חלוקת המגרש באופן שווה בין הצדדים צו עשה

בין היתר נקבע כי ההסכם הוא הסכם שתוף כמשמעותו בסעיף 29 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ("החוק") (סעיף 3.3); כי כל צד יהיה רשאי לנהוג בחלקו במקרקעין מנהג בעלים (סעיף 4.1); כי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות תחולקנה בין הצדדים בחלקים שוים ביניהם (סעיף 4.2); כי לפי הסכם החכירה המהוון עם מינהל מקרקעי ישראל הצדדים זכאים לבנות על המקרקעין שתי יחידות דיור בשטח כולל של 286 מ"ר, וכל אחד מהצדדים זכאי לבנות בשטחו 143 מ"ר (מחצית) (סעיף 4.3); ככל שתתאפשר בנייה של יותר משתי יחידות, ועל מנת לממש בניה של יחידות נוספות יהיה צורך בהקטנתם של החלק המערבי או המזרחי, הרי שמימוש כזה ייעשה רק בהסכמת הצדדים (סעיף 4.4 להסכם); כל אחד מהצדדים מתחייב כי בכל שימוש שיעשה במקרקעין לא ימנע או יפריע לשימושם הסביר של הצדדים האחרים בהם (סעיף 4.7).

על רקע האמור הגישו התובעים את התובענה דנן שבה הם עותרים לסעדים אלה: (1) סעד הצהרתי שיקבע כי מכוח הסכם השתוף יוחד לכל אחד מהצדדים שטח ייחודי במיגרש לפי התשריט, ושבו ורק בו כל אחד מהצדדים רשאי לממש זכויות בניה, ואין למי מהצדדים זכות לבנות בשטחו של האחר; (2) סעד שיצהיר כי כוונת בניה של הנתבעים בשטח התובעים משמעה פגיעה בקניינם, ולכן גם אם הועדה המקומית תאשר לנתבעים לבנות בשטח התובעים, אין להתיר זאת; (3) סעד שיצהיר שאין לועדה המקומית סמכות לידון בסוגיות קנייניות ולאפשר פגיעה בקניין של התובעים; (4) צו מניעה שימנע מהנתבעים לבקש היתר בניה בשטח התובעים, וצו עשה המורה להם למשוך את בקשתם להיתר הכוללת פגיעה בשטח התובעים; (5) צו שיאכוף את הסכם החלוקה ויקבע כי זכותם של הנתבעים לבניה מוגבלת מכוח הסכם השתוף והתשריט שצורף לו לשטח שיוחד להם, וגם שהבניה שמותרת שם כפופה לדיני התיכנון והבניה.

סוף דבר התובענה מתקבלת בחלקה (באופן פורמאלי בלבד) ולמעשה נדחית ברובה, דהיינו ניתן בזאת סעד הצהרתי הקובע שהסכם השתוף בתוקף; ניתן צו עשה האוסר על הנתבעים לעשות שימוש ייחודי בחלק שהשימוש בו יוחד לשימושם של התובעים, לרבות בדרך של הקצאת שטח לחניה, וזאת כל עוד לא ניתנה החלטה של בית משפט הקובעת אחרת, לרבות במסגרת תובענה לפירוק השתוף במיגרש.

...

סוף דבר התובענה מתקבלת בחלקה (באופן פורמלי בלבד) ולמעשה נדחית ברובה, דהיינו ניתן בזאת סעד הצהרתי הקובע שהסכם השיתוף בתוקף; ניתן צו עשה האוסר על הנתבעים לעשות שימוש ייחודי בחלק שהשימוש בו יוחד לשימושם של התובעים, לרבות בדרך של הקצאת שטח לחניה, וזאת כל עוד לא ניתנה החלטה של בית משפט הקובעת אחרת, לרבות במסגרת תובענה לפירוק השיתוף במגרש.

הנחה זו אינה עומדת לאחר שהוגשה תביעה לפירוק השיתוף שמתנהלת במקביל, ומאז שהוגשה היה צריך להתמקד רק בה. לנוכח שיקולים אלה, ובהינתן שהשאלה הרלוונטית באמת – אם הנתבעים יהיו רשאים לבנות בהתאם להיתר הבניה שניתן להם – טרם הוכרעה ואינה עניין לתובענה זו, אני סבור שיש מקום לחייב את התובעים לשאת בהוצאות הנתבעים.

משיקולים אלה ייפסק שכר טרחה בסכום מתון יחסית של 20,000 ש"ח (כולל מע"מ), שאותו ישלמו התובעים (10,000 ש"ח כל תובע) לנתבעים תוך 30 יום, ולא הוא יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד התשלום בפועל.

הנתבעים התקשרו ביניהם בהסכם שתוף עוד הרבה לפני שהחליט הנתבע 1 על מכירת הבית, ובמסגרתו הוחלט כי השמוש, הזכויות והחזקה במיגרש יחולקו באופן שווה.

תביעתה של התובעת מבוססת על אדנים חוזיים ואינה יכולה לפיכך, לכלול מי שלא היה צד להסכם המכר, ולא נטל על עצמו את ההתחייבויות המנויות בו. למה הדבר דומה?: נניח שעל אותו מיגרש תוכננה ביניין רב קומות בבניה עצמית, כאשר רוכשי הדירות התקשרו ביניהם בהסכם שתוף וחלוקה לגבי חלקם היחסי במבנה ויחוד הדירות שתיבננה, עד לשלב בו ניתן יהא לרשום הבית כבית משותף.

שלישית, אף אם נאמר בנגוד לעמדתי, כי לא חל במישרין חוק המכר (דירות), ולכן זכותם של הצדדים לעצב כרצונם את הקף האחריות לליקויים, ולהחיל הוראותיו רק באופן חלקי ומסוייג, עדיין למצער שבמצער, חייב הנתבע לתקן הפגמים על פי הנחיות סע' 11 להסכם, ולעמוד גם בהתניה שהתנה בסע' 11.5: כלומר, גם אילמלא חוק המכר (דירות) ותחולת הוראותיו, נראה כי במצב בו ניתנה לנתבע זכות התיקון בסבירות ומוצתה מבלי שתוקנו הליקויים, ממילא הופר חוזית סע' 11.5 להסכם שבין הצדדים, ואז זכאית ממילא התובעת לפצוי בגין הפרת חוזה, מכוח חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

באשר לצוו עשה למסירת תעודות וכתבי אחריות של הספקים השונים לידי התובעת, אני מורה לנתבע למסור לידי התובעת את כל המסמכים הרלבאנטיים אשר בידו, על מנת שתוכל לפנות בעצמה למי מהספקים בעת הצורך.

...

זאת ועוד, לאור אותו פער אני מורה כי התובעת תשא חלקית באגרת המשפט הנגזרת מסכום התביעה, והנתבע ישיב לה סכום חלקי בלבד בגין האגרה ששלמה, בסך 3000 ₪, ערך דהיום.

סוף דבר: אני דוחה התביעה כלפי נתבע 2, ומחייב התובעת לשאת בהוצאותיו של נתבע זה, בסך כולל של 4000 ₪, בתוך 30 יום.

אני מקבל התביעה כלפי נתבע 1 ומחייב אותו לשלם לתובעת בתוך 30 יום את הסכומים הבאים במצטבר: 42,224 ₪.

בסעיפים 3(ד) ו-3(ה) להסכם הגירושין ביניהם מיום 13.4.95 הוסכם כך: "הצדדים יפעלו לשם מכירתו של השטח במיגרש התעשייה, כ-2 דונם, ובמקרה כאמור תחולק תמורת המכירה בחלקים שוים בין הצדדים. מיגרש התעשייה ימכר רק בהסכמת שני הצדדים". לאחר מכן, ביום 17.2.10 נחתם חוזה בין המנוחה לבין המבקשת לפיו מכרה המנוחה למבקשת תמורת סך של 200,000 ₪ את זכויותיה במיגרש.

עוד התבקשו צוי עשה המורים למשיבים לחתום על כל מיסמך הדרוש להסדרת זכויות המבקשת במיגרש, וכן צו נגד חיים, המורה לו לתקן את ההפרות במיגרש ולהשיב את המצב לקדמותו.

טענות המבקשת ביום 6.10.20 שלחה הרשות מכתב לב"כ הצדדים האחרים ולפיו המשיב 3 הגיש בקשה לרשות לקבלת היתר לצורך חפירה ודיפון במקרקעין, וכי הרשות מיידעת את הצדדים כי בשים לב למהות הבקשה, לקיומו של הסכם פיתוח בין הצדדים בנוגע לנכס, ובהעדר צו שפוטי מתאים, תטופל הבקשה לפי הסדר הרגיל הנוהג בבקשות עסקיות מסוג זה. ביום 11.10.20 הגיע מנהל המבקשת לנכס, ושם התחוור לו כי המשיבים ו/או מי מטעמם מבצעים במקרקעין עבודות בניה וביסוס נרחבות כולל יציקות בטון מאסיביות ויציקת עמודים מזוינים, והכל ללא היתר בניה.

לאור האמור לעיל, ולאור עיקרון מקבילית הכוחות בין השיקולים הנלקחים בחשבון לגבי בקשה לסעד זמני, על המבקשת לשכנע כי מאזן הנוחות נוטה באופן ברור לטובתה, על מנת לזכות בצו המניעה הזמני אותו היא מבקשת.

...

הבקשה למתן צו מניעה זמני נגד המשיבות 4 ו-5 נדחית.

עם זאת, על פי צוי רישום הבית המשותף בנכס, נקבע כי לכל אחת מהחלקות, חלקת עדן וחלקת פרחי, הוצמדו מחצית מהזכויות במיגרש המשותף, משמע הזכויות במיגרש המשותף חולקו שווה בשווה בין לפרחי לעדן, מבלי שניתנה למי מהם זכות שימוש ייחודית בכל חלק מהמגרש המשותף.

בכתב תביעה עתרה המערערת לקבוע כי השמוש במיגרש המשותף יחולק באופן שוויוני וכי לכל צד תהא זכות שימוש ייחודית במחצית מוגדרת ושווה בו. כן עתרה לחייב את המשיבים להעתיק את הגדר ולמקמה בתוואי חדש המחלק את המיגרש המשותף באופן שווה ולסילוק ידם של המשיבים מאותו חלק מהמגרש המשותף שיוצמד אליה.

סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 מורה: מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שניגרם לצד השני עקב כריתת החוזה".

...

סוף דבר בית משפט קמא דחה את עתירת המערערת לקבוע זכות שימוש שוויונית ברכוש המשותף.

כאמור לעיל הגעתי למסקנה כי בכך טעה בית המשפט.

שוכנעתי כי המשפחות הסכימו על חלוקה שוויונית של זכויות השימוש והחזקה במגרש המשותף, ורק בשל טעותם המשותפת חילקו בפועל את המגרש באופן שאינו שוויוני.

תחילה הוגשה התביעה גם למתן צו עשה, אך סעד זה מוצה במסגרת ההליך, כפי שיפורט להלן.

לעניין זה, הגדר המפרידה בין מיגרשי הצדדים אינה מהוה חלוקה של הזכויות הקנייניות ביניהם, ויניב רשאי (בהסכמת השותף במקרקעין) למקם את הגדר בכל מקום במקרקעין, כל עוד המיקום אינו נוגד את הוראות התב"ע. נטען כי אין לתובעים טענה כי מיקום המבנה והגדר אושרו בנגוד לתב"ע החלה על המקרקעין, אלא לטענתם היה על הועדה לדאוג שבקשת היתר הבניה תשקף חלוקה שווה בין הצדדים, אלא שאופן חלוקת השמוש במקרקעין אינו מתפקידה של הועדה.

...

אני קובעת כי התנהלות נכונה מצד התובעים, העומדת בחובת הקטנת הנזק, היתה מעמידה את הנזק עקב כפל הקמת קיר תמך וצורך לחזור ולבצע ו/או לתקן גדרות ועבודות פיתוח שכבר בוצעו, תוך לקיחה בחשבון של עלות חודש דיור חלופי, על סכום של 40,000 ₪.

לפיכך אני קובעת כי הנזק שנגרם לתובעים בשל אי הריסת הגדר לאחר קבלת חוות דעת המודד בן נתן הינו 40,000 ₪.

מאחר שהתובעים לא תבעו את מודדי השרון אלא את יניב והוועדה, אני קובעת כי יניב חייב כלפי התובעים ב-75% מהנזק והוועדה ב-25% מהנזק, וכי מודדי השרון חייבים לשפות את יניב ב-25% מהנזק של התובעים, כך שבפועל יניב ישלם 50%.