נקבע, כי: "לעניין הטענה הקניינית חלקם של המבקשים בחלקה ע"פ נסח הרישום הוא 20/63 חלקים והמבקשים מבקשים את זכויות הבנייה שבבעלותם ואינם פוגעים בזכויות המתנגדים". המשמעות היא, כי כבר בחודש אוגוסט 2022, היו המבקשים ערים לכך, כי הועדה המקומית מחשבת את זכויות הבנייה בהתאם לחלק היחסי ברכוש המשותף 20/63 (31%).

לעניין אותה בררת מחדל, לפיה החלק היחסי של כל אחד מבעלי הדירות הנו בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף, ראו את שנפסק בבית המשפט המחוזי בת"א בע"א (ת"א) 15431-04-21 שירלי דוידוביץ נ' עופר גפני (5.9.2022 - להלן: "פס"ד דוידוביץ"): "32. העולה מן המקובץ לעיל הוא שנקודת המוצא היא, שבמקרה של בעלות משותפת במקרקעין, החלק היחסי של כל אחד מן הבעלים באחוזי הבניה הוא בהתאם לחלקו היחסי בבעלות.

...

עוד אני סבור, כי קיים אינטרס ציבורי, כי בעל זכויות במקרקעין שמגיע עם בעל זכויות מקרקעין אחר להסכמים בדבר חלוקת זכויות בנייה לפיה אחוז כזה או אחר, יתכבד יפעל וירשום את הדברים בלשכת רישום המקרקעין, זאת על מנת למנוע תאונות משפטיות.

כאשר מצרפים את שיקולי מאזן הנוחות לשיהוי שדבק בבקשה המסקנה המתבקשת היא, כי הכף נוטה לטובת המשיבים.

תוצאת הדברים: הבקשה נדחית בזאת.